【正文】 借：銀行存款 貸：長期應(yīng)收款(3)未實現(xiàn)融資收益攤銷時。折現(xiàn)率采用同期銀行貸款利率。采用實際利率法按期計算確定的利息收入，借記“未實現(xiàn)融資收益”，貸記“財務(wù)費用”科目。2009年12月份，中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，會計分錄如下： (1)已回款結(jié)轉(zhuǎn)收入時。 (二)分期收款銷售的賬務(wù)處理 對于按合同約定分期付款的，應(yīng)按合同約定的時點履行交接房手續(xù)，在辦理房屋交接手續(xù)后可以確認(rèn)收入。 發(fā)生銷售更名、換房、退房等情況時，要結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r對已開票據(jù)進(jìn)行處理，原則是發(fā)票更改要符合發(fā)票管理的有關(guān)規(guī)定；要保留完整信息鏈，便于相關(guān)事項查詢；作廢的發(fā)票要附在原發(fā)票存根處保管；建立作廢發(fā)票登記簿，詳細(xì)登記發(fā)票作廢情況。2009年12月份，中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，編制會計分錄如下： 借：預(yù)收賬款 500000000貸：主營業(yè)務(wù)收入 500000000 (三)銷售發(fā)票的管理 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銷售收入的賬務(wù)處理時，應(yīng)注意銷售發(fā)票的管理。成本可靠計量是指工程成本已結(jié)算完畢或雖未結(jié)算但可以按確定的工程完工量準(zhǔn)確預(yù)估。 履行了合同規(guī)定的義務(wù)，且價款取得或確信可以取得。房地產(chǎn)企業(yè)在實際交付時可能存在以下兩種情況： 業(yè)主方正常來公司辦理房屋交接手續(xù)：填寫“房屋交接單”，憑業(yè)主方簽字確認(rèn)的房屋交接單確認(rèn)銷售收入。通過有關(guān)部門驗收，是指取得政府有關(guān)部門發(fā)放的“竣工備案表”。收取支票時，可以直接開具正式收款收據(jù)。專職人員更換時，必須嚴(yán)格履行票據(jù)交接手續(xù)，詳細(xì)登記票據(jù)交接信息。五、銷售收款的管理 (一)銷售臺賬管理 為加強(qiáng)銷售過程管理，彌補賬務(wù)處理信息記載的不足，完善銷售過程數(shù)據(jù)資料，確保銷售業(yè)務(wù)信息處理準(zhǔn)確，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)設(shè)立銷售臺賬，全面登記房源信息、成交客戶信息、合同信息、收付款過程信息和按揭貸款信息。 3．銷售換房的管理 銷售換房業(yè)務(wù)發(fā)生時必須按新房源開具發(fā)票，并收回原開具的發(fā)票。(三)銷售換房的核算 1．銷售換房的概念 銷售換房是指在商品房預(yù)售階段發(fā)生的，購買人將其原購買的商品房更換為新的商品房，并相應(yīng)結(jié)算銷售差價的行為。 2．退房的賬務(wù)處理 購房者在商品房預(yù)售階段發(fā)生退房時，按購房者原交付的房款金額，登記“預(yù)收賬款”的貸方紅字，按收取的罰款等金額，貸記“營業(yè)外收入”科目，按實際退回的銷售款，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目。房屋交付人住后不能辦理更名手續(xù)。 2．銷售更名的賬務(wù)處理 按照規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收取更名費的，應(yīng)按收到的更名費，借記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。 四、銷售更名、銷售退房、銷售換房的核算 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中，可能會存在銷售更名、銷售退房、銷售換房等業(yè)務(wù)，這部分業(yè)務(wù)的會計處理也是房地產(chǎn)企業(yè)銷售核算的重要內(nèi)容之一。借：預(yù)收賬款——銷售定金 300000 貸：預(yù)收賬款——銷售款 300000 (2)收取預(yù)售款時。 【例6—3】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司9月30日從銷售定金轉(zhuǎn)入預(yù)售款30萬元，另外收取客房預(yù)售款800萬元。 該科目貸方核算實際收到的售房款、工程款抵房款轉(zhuǎn)入的房款、因換房從其他房源轉(zhuǎn)入的房款等，其中也包括銀行發(fā)放的按揭貸款。對在竣工后收取的銷售款，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開具商品房銷售結(jié)算發(fā)票。三、預(yù)售款的核算 (一)預(yù)售款的概念 預(yù)售款是指房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋未竣工前收取的商品房銷售款，屬于預(yù)收性質(zhì)的款項。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下： (1)收取銷售定金時。因此，定金應(yīng)視同收取購房款，在“預(yù)收賬款”科目核算。收取會員費及減意金時只能開具收款收據(jù)，不能開具商品房預(yù)售款發(fā)票和商品房銷售結(jié)算發(fā)票。 【例6—1】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，預(yù)計在2009年9月份能夠取得商品房預(yù)售許可證，并計劃于取得該證后馬上開盤銷售。這部分款項因為沒有預(yù)售證的支撐，其約束性很低，購房者可隨時收回此款項。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，銷售收款的核算與銷售收入的核算是兩個不同的概念，核算的方法也各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售物業(yè)的核算第一節(jié)銷售收款的核算 房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)最大的區(qū)別在于預(yù)售制的存在。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收款包括以下內(nèi)容： 會員費及誠意金；銷售定金； 預(yù)售款。 (二)會員費及誠意金的賬務(wù)處理 由于會員費及誠意金的非約束性，不能將其作為預(yù)收款項處理，而應(yīng)作為企業(yè)的應(yīng)付款處理。中聯(lián)公司為了做好銷售開盤前的準(zhǔn)備，于2009年8月7日開始收取有購買意向客戶的誠意金，誠意金為每套商品房2萬元，當(dāng)日共收取誠意金100萬元。 退回會員費及誠意金時，房地產(chǎn)企業(yè)在退款業(yè)務(wù)操作過程中要審核是否符合協(xié)議約定，確認(rèn)客戶手中的會員卡、協(xié)議書、收款收據(jù)等是否已經(jīng)收回。 房地產(chǎn)企業(yè)收取銷售定金時，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款——銷售定金”科目。借：銀行存款 500000 貸：預(yù)收賬款——銷售定金 500000 (2)簽訂商品房預(yù)售合同時。而相對應(yīng)的，銷售款是指房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋已經(jīng)竣工后收取的商品房銷售款。 (二)預(yù)售款的賬務(wù)處理 雖然預(yù)售款和銷售款收取的時間不同，但所有房屋銷售款項，包括預(yù)售款和銷售款，都必須先通過“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行核算，以保證銷售過程收入數(shù)據(jù)的完整。借方核算結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入。該項目于2009年12月份竣工。借：銀行存款8000000 貸：預(yù)收賬款——銷售款8000000 (3)竣工入住時。(一)銷售更名的核算 1．銷售更名的概念 銷售更名是指在商品房預(yù)售階段，原購買人將所購買的商品房轉(zhuǎn)讓給新的購買人的行為。 同時，發(fā)生銷售更名時，應(yīng)單獨編制會計分錄反映，按已交房款，在“預(yù)收賬款”科目貸方作相反登記，直接從原客戶“預(yù)收賬款”科目貸方紅字轉(zhuǎn)入新客戶“預(yù)收賬款”科目貸方。 如果更名時按揭貸款已經(jīng)發(fā)放，必須在按揭事項處理完畢后辦理更名手續(xù)。 3．退房的管理 在辦理銷售退房業(yè)務(wù)時，應(yīng)認(rèn)真審核房號、姓名、面積、實收房款等信息是否與賬面記載一致，審核按協(xié)議或合同約定是否應(yīng)當(dāng)收取違約金等。如果購買人所購商品房已經(jīng)竣工交付，所發(fā)生的銷售換房就成為購買人的行為，屬于先退房，再從房地產(chǎn)企業(yè)買房的行為。同時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售部門及財務(wù)部門要及時調(diào)整房屋銷售臺賬，保持銷售信息的準(zhǔn)確性和統(tǒng)一性。 登記銷售臺賬時，應(yīng)關(guān)注取得信息的合規(guī)性和準(zhǔn)確性，必須以完整有效、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤的信息登記和更新臺賬。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全力協(xié)調(diào)銀行上門或住場收取房款，銀行人員不在時，盡量采取通知客戶刷卡交款或直接把現(xiàn)金存到公司指定賬戶的方式交款。開出票據(jù)書寫信息要全面、準(zhǔn)確，且必須與合同內(nèi)容保持一致。 實際銷售面積符合合同規(guī)定。如果業(yè)主已簽房屋交接單但因各種原因不去領(lǐng)取鑰匙，必須要有業(yè)主簽字并交物業(yè)公司的“鑰匙委托保管書”，否則不確認(rèn)該項銷售的收入。一般情況下，客戶交清全部房款后方可辦理房屋交接手續(xù)，才能確認(rèn)收入。 (二)銷售收入的賬務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)符合商品房銷售收入確認(rèn)的條件時，應(yīng)借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。銷售發(fā)票的處理原則如下： 原則上不管銷售過程開具何種發(fā)票，銷售結(jié)算發(fā)票統(tǒng)一在辦理入住時換開，并收回已經(jīng)開具票據(jù)，收回的票據(jù)附在相應(yīng)結(jié)算發(fā)票存根后保管。 結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入憑證后附結(jié)算發(fā)票記賬聯(lián)。賬務(wù)處理分以下兩種情況進(jìn)行： 1．從房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以內(nèi)的賬務(wù)處理 從房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以內(nèi)的，按照正常銷售方式處理。 借：預(yù)收賬款 500000000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 500000000 (2)未收款結(jié)轉(zhuǎn)收入時。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收合同或協(xié)議價款的公允價值的確定方法為：按合同價款未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值確定，折現(xiàn)率采用同期銀行貸款利率。應(yīng)收的合同價款和折現(xiàn)后的收入金額之間的差額，應(yīng)當(dāng)在合同期問內(nèi)按照應(yīng)收款項的攤余成本和同期銀行貸款利率計算確定的金額進(jìn)行攤銷，作為財務(wù)費用的抵減處理。 借：未實現(xiàn)融資收益 貸：財務(wù)費用 【例6—6】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司與客戶與2006年9月10日簽訂了房屋銷售合同，合同總價3000萬元，付款條件為：合同簽訂時付500萬元，竣工交付時付500萬元(竣工交付日為2007年12月10日)，剩余款項2000萬元在竣工交付日起5年內(nèi)付清。借：長期應(yīng)收款 20000000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 16000300 未實現(xiàn)融資收益 3999700(2)收款日1分期收取款項時。稅務(wù)上按照合同約定的收款時間和金額(提前收到的按照實際收到的時間和金額確認(rèn))計算應(yīng)納營業(yè)稅。 實際銷售面積超出原預(yù)售面積的部分，由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)，客戶不需要補交房款。 如果面積差由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)則不需要進(jìn)行賬務(wù)處理。 借：預(yù)收賬款 2000000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 2000000四、回遷房收入的核算 (一)回遷房的概念 回遷房或拆遷安置房是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。此種情況屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，但其不具有商業(yè)實質(zhì)，因此，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的賬面價值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費作為換入資產(chǎn)的成本，不確認(rèn)損益。此種情況因為只涉及少量的貨幣性資產(chǎn)，所以也屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，與不收取價款的賬務(wù)處理基本相同。另外，在本項目中，需要按照1：1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房60套(平均每套150平方米)。假設(shè)一期房屋對外售價為3000元／平方米。7500040150＝560(萬元) 借：生產(chǎn)成本——土地征用及拆遷補償費 5600000 貸：生產(chǎn)成本——建筑安裝工程費 5600000 (3)預(yù)提未建回遷房建造成本時。(6000＋4000)6000＝3504(萬元) 單位可售建筑面積土地成本＝35040000247。 其中，直接以貨幣形式支付的成本支出，會計和稅務(wù)處理基本一致，而以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，由于其行為的特殊性，會計和稅務(wù)處理有所不同，這種不同直接影響到開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的確認(rèn)。2．回遷房換入土地成本確認(rèn)的規(guī)定對于非貨幣交易的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，同時涉及換入資產(chǎn)(土地)的計稅成本確認(rèn)問題，國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，按下列規(guī)定處理：換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品(包括首次分出的和以后應(yīng)分出的)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。 【例6—9】 續(xù)上例，第一期會計成本為：單位可售建筑面積土地成本為507．83元／平方米，單位可售建筑面積建筑成本為933．33元／平方米。另外，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。第一期分配土地成本4080萬元[6800247。假如在分配一期回遷房時，二期回遷房公允價值也能夠確定，則根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，可以將全部回遷房公允價值計人換取的土地計稅成本并再行分配。 (一)“庫存商品”科目 庫存商品是指建造完成后以備出售的開發(fā)產(chǎn)品。 “已完工開發(fā)產(chǎn)品”核算出售開發(fā)產(chǎn)品。 (二)“主營業(yè)務(wù)成本”科目 “主營業(yè)務(wù)成本”科目核算房地產(chǎn)企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。 期末，應(yīng)將“主營業(yè)務(wù)成本”科目的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后“主營業(yè)務(wù)成本”科目應(yīng)無余額。 【例610】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，于2009年12月份竣工交付，該商品房全部對外銷售，開發(fā)過程中共發(fā)生生產(chǎn)成本50000萬元。 【例611】 續(xù)上例，中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，于2009年12月份竣工交付，該商品房全部對外銷售，開發(fā)過程中共發(fā)生生產(chǎn)成本50000萬元。 在發(fā)生差異的開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)全部銷售情況下，“成本差”記入“銷售費用——其他”科目。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，編制會計分錄如下： (1)歸集成本差時。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這些配套設(shè)施費屬于代收應(yīng)付款項，不作為房屋的銷售收入。 二、代收款項的稅務(wù)處理 根據(jù)我國營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，企業(yè)向購買方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其各種性質(zhì)的價外收費，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。 所謂經(jīng)營性物業(yè)，就是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。這類優(yōu)質(zhì)寫字樓如果建設(shè)后分割銷售，也很難體現(xiàn)其遠(yuǎn)期的價值，而且分割后物業(yè)管理、樓宇租金等都很難協(xié)調(diào)一致，會影響整個寫字樓的形象。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中“賣掉就走”的房地產(chǎn)營銷策略將會減少，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“金融產(chǎn)品化’’是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠(yuǎn)趨勢，國內(nèi)持有型商業(yè)物業(yè)項目也會更多。 (四)增加自有資產(chǎn)是向不動產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變的有效途徑 國外房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是不動產(chǎn)企業(yè)，而國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是簡單的建房賣房。但無論是出租還是自營，租金收入或自營收入都相對穩(wěn)定，這是由房屋作為不動產(chǎn)的特性所決定的。 三、持有物業(yè)核算的特點 (一)持有物業(yè)與銷售物業(yè)的核算方法不同 持有物業(yè)與銷售物業(yè)在開發(fā)階段的會