【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 格洼地”的補(bǔ)漲機(jī)會(huì)終于來了。幾天之內(nèi)，有的每平米躥高二三百、七八百，有的甚至上千。有的開發(fā)商干脆封盤不賣，等著房?jī)r(jià)再高些時(shí)候出手。第三季度，重慶主城眾多區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)了多年來未曾有過的跳躍。在北濱路、南濱路，在江北、渝北、北部新區(qū)，重慶樓盤單價(jià)上漲數(shù)千、甚至翻倍的并不少見。就這樣，重慶樓市的“價(jià)格洼地”終于在這場(chǎng)“暴風(fēng)雨”下被填平了，并正在以迅猛之勢(shì)追趕一線城市。那么，2007年重慶房?jī)r(jià)到底上漲了多少？2007年重慶主城房?jī)r(jià)變化大體是這樣的：按照套內(nèi)面積計(jì)算，2007年1月房?jī)r(jià)是3744元/平米，隨后每月穩(wěn)步小幅上漲，79月漲幅顯著，10月經(jīng)歷北部高檔花園洋房和別墅物業(yè)的集中成交，房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲至4422元/平米，2007年全年重慶房?jī)r(jià)漲幅在18％左右。2006年全年漲幅為7％左右，相比之下，2007年房?jī)r(jià)漲幅比較顯著。如果繪制一張2007年重慶住房成交量的曲線圖，會(huì)讓每個(gè)人驚嘆，在9三個(gè)月時(shí)間里，重慶樓市幾乎天天是瘋狂的漲停板，其上升幅度之快、時(shí)間持續(xù)之久，在重慶樓市史無前例。從右圖可以看出：“瘋狂”始于6月中旬。我們從當(dāng)時(shí)的交易數(shù)據(jù)，便能看出當(dāng)時(shí)人們的激情與市場(chǎng)的狂熱，6月17日至25日9天時(shí)4）第三季度成交“創(chuàng)天量”216。216。間內(nèi)，重慶主城區(qū)商品住房共成交4524套，％；進(jìn)入7月，購(gòu)房熱情并未因天氣洶涌的熱浪而下降，10多個(gè)交易日的日均交易量突破1000套，并且連續(xù)四周的周交易量都突破5000套。7月18日，重慶主城區(qū)樓盤總銷售量為1599套，創(chuàng)下2007年的單日最高銷售紀(jì)錄。整個(gè)7月份，％，成交面積創(chuàng)有史以來單月銷售新記錄；8月份，主城商品住房銷售再創(chuàng)新記錄，同比增長(zhǎng)250％；9月份，銷售繼續(xù)攀高。超過了前6個(gè)月的成交總和，接近于2006年重慶主城全年一半的銷售總量。市場(chǎng)上樓盤基本銷售一空。樓市火爆期間，一些樓盤推波助瀾，價(jià)格盲目攀升。同時(shí)，一批原本銷售不好或者長(zhǎng)期滯銷的樓盤，在短時(shí)間內(nèi)被迅速搶購(gòu)，突然爆發(fā)的行情挽救了劣質(zhì)樓盤的命，好市場(chǎng)下無產(chǎn)品，也無營(yíng)銷。樓市為何如此瘋狂？本司分析，主要有兩大因素推動(dòng)：①新特區(qū)概念下，需求提前釋放新特區(qū)“一夜春風(fēng)”，催開“萬樹梨花”，城市價(jià)值開始復(fù)蘇，人們?cè)絹碓礁杏X到重慶巨大的城市升值潛力，開發(fā)商借機(jī)炒作，各大媒體也在大勢(shì)渲染，不斷向預(yù)購(gòu)房群體傳遞和強(qiáng)化“房?jī)r(jià)必漲、漲價(jià)正?！钡挠∠?。媒體的強(qiáng)勢(shì)論調(diào)形成“意見氣候”。對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)這個(gè)原本見仁見智的問題，卻在一時(shí)之間，被眾口一詞的“房?jī)r(jià)必大漲”論調(diào)淹沒，直接影響了購(gòu)房者的心態(tài)。消費(fèi)者陷入“越漲越搶，越搶越漲”的循環(huán)。很多準(zhǔn)備過一兩年再購(gòu)房的消費(fèi)者也加入到“搶房”的行列，消費(fèi)需求被迫提前釋放。②市場(chǎng)表現(xiàn)無法預(yù)期，消費(fèi)者羊群效應(yīng)突顯漲價(jià)初期，市場(chǎng)表現(xiàn)并不明顯，更多的消費(fèi)者選擇持幣觀望，他們希望用同樣的價(jià)格買到更好的房子?？墒?，就在消費(fèi)者希冀有更多選擇時(shí)，樓市卻一發(fā)不可收拾，每天都是鋪天蓋地的漲價(jià)信息。樓市的發(fā)展進(jìn)一步印證了“房?jī)r(jià)必漲”的判斷，人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期增強(qiáng)，猛烈的購(gòu)房狂潮洶涌而來。在股市中賺得眉開眼笑的有錢人開始抽身股市轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市，捉襟見肘的缺錢人也在想方設(shè)法籌錢買房，開始了和開發(fā)商以及其他市民的購(gòu)房博弈，消費(fèi)者消費(fèi)行為的羊群效應(yīng)顯露無疑。5）火爆行情助推個(gè)盤旺銷與去年銷售榜30強(qiáng)相比，今年上榜企業(yè)在個(gè)盤和總量上又有了驚人的飛躍。其中，2007年它仍力拔頭籌。從排行榜中看到，按銷售金額排名前30家樓盤在重慶樓市中占據(jù)舉足輕重的分量。2006年，，樓盤旺銷越來越集中于少數(shù)樓盤。在銷售榜上，仍不乏一家開發(fā)商的多個(gè)樓盤同時(shí)奏凱的現(xiàn)象。龍湖的江與城、春森彼岸、好望山、觀山水均進(jìn)入銷售金額前20名。，在金額排行榜上保利國(guó)際高爾夫花園位居第2名，保利香檳花園位居第7位。6）新政“寒流”入侵，市場(chǎng)溫度驟降第三季度的成績(jī)固然可喜，然而，正當(dāng)開發(fā)商賺得喜笑顏開時(shí)，中央政府“一記重錘”敲醒了開發(fā)商，也敲醒了消費(fèi)者?！靶抡睂?duì)于購(gòu)買第二套住房執(zhí)行了首付40％的政策以及央行的多次加息，使購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加大，消費(fèi)心理越來越趨于理智和謹(jǐn)慎，客觀上加劇了房屋銷售量的下滑。但是，只要是有點(diǎn)市場(chǎng)嗅覺的人都能預(yù)料：就算沒有“新政”的出臺(tái)，渝州樓市也將不可避免的進(jìn)入“冬眠期”。主要原因就在于后期市場(chǎng)消費(fèi)被大量提前透支，而所謂“大規(guī)劃”下的千萬農(nóng)村居民的有效需求尚未形成，從而引發(fā)市場(chǎng)需求與價(jià)格支撐力的不足，出現(xiàn)了其他幾大城市均不能幸免的“有價(jià)無市”的尷尬局面。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的持續(xù)跟蹤我們發(fā)現(xiàn)，年終大批樓盤拼命打折、優(yōu)惠，仍然陷入銷售困境，讓不少開發(fā)商進(jìn)入“賣不出又不忍心降價(jià)”的尷尬境地。另外，“樓市拐點(diǎn)論”也助長(zhǎng)了購(gòu)房者的觀望情緒。拐點(diǎn)最早出現(xiàn)的城市是廣州和深圳，尤其是深圳的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅度的下跌，降幅甚至達(dá)到了50％，房?jī)r(jià)下降使得深圳房市出現(xiàn)了拐點(diǎn)，并迅速傳播到了珠三角地帶；然后是中國(guó)地產(chǎn)巨頭“萬科”在成都新開的樓盤銷售均價(jià)狂降30％，此消息很快便傳到重慶，引起廣泛關(guān)注，消費(fèi)者觀望心理更加嚴(yán)重。供應(yīng)市場(chǎng)1）市場(chǎng)供應(yīng)量2007年，％，主城九區(qū)的竣工面積更是急劇下滑。2007年，；與之相悖的是，％。也就是說， 2007年重慶主城九區(qū)的竣工體量并不能滿足全年的需求，而是有相當(dāng)一部分來自2006年及以前市場(chǎng)沒有消化完的體量。就市場(chǎng)表現(xiàn)來看，市場(chǎng)供應(yīng)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上消化速度，“供不應(yīng)求”的局面屢屢發(fā)生，特別是行情最火爆的7～9月，很多樓盤開盤當(dāng)天即售罄，而短時(shí)間內(nèi)又沒有房源供應(yīng)，而需求仍是有增無減。2）區(qū)域供應(yīng)，渝北、九龍坡、南岸三足鼎立就市場(chǎng)供應(yīng)來看，和2006年一樣，名列前三甲的仍然是渝北區(qū)、九龍坡區(qū)和南岸區(qū)。渝北區(qū)是重慶的北大門，口岸較好，地域廣闊，地勢(shì)平坦，有利于房地產(chǎn)的持續(xù)開發(fā)，2005年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)就一直位居重慶各區(qū)之首；九龍坡坐守主城西部，房地產(chǎn)開發(fā)從2006年由楊家坪商圈始發(fā)，向周邊區(qū)域擴(kuò)散，到2007年延伸到西部區(qū)域，即九龍園區(qū)到華巖寺一帶，可供開發(fā)的空間較大，使得九龍坡區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)一躍成為主城第二，僅次于南岸區(qū)；南岸區(qū)則因其打通了南山的阻隔從而使跨山脈的房地產(chǎn)開發(fā)成為可能，茶園是其主要擴(kuò)張方向，再加上老城中心大規(guī)模的樓盤開發(fā)，使得南岸區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)充足。3）市場(chǎng)消化趨急，推盤頻率加快由于房?jī)r(jià)上漲過快，超過了消費(fèi)者的心理預(yù)期，購(gòu)房者羊群效應(yīng)突顯，紛紛搶房，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了前所未有的盛況。特別是最為火爆的6～8月份，很多樓盤開盤當(dāng)天即售罄，這種現(xiàn)象在以前是從未有過的。也正是有了龐大消費(fèi)需求的支撐，供應(yīng)市場(chǎng)顯得吃緊，“供不應(yīng)求”成了市場(chǎng)的代名詞。房地產(chǎn)開發(fā)商為了追逐更多的利潤(rùn)，紛紛把工期提前，提高推盤頻次。有的樓盤半年的時(shí)間就開盤5次以上，并且每次推出的體量都不小。以江北觀音橋商圈的富力海洋廣場(chǎng)為例，2007年5月16日7號(hào)樓首次開盤銷售到2008年1月19日最近一次開盤，這期間共推盤6次，除了最后一次的間隔期稍長(zhǎng)之外，其他幾次間隔時(shí)間都沒有超過50天，銷售均價(jià)更是由最初的6500元/㎡飆升至10000元/㎡ 該項(xiàng)目為精裝房項(xiàng)目，故銷售價(jià)格略高于周邊樓盤價(jià)格，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1500元/㎡左右。39萬方的建筑體量，短短半年的時(shí)間就消化了2/3，這在重慶樓史上還是第一次。當(dāng)然，在那段時(shí)間，熱銷的樓盤遠(yuǎn)不止富力海洋廣場(chǎng)一個(gè)。只要樓盤一出來，消費(fèi)者便開始搶購(gòu)。有的排隊(duì)搖號(hào)甚至排了幾天，不分晝夜，目的只有一個(gè)：搶房。這也是構(gòu)成2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求比與往年嚴(yán)重懸殊的主要原因，大部分消費(fèi)需求提前，再加上投資者投資熱情的高漲，使得供求短期內(nèi)失衡。然而，隨著中央政府“新政”的實(shí)施，市場(chǎng)便開始轉(zhuǎn)冷，市場(chǎng)消化速度明顯放緩，推盤頻率也相應(yīng)慢了下來。216。 附：富力海洋廣場(chǎng)推盤周期及價(jià)格走勢(shì)對(duì)比圖（單位：天，元/㎡）4）供應(yīng)市場(chǎng)新看點(diǎn)——產(chǎn)品革新如果說2006年以前重慶的樓市都是平穩(wěn)地前進(jìn)的話，那么今年可以用“快跑”來形容。眾多外地開發(fā)商來重慶搶攤掠地帶來的并不只是地產(chǎn)屆的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也帶來了產(chǎn)品開發(fā)的理念及經(jīng)營(yíng)手法。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)迫使本外地開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)時(shí)不得不花更多的時(shí)間去研究產(chǎn)品，產(chǎn)品創(chuàng)新是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)下的殺手锏。因