【文章內(nèi)容簡介】 （%）供求比 %%供應量（萬平方米） %%成交量（萬平方米） %%成交價格（元/平方米）7489 6938 %%成交總額（億元） %%數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構二、供求關系——市場恢復供大于求的局勢從重慶主城商品房市場供求關系對比圖可以看出，2011年9月，。供應量大幅上升，成交量上漲幅度較小，本月市場恢復到今年3月以來的供大于求的局勢。自2月新增出臺以來，重慶市場已經(jīng)連續(xù)4月供大于求，而在8月淡季成交逆勢上漲，出現(xiàn)難得的供求平衡局面。而本月雖并未能出現(xiàn)旺季現(xiàn)象，但是供應量還是出現(xiàn)一定幅度的上升，拉大了供需比例。圖252： 2010年9月2011年9月重慶市商品房供求關系對比圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構三、供應量——正常上浮2011年9月，辦理預證項目82個，%，%，供應量正常回升，但遠低于去年同期。一方面，8月淡季供應量較少，本月供應量回升到今年3月以來的平均水平；并且9月屬于傳統(tǒng)旺季，供應量正常上浮。另一方面，供應量雖然有所上漲，但是遠低于往年同期水平，主要在于今年市場一直處于低迷狀態(tài)，開發(fā)商推盤相對謹慎；并且去年房交會在9月，今年在10月舉行，房交會對市場供應影響較大。10月市場傳統(tǒng)旺季，加上房交會的拉動，供應量將會大幅上升，初步預計10月市場供應量在200250萬方左右。圖253： 2010年9月2011年9月重慶市商品房供應量走勢數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構四、成交量——持續(xù)低位，%，%。今年3月以來成交量都保持在100萬方左右的較低水平，即使是傳統(tǒng)“金九”也未能有效拉大市場成交。主要原因在于：一方面今年國家出臺各種政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，市場受影響較大，持續(xù)低迷；自6月開始逐漸有開發(fā)商開始打價格牌，價格開始走低，買漲不買跌的心態(tài)，購房者觀望氣氛更加濃厚。另一方面，不少購房者還是期待能在房交會上比較更多的房源以及更低的優(yōu)惠。房交會將會在一定程度上拉動市場成交，因此初步預計10月市場低迷情況有所改善，成交量有較大幅度的上升。圖254： 2010年9月2011年9月重慶市商品房成交量走勢數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構五、成交均價——持續(xù)小幅下降本月重慶主城區(qū)商品房成交價格略有下降，成交均價為6938元/平米。%。出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要有以下兩個方面的原因：一、本月開發(fā)商持續(xù)降價銷售。今年3月以來市場供應量明顯大于成交量，市場存量加大，且企業(yè)出現(xiàn)銷售壓力，因此不少開發(fā)商開始降價銷售，從今年6月開始成交均價逐漸下降。二、從成交結構上變化：成交區(qū)域結構有所變化。本月各區(qū)域成交均價除南岸區(qū)外，都出現(xiàn)下降趨勢，%；均價一直是最低的巴南區(qū)本月成交量有所上升，%，在一定程度上拉大了整體均價。成交產(chǎn)品結構影響，本月開盤項目中，中高檔項目開盤次數(shù)較少，每次開盤體量都不大，且成交情況也較差；而成交量較大的為單價較低，性價比較大的產(chǎn)品。因此本月重慶整體市場價格略有下降。今年，重慶商品房市場持續(xù)了半年的低迷期，本月傳統(tǒng)旺季也未能有效拉大市場成交，開發(fā)商承受著銷售壓力。今年前幾個月大量的供應，導致現(xiàn)在存量不斷加大，市場去化壓力明顯加大。因此預計未來一段時間內(nèi)市場仍處于促銷降價銷售狀態(tài)?！D255： 2010年9月2011年9月重慶市商品房成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構六、區(qū)域市場——渝北區(qū)仍為市場風向標2011年9月重慶房地產(chǎn)市場成交量與8月相比，呈現(xiàn)小幅上漲的趨勢，%。%，仍是全市成交量最大的區(qū)域，%。另外，城南區(qū)域本月成交量上升幅度較大，%，%。本月市場新增供應最大的區(qū)域仍然是渝北區(qū)，%。另外，渝中區(qū)本月新增供應量上升幅度較大，%。渝中區(qū)本月新增供應項目只有6個，單個項目供應量較大，排在本月全市第一位；其中住宅項目萬科錦程和中馳領寓供應量也在4萬方以上。成交價格明顯地分為三個檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū)，%左右，但渝中區(qū)成交量占比較小，因此對總體均價的拉高作用不大；第二檔屬于價格平行區(qū)，本月平行價格的區(qū)域較多，有渝北區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)。第三檔屬于價格拉下區(qū)，對于均價下拉作用明顯，主要為巴南區(qū)和大渡口區(qū)。 表252：重慶市主城各區(qū)9月商品房各類指標區(qū)域成交面積（萬方）占比價格（元/㎡）價格平均水平新增供應（萬方）占比渝北區(qū) %7584 % %江北區(qū) %7355 % %南岸區(qū) %6655 % %沙坪壩區(qū) %6447 % %巴南區(qū) %5325 % %九龍坡區(qū) %6369 % %渝中區(qū) %10091 % %大渡口區(qū) %5653 % %合計 100%6938—— 100%數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構第六章、商品住宅市場一、供應量——大幅上升根據(jù)本機構對2011年9月重慶市商品住宅市場監(jiān)控得出，，%，%?？偟膩砜?，一方面2011年9月市場供應量相比上月有大幅上升，主要在于本月為金九傳統(tǒng)房地產(chǎn)旺季供應正常上升。另一方面與去年9月相比還是處于相對較低的位置主要原因為：一、去年房交會在9月，而今年房交會在10月舉行，較多開發(fā)商意在房交會期間推盤，二、受今年大環(huán)境影響，市場存量不斷增大，開發(fā)商去化壓力較大。10月房交會拉動，預計市場供應有較大幅度上升。圖261：2010年9月2011年9月商品住宅供應量對比圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構二、新推量——少量多推，次數(shù)體量均下降新推總量分析據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年9月共有57個項目65次推盤，開盤次數(shù)環(huán)比增加27次。，市場供應量明顯上升。本月為傳統(tǒng)意義上的“金九”房地產(chǎn)旺季，所以本月開盤次數(shù)有大幅增加，但受大環(huán)境和政策的影響和去年9月同期相比開盤數(shù)有明顯下降。本月推盤項目仍以普通住宅為主，推盤項目仍較多。其中以折扣較大品質(zhì)較高的招商江灣城、龍湖源著、協(xié)信城銷售情況為最好。另外，本月別墅產(chǎn)品推盤次數(shù)有所下降，多數(shù)樓盤去化情況較差。圖262：2010年9月2011年9月重慶市商品住宅新增量對比圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構推案樓盤數(shù)據(jù)分析 （1）規(guī)模分析圖263：9月新盤規(guī)模分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構9月，重慶市住宅市場共有65次推案，推案規(guī)模主要集中在12萬平米，共計27次，%，其次1萬平米以下的推案次數(shù)也較多，為25次，%，23萬平米的推案次數(shù)為7次，34萬平米和4萬平米以上的較少，分別為4次和2次。 1萬平米以下和12萬平米的推案次數(shù)較多，主要在市場行情較差，開發(fā)商推盤較謹慎，采取少量多推的策略。另外有萬科錦程、康德城市風云2個項目推案量較大，都在4萬平米以上，其中萬科錦程一直都采取集中供應慢消化的策略，而康德城市風云為首次開盤，但這2個項目的銷售情況都不是很理想。（2）建筑形態(tài)分析圖264 ：9月新盤建筑形態(tài)推案數(shù)分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構9月，重慶市商品住宅市場的建筑形態(tài)主力仍是高層，本月共有39個高層項目推出，占總推案量的60%。本月除低層其他建筑形態(tài)推盤次數(shù)有所減少，其中小高層、多層和低層項目推盤次數(shù)分別為12次、9次和5次，占比僅為18%、14%和8%。（3）區(qū)域分析圖265：9月推盤次數(shù)區(qū)域分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構9月主城八區(qū)本月均有項目新推產(chǎn)品。很明顯的，推案項目集中在渝北區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)四大區(qū)域，這四個區(qū)域一直是市場供應的主力。其次近兩年巴南區(qū)江南新城的規(guī)劃建設，住宅樓盤不斷增加，市場份額也有所提升。本月巴南區(qū)共有7個項目推盤。（4）房型分析n 新盤戶型分析圖266：重慶市2011年9月新盤戶型分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構9月新增推案中的樓盤是以二房和三房為主，其中推出二房和三房的樓盤數(shù)為38個和33個，本月新增推案大幅上升，而別墅產(chǎn)品推盤次數(shù)有所下降，主要在于其每次推出房源多。在目前市場調(diào)控下，剛需產(chǎn)品仍然是市場的主力產(chǎn)品。推案房型分析表261：重慶市2011年9月上市新盤房型表 房型銷售樓盤數(shù)房型配比面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比例（%）一房223441%二房385401%三房332816%四房14616%五房000%躍層262%別墅6113%合計115（含重復數(shù)）12449% 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構n 去化房型分析：%，%，市場整體認購情況較差。本月項目開盤出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象主要在于：前幾個月的持續(xù)低迷，不少開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)渠道營銷，舉辦活動、組織團購等，而對開盤當天的重視度有所下降，宣傳力度有所降低；且本月開盤當天去化情況較好的多為別墅項目，所占比例較小，對整體市場去化率的拉動力度較小。不過有好的產(chǎn)品面市，購房者還是爭先下手，出現(xiàn)個別樓盤熱銷的情況，如折扣較大品質(zhì)較高的招商江灣城。綜合分析來看，在目前的政策環(huán)境下，剛需仍是市場要解決的一個較大問題，項目的合理定價是項目銷售的重要決定因素。表262：重慶市2011年9月上市新盤當日去化匯總表 樓盤次數(shù)上市量(套)去化量(套)去化比例（%）65124494250數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構三、熱點板塊——江北區(qū)江北區(qū)是重慶市的主城區(qū)之一，位于長江、嘉陵江北岸，有30多公里漫長的江岸線江北區(qū)是重慶市規(guī)劃的信息、金融、文化藝術中心，是涉外領事館區(qū)和交通樞紐，總面積213平方公里，人口45萬，轄石馬河街道、大石壩街道、觀音橋街道、華新街街道、五里店街道、江北城街道、寸灘街道、鐵山坪街道、郭家沱街道、魚嘴鎮(zhèn)、復盛鎮(zhèn)、五寶鎮(zhèn)等9街道、3鎮(zhèn)。區(qū)域內(nèi)水陸交通便捷，有7座大橋橫跨長江和嘉陵江，另有3座大橋正在規(guī)劃。長江上游最大的集裝箱碼頭正在興建中。江北區(qū)是重慶重要的商貿(mào)區(qū)和物資集散地。陽光城、金崗大廈、拓展大廈等10幾座商貿(mào)大廈已投入使用，有全國著名的觀音橋農(nóng)貿(mào)市場和盤溪無公害蔬菜批發(fā)市場、水果批發(fā)市場等大型農(nóng)副產(chǎn)品市場，各類商場網(wǎng)點近15000個，總建筑面積150萬平方米。近幾年江北區(qū)房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，目前，龍湖地產(chǎn)、魯能地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、等數(shù)十家全國100強地房企業(yè)已入駐江北區(qū)。本月江北區(qū)共有13次開盤，占主城推盤比例為20%。其中有招商江灣城3次開盤當天認購情況都較好，最近一次去化率在90%以上。第七章、辦公市場一、個案分析項目概況項目名稱貝蒙盤古物業(yè)地址重慶市北部新區(qū)兩江新區(qū)新牌坊（江北車管所前行200米）占地面積1,9396平方米面積區(qū)間135260平方米總建筑面積5,5000平方米8月售價17500元/平方米物業(yè)形態(tài)寫字樓物業(yè)服務費2元/平方米月物業(yè)管理重慶德馳物業(yè)管理有限公司開發(fā)商貝蒙置地 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構項目成交情況成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）成交總金額（萬元）468617500數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構區(qū)位分析貝蒙盤古位于：中國第五城市，中國第三新區(qū)——兩江新區(qū)的核心位置范圍內(nèi)，該區(qū)位于經(jīng)開板塊、龍頭寺板塊和五黃大社區(qū)三大成熟板塊交匯。獨特區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展?jié)摿o限。 貝蒙盤古地處人和立交旁，緊臨民安大道、泰山大道、機場高速、內(nèi)環(huán)高速；軌道交通樞紐站：輕軌3號線（在建）、6號線（規(guī)劃中）、地鐵外環(huán)（規(guī)劃中）交匯于此；與數(shù)十條城市公交線，共同構筑城市未來交通中轉(zhuǎn)核心動力。項目規(guī)劃貝蒙盤古占地面積19396㎡，總建筑面積約55000㎡，綠化率30%，由6棟6層寫字樓與一棟14層寫字樓組成，擺脫了傳統(tǒng)寫字樓的千篇一律，更理解寫字樓應該滿足企業(yè)全方位的辦公需求，包括企業(yè)形象的個性化展示以及企業(yè)的定制性需求，用多層和小高層的辦公建筑，結合建筑立面形成獨特且多元化的建筑形象。貝蒙盤古不但強調(diào)內(nèi)部應有配合辦公的花園式生態(tài)環(huán)境，公共景觀環(huán)境也獨具匠心，打造內(nèi)外平衡的系統(tǒng)生態(tài)環(huán)境，提倡注重效率，也注重健康和趣味的工作方式，引導構建人人都能精神飽滿、熱情洋溢、富有想象力的辦公環(huán)境。辦公主樓：27號樓：單層建筑面積約1100平米，16樓為甲級寫字樓 1號樓：單層建筑面積約1450平米，114樓為甲級寫字樓。 商業(yè)裙樓：主要是服務本樓的 商業(yè)項目暫無定位第八章、商業(yè)市場一、個案分析項目概況項目名稱龍湖MOCO物業(yè)地址重慶市北部新區(qū)高新園龍湖水晶酈城旁占地面積20,000平方米商鋪面積總建筑面積170,000平方米9月售價0元/平方米物業(yè)形態(tài)國際高端家居生活館 物業(yè)服務費6元/平方米月物業(yè)管理龍湖物業(yè)有限公司開發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團KKK重慶機構區(qū)位分析龍湖國際，地處重慶北