【文章內(nèi)容簡介】 土地拍賣。其中最搶眼的是鴻恩寺地塊，此前該宗地被業(yè)內(nèi)稱為地王。吸引了萬科、保利和龍湖三大巨頭競拍，通過80多輪競價(jià)，樓面地價(jià)3000元左右，這場由萬科、龍湖和保利三巨頭共同導(dǎo)演的地產(chǎn)大戲終于落下了帷幕。7月14日中證網(wǎng)《我市銀行收緊二套房貸首付四成》昨日，我市部分商業(yè)銀行已接到監(jiān)管部門的書面通知，開始執(zhí)行收緊二套房貸相關(guān)政策。房屋中介和銷售公司相關(guān)人士表示，從本周開始，市民之前購買第二套商品房可享受的首付兩成、利率七折優(yōu)惠基本消失，（）。資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、GDP增速09年2季度呈快速回穩(wěn)態(tài)勢隨著美國次貸危機(jī)演變?yōu)閲H金融危機(jī)的發(fā)展，在黨中央、國務(wù)院一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策指導(dǎo)下，在國際經(jīng)濟(jì)和我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行苗頭的關(guān)鍵時(shí)刻，提出了一系列應(yīng)對危機(jī)的政策措施，破解經(jīng)濟(jì)發(fā)展難題，贏得了縮短國際金融危機(jī)沖擊的時(shí)間。盡管經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的基礎(chǔ)還不穩(wěn)定，上半年我市多數(shù)行業(yè)已出現(xiàn)止跌企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)總體上出現(xiàn)快速回升勢頭。直轄十年，在各種政策、西部大開發(fā)等宏觀環(huán)境的推動下，重慶市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境取得了翻天覆地的變化，經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐步增強(qiáng)。2008年，是重慶發(fā)展進(jìn)程中經(jīng)受嚴(yán)峻考驗(yàn)并取得顯著成績的一年。重慶市經(jīng)濟(jì)一直處于快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，即便是在直轄之初，各項(xiàng)建設(shè)尚處于起步階段時(shí)也是如此。2008年，我市GDP總量繼上年突破4000億后，再上新臺階，總量突破5000億，是重慶直轄之初的3倍多。在國內(nèi)外異常嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下，全市GDP增速仍保持在高位運(yùn)行，%。據(jù)初步測算，2009年2季度，%。其中：，%；，%；，%。：：；%。圖1 21 ：重慶市GDP2007年2季度至2009年2季度增長速度走勢圖資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局二、工業(yè)生產(chǎn)逐步回暖，支柱產(chǎn)業(yè)增勢逐步強(qiáng)勁16月，%，%。，%，%。 上半年，%。其中汽車摩托車、天然氣石油化工、裝備制造業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)增勢強(qiáng)勁，、%、%%，%。規(guī)模以上工業(yè)主要產(chǎn)品中，%、%、%；%，%。 企業(yè)利潤降幅收窄。15月，%。，%，%。總體來說我市工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐漸回暖，上漲態(tài)勢進(jìn)一步明朗。圖122 ：2008年18月至2009年16月重慶市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)增幅走勢圖資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局三、出口總額、進(jìn)口總額同比增長不容樂觀 08年我市進(jìn)出口貿(mào)易總額均呈穩(wěn)步上升的趨勢，但從重慶市對外貿(mào)易累計(jì)同比增長情況走勢圖可以看出，進(jìn)入09年增速明顯下降，在6月，出口總額同比增長率出現(xiàn)小幅回升，進(jìn)口總額同比增長率持續(xù)小幅上升。受世界主要經(jīng)濟(jì)體增長放緩、外部市場需求嚴(yán)重萎縮等影響，全市外貿(mào)出口大幅下降。上半年，%，；，%。出口總額下降，表明我市出口形勢不容樂觀。 上半年，合同外資金額中，%；實(shí)際利用外資中，%。 圖1 23：2008年7月至2009年6月重慶市對外貿(mào)易累計(jì)同比增長情況走勢圖資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局四、固定資產(chǎn)投資保持高位增長固定資產(chǎn)投資是建造和購置固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動，即固定資產(chǎn)再生產(chǎn)活動。固定資產(chǎn)再生產(chǎn)過程包括固定資產(chǎn)更新（局部和全部更新）、改建、擴(kuò)建、新建等活動。重慶市在一圈兩翼、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、314目標(biāo)、五大定位、保稅港區(qū)等新的戰(zhàn)略推動下，08年固定資產(chǎn)投資幾乎處于20%高速增長的平臺上。今年以來，我市固定資產(chǎn)投資始終保持30%以上的高增長，投資需求保持高位運(yùn)行，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。上半年，%，比1–。，%，%，%。，%，%，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一、二、%%；分隸屬關(guān)系看，%，%；分城鄉(xiāng)看，%，%。農(nóng)村投資增長迅猛，有利于轉(zhuǎn)化為農(nóng)村居民實(shí)際收入，進(jìn)而提高農(nóng)村消費(fèi)。圖1 24：2008年7月至2009年6月重慶市固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局（）五、社會零售總額平穩(wěn)較快發(fā)展城市的社會消費(fèi)品零售總額是反映這個(gè)城市購買力的重要指標(biāo)。重慶市已直轄十年，伴隨著人民收入的不斷增長，重慶市的消費(fèi)購買力正逐步發(fā)力，目標(biāo)直指西部商業(yè)龍頭之位。重慶自身是一個(gè)時(shí)尚型的城市，市民的消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識相對西部其他城市更為前衛(wèi)，因此消費(fèi)力也更為旺盛。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，上半年，%；剔除價(jià)格因素影響，%。分行業(yè)看，%，%；，%，%。隨著家電下鄉(xiāng)等啟動農(nóng)村消費(fèi)市場的措施逐步落實(shí)，農(nóng)村市場消費(fèi)增長加快。分城鄉(xiāng)看，%；，%。 圖1 25：2008年5月至2009年6月重慶市社會消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局（）第三章、房地產(chǎn)投資一、開發(fā)投資額受08年以來房地產(chǎn)市場前景不明朗等因素的影響，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)削減了2009年新開工計(jì)劃，%。%%，可見投資增長仍在低位運(yùn)行。圖1 31：2008年16月至2009年16月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)及固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)我市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了去年6月份以來持續(xù)銷售疲軟以后，今年年初止跌回升。，%，扭轉(zhuǎn)了去年7個(gè)月累計(jì)增速持續(xù)下滑的勢頭。3月，商品房銷售形勢進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，單月銷量位居2008年以來的月度第二位。，%。從走勢圖可以看出，2009年重慶市商品房及住宅累計(jì)施工面積較去年同期均出現(xiàn)上漲，%，%。圖1 32：2008年16月至2009年16月重慶市商品房及住宅累計(jì)施工面積走勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2009年以來重慶市竣工面積增幅出現(xiàn)較大幅度波動，%，同比增幅持續(xù)下降。圖1 33 ：2008年16月至2009年16月重慶市商品房竣工面積累計(jì)同比增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局第二篇 市場分析篇第四章、商品房市場一、市場綜述7月重慶商品房在供應(yīng)量增加的情況下，成交呈現(xiàn)量漲價(jià)跌的態(tài)勢。從商品房供求走勢圖可以看出，09年5月以來，重慶市商品成交市場趨于穩(wěn)定，均無大幅波動。本月，，%。，與上月相比穩(wěn)中有升，%，%。市場成交均價(jià)為4148元/平方米，較上月相比下跌130元/平方米，%，%。圖24 1：2008年7月至2009年7月重慶市商品房供求走勢圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表241：重慶市7月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年6月2009年7月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比%%供應(yīng)量（萬平方米）%%成交量（萬平方米）%%成交價(jià)格（元/平方米）42784148%%成交總額（億元）%%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測。，成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于供應(yīng)量，市場連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)供小于求的狀態(tài)，本月加大市場供應(yīng)量。隨著市場成交量持續(xù)上漲，存量被大量消化，因此供應(yīng)量未來還將會出現(xiàn)上漲。圖242：2008年7月至2009年7月重慶市商品房供求關(guān)系對比圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、供應(yīng)量分析，%，目前仍以去化存量為主，隨著市場成交量持續(xù)上漲，存量被大量消化，因此供應(yīng)量未來將會出現(xiàn)上漲。圖243：2008年7月至2009年7月重慶市商品房供應(yīng)量走勢資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、成交量分析7月，，%，%。本月成交量于上月相比穩(wěn)中有升，且與去年同期比較，市場確實(shí)有所好轉(zhuǎn)。圖244：2008年7月2009年7月重慶市商品房成交量走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、成交均價(jià)分析7月，重慶市商品房成交均價(jià)為4148元/平方米，較上月下降了130元/平方米，%，%。市場成交均價(jià)走勢平穩(wěn)，且連續(xù)4個(gè)月保持了4000元/平方米以上的價(jià)格水平。其主要是由于當(dāng)月江北區(qū)與南岸區(qū)成交均價(jià)較高，保持了成交均價(jià)的高位運(yùn)行。圖245：2008年7月2009年7月重慶市商品房成交均價(jià)走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)六、市場特征房地產(chǎn)市場回暖，供應(yīng)量大幅增加，成交量穩(wěn)中有升7月商品房市場趨于穩(wěn)定，成交情況無明顯異動。成交量穩(wěn)中有升，%，同比大幅上揚(yáng)，%。，%，%。隨著市場成交量持續(xù)上漲，存量被大量消化，因此本月加大供應(yīng)量，且未來短期內(nèi)供應(yīng)市場亦將有所增漲。成交均價(jià)為4148元/平方米，較上月下降了130元/平方米，%，%。市場成交均價(jià)走勢平穩(wěn)，且連續(xù)4個(gè)月保持了4000元/平方米以上的價(jià)格水平。第五章、土地市場一、土地資訊國土部：建議謹(jǐn)慎看待土地市場回暖針對近期北京、上海、重慶、武漢等大城市的土地市場出現(xiàn)開發(fā)商購地勢頭趨熱的現(xiàn)象，國土部昨日再次發(fā)文進(jìn)行評述，認(rèn)為近期土地市場頻頻出現(xiàn)“地王”只是部分開發(fā)商資金回流后的現(xiàn)象，市場還未有廣泛參與競買的行動，建議開發(fā)商和購房者謹(jǐn)慎看待土地市場“回暖”。“此前一段時(shí)間的樓市回暖和寬松的貨幣政策確實(shí)給開發(fā)商拿地提供了資金?！眹敛空J(rèn)為，經(jīng)過市場調(diào)整期，目前各地地價(jià)相對較低，對有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)以及確需展開新項(xiàng)目的企業(yè)是購入土地的好時(shí)機(jī)。根據(jù)國土部掌握的消息，萬科、富力、金地等有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)開始布局土地市場。因此，一線城市在大型企業(yè)購地意愿 增強(qiáng)的情況下推地節(jié)奏開始加快，優(yōu)良地塊與大企業(yè)的迫切需求形成契合。但在2006年、2007年投機(jī)心理的驅(qū)使下，參與了土地競奪的多數(shù)中小開發(fā)企業(yè)，當(dāng)前還在盡力地消化存量，在土地市場還未有廣泛參與競買的行動。諸多內(nèi)地二線城市的開發(fā)企業(yè)，還在等待市場變化。國土部強(qiáng)調(diào)，全國土地市場由“地段性”回暖轉(zhuǎn)向全面復(fù)蘇還有待時(shí)日。易居觀點(diǎn)： 上個(gè)季度各個(gè)區(qū)域引起了購買土地的熱潮，刷新了歷史，地王陳出不窮，對市場前景預(yù)期良好。但是也可以看出購買土地的開發(fā)商都是比較有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)，這對各個(gè)企業(yè)的資金持有提出了更高的要求，也會對行業(yè)產(chǎn)生洗牌的結(jié)果，行業(yè)的資金密集程度會提高，資源的整合會變得更加重要，也可能會出現(xiàn)兩種比較極端的企業(yè)類型。二、本月公告土地分析據(jù)本機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止到2009年7月31日，重慶市土地交易中心公示擬供應(yīng)土地共19宗，出讓綜合價(jià)金共89431萬元。2009年7月，重慶主城區(qū)除渝中區(qū)、巴南區(qū)外，其他區(qū)域均有土地供應(yīng)。地塊供應(yīng)走勢分析圖251：重慶市2009年6月土地市場供應(yīng)走勢資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從土地供應(yīng)走勢圖上可以看出，2009年7月，重慶市公示出讓的土地共19宗。與上月相比，下降幅度很大，擬供應(yīng)土地面積與上月相比，％，擬供應(yīng)土地宗數(shù)也有大幅度的下降。供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2009年7月擬供應(yīng)土地共19宗，純居住用地供應(yīng)5宗，占地面積為6萬平方米；綜合用地供應(yīng)3宗，；工業(yè)用地供應(yīng)9宗，；最后是市政配套用地供應(yīng)2宗。三、本月成交地塊分析據(jù)重慶土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，2009年7月重慶市土地?zé)o成交。地塊成交走勢圖圖252：重慶市2009年6月土地市場成交走勢資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年7月，無土地成交。從市場土地成交量走勢圖中可以看出，現(xiàn)在土地市場成交在大幅度下降，上月的供需兩旺的場景不再，在上月大量供應(yīng)土地之后，開發(fā)商歸于沉默，更為謹(jǐn)慎的面對后市。 成交地塊結(jié)構(gòu)分析2009年7月，無土地成交。成交地塊溢價(jià)率分析2009年7月，無土地成交。拿地企業(yè)分析2009年7月，無土地成交。四、重點(diǎn)地塊2009年7月25日，重慶市國土局以10188萬元的價(jià)格掛牌出讓渝北區(qū)觀音橋組團(tuán)C分區(qū)C33/03號地塊，屬性為居住兼容商業(yè)。地塊處于渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)核心地段，本月將對該地塊的投資前景進(jìn)行簡要分析。 宗地概況表252：土地基本情況公告號宗地名稱土地面積(萬m2)容積率土地用途起叫價(jià)（萬元）地面價(jià)格（元/平方米）地面價(jià)格（萬元/畝）樓板價(jià)（元/平方米）掛牌時(shí)間渝國土房管告字[2009]22號渝北區(qū)觀音橋組團(tuán)C分區(qū)C33/03號地塊居住兼容商業(yè)101882009725資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)該地塊投資前景分析龍溪板塊規(guī)劃 該地塊地處重慶城市渝北區(qū)龍溪板塊的龍塔街道，整個(gè)板塊現(xiàn)在劃分為三個(gè)街道，分別叫龍山、龍溪和龍塔街道，根據(jù)龍溪地區(qū)的地形特征及目前產(chǎn)業(yè)布局和道路骨架，劃分后的龍山街道城市功能主要是發(fā)展住宅業(yè)，龍溪街道城市功能主要是發(fā)展建材市場，龍塔街道城市功能主要是發(fā)展物流業(yè)。龍溪鎮(zhèn)的開發(fā)始于1985年，是重慶市較早的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。但20多年過去了，現(xiàn)在該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、配套項(xiàng)目等，已不能滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要。為此，渝北區(qū)決定對龍溪鎮(zhèn)武陵路片區(qū)約2000畝的地塊，實(shí)施舊城改造，并委托德國意波公司，進(jìn)行專業(yè)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃。目前規(guī)劃已全面完成，武陵路片區(qū)改造面積達(dá)2000畝，其定位為集辦公、休閑功能為一體的高檔商務(wù)區(qū)，并在核心區(qū)規(guī)劃200畝土地，將其打造成與觀音橋商圈相呼應(yīng)的三北地區(qū)（渝北、江北、北部新區(qū)）商務(wù)中心，并在此打造一個(gè)配套的五星級酒店。目前該計(jì)劃已進(jìn)入拆遷階段。渝北區(qū)將炸開李家花園隧道，屆時(shí)華新分流道和紅石路將有新的道路相連接，實(shí)現(xiàn)縱橫之間的轉(zhuǎn)換。在武陵路和花卉園之間的150米馬路上實(shí)施加蓋的辦法，讓武陵路片區(qū)與200多畝的花卉園公園連成整體，形成重慶最大的集商務(wù)、休閑、辦公于一體的商務(wù)區(qū)。龍溪板塊土地成交概況表253：龍溪板塊近年土地成交