【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一房 %%兩房 %%三房 %%四房 %%五房 %%六房 %%七房及以上 %%合計(jì) 100%%表266：2009年7月蘇州市場(chǎng)供應(yīng)房型分析資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月供應(yīng)房型主要集中于三房、四房、五房三種房型，%，該房型供應(yīng)項(xiàng)目主要為環(huán)球18石湖華城庭郡、嘉業(yè)陽光假日等項(xiàng)目。從戶型環(huán)比上看，本月供應(yīng)增幅最大的房型為七房及七房以上戶型，%；供應(yīng)跌幅最大的戶型為兩房，㎡，㎡，%。四、成交量分析成交總量分析圖263： 2008年7月至2009年7月蘇州市商品住宅成交量比對(duì)圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，㎡，%。本月成交量仍處較高位運(yùn)行，成交量15月份持續(xù)放量主要由于政府的優(yōu)惠措施以及多次房交會(huì)、購房節(jié)的推動(dòng)下。6月成交量雖較5月份有所下降，因6月無房交會(huì)的舉辦，憑市場(chǎng)成交量持續(xù)回升及5月成交的放量，使得大批置業(yè)者認(rèn)為房產(chǎn)市場(chǎng)已徹底回暖，不再觀望，按耐不住，紛紛入市購房。而7月較6月成交有所放量，一是7月合景峰匯、環(huán)球188等一批新項(xiàng)目入市，銷售火爆，以及朗悅灣、中海國際社區(qū)、雅戈?duì)柼柍?、金雞湖花園等項(xiàng)目保持了較高的成交量，二是二套房收緊政策、取消利率優(yōu)惠等信息的傳播，使得市場(chǎng)再度緊張，許多購房者出于減少購房成本考慮，簽約速度加快，這也促進(jìn)了大批客戶的成交。區(qū)域成交分析圖264：2009年6月與2009年7月商品住宅區(qū)域成交面積比重對(duì)比圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表2611：2009年6月與09年7月商品住宅區(qū)域成交面積對(duì)比區(qū) 域09年6月成交面積(萬㎡)09年7月成交面積(萬㎡)08年7月成交面積(㎡)同比增長（%）環(huán)比增長（%）古城區(qū)%%園區(qū)%%高新區(qū)11%%吳中區(qū)%%相城區(qū)%%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月依舊維持高位成交，在成交比重上，園區(qū)、相城區(qū)所占比重最高，園區(qū)在環(huán)球18雅戈?duì)栁磥沓?、水墨三十度、中海國際社區(qū)等活躍樓盤拉動(dòng)下，依舊為園區(qū)成交領(lǐng)頭羊；相城區(qū)本月在合景峰匯、朗悅灣、冠城水岸等項(xiàng)目放量下，成交量上升明顯，成交比重上升。各區(qū)域從同比看，表現(xiàn)為大幅上漲，主要由于08年7月成交在國家嚴(yán)力的宏觀調(diào)控下，房產(chǎn)市場(chǎng)低迷，但08年下半年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，國家為了保經(jīng)濟(jì)增長，出臺(tái)了寬松的政策，加之09年本地政府的優(yōu)惠措施及各種房交會(huì)、購房節(jié)推動(dòng)下，導(dǎo)致蘇州成交持續(xù)上升。成交結(jié)構(gòu)分析n 成交物業(yè)類型分析表2612：蘇州市商品住宅市場(chǎng)7月成交物業(yè)類型物業(yè)類型09年7月（萬㎡）09年6月（萬㎡）面積配比環(huán)比增加普通公寓%%別墅%%合計(jì)%%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交物業(yè)分析看，本月普通公寓成交出現(xiàn)一地幅度的下滑，而別墅成交呈上升趨勢(shì)，%，%。普通公寓在市場(chǎng)成交連續(xù)多月放量的大背景下，市場(chǎng)存量明顯減少，所剩存量?jī)H能維持34月的市場(chǎng)去化，開發(fā)商為了追求更高的經(jīng)濟(jì)效益，捂盤惜售。而本月別墅在中惠愛丁堡、現(xiàn)代園墅、水秀坊、朗悅灣等別墅成交放量的共同作用下，成交量明顯上升。n 成交面積段分析表2613：蘇州市商品住宅市場(chǎng)7月面積段分析面積段7月成交面積(萬㎡)6月成交面積(萬㎡)面積配比環(huán)比增加75以下%%7590%%90110%%110125%%125144%%144160%%160180%%180200%%200250%%250300%%300350%%350400%%400450%%450以上%%合計(jì)%%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月成交面積段集中于90110平米、125144平米，其中以125144平米為主，%，可見在寬松的貨幣政策背景下，投資客、改善居住環(huán)境客戶已紛紛出手，項(xiàng)目來源看，這些面積主要來自朗悅灣、中金玫瑰灣、石湖華城庭郡、合景峰匯、中海胥江府、世茂運(yùn)河城等知名企業(yè)開發(fā)的中高端項(xiàng)目；n 成交戶型分析（按房型）表2614：蘇州市商品住宅市場(chǎng)7月成交戶型分析戶型7月成交面積（萬㎡）6月成交面積（萬㎡）面積配比環(huán)比增加一房%%二房%%三房%%四房%%五房%%六房%%七房以上%%合計(jì)%%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月成交主力依然來自兩房和三房，%、%，但與上月項(xiàng)目，兩房成交明顯下降，而三房成交呈上升趨勢(shì)。三房成交比重的上升，因?qū)捤傻呢泿耪撸顿Y性需求、改善性需求，紛紛入市；而兩房呈下降趨勢(shì)，兩房產(chǎn)品主要為剛性需求，在市場(chǎng)成交持續(xù)放量的背景下，開發(fā)商紛紛漲價(jià)，而剛性需求對(duì)于價(jià)格相對(duì)敏感，在一定程度上抑制了剛性需求。 供求對(duì)比分析n 供應(yīng)總量對(duì)比分析表2615：蘇州市商品住宅市場(chǎng)7月供求總量分析物業(yè)類型供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）供求比普通公寓 別墅 合計(jì) 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ㎡，㎡，本月供求比為1：，市場(chǎng)格局表現(xiàn)為供遠(yuǎn)小于求之勢(shì)，從物業(yè)類型供應(yīng)看，公寓和別墅均表現(xiàn)為供不應(yīng)求之勢(shì)。表2616：蘇州市商品住宅市場(chǎng)7月供求戶型對(duì)比戶型供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）供求比一房?jī)煞咳克姆课宸苛科叻考耙陨虾嫌?jì)資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從房型上看，本月除七房及以上戶型供大于求之外，其余房源均供不應(yīng)求，其中兩房表現(xiàn)最為搶眼， 從兩房成交項(xiàng)目看，主要來自雅戈?duì)柼柍?、雅戈?duì)栁磥沓恰⑺?、楓情水岸、第五元素、東景公寓、冠城水岸風(fēng)景、朗悅灣等項(xiàng)目。表2617：蘇州市商品住宅市場(chǎng)7月供求面積段對(duì)比面積段（㎡）供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）供求比75以下 7590 90110 110125 125143 144160 160180 180200 200250 250300 300350 350400 400450 450以上 合計(jì) 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從本月供求對(duì)比看，除180200㎡表現(xiàn)為供大于求外，其余面積段均為供不應(yīng)求，其中表現(xiàn)最為搶眼的面積段為75㎡以下，該面積段由于面積小，低總價(jià)，深受投資客源的青睞 。其次為110125㎡，在寬松的貨幣環(huán)境下，投資、改善居住環(huán)境需求紛紛入市。五、成交均價(jià)分析圖265 ： 2008年7月至2009年7月蘇州市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，%，%。進(jìn)入09年，市場(chǎng)成交持續(xù)放量，經(jīng)過市場(chǎng)幾輪的去化，市場(chǎng)存量明顯較少，整體市場(chǎng)可售房源有限，加之市場(chǎng)上后續(xù)供應(yīng)不足，開發(fā)商普片捂盤，拔高價(jià)格出售，拉升整體成交均價(jià)。另一個(gè)原因是本月金雞湖花園、大湖城邦、環(huán)球188等高端項(xiàng)目放量，以及別墅項(xiàng)目的大量成交，對(duì)于拉高蘇州成交均價(jià)也起到了推波助瀾的作用。六、熱點(diǎn)板塊本月熱點(diǎn)板塊較為分散，本月銷售TOP10中，熱銷項(xiàng)目來自多個(gè)板塊，但以元和板塊、遠(yuǎn)湖東板塊最為集中，其中元和板塊入圍銷售TOP10的項(xiàng)目有合景峰匯國際、歐風(fēng)麗苑，遠(yuǎn)湖東板塊銷售前10的項(xiàng)目有雅戈?duì)柼柍?、東景公寓等項(xiàng)目。表2618：2009年7蘇州熱點(diǎn)板塊成交列表排行項(xiàng)目銷售套數(shù)銷售面積（平米）板塊1朗悅灣565渭塘2合景峰匯國際409元和3雅戈?duì)柼柍?61遠(yuǎn)湖東4大湖城邦四期173雙湖5世茂運(yùn)河城211滄浪新城6楓情水岸二期171湖東7歐風(fēng)麗苑75元和8石湖華城141越溪9東景公寓186遠(yuǎn)湖東10第五元素141湖東資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 元和板塊：元和板塊隨著城市建設(shè)的加快，區(qū)域內(nèi)配套日趨成熟，加之區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)起步較晚，價(jià)格處于蘇州的價(jià)格盆地，此外人民路北延段、廣濟(jì)路北延開通，聯(lián)通了古城區(qū)、相城區(qū)，加強(qiáng)了古城區(qū)與區(qū)域的聯(lián)系，交通優(yōu)勢(shì)明顯提升，使得區(qū)域內(nèi)價(jià)值提升明顯，吸引了大批年輕置業(yè)者至此置業(yè)。進(jìn)入09年，區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)過近7個(gè)月的成交持續(xù)放量，區(qū)域內(nèi)房源，已非常稀少，香城頤園、康橋麗都、中惠晨曦馨苑等項(xiàng)目能售房源非常有限。而區(qū)域內(nèi)歐風(fēng)麗苑，因前期去化較差，所剩房源相對(duì)較多，吸引了大量客戶。合景峰匯國際一是因開發(fā)商品牌，二是區(qū)域內(nèi)可售房源有限，三是項(xiàng)目所在片區(qū)具有良好的規(guī)劃，自首次開盤受到市場(chǎng)的認(rèn)可，開盤后推出的400余套房源基本去化完畢。遠(yuǎn)湖東板塊：該板塊與上月相比表現(xiàn)有所遜色，本版塊本月僅有兩項(xiàng)目入圍銷售前10，而上月則有五項(xiàng)目入圍銷售前10。主要由于板塊內(nèi)在售項(xiàng)目如雅戈?duì)柼柍?、水墨三十度、億城新天地等，價(jià)格提升幅度明顯，而板塊內(nèi)主要項(xiàng)目主要中小面積為主，面向首次置業(yè)人群，對(duì)于價(jià)格非常敏感，價(jià)格提升抑制了大量首次置業(yè)人群，直接制約了板塊活躍度。七、項(xiàng)目解析圖2619：蘇州市場(chǎng)7月熱銷、滯銷項(xiàng)目成交對(duì)比表（套數(shù)）項(xiàng)目名稱09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月月均熱銷項(xiàng)目朗悅灣29278010942565142合景峰匯409409雅戈?duì)柼柍?44216361340滯銷項(xiàng)目摩爾尚城1173355212926名尚花園261319金御華庭10641140資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月熱銷樓盤為朗悅灣、合景峰匯、雅戈?duì)柼柍?，三?xiàng)目均為知名開發(fā)商開發(fā)，其中朗悅灣、合景峰匯兩項(xiàng)目為合景泰富開發(fā)，雅戈?duì)柼柍菫檠鸥隊(duì)栔脴I(yè)開發(fā)。從房型看，各項(xiàng)目主力房型為兩房，其中朗悅灣兩房主力面積為90110㎡，雅戈?duì)柼柍莾煞恐髁γ娣e為7590㎡，合景峰匯主力房型為7590㎡。朗悅灣，在08年6月開盤后銷售非常不理想，主要因其采取高價(jià)入市策略，該項(xiàng)目雖為知名開發(fā)商合景泰富在蘇州開發(fā)的高品質(zhì)項(xiàng)目，但該項(xiàng)目位于渭塘，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，開盤之初以7200元/平米的價(jià)格高調(diào)入市，即使刨除裝修標(biāo)準(zhǔn)，其價(jià)格也高于周邊湖岸明珠1000元/平米左右，價(jià)格甚至比相城區(qū)行政中心在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格還高，市場(chǎng)難以接受。但08年年底，該項(xiàng)目對(duì)于營銷策略進(jìn)行調(diào)整，價(jià)格下調(diào)，成交量因價(jià)格下調(diào)明顯上升。進(jìn)入09年4月份，該項(xiàng)目舉辦了多種活動(dòng)，宣傳力度明顯加大，促進(jìn)成交作用非常明顯。合景峰匯開發(fā)商同樣為合景泰富，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒁?guī)劃為中央商貿(mào)中心，加之項(xiàng)目周邊房源有限，開盤即受到了市場(chǎng)的好評(píng)，銷售火爆。雅戈?duì)柼柍亲?9年5月開盤，一直受到市場(chǎng)的熱捧，一是由于該項(xiàng)目開盤時(shí)以低價(jià)入市，以規(guī)避周邊激烈的競(jìng)爭(zhēng)，二是該項(xiàng)目產(chǎn)品以7590㎡的兩房產(chǎn)品為主，面向客戶群體主要為園區(qū)年輕人，迎合了年輕人的需求。本月滯銷項(xiàng)目為摩爾尚城、名尚花園、金御華庭，除名尚花園外，其余兩項(xiàng)目均位于配套相對(duì)薄弱的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊。摩爾尚城，項(xiàng)目位于園區(qū)唯亭鎮(zhèn)，遠(yuǎn)離蘇州市區(qū)，難以吸引外區(qū)域客源進(jìn)入，以周邊區(qū)域客源為主，加之項(xiàng)目宣傳力度有限，直接制約了項(xiàng)目的去化。名尚花園雖然位于高新區(qū)核心區(qū)域，但因該項(xiàng)目?jī)擅媾R路，噪音較大，難以保證私密性，同時(shí)項(xiàng)目?jī)H為三棟，難以形成居住氛圍，難以讓客戶接受，直接影響了項(xiàng)目的去化。金御華庭，項(xiàng)目位于吳中區(qū)甪直，該項(xiàng)目?jī)H在開盤當(dāng)月去化較好，而其他月份去化一般，主要由于該項(xiàng)目遠(yuǎn)離蘇州市中心，項(xiàng)目客源主要以當(dāng)?shù)乜驮礊橹?，外區(qū)域客源無法導(dǎo)致，僅以當(dāng)?shù)乜驮礊橹?，客源區(qū)域的局限性，直接