【文章內(nèi)容簡介】 占地約 480畝， 規(guī)劃建筑面積約 64 萬平米，項目物業(yè)類型分為花園洋房、高層、小高層 。項目整體規(guī)劃充分發(fā)掘生態(tài)環(huán)境價值，實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境與社區(qū)的完美融合，在選址上 臨灞河最寬的 480 米河面而建 ，并 占據(jù)近千米一線灞河景觀 ， 真正實現(xiàn)臨水而居 。同時在社區(qū)內(nèi)部景觀規(guī)劃上，相對應(yīng)外圍景觀資源，在內(nèi)部形成沿灞河主軸景觀帶，建筑整體布局沿著 內(nèi)部景觀帶和灞河景觀帶布置 ，且臨河部分高層通過南偏東 25 度設(shè)計 ，讓視野范圍最大化，更大限度的迎合了灞河濕地公園的景觀方向，充分獲得無遮擋的優(yōu)勢景觀帶來的視覺享受。在配套設(shè)施方面配以 1 萬平米風(fēng)情商業(yè)街、雙語幼兒園、 2 千平米時尚會所極大地滿足生活需求和提升生活品質(zhì)。 項目解析： 2021 年 11 月西安房地產(chǎn)市場報告 易居（中國）房 地產(chǎn)研究院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號長安國際 A 座 608 室 郵編： 710068 電話： 02987651418 西安分院 第 11 頁 共 76 頁 項目占地約 480 畝，規(guī)劃建筑面積約 64 萬平方米 ， 項目分四期開發(fā)，約 120 棟，總戶數(shù)約 6000 戶，一期 由 7 棟 6 層的 多層、 2 棟 1118 層小高層、 4 棟 2633 層高層 組成，總戶數(shù) 800 戶，綠化率 35%。社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有 雙語 幼兒園、 2 千平米會所、 1 萬平米商業(yè)街 配套設(shè)施 較為完善，眾多景觀節(jié)點組成人性化園林設(shè)計，極大提升項目品質(zhì)感。 項目高層、小高層建筑結(jié)構(gòu)都以點板高層為主，兩梯四戶設(shè)計；多層以純板式，一梯兩戶設(shè)計，目前所推房源主要以二房、三房和部分躍層組成，面積區(qū)間以 90110 平米二房、 平米三房、躍層 平米，戶型整體面積偏大，講求靈活變多，兼顧舒適性，主要面向改善型置業(yè)群體。 高層三房： 140 平方米 多層三房： 140 平方米 優(yōu)勢： 項目 處西安浐灞生態(tài)區(qū)，占據(jù)灞 河上游，緊鄰灞河一線景觀資源，周邊生態(tài)旅游資源極為豐富。隨著浐灞生態(tài)區(qū)整體建設(shè)的不斷展開，以及周邊紡織城改造進程的加快，將極大的提升區(qū)域價值。 產(chǎn)品定位以浐灞生態(tài)區(qū)中高端項目， 整體規(guī)劃充分發(fā)掘生態(tài)環(huán)境價值，實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境與社區(qū)的完美融合， 產(chǎn)品設(shè)計體現(xiàn)舒適與尊貴，恰好滿足該區(qū)域市場空白，為追求高品質(zhì)生活人群提供高尚濱水社區(qū)。 劣勢： 該區(qū)域起步相比較其他區(qū)域較晚，市場認(rèn)知程度還存在一定的局限性，加之目前周邊生活配套、交通網(wǎng)路等較為落后，須待進一步改善。 項目開盤銷售情況 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場研究報告 開盤現(xiàn)場 開盤儀式 10月 24 日上午 10 點，普華淺水灣營銷中心盛大開放，同時一期選房活動也正式拉開序幕。活動當(dāng)日來自投資商、開發(fā)商、媒體及前期認(rèn)籌客戶約 500 人，在普華淺水灣營銷中 舉行 盛大 開盤儀式。當(dāng)天推出H H H6 號樓（ 6 層花園洋房）和 G1 號樓 1 單元（ 26 層高層）、 G5 號樓 1 單元（ 18 層小高層），共推出 248 套房源，面積區(qū)間二房： 90110 平方米（ 124 套）；三房 平方米（ 100 套）；躍層 204. 平方米（ 24 套），價格位于 42005300 元 /平方米。開盤當(dāng)天排號客戶交 1 萬抵 2 萬元， 開盤額外優(yōu)惠 1 個點 。截止當(dāng)天選房完畢共簽約 160 套左右。 城市風(fēng)景 .8號府邸 ? 項目簡介 項目地址 高新區(qū)團結(jié)南路與科技七路交匯處 物業(yè)類型 高層、別墅 開盤時間 20211107 總建面積 ㎡ 容積率 銷售報價 950013500 元 /㎡ 開發(fā)商 西安高科房產(chǎn)有限責(zé)任公司 周邊環(huán)境 項目位于團結(jié)南路與科技七路十字西北角，南臨丈八東路與陜西賓 館僅一路之隔，西臨丈八北路南段，北接科技西段六路，交通便捷。 關(guān)注理由： 新“豪宅”住宅智能科技配套 8 號府邸項目作為高科地產(chǎn)旗下一個 小體量 項目，之所以被市場關(guān)注和認(rèn)可，不外乎項目新“豪宅”產(chǎn)品定位 。 其中最具關(guān)注的是項目對建筑智能科技的應(yīng)用，這里面包括天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、復(fù)合外圍護結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、外窗外遮陽系統(tǒng)、同層后排水系統(tǒng)、外窗外遮陽系統(tǒng)、智能化生活集成系統(tǒng)等。 高標(biāo)準(zhǔn)的生活配套 在總共 200 戶左右的體量里，規(guī)劃了兩個會所，包括一個五星級酒店的入戶會所和一個社交會所，其2021 年 11 月西安房地產(chǎn)市場報告 易居（中國）房 地產(chǎn)研究院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號長安國際 A 座 608 室 郵編： 710068 電話： 02987651418 西安分院 第 13 頁 共 76 頁 中社交會所規(guī)劃一個恒溫泳池。社交會所還將提供書吧、健身房、水療 SPA，小型超市、咖啡等各項尊貴服務(wù)。在每棟樓配備專屬入戶大堂，按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計 。物業(yè)管理提供 五星級酒店式服務(wù) 。整個小區(qū)占地僅 萬㎡，卻 擁有 萬㎡ 的園林，綠化率高達 43%。 項目產(chǎn)品解析： 項目規(guī)劃建筑面積為 萬 ㎡，綠化率 43%， 容積率 ，共由 四棟 25～ 26 層 板式高層， 18 套疊拼別墅組成 。項目 可售套數(shù) 200 套左右，全部精裝修，停車位 419個 。 “8 號府邸 ” 在戶型布局上均采用大戶型，小區(qū)內(nèi) 4 棟高層面積分別由 185 ㎡ 、 209 ㎡ 和 252 ㎡ 組成 ，風(fēng)別為三室、四室和五室?？蛷d開間為 — 、進深 m— m； 主臥開間 — m、進深為 m。在戶型設(shè)計上， 房間布局、陽臺設(shè)計等也極具人性化和舒適度 。 優(yōu)勢： 高端的智能科技建筑配套、高標(biāo)準(zhǔn)的生活配套、精致的景觀設(shè)計和舒適的戶型設(shè)計為項目最為核心的優(yōu)勢體現(xiàn)，本項目緊密跟進現(xiàn)代主流住宅的發(fā)展方向，較為準(zhǔn)確的把握了市場上高端住宅消費者的住宅訴求。 劣勢： 本項目的目標(biāo)實現(xiàn)有以下的制約因素從在： 區(qū)域制約因素 —— 項 目所處的區(qū)域從居家考慮較為閉塞，周邊缺少便利的生活配套設(shè)施，同時項目的西邊緊挨雙水磨村落，東邊緊鄰企業(yè)廠區(qū)，區(qū)域住宅品質(zhì)較差。 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場研究報告 項目體量制約因素 —— 項目占地 萬余平米（約 39 畝），加之缺乏外部配套資源， 對項目配套完善形成一定制約性 。 項目營銷推廣： 本項目于 11 月 07 日正式對外開盤，此次推出 3 棟高層 201 套，建筑面積為 185 ㎡（三室） 、 209㎡（四室） 和 252 ㎡（五室）三種大面積板式住宅房源。開盤銷售均價為 12021 元 /㎡ ,全部為精裝修房。 開盤當(dāng)天項目沒有做開盤儀式等活動 、也沒采用集中選房的營銷方式，主要是介于本項目客戶主要為二次及以上置業(yè)的高端人群（其中有三成為高科老客戶）。據(jù)了解，市場對項目由比較高端認(rèn)可度、加上前期認(rèn)籌的客戶，目前的銷售率為 65%。 第一篇 市場背景篇 第一章 政策資訊 一、 政策法規(guī) 表 11： 2021 年 11 月全國房地產(chǎn)相關(guān)政策列表 時間 來源 政策名稱 主要內(nèi)容 091107 華夏時報 國土資源部四季度將收緊囤地嚴(yán)重城市供地量 ]四季度將對沿海部分城市和囤地較為嚴(yán)重的地區(qū)收緊供地針對調(diào)控全國房價的異常飆漲和開發(fā)商囤地，國土資源部成了最近聲音 最為集中的部門。 2021 年 11 月西安房地產(chǎn)市場報告 易居（中國）房 地產(chǎn)研究院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號長安國際 A 座 608 室 郵編： 710068 電話： 02987651418 西安分院 第 15 頁 共 76 頁 資料來源：上 ?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機構(gòu) 二、 市政動態(tài) 表 12： 2021 年 10 月 西安市政動態(tài) 列表 091112 南方網(wǎng) 央行發(fā)布第三季政策執(zhí)行報告 貨幣政策仍寬松 11月 11 日中國人民銀行此間發(fā)布的《中國貨幣政策執(zhí)行報告 (2021 年第三季度 )》指出 ,下一階段央行將按照黨中央、國務(wù)院的統(tǒng)一部署 ,繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期之間的關(guān)系 , 091116 第一財經(jīng)日報 國土部限住宅用地出讓面積 防開發(fā)商壟斷土地 國土部近日印發(fā)《限制用地項目目錄（ 2021 年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（ 2021 年本增補本）》 ,對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明 確的上限 ,其中大城市 20萬平方米 ,中等城市 14 萬平方米 ,小城市（鎮(zhèn)） 7 萬平方米。 091118 東方早報 央行銀監(jiān)會暫未調(diào)整政策 各銀行自行收緊房貸 銀監(jiān)會副主席蔣定之 14 日表示，目前二套房利率政策沒有改變。 央行和銀監(jiān)會有關(guān)人士 16日接受新華社記者查詢時再次表示，央行和銀監(jiān)會目前并未調(diào)整二套房政策。 091123 華夏時報 國土部策劃新政打壓高房價 2021 年將設(shè)限供應(yīng) 11 月 16 日 ,國土資源部在正式對商品住宅用地進行面積設(shè)限后 ,其近期在北京、上海等地區(qū)的調(diào)研已經(jīng)暫告段落 ,并正在形成 2021 年 新的土地調(diào)控政策 ,這些政策將包括出臺相關(guān)囤地處罰的措施、醞釀增加土地增值稅等。 091126 新浪房產(chǎn)網(wǎng) 住房等補貼將納入工資管理 不再屬福利費管理 今日財政部要求企業(yè)為職工發(fā)放的交通補貼、住房補貼等都需繳稅不再納入職工福利費管理 。 091127 經(jīng)濟參考報 國家稅務(wù)總局：個人轉(zhuǎn)租房屋所得需繳個稅 26 日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》。通知稱，個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按?財產(chǎn)租賃所得?項目計算繳納個人所得稅。 時間 來源 市政動態(tài) 主要內(nèi)容 091105 西安晚報 5 個城改項目明年 回遷 碑林 區(qū)的城中村改造工作也由大拆遷轉(zhuǎn)向大建設(shè)、大回遷，預(yù)計明年將有 5 個城改項目完成回遷安置，回遷安置面積達到55 萬平方米。 091105 西安日報 西安 市重點項目提前兩月完成全年計劃 從市 發(fā)改委 獲悉， 截至 10 月底， 想西安 市 2021 年市級重點建設(shè)項目累計實現(xiàn)投資 億元，完成年計劃的 109%，提前兩個月完成全年投資計劃。 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場研究報告 資料來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機構(gòu) 三、 市場資訊 表 13： 2021 年 10 月 西安市場資訊 列表 091111 西安日報 蓮湖建新村地區(qū)城中村綜合改造安置樓項目昨開工 11月 10 日，蓮湖區(qū)建新村地區(qū)城中村綜合改造安置樓項目景寓學(xué)府工程建設(shè)隆重啟動。標(biāo)志著建新村地區(qū)城中村綜合改造進入建設(shè)階段， 30 個月后被拆遷群眾將得到回遷安置。 091117 陜西日報 國家開發(fā)銀行與西安市簽署文化產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展合作備忘錄 11 月 16 日上午，國家開發(fā)銀行與西安市人民政府在 2021歐亞經(jīng)濟論壇上簽訂了《支持西安市文化產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展合作備忘錄》。 091120 西安晚報 寶漢高速漢中至陜川界段 19 日開工 19 日，寶漢高速漢中至陜川界段（巴中方向）正式開工建設(shè)。在明年底建成通車后，加上西漢高速，陜西入川通道將增至兩條，預(yù)計 2021 年寶漢高速將實現(xiàn)全線貫通。 091125 西安晚報 2021年 9月 28日西安地鐵通車 2021 年 9 月 28 日，西安地鐵二號線將通車試運行。 24 日，西安市地鐵辦召開 300 人參加的建設(shè)動員大會，確定未來兩年的建設(shè)目標(biāo)，并首次明確告知市民地鐵通車時間 。 091125 新華網(wǎng) 國家正式發(fā)布《關(guān)中―天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》 國務(wù)院新聞辦 25 日舉行發(fā)布會，正式發(fā)布了《關(guān)中―天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展 規(guī)劃》?！兑?guī)劃》提出，將把關(guān)中 — 天水經(jīng)濟區(qū)打造成為?全國內(nèi)陸型經(jīng)濟開發(fā)開放的戰(zhàn)略高地?。 091125 西安晚報 雙?芯?聯(lián)動西咸 新區(qū)即將起航 即將出臺的《西咸新區(qū)規(guī)劃建設(shè)方案》認(rèn)為，建設(shè)西咸新區(qū)是貫徹落實《關(guān)中 天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的重大舉措，是順應(yīng)重點區(qū)域重點突破的發(fā)展趨勢和客觀要求，可加速推進西咸一體化的實現(xiàn)，也是打造西安國際化大都市的重要支撐。 時間 來源 市場動態(tài) 主要內(nèi)容 091103 西安房地產(chǎn)信 息網(wǎng) 四季度開局 城北銷售量 躍居 西安樓市榜首 自進入 4 季度以來，受樓市持續(xù)走高因素等影響，被譽為西安房價?低洼地帶?的城北，迅速躥升，