【正文】 .......................................................... 71 三、 城南區(qū) ......................................................................................................................................... 72 四、 城北區(qū) ......................................................................................................................................... 73 五、 高新區(qū) ......................................................................................................................................... 74 六、 城內(nèi)區(qū) ......................................................................................................................................... 75 本月導(dǎo)讀 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【關(guān)注樓盤】 金源御景華府、高科尚都 開盤 樓盤解析 普華 淺水灣是 美資 普華地產(chǎn)在浐灞生態(tài)區(qū)啟動(dòng)的首個(gè)項(xiàng)目，由全球知名建筑設(shè)計(jì)公司華盛頓 Leo A Daly擔(dān)綱設(shè)計(jì) ， 定位為 具有城市標(biāo)桿意義的高端濱水社區(qū)。 詳見 P10 頁(yè) 【土地市場(chǎng)】 土地市場(chǎng) 平穩(wěn) 本月土地成交 持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展， 航天產(chǎn)業(yè)園周邊土地土地供應(yīng)量較大；浐灞生態(tài)區(qū)土地集中成交； 大興新區(qū) 新掛牌土地值得關(guān)注 。 詳見 P33 頁(yè) 【營(yíng)銷解析】 現(xiàn)場(chǎng)主題活動(dòng)成為市場(chǎng)主流 市場(chǎng)持續(xù)熱銷，開發(fā)企業(yè)收緊優(yōu)惠力度，借用現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)和產(chǎn)品發(fā)布會(huì)展示項(xiàng)目形象和影響力的宣傳在本月盛行。 與以往月份個(gè)別代表性樓盤帶動(dòng)成交量上漲不同，本月 除城內(nèi)區(qū)外，其他區(qū)域成交均超過(guò) 20萬(wàn) ㎡ ，全市成交超過(guò) 1萬(wàn) ㎡ 的項(xiàng)目超過(guò) 50個(gè)， 市場(chǎng)整體起勢(shì)，瘋狂程度遠(yuǎn)超 07年 。 預(yù)計(jì) 12月份這一現(xiàn)象將會(huì)持續(xù)，市場(chǎng)成交量仍會(huì)維持高位。 近期中央頻繁發(fā)出 對(duì)投機(jī)性購(gòu)房行為將進(jìn)行調(diào)控的信號(hào) 。較 2021年 111月和 2021 年 111 月，商品房成交均價(jià)分別上漲 和 %，住宅成交均價(jià)分別上漲%和 %。 隨著政府的大力投入和房地產(chǎn)開發(fā)商等建設(shè)單位的不斷 進(jìn)駐，商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校、交通等配套方面將得到極大地改善，區(qū)域價(jià)值將隨之不斷提升。同時(shí)在社區(qū)內(nèi)部景觀規(guī)劃上，相對(duì)應(yīng)外圍景觀資源，在內(nèi)部形成沿灞河主軸景觀帶，建筑整體布局沿著 內(nèi)部景觀帶和灞河景觀帶布置 ，且臨河部分高層通過(guò)南偏東 25 度設(shè)計(jì) ，讓視野范圍最大化，更大限度的迎合了灞河濕地公園的景觀方向，充分獲得無(wú)遮擋的優(yōu)勢(shì)景觀帶來(lái)的視覺享受。 項(xiàng)目高層、小高層建筑結(jié)構(gòu)都以點(diǎn)板高層為主，兩梯四戶設(shè)計(jì)；多層以純板式，一梯兩戶設(shè)計(jì)，目前所推房源主要以二房、三房和部分躍層組成，面積區(qū)間以 90110 平米二房、 平米三房、躍層 平米，戶型整體面積偏大，講求靈活變多，兼顧舒適性，主要面向改善型置業(yè)群體。 劣勢(shì)： 該區(qū)域起步相比較其他區(qū)域較晚，市場(chǎng)認(rèn)知程度還存在一定的局限性，加之目前周邊生活配套、交通網(wǎng)路等較為落后，須待進(jìn)一步改善。開盤當(dāng)天排號(hào)客戶交 1 萬(wàn)抵 2 萬(wàn)元， 開盤額外優(yōu)惠 1 個(gè)點(diǎn) 。 其中最具關(guān)注的是項(xiàng)目對(duì)建筑智能科技的應(yīng)用，這里面包括天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、復(fù)合外圍護(hù)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、外窗外遮陽(yáng)系統(tǒng)、同層后排水系統(tǒng)、外窗外遮陽(yáng)系統(tǒng)、智能化生活集成系統(tǒng)等。物業(yè)管理提供 五星級(jí)酒店式服務(wù) 。 “8 號(hào)府邸 ” 在戶型布局上均采用大戶型，小區(qū)內(nèi) 4 棟高層面積分別由 185 ㎡ 、 209 ㎡ 和 252 ㎡ 組成 ，風(fēng)別為三室、四室和五室。 劣勢(shì)： 本項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)有以下的制約因素從在： 區(qū)域制約因素 —— 項(xiàng) 目所處的區(qū)域從居家考慮較為閉塞，周邊缺少便利的生活配套設(shè)施，同時(shí)項(xiàng)目的西邊緊挨雙水磨村落，東邊緊鄰企業(yè)廠區(qū)，區(qū)域住宅品質(zhì)較差。 開盤當(dāng)天項(xiàng)目沒(méi)有做開盤儀式等活動(dòng) 、也沒(méi)采用集中選房的營(yíng)銷方式，主要是介于本項(xiàng)目客戶主要為二次及以上置業(yè)的高端人群（其中有三成為高科老客戶）。西安機(jī)構(gòu) 二、 市政動(dòng)態(tài) 表 12： 2021 年 10 月 西安市政動(dòng)態(tài) 列表 091112 南方網(wǎng) 央行發(fā)布第三季政策執(zhí)行報(bào)告 貨幣政策仍寬松 11月 11 日中國(guó)人民銀行此間發(fā)布的《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告 (2021 年第三季度 )》指出 ,下一階段央行將按照黨中央、國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署 ,繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期之間的關(guān)系 , 091116 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 國(guó)土部限住宅用地出讓面積 防開發(fā)商壟斷土地 國(guó)土部近日印發(fā)《限制用地項(xiàng)目目錄（ 2021 年本增補(bǔ)本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（ 2021 年本增補(bǔ)本）》 ,對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明 確的上限 ,其中大城市 20萬(wàn)平方米 ,中等城市 14 萬(wàn)平方米 ,小城市（鎮(zhèn)） 7 萬(wàn)平方米。 091126 新浪房產(chǎn)網(wǎng) 住房等補(bǔ)貼將納入工資管理 不再屬福利費(fèi)管理 今日財(cái)政部要求企業(yè)為職工發(fā)放的交通補(bǔ)貼、住房補(bǔ)貼等都需繳稅不再納入職工福利費(fèi)管理 。 091105 西安日?qǐng)?bào) 西安 市重點(diǎn)項(xiàng)目提前兩月完成全年計(jì)劃 從市 發(fā)改委 獲悉， 截至 10 月底， 想西安 市 2021 年市級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)投資 億元，完成年計(jì)劃的 109%，提前兩個(gè)月完成全年投資計(jì)劃。 091117 陜西日?qǐng)?bào) 國(guó)家開發(fā)銀行與西安市簽署文化產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展合作備忘錄 11 月 16 日上午，國(guó)家開發(fā)銀行與西安市人民政府在 2021歐亞經(jīng)濟(jì)論壇上簽訂了《支持西安市文化產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展合作備忘錄》。 24 日，西安市地鐵辦召開 300 人參加的建設(shè)動(dòng)員大會(huì)，確定未來(lái)兩年的建設(shè)目標(biāo)，并首次明確告知市民地鐵通車時(shí)間 。 時(shí)間 來(lái)源 市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 主要內(nèi)容 091103 西安房地產(chǎn)信 息網(wǎng) 四季度開局 城北銷售量 躍居 西安樓市榜首 自進(jìn)入 4 季度以來(lái)，受樓市持續(xù)走高因素等影響，被譽(yù)為西安房?jī)r(jià)?低洼地帶?的城北，迅速躥升，不論在銷售量還是銷售金額上均位列全市榜首，已經(jīng)趕超老大哥城南，暫坐頭把交椅。西安機(jī)構(gòu) 第二章 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 該部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公開數(shù)據(jù)，部分?jǐn)?shù)據(jù)會(huì)有滯后。截至目前，雁塔區(qū)范圍內(nèi)長(zhǎng)延堡村、西三爻村、西三爻堡村、齊王村、辛家坡村、后村等 6個(gè)村的城中村改造項(xiàng)目，具備改造的三個(gè)必須條件，屬合法城中村改造項(xiàng)目。 091118 西安房地產(chǎn)信 息網(wǎng) 1— 10月 西安二手房成交量同比凈增近 70% 就 2021 年截至目前來(lái)看，它仍然在政府優(yōu)惠政策作用下穩(wěn)步增長(zhǎng)。 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 前 三季度 ， 西安 市生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，比 上半年 加快了 個(gè)百分點(diǎn)。 110 月份累計(jì)，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比下降 %。 圖 2 5： 西安 市固定資產(chǎn)投資增幅走勢(shì)圖 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 數(shù)據(jù)來(lái)源： 西安 統(tǒng)計(jì)局 五、 房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 增速明顯， 110 月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元 ， 增勢(shì)進(jìn)一步加 強(qiáng) 。 本月商品房成交均價(jià)為 5433 元 /㎡，環(huán)比上 月上漲 %，同比 去年 11 月成交均價(jià)上漲 %。 圖 32 西安市商品房成交量?jī)r(jià)示意圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦?息技術(shù)有限公司 圖 32 各物業(yè)成交比例示意圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕?瑞信息技術(shù)有限公司 本月住宅成交 價(jià)格 表現(xiàn)中，除城西外各區(qū)域均出現(xiàn)了不同程度的上漲。西安機(jī)構(gòu) 商業(yè) 全市商業(yè)成交量受到個(gè)案因素影響，波動(dòng)較大。本月辦公類產(chǎn)品中，成交依舊主要集中在高新區(qū)占到全市交易的 %，其中匯鑫 IBC 辦公成交 7284 ㎡，位居全市首位。 ? 本月新掛牌出讓土地 12 宗，總建筑面積 萬(wàn)㎡；掛牌土地成交 7 宗，成交面積為 萬(wàn)平米； ? 本月重點(diǎn)關(guān)注地塊 QJ1480，地塊位于曲江區(qū)芙蓉南路北側(cè)，北池頭一路東側(cè)，北池頭二路西側(cè)，總占地面積 平方米，容積率為 1。 20211130 經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 國(guó)土部：不符產(chǎn)業(yè)和供地政策項(xiàng)目一律不批用地 國(guó)土部將要加大土地違法案件查處力度，特別是嚴(yán)查 “兩高一資 ”、產(chǎn)能過(guò)剩和低水平重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目違法用地。在我國(guó)嚴(yán)格實(shí)施土地用途管制的法律框架下， “農(nóng)地農(nóng)用、農(nóng)地農(nóng)民用 ”原則不得動(dòng)搖。 掛牌地塊列表 表 43 本月掛牌土地列表 土地編號(hào) 地塊位置 面積 （畝） 容積 率 總建面（㎡） 土地用 途 出讓 年限 LH351011 蓮湖區(qū)大興東路 2 號(hào)，大白楊南路南段以東，大興東路東段以南，永全路以西，送變電公司家屬院以北 住宅、 商業(yè) 40/70 XC9833 新城區(qū)尚儉路與建國(guó)巷的西北角 商業(yè)金 融 40 GXIII(2)74 高新區(qū)新區(qū)星源路 住宅 70 BL4139 西安市碑林區(qū)南大街 157 號(hào) 商業(yè)（公用宗） 40 HT01（ 16） 9 航天中路以南，神舟大道以東，東長(zhǎng) 安街以北 工業(yè) 50 HT01（ 06）41 神舟三路以東，神舟四路以西，飛天路以北 1 工業(yè) 50 HT01（ 06）32 航天大道以南，吉泰路以北，雁塔南路以東，神舟三路以西 教育科研 50 HT01（ 14）2 HT01（ 14） 22 飛天路以南，雁塔南路以東，神舟三路以西，航天中路以北 教育科研 50 HT01（ 15） 7 北臨航天中路、東臨工業(yè)一路、南臨工業(yè)二路、西臨神舟三路 1 工業(yè) 50 GXII（ 6） 311 灃惠南路西側(cè) 6 商業(yè)辦公公寓 40/50 2021 年 11 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房 地產(chǎn)研究院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 A 座 608 室 郵編： 710068 電話： 02987651418 西安分院 第 27 頁(yè) 共 76 頁(yè) LH35126 蓮湖區(qū)星火路 20 號(hào)，西安天興投資管理有限公司以東，大興東路東段以南，星火路以西，北郊城河退水明渠以北 商業(yè) 40 LH31362 蓮湖區(qū)大白楊路 16 號(hào)，未央宮鄉(xiāng)大白楊西村以東，梨園路以南，勞動(dòng)路北延伸段以西，黃河水利委員會(huì)勘測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院地質(zhì)勘探三隊(duì)以北 住宅 70 （數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 三、 本月土地成交分析 土地成交走勢(shì)分析 本月共成交土地 7 宗，成交土地面積 ㎡，樓板價(jià) 元 /㎡，土地成交在上月的小幅攀升后，本月成交較上月稍有回落，隨著中新浐灞半島項(xiàng)目陸續(xù)交房入住，該區(qū)域居住環(huán)境已經(jīng)初見端倪，繼綠地集團(tuán)在該區(qū)域拿地 2400 畝后，該區(qū)域近期不斷有土地掛牌和成交，相信隨著歐亞論壇的召開和 2021年世園會(huì)的召開 ，區(qū)域價(jià)值不斷得以提升，地價(jià)上漲空間較大。成交土地面積 萬(wàn)平方米，平均樓板價(jià)為 元 /㎡。西安機(jī)構(gòu) 本月成交的 7 塊土地除高新的 3 宗工業(yè)、商業(yè)用地外，其余 4 宗均為住宅用地。位于曲江新區(qū)核心區(qū)域，毗鄰曲江海洋世界、大唐芙蓉園和曲江南湖，整體區(qū)域價(jià)值感強(qiáng)，居住舒適度高；隨著大唐不夜城的開城、新樂(lè)匯商業(yè)的入住，區(qū)域商業(yè)氛圍初顯，距在 建的曲江一中僅三百米之隔。 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表 地塊名稱 QJ1480 地址 芙蓉南路北側(cè)，北池頭一路東 側(cè)，北池頭二路西側(cè) 出讓方式 招拍掛土地 土地用途 住宅 所在區(qū)域 城南 環(huán)線位置 三 環(huán)內(nèi) 占地面積 ㎡ 競(jìng)買保證金 30000 萬(wàn)元 總建面積 ㎡ 容積率 1 備注 建筑密度不大于 % ，綠地率不小于 30% （數(shù)據(jù)來(lái)源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司 地塊容積率較低，未來(lái)規(guī)劃將以別墅為主。西安機(jī)構(gòu) ） 地塊 SWOT分析 地塊 SWOT 分析 表 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 地理位置優(yōu)越、景觀資源佳 容積率低，資源稀缺 交通便捷，臨近曲江一中、大唐不夜城