【正文】 .......................................................... 71 三、 城南區(qū) ......................................................................................................................................... 72 四、 城北區(qū) ......................................................................................................................................... 73 五、 高新區(qū) ......................................................................................................................................... 74 六、 城內(nèi)區(qū) ......................................................................................................................................... 75 本月導讀 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場研究報告 【關注樓盤】 金源御景華府、高科尚都 開盤 樓盤解析 普華 淺水灣是 美資 普華地產(chǎn)在浐灞生態(tài)區(qū)啟動的首個項目，由全球知名建筑設計公司華盛頓 Leo A Daly擔綱設計 ， 定位為 具有城市標桿意義的高端濱水社區(qū)。 詳見 P10 頁 【土地市場】 土地市場 平穩(wěn) 本月土地成交 持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展， 航天產(chǎn)業(yè)園周邊土地土地供應量較大；浐灞生態(tài)區(qū)土地集中成交； 大興新區(qū) 新掛牌土地值得關注 。 詳見 P33 頁 【營銷解析】 現(xiàn)場主題活動成為市場主流 市場持續(xù)熱銷，開發(fā)企業(yè)收緊優(yōu)惠力度，借用現(xiàn)場活動和產(chǎn)品發(fā)布會展示項目形象和影響力的宣傳在本月盛行。 與以往月份個別代表性樓盤帶動成交量上漲不同，本月 除城內(nèi)區(qū)外，其他區(qū)域成交均超過 20萬 ㎡ ，全市成交超過 1萬 ㎡ 的項目超過 50個， 市場整體起勢，瘋狂程度遠超 07年 。 預計 12月份這一現(xiàn)象將會持續(xù)，市場成交量仍會維持高位。 近期中央頻繁發(fā)出 對投機性購房行為將進行調(diào)控的信號 。較 2021年 111月和 2021 年 111 月，商品房成交均價分別上漲 和 %，住宅成交均價分別上漲%和 %。 隨著政府的大力投入和房地產(chǎn)開發(fā)商等建設單位的不斷 進駐，商業(yè)、醫(yī)療、學校、交通等配套方面將得到極大地改善，區(qū)域價值將隨之不斷提升。同時在社區(qū)內(nèi)部景觀規(guī)劃上，相對應外圍景觀資源，在內(nèi)部形成沿灞河主軸景觀帶，建筑整體布局沿著 內(nèi)部景觀帶和灞河景觀帶布置 ，且臨河部分高層通過南偏東 25 度設計 ，讓視野范圍最大化，更大限度的迎合了灞河濕地公園的景觀方向，充分獲得無遮擋的優(yōu)勢景觀帶來的視覺享受。 項目高層、小高層建筑結構都以點板高層為主，兩梯四戶設計；多層以純板式，一梯兩戶設計，目前所推房源主要以二房、三房和部分躍層組成，面積區(qū)間以 90110 平米二房、 平米三房、躍層 平米，戶型整體面積偏大，講求靈活變多，兼顧舒適性，主要面向改善型置業(yè)群體。 劣勢： 該區(qū)域起步相比較其他區(qū)域較晚，市場認知程度還存在一定的局限性，加之目前周邊生活配套、交通網(wǎng)路等較為落后，須待進一步改善。開盤當天排號客戶交 1 萬抵 2 萬元， 開盤額外優(yōu)惠 1 個點 。 其中最具關注的是項目對建筑智能科技的應用，這里面包括天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風系統(tǒng)、復合外圍護結構系統(tǒng)、外窗外遮陽系統(tǒng)、同層后排水系統(tǒng)、外窗外遮陽系統(tǒng)、智能化生活集成系統(tǒng)等。物業(yè)管理提供 五星級酒店式服務 。 “8 號府邸 ” 在戶型布局上均采用大戶型，小區(qū)內(nèi) 4 棟高層面積分別由 185 ㎡ 、 209 ㎡ 和 252 ㎡ 組成 ，風別為三室、四室和五室。 劣勢： 本項目的目標實現(xiàn)有以下的制約因素從在： 區(qū)域制約因素 —— 項 目所處的區(qū)域從居家考慮較為閉塞，周邊缺少便利的生活配套設施，同時項目的西邊緊挨雙水磨村落，東邊緊鄰企業(yè)廠區(qū)，區(qū)域住宅品質(zhì)較差。 開盤當天項目沒有做開盤儀式等活動 、也沒采用集中選房的營銷方式，主要是介于本項目客戶主要為二次及以上置業(yè)的高端人群（其中有三成為高科老客戶）。西安機構 二、 市政動態(tài) 表 12： 2021 年 10 月 西安市政動態(tài) 列表 091112 南方網(wǎng) 央行發(fā)布第三季政策執(zhí)行報告 貨幣政策仍寬松 11月 11 日中國人民銀行此間發(fā)布的《中國貨幣政策執(zhí)行報告 (2021 年第三季度 )》指出 ,下一階段央行將按照黨中央、國務院的統(tǒng)一部署 ,繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策、調(diào)整經(jīng)濟結構和管理好通脹預期之間的關系 , 091116 第一財經(jīng)日報 國土部限住宅用地出讓面積 防開發(fā)商壟斷土地 國土部近日印發(fā)《限制用地項目目錄（ 2021 年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（ 2021 年本增補本）》 ,對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明 確的上限 ,其中大城市 20萬平方米 ,中等城市 14 萬平方米 ,小城市（鎮(zhèn)） 7 萬平方米。 091126 新浪房產(chǎn)網(wǎng) 住房等補貼將納入工資管理 不再屬福利費管理 今日財政部要求企業(yè)為職工發(fā)放的交通補貼、住房補貼等都需繳稅不再納入職工福利費管理 。 091105 西安日報 西安 市重點項目提前兩月完成全年計劃 從市 發(fā)改委 獲悉， 截至 10 月底， 想西安 市 2021 年市級重點建設項目累計實現(xiàn)投資 億元，完成年計劃的 109%，提前兩個月完成全年投資計劃。 091117 陜西日報 國家開發(fā)銀行與西安市簽署文化產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展合作備忘錄 11 月 16 日上午，國家開發(fā)銀行與西安市人民政府在 2021歐亞經(jīng)濟論壇上簽訂了《支持西安市文化產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展合作備忘錄》。 24 日，西安市地鐵辦召開 300 人參加的建設動員大會，確定未來兩年的建設目標，并首次明確告知市民地鐵通車時間 。 時間 來源 市場動態(tài) 主要內(nèi)容 091103 西安房地產(chǎn)信 息網(wǎng) 四季度開局 城北銷售量 躍居 西安樓市榜首 自進入 4 季度以來，受樓市持續(xù)走高因素等影響，被譽為西安房價?低洼地帶?的城北，迅速躥升，不論在銷售量還是銷售金額上均位列全市榜首，已經(jīng)趕超老大哥城南，暫坐頭把交椅。西安機構 第二章 經(jīng)濟環(huán)境 該部分數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計局對外公開數(shù)據(jù)，部分數(shù)據(jù)會有滯后。截至目前，雁塔區(qū)范圍內(nèi)長延堡村、西三爻村、西三爻堡村、齊王村、辛家坡村、后村等 6個村的城中村改造項目，具備改造的三個必須條件，屬合法城中村改造項目。 091118 西安房地產(chǎn)信 息網(wǎng) 1— 10月 西安二手房成交量同比凈增近 70% 就 2021 年截至目前來看，它仍然在政府優(yōu)惠政策作用下穩(wěn)步增長。 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場研究報告 資料來源：國家統(tǒng)計局 前 三季度 ， 西安 市生產(chǎn)總值 ，按可比價格計算，同比增長 %，比 上半年 加快了 個百分點。 110 月份累計，居民消費價格總水平同比下降 %。 圖 2 5： 西安 市固定資產(chǎn)投資增幅走勢圖 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場研究報告 數(shù)據(jù)來源： 西安 統(tǒng)計局 五、 房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 增速明顯， 110 月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元 ， 增勢進一步加 強 。 本月商品房成交均價為 5433 元 /㎡，環(huán)比上 月上漲 %，同比 去年 11 月成交均價上漲 %。 圖 32 西安市商品房成交量價示意圖 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦?息技術有限公司 圖 32 各物業(yè)成交比例示意圖 數(shù)據(jù)來源：上?？硕?瑞信息技術有限公司 本月住宅成交 價格 表現(xiàn)中，除城西外各區(qū)域均出現(xiàn)了不同程度的上漲。西安機構 商業(yè) 全市商業(yè)成交量受到個案因素影響，波動較大。本月辦公類產(chǎn)品中，成交依舊主要集中在高新區(qū)占到全市交易的 %，其中匯鑫 IBC 辦公成交 7284 ㎡，位居全市首位。 ? 本月新掛牌出讓土地 12 宗，總建筑面積 萬㎡；掛牌土地成交 7 宗，成交面積為 萬平米； ? 本月重點關注地塊 QJ1480，地塊位于曲江區(qū)芙蓉南路北側，北池頭一路東側，北池頭二路西側，總占地面積 平方米，容積率為 1。 20211130 經(jīng)濟參考報 國土部：不符產(chǎn)業(yè)和供地政策項目一律不批用地 國土部將要加大土地違法案件查處力度，特別是嚴查 “兩高一資 ”、產(chǎn)能過剩和低水平重復建設項目違法用地。在我國嚴格實施土地用途管制的法律框架下， “農(nóng)地農(nóng)用、農(nóng)地農(nóng)民用 ”原則不得動搖。 掛牌地塊列表 表 43 本月掛牌土地列表 土地編號 地塊位置 面積 （畝） 容積 率 總建面（㎡） 土地用 途 出讓 年限 LH351011 蓮湖區(qū)大興東路 2 號，大白楊南路南段以東，大興東路東段以南，永全路以西，送變電公司家屬院以北 住宅、 商業(yè) 40/70 XC9833 新城區(qū)尚儉路與建國巷的西北角 商業(yè)金 融 40 GXIII(2)74 高新區(qū)新區(qū)星源路 住宅 70 BL4139 西安市碑林區(qū)南大街 157 號 商業(yè)（公用宗） 40 HT01（ 16） 9 航天中路以南，神舟大道以東，東長 安街以北 工業(yè) 50 HT01（ 06）41 神舟三路以東，神舟四路以西，飛天路以北 1 工業(yè) 50 HT01（ 06）32 航天大道以南，吉泰路以北，雁塔南路以東，神舟三路以西 教育科研 50 HT01（ 14）2 HT01（ 14） 22 飛天路以南，雁塔南路以東，神舟三路以西，航天中路以北 教育科研 50 HT01（ 15） 7 北臨航天中路、東臨工業(yè)一路、南臨工業(yè)二路、西臨神舟三路 1 工業(yè) 50 GXII（ 6） 311 灃惠南路西側 6 商業(yè)辦公公寓 40/50 2021 年 11 月西安房地產(chǎn)市場報告 易居（中國）房 地產(chǎn)研究院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 A 座 608 室 郵編： 710068 電話： 02987651418 西安分院 第 27 頁 共 76 頁 LH35126 蓮湖區(qū)星火路 20 號，西安天興投資管理有限公司以東，大興東路東段以南，星火路以西，北郊城河退水明渠以北 商業(yè) 40 LH31362 蓮湖區(qū)大白楊路 16 號，未央宮鄉(xiāng)大白楊西村以東，梨園路以南，勞動路北延伸段以西，黃河水利委員會勘測規(guī)劃設計研究院地質(zhì)勘探三隊以北 住宅 70 （數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司 三、 本月土地成交分析 土地成交走勢分析 本月共成交土地 7 宗，成交土地面積 ㎡，樓板價 元 /㎡，土地成交在上月的小幅攀升后，本月成交較上月稍有回落，隨著中新浐灞半島項目陸續(xù)交房入住，該區(qū)域居住環(huán)境已經(jīng)初見端倪，繼綠地集團在該區(qū)域拿地 2400 畝后，該區(qū)域近期不斷有土地掛牌和成交，相信隨著歐亞論壇的召開和 2021年世園會的召開 ，區(qū)域價值不斷得以提升，地價上漲空間較大。成交土地面積 萬平方米，平均樓板價為 元 /㎡。西安機構 本月成交的 7 塊土地除高新的 3 宗工業(yè)、商業(yè)用地外，其余 4 宗均為住宅用地。位于曲江新區(qū)核心區(qū)域，毗鄰曲江海洋世界、大唐芙蓉園和曲江南湖，整體區(qū)域價值感強，居住舒適度高；隨著大唐不夜城的開城、新樂匯商業(yè)的入住，區(qū)域商業(yè)氛圍初顯，距在 建的曲江一中僅三百米之隔。 地塊經(jīng)濟指標列表 地塊名稱 QJ1480 地址 芙蓉南路北側，北池頭一路東 側，北池頭二路西側 出讓方式 招拍掛土地 土地用途 住宅 所在區(qū)域 城南 環(huán)線位置 三 環(huán)內(nèi) 占地面積 ㎡ 競買保證金 30000 萬元 總建面積 ㎡ 容積率 1 備注 建筑密度不大于 % ，綠地率不小于 30% （數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司 地塊容積率較低，未來規(guī)劃將以別墅為主。西安機構 ） 地塊 SWOT分析 地塊 SWOT 分析 表 優(yōu)勢 劣勢 地理位置優(yōu)越、景觀資源佳 容積率低，資源稀缺 交通便捷，臨近曲江一中、大唐不夜城