【正文】 道南延線將全線貫通 ,從下關(guān)的三汊河口到秦淮新河口將能一路暢通 ,但由于目前跨秦淮新河的大橋還沒有修建 ,這段路目前暫時是一個 “ 斷頭路 ”, 由于這一段再往南的地方還在進行征地拆遷 ,建設(shè)的時間還沒有確定 ,至于何時能夠和長江三橋?qū)崿F(xiàn)對接 ,也不能確定。目前 ,施工人員正在開展跨大明路高架支架搭設(shè)工作 ,預計本月底可完成工程量的 80%,大明路以西路段地面恢復工作本月底可完成工程量的 70%。此外 ,長度超過 9 米的車輛禁止在此缺口掉頭。 夾江大橋主體完工 月底南京市民可步行江心洲 從相關(guān)部門獲悉 ,長江隧道組成部分的江心洲夾江大橋主體工程完工 ,揚子江立交橋人行天橋主體工程也已完工。在江心洲 ,有專門的通道從橋面落地供行人和自行車通行。 賽虹橋?qū)?建大型公交場站 南灣營公交場站開建 公交車到了總站不進停車場 ,卻都?？吭诼嚨篮涂燔嚨郎?,你說怪不怪。 板橋新城項目推進力度加大 2020 將完成近景規(guī)劃 10 月 20 日下午，南京又將迎來一場 10 幅土地的拍賣盛會，而其中一幅面積近 500 畝，位于板橋新城石閘湖公園旁南側(cè)住宅用地格外引人矚目。 朗詩地產(chǎn) 億空降板橋新城 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 10 月 20 日下午，南京的一場土地拍賣格外引人注目。其中兩幅土地來自江寧 ,另外兩幅來自六合。這幅地塊出讓面積為 萬平方米 ,容積率為 ,地塊的北側(cè)就是江寧九龍湖板塊的老地王。夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過住房公積金貸款 ,全部結(jié)清后再次申請住房公積金貸款的 ,其貸款額度為可貸額度的 50%。據(jù)介紹 ,目前 ,位于棲霞境內(nèi)的南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) ,電子信息產(chǎn)業(yè)投資總額已達 25 億美元 ,2020 年實現(xiàn)產(chǎn)值 1195 億元 ,占南京市電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的 70%以上 ,特別是平板顯示產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達 1000 億元以上 ,已成為國內(nèi)乃至亞洲最大的產(chǎn)業(yè)基地。 第二章、經(jīng)濟環(huán)境 表 21： 2020 年 19 月全市主要經(jīng)濟指標 指標 單位 累計數(shù)值 同比增長（ %） 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元 全社會固定資產(chǎn)投資 億元 社會消費品零售總額 億元 進出口總值 億美元 財政收入 億元 20 城市居民人居可支配收入 元 19567 居民消費價格指數(shù) % 數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局 一、 實體經(jīng)濟發(fā)展向好，經(jīng)濟企穩(wěn)態(tài)勢逐步顯現(xiàn) 13 季度，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價計算，比去年同期增長 %?？鄢I(yè)品出產(chǎn)價格的下降因素，全市工業(yè)總產(chǎn)值同比增長 %。從產(chǎn)業(yè)劃分看，第二產(chǎn)業(yè)完成投資為 億元，增長 %，其中，工業(yè)投資完成 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長 %，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。 圖 3 1：南京市房地產(chǎn)開發(fā)及住宅開發(fā)投資同比增幅走勢圖 1 001020304050601 5 月1 6 月1 7 月1 8 月1 9 月1 1 0月1 1 1月1 1 2月0 9年1 2 月 1 3月1 4 月1 5 月1 6 月1 7 月1 8 月1 9 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅 住宅開發(fā)投資同比增幅 固定資產(chǎn)投資增幅 數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局 二、房地產(chǎn)建設(shè)指標 19 月，全市在建施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中，住宅施工面積 萬平方米，同比增長 %，面積增幅均低于投資額增長；全市本年新開工面積 萬平方米，同比增長 %，其中，住宅新開工面積 萬平方米，同比下降 %。 圖 41：南京市土地市場供應走勢 0306090120150萬平方米 2 0020406080幅，億元成交面積 1 .8 1 5 8 .2 5 1 4 .4 8 0 2 0 .0 9 1 0 .4 8 3 2 .0 7 1 3 .2 7 5 5 .2 6 1 3 9 .2 4成交幅數(shù) 2 6 5 0 2 6 10 6 13 17成交總價 0 .9 1 9 .1 4 1 .2 7 0 4 .7 4 9 .3 3 1 3 .8 8 8 .2 8 6 7 .4 4 7 4 .8 31月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月數(shù)據(jù)來源：南京市國土資源局，易居整理 10 月，全市成交土地總價為 億元， 成交 綜合樓面地價 為 2795 元 /平方米， 整體溢價率高達 118%。 從長遠來看，加大土地供應將有利于 緩解房價 上漲， 但 在短期內(nèi) ，土地的“瘋搶”所導致的土地價格攀升卻客觀上 助推了房價 的快速上揚，“地王”效應頻現(xiàn)，曾經(jīng)全市價格“谷底”的 江北房價 已 全線突破六千元大關(guān) ，土地市場對商品房 交易市場的拉升作用 十分 明顯。 從地塊的高溢價與激烈爭奪程度可以看出，隨著交通利好的變現(xiàn)與自身生活配套的完善，珠江鎮(zhèn)未來發(fā)展?jié)摿θ找嫱宫F(xiàn)。先是中糧地產(chǎn) 以 3151 元 /平方米的 樓面地價 奪得九龍湖 G47地塊，與前一個月的 3910 元 /平方米 樓面價 的中冶地王相比黯淡了不少， 隨后 3 幅濱江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)住宅用 地拍賣現(xiàn)場冷清，最終全部以底價成交。仙林 G52馬 群大莊 6 號地塊 由于具備開發(fā)大規(guī)模低密度地鐵樓盤 的潛質(zhì)，受到眾多知名開發(fā)商青睞，最終實力雄厚的 保利地產(chǎn) 再次出手， 以 億元競得 ， 6956 元 /平方米的樓面地價創(chuàng)仙林新記錄。其中，本月 唯一一 塊純 商 業(yè) 用地 —— 浦口 區(qū) 泰山街道浦珠路以南 地 塊 引 來 6 家企 業(yè)競買，最終 南京市浦口特易購地產(chǎn)以 億 收入囊中 ，樓面價 達 3969 元 /平米 。 成交地塊溢價率分析 圖 45: 南京 10 月 土地成交溢價率分布圖 表 43：南京 10 月 土地成交溢價率分析 數(shù)據(jù) 來源：南京市國土資源局，易居整理 10 月， 在南京 土地市場成交 的 17 幅 土地 中，有 4幅地塊以底價成交， 來溢價率 成交幅數(shù) 比重 100%以上 8 47% 50%100% 5 29% 0%50% 0 0% 0 4 24% 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 自于城南板橋 與江寧濱江較偏遠的區(qū)域，其余 13 宗地塊 則 溢價成交 。 本月兩家“外來客”表現(xiàn)格外搶眼，其中， 深圳東方臵 地在江北一舉成功攬地 3 幅，其中，迎賓大道兩 側(cè)欲打造江北城市綜合體。 出讓方式 招拍掛土地 土地用途 二類 居住用 地 所在區(qū)域 江北 環(huán)線位臵 外環(huán) 占地面積 平方米 起始總價 26 億元 總建面積 平方米 成交總價 81 億元 容積率 1 成交樓板價 4231 備注 配建 9 班幼兒園一所，用地規(guī)模不得小于 3800m2； 配建社區(qū)基層中心一個（用地規(guī)模 7000m2，含公共綠地 4000m2） ； 受讓人按規(guī)定標準建設(shè)用地規(guī)模 4000m2的公交首末站一處，建成后無償移交政府； 地塊內(nèi)河道由受讓方結(jié)合出讓地塊現(xiàn)狀，按規(guī)劃設(shè)計標準負責整治后由政府驗收。 拿地企業(yè)分析 深圳市東方臵地實業(yè)有限公司（原名深圳龍崗融發(fā)投資有限公司）是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、商業(yè)等業(yè)務的大型民營企業(yè)， 成立于 1994年， 公司注冊資本人民幣 10000 萬元 。 東方城 項目 位于迎賓大道南北側(cè)，是集商業(yè)商貿(mào)、商務辦公、五星旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 級酒店、主體性酒店、商務公寓及寫字樓為一體的城市綜合體 。 發(fā)展前景分析 從區(qū)域大環(huán)境來看，地塊位于 浦口區(qū)珠江鎮(zhèn)板塊 ， 是浦口區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心 ， 緯七路 的建設(shè)利好直接拉近與南京主城區(qū)的距離，加之 科技產(chǎn)業(yè)園、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展 ，必將 帶動 區(qū)域價值的迅速提升 。 G54 地塊 容積率為 1，具備開發(fā)高端別墅項目的條件。商業(yè) 271195 2020320 44000 1082 江浦街道象山路西側(cè)地塊（美達 象山路項目 ） 住宅 20201116 120500 12129 浦口區(qū)花卉大道 02 地塊 住宅 20201020 137000 2845 周 邊 在售 項 目情 況 列表 項 目名 稱 物 業(yè)類 型 建筑面 積 （ m2） 本月成交均價 （元 /m2） 本月成交面 積（ m2） 土地樓板價 /對比樓盤 均價 國信自然天城 別墅 30 萬 13261 香山湖一號 別墅 7 萬 8645 雨山美地 普通住宅 、花園洋房 11 萬 5379 群盛北江豪庭 普通住宅 、花園洋房、別墅 54 萬 4595 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 但同時，目前地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施尚不成熟，政府規(guī)劃及配套市政建設(shè)有待于進一步加強 ， 此次如此高價拿地，提前透支了未來的部分利好，但交地時間的延后，也給地塊價值的提升合理的贏得了時間。 過江隧道周邊土地扎推上市，部分利好已提前透支， 項目取地成本相對 較高 。土地拍賣前，開發(fā)商控制開盤節(jié)奏，市場活躍，房源供 不應求，導致預期房價上漲，市場信心大增；于是地王順理成章的產(chǎn)生；地王產(chǎn)生后，區(qū)域房價大漲預期加大，開發(fā)商報價提高，區(qū)域供應量增加。 圖51：全市商品住宅上市、成交、均價逐月走勢02040608010012014010月 11月 12月 20201月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月單位：萬平方米0202040006000800010000上市 銷售 成交均價 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 供應情況 全市單月供應明顯減少，累計供應量依然往年水平 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 10 月，全市上市面積為 ，環(huán)比上月下降 %，究其原因，開發(fā)商控制上市節(jié)奏，例如，在江寧地王的等待期中，本月江寧供應量僅為 萬平米，離正常水平甚遠（ 20萬左右）。近期市場短期供應不足及高位運行的房價，導致市場持續(xù)下滑的主要原因。 由于市場短期供不應不足，導致房價上漲的壓力。本月之前固定月數(shù)的月均銷售面積 (其中月均銷售面積＝固定月數(shù)之內(nèi)的銷售面積總和247。關(guān)于固定月數(shù)的選值，月數(shù)越短，市場靈敏度越高。 107941342311509187321437588594640679033020 5000 10000 15000 20200城北城東城南城中河西仙林江北江寧郊縣圖5 1 0 : 全市分板塊價格 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 市場結(jié)構(gòu)分析 從供應區(qū)域分布看，江南八區(qū)占到 %、較上月明顯下降，偏遠的郊縣、新三區(qū) 2占比明顯上升；從銷售區(qū)域分布看， 10 月江南八區(qū)銷售占比為 %，較上月上升 個百分點，目前新三區(qū)與江南八區(qū)成交量基本相當。 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 從上市面積段看， 90 平方米以下占比供應繼續(xù)高位，占比高達 %，144 平米以上占比較小；從銷售面積段看， 90 平米銷售比例為 %，環(huán)比上月增長 6 個百分點；本月 90144平米銷售比例有 所下降，占到達到 39%，較上月下降 6 個百分點。 圖514：分面積段供銷對比情況0500100015002020單位：套上市套數(shù) 0 69 200 179 435 1295 455 459 531 983 262 42 46銷售套數(shù) 200 328 235 526 620 1762 522 468 484 1494 334 276 18640以下4050 5060 6