北京通州房地產市場研究報告40頁房地產策劃營銷方案-預覽頁
【正文】 ，現(xiàn)在通州區(qū)的商業(yè)網點有16752個，但主要網點大部分分布在新華大街沿線，萬平米以上的大型商場有6個，3000平米以上的綜合超市也有7個。目前只有新華大街北部的北關環(huán)島的財富東方作為大規(guī)模項目存在一定量的后續(xù)供應。例如新華聯(lián)家園、瑞都國際、時尚街區(qū)等，社區(qū)內健身休閑場所、超市、商場、銀行、郵局等生活配套設施也設計齊全，已基本形成一個成熟生活區(qū)。本區(qū)的價格是通州區(qū)漲幅最快也是最為堅挺的，目前已居通州各板塊之首，價格普遍在55007000元/平米。n 馬駒橋板塊馬駒橋區(qū)域雖屬通州區(qū)，但由于緊鄰亦莊開發(fā)區(qū)，其區(qū)域房地產市場包括購房者、價格等明顯受開發(fā)區(qū)的影響，與通州其他區(qū)域形成鮮明的差異。這兩大因素如同催化劑般激活了通州房地產市場潛能，使其快速“變身”，一躍成為京郊新亮點。就像一個“啞鈴”，石景山區(qū)和通州作為地鐵兩端，日漸成為長安街沿線的居住區(qū)。在此置業(yè)的多是在東部上班的年輕白領和東三環(huán)、四環(huán)周邊的拆遷戶，多以自住為主。三、項目區(qū)域市場供需狀況1）總體概覽l 市區(qū)東擴帶來大量居住需求。根據北京房地產交易管理網登記信息，2006年登記已銷售面積為967649平方米，供應量和消化量近年來一直處于各區(qū)的第35名之間，成為北京重要的住宅房地產市場。l 主要供應項目物業(yè)名稱物業(yè)地址產品類別價格（元/平米）開發(fā)商主力戶型銷售狀況新城陽光通州九棵樹145號板塔結合6500北京民望房地產開發(fā)公司80120%桃花島通州梨園地鐵南1200米花園洋房5200北京欣達園房地產開發(fā)公司8012098%瑞都公園世家通州梨園鎮(zhèn)頤瑞中二路板塔結合\板樓5000北京東杰房地產開發(fā)公司80140%當代名筑家園城鐵九棵樹站東300米板樓\塔樓6500北京筑高房地產開發(fā)公司50120%時尚街區(qū)城鐵梨園南云景東路板式高層\塔樓6300北京住總集團8090/DBC加州小鎮(zhèn)輕軌沿線臨河里站旁板樓5500北京卓越房地產開發(fā)公司80140%瑞都國際輕軌九棵樹站側100米板式小高層5380北京瑞景房地產開發(fā)公司80130%世紀星城通州通朝大街323號板樓6300北京順華房地產開發(fā)公司5090%旗艦凱旋通州梨園鎮(zhèn)云景東路80號板樓5780北京昊宇房地產開發(fā)公司80150%站前巴黎八通梨園站南600米板樓\板式小高層6000北京時代金僑房地產公司50120%財富東方北關環(huán)島西南板樓\塔樓\板塔結合4500北京順開房地產開發(fā)公司5012090%阿爾法社區(qū)城鐵九棵樹站南1800米板樓5480曼城置業(yè)(北京)有限公司80120%3）需求狀況l 消化量及售價分析2005年北京市場總體消化156954套住宅，銷售面積達到18461913平米，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、通州區(qū)是主要成交區(qū)域，通州在2005年共銷售了13948套住宅，銷售面積1439107平米，均價4132元/平米。l 分戶型價格分析通州區(qū)小戶型占總供應面積比例較大，呈現(xiàn)均價高的態(tài)勢，小戶型售價6000元/平米以上的項目較為常見，究其原因，CBD白領的總價承受力是小戶型火爆的主因。下圖是樣本中各面積段銷售比例示意圖，從銷售上看小戶型銷售狀況較好，銷售率達到93%，80—120平米面積段銷售率為70%，120—160平米面積段銷售率為43%.160—200面積段銷售率僅為20%。%，%，可以看出通州區(qū)購房客戶該部分高出北京整體水平的近15個百分點。該部分人群對未來有著良好的預期，因此其對于生活品質、居住環(huán)境的要求和期望值較高，其中相當部分有待經濟條件明顯提升后購置第二套房的意愿。 通州區(qū)客戶來源分析從下圖中可以發(fā)現(xiàn)，通州區(qū)的購房客戶的區(qū)域分布中，通州本地及朝陽區(qū)委絕對主力，分別占到客戶總量的31%和25%，兩者相加超過一半，是主要客戶來源區(qū)。從樣本的分析中，自住客戶占到全部客戶的65%，自住兼顧投資占19%，純投資客戶占10%，還有6%客戶意向不明。項目B區(qū)由24棟多層賀小高層組成，整體采用半圍合式組團分布，整體格局錯落有致，工整中求變化，%；；%。在設計中基本做到大面寬、小進深、南北通透。l 阿爾法社區(qū)阿爾法社區(qū)位于城鐵九棵樹站南約1800米。該項目在交通上存在一定劣勢，距城鐵有較遠的距離，五層至六層的多層在通州已非常少見，另外戶型緊湊，因此，該項目在產品上有一定競爭力，迎合了一部分客戶的需求。該項目以3500元的低價入市，但很快上漲至4000元、4500元/平米，目前成交均價4605元/平方米。項目共分二期建設，一期現(xiàn)已入住，二期于2005年底竣工。一室戶型均價達到6400元/平米，二室一廳則達到6200元/平米。從其銷售來看，自2005年10月開始銷售，2006年4月銷售基本完畢，銷售速度比較慢，一方面據了解該地塊以前為屠宰場，引起了通州本地購房者的抵觸，另外該項目在貸款上存在障礙，公積金不能使用，也限制了部分客戶的購買意愿，在戶型設計上也有相當數(shù)量的戶型不夠合理，格局不規(guī)整、斜向戶型、采光不夠充分等等。總建筑面積為30萬平米，為歐洲新古典風格，一期10萬平米三至五層純板式洋樓純法式風格，采用前后錯式別墅。l 瑞都公園世家瑞都通過下圖可以看出，該項目保持了持續(xù)穩(wěn)定的銷售，沒有出現(xiàn)特別的旺銷高峰，但基本維持在5090套之間，大面積戶型銷售相對較慢。一期產品共17棟純板式住宅，總建筑面積14萬平方米，于2004年8月以準現(xiàn)房開盤，并以全明戶型、南北通透、大樓距、短進深和大面寬等諸多優(yōu)勢在投入市場，現(xiàn)已入住。世紀星城三期產品6組團共有2224套住宅，主要為二居，部分為三居及下躍、上躍復式產品，東區(qū)公寓樓和6組團合計有79種。社區(qū)建筑呈圍合式組團，由四圍向中心漸低逐層排列，形成院落式布局。l 新城陽光位于梨園環(huán)島南側主力戶型為面積段在77—95平米的二室一廳及面積段在205—123平米的三室一廳。通州住宅市場總結216。 供需處在一定矛盾，在經歷了2002005年的區(qū)域住宅供應高峰期后，2006年供應有明顯減少，目前多為分期開發(fā)的后期產品，新增供應項目很少；216。 區(qū)域最受到追捧的設計元素基本包括：臨鐵、南北通透板樓、緊湊戶型、戶型方正、采光通風好等；2007321
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