北京通州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告40頁房地產(chǎn)策劃營銷方案(參考版)
2024-08-17 09:20本頁面
【正文】 在戶型上，以緊湊型小戶型為主，包括一居、緊湊兩居、緊湊三居，高層、小高層板樓是區(qū)域主要產(chǎn)品形式，另有少量多層；216。 項(xiàng)目在品質(zhì)上隨著整體市場(chǎng)的發(fā)展而不斷提升，已基本擺脫了郊縣價(jià)格低、品質(zhì)差的形象；216。 城市面貌基本完成一次升級(jí)，由幾年前的以新華大街為中心的老城區(qū)格局打破，目前已形成包括城鐵沿線的新中心，區(qū)域面貌也有很大改觀，道路的修建、綠化工程的實(shí)施、區(qū)域商業(yè)升級(jí)等等，從通州發(fā)展速度和熱度看，已經(jīng)事實(shí)上成為北京城八區(qū)之外的“第九區(qū)”；216。 通州區(qū)作為近距CBD的近郊，由于交通非常便利，其CBD后花園的稱謂已名副其實(shí)，已成為東區(qū)年輕白領(lǐng)的購房首選區(qū)域；216。該項(xiàng)目以低價(jià)入市，把握住2006年中通州供應(yīng)相對(duì)空缺的時(shí)機(jī)，在夏季房展會(huì)以較高的性價(jià)比迅速搶占市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了非常快的銷售速度，前5個(gè)月均銷售達(dá)200套以上。銷售情況及戶型比例如下：新城陽光整體呈三角形組團(tuán)，入口位于西南方向，由于北側(cè)緊鄰其它項(xiàng)目及所屬核研所地塊，未來能否開辟出入口尚不確定，一旦不能開口，居民搭乘地鐵的便利性將大打折扣，只能多繞行數(shù)百米。分六大景觀主題，分別為中軸線景觀、兒童樂園區(qū)、健身活動(dòng)區(qū)、松石聽濤區(qū)、松林鳴蟬區(qū)、體育運(yùn)動(dòng)區(qū)?？偨ㄖ娣e約15萬平米，配套面積約7000平米，14棟8—10層板樓，四座15層塔樓。案名是客戶對(duì)項(xiàng)目的第一感受來源，桃花島素來是國人心中的世外仙境，項(xiàng)目形象感十足，同時(shí)園林設(shè)計(jì)取江南園林之特色，在景觀層面上支持了案名難以企及的高度，另外在產(chǎn)品品質(zhì)上形成梯度，通過獨(dú)特的外掛式樓梯、贈(zèng)送花園、層層退臺(tái)提升花園洋房的價(jià)值，拉開與其它樓棟的差距，既滿足高端用戶對(duì)世外桃園意境的追求，又形成多元供應(yīng)滿足次級(jí)客戶需求。景觀設(shè)計(jì)融入江蘇園林風(fēng)格，以古式回廊穿插其中，部分樓棟有回廊接入，也達(dá)到人車分流作用。l 桃花島項(xiàng)目位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對(duì)面總占地面積17萬平方米,總建筑面積21萬平方米, 共23棟樓，戶型面積以80㎡102㎡的兩居和118㎡130㎡的三居，建筑形式為 6層板樓及4層疊拼。該項(xiàng)目為通州西部的代表性項(xiàng)目，其清新、現(xiàn)代的風(fēng)格，以及現(xiàn)房所便顯出短板、大面積觀景窗給人以鮮明的品質(zhì)感，贏得了不少客戶和潛在客戶的關(guān)注。總高度80米，有兩個(gè)高30米門洞，中庭內(nèi)廊里規(guī)劃建設(shè)有11個(gè)的中庭花園，配置22部的觀景電梯，在東西兩個(gè)外立面裝飾了共132多根高60至70米的羅馬柱。二期產(chǎn)品近50萬平方米，其中東區(qū)公寓樓17萬多平方米，6組團(tuán)有8棟高板住宅，配套1棟近5000平方米的幼兒園，有2萬多平方米的商業(yè)鋪位和一個(gè)近5000平方米的健身會(huì)所、旅游館，總建筑面積63萬平米。總共分三期進(jìn)行開發(fā)，因其功能作用顯著，北京通州區(qū)政府將其確定為區(qū)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，通州西部門戶形象工程。該項(xiàng)目與加州小鎮(zhèn)為該區(qū)僅有的兩個(gè)且品質(zhì)相對(duì)較高的樓盤，但同樣位置和交通略顯不足。目前銷售為二期，成交均價(jià)也已突破5000元，達(dá)5019元/平米。公園世家是瑞景地產(chǎn)繼開發(fā)“瑞都國際”后在通州的又一項(xiàng)目，項(xiàng)目位于八通輕軌臨河里站南，與占地10萬平米的梨園文化公園和規(guī)劃中23萬平米的體育文化公園相倚，與DBC加州小鎮(zhèn)隔街相望。該項(xiàng)目產(chǎn)品較為豐富，有多層、高層、小高層和別墅，經(jīng)歷較長時(shí)間的銷售，各期間隔時(shí)間比較長，后續(xù)仍有小規(guī)模供應(yīng)。設(shè)計(jì)有“景觀大道”及數(shù)千平米的異國中心花園廣場(chǎng)。凱旋位于通州區(qū)小稿村，即城鐵九棵樹站南約1500米。目前仍有少量尾房滯銷。戶型設(shè)計(jì)上考慮了采光性，一居小戶型雖只一面采光，但采光面大，二居戶型采光面較多，同時(shí)進(jìn)深小，居室內(nèi)光線充足。銷售情況及戶型比例如下：當(dāng)代名筑開發(fā)商提出‘通州地產(chǎn)新標(biāo)高’的口號(hào)，借著位于城鐵沿線的優(yōu)勢(shì)開發(fā)住宅及商業(yè)產(chǎn)品。平層主力戶型為建筑面積在42—53平米的一室及84—87平米的二室一廳。外立面采用深紫紅色手工陶土磚外墻，配以白色斷橋隔熱鋁合金窗。社區(qū)總建筑面積約12萬平米，由7棟多層和6棟小高層及幼兒園、會(huì)所、商業(yè)等部分組成。在銷售中2006年5月和12月分別創(chuàng)造出兩個(gè)銷售高峰，均超過250套。財(cái)富東方公建與住宅比例4：6，由酒店、公寓、寫字樓、住宅多種物業(yè)形態(tài)集成，為新通州的標(biāo)志性大盤項(xiàng)目，通州作為北京的“城市副中心”，該項(xiàng)目將引導(dǎo)發(fā)展行政辦公、商務(wù)金融、文化等功能。l 財(cái)富東方財(cái)富東方是由北京順開房地產(chǎn)開發(fā)公司與北京萬福家園房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)手開發(fā)，總規(guī)模146萬平方米大型綜合項(xiàng)目。開盤當(dāng)月銷售超過300套，成交均價(jià)5206元/平方米。住宅總體屬于五層至六層的通透薄板露臺(tái)花園洋房，分為D、C、B三大區(qū)域，體現(xiàn)了阿爾法社區(qū)低密度、高綠化率的特點(diǎn)。該項(xiàng)目盡管位置較偏，已處于城鐵的終點(diǎn)站，但由于合理的戶型設(shè)計(jì)和較低的密度以及所呈現(xiàn)出的品質(zhì)感，使本項(xiàng)目具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，目前報(bào)價(jià)已達(dá)5500元/平米，整體成交均價(jià)也已突破5000元，達(dá)5029元/平米。項(xiàng)目西北角與已基本建成的梨園文化公園和規(guī)劃中的綜合體育中心相鄰。小高層板樓(1112F)小戶型由一梯三戶和一梯四戶組成，其它均為一梯兩戶。DBC項(xiàng)目多層板樓由多層不帶電梯板樓(45F)和多層帶電梯板樓(78F)組成。B區(qū)占地96382平米，規(guī)劃總建筑面積約17萬平米；C區(qū)占地99048萬平米，規(guī)劃總建筑面積約18萬平米；D區(qū)處于規(guī)劃中?？梢钥闯鐾ㄖ輩^(qū)的購房客戶仍以自主為住，另外還有部分在自住的同時(shí)看重該區(qū)的升值潛力，在未來的時(shí)間有可能會(huì)轉(zhuǎn)化為投資產(chǎn)品出售或出租。 客戶購買性質(zhì)分析客戶購買性質(zhì)是指客戶置業(yè)的用途，分為純投資客戶，自住兼顧投資客戶，自住客戶。其次較多的還包括東城、宣武、崇文等地，主要是長安街沿線和地鐵沿線周邊的區(qū)域。252。252。 客戶年齡分析經(jīng)過調(diào)研，已購客戶的年齡主要集中在3044歲，占總數(shù)年的58%，此年齡的人士多處于事業(yè)成長期，屬于社會(huì)中堅(jiān)力量，經(jīng)濟(jì)上具有一定的基礎(chǔ)，但工作年限不長，多為北京東部地區(qū)的年輕白領(lǐng)。該部分是通州住宅的最為主要的客戶群體。 整體客群分析下圖是通州區(qū)2006年住宅購買客戶類型的示意圖，可見本市城鎮(zhèn)居民和外省市個(gè)人是住宅的主要購買人群。 客戶分析根據(jù)掌握的通州區(qū)客戶資料，對(duì)客戶資源進(jìn)行了深入分析，內(nèi)容涉及年齡、職業(yè)、居住區(qū)域、職業(yè)分布、購房目的。小戶型以一室一廳及一室為主，建筑面積段在49到73平米之間，供應(yīng)量為2434套，占到樣本的30%；80—120平米戶型供應(yīng)為區(qū)域主要供應(yīng)，占到52%；120—160平米戶型占到樣本的17%。大戶型由于總價(jià)較高，均價(jià)低，在5500元/平米左右。在供應(yīng)有所減少的情況下，需求仍持續(xù)增加，通州區(qū)日臻完善的宜居環(huán)境是需求的穩(wěn)定增長的保證，市場(chǎng)行情將持續(xù)飄紅，
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