【正文】 表，價(jià)格相對(duì)比較低，主要依靠低廉的價(jià)格吸引客戶。城鐵開通后，沿途13個(gè)車站連接了CBD商務(wù)區(qū)與東部的交通，沿線各房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格均有不同幅度的提升，并且可以預(yù)見未來通州的房價(jià)仍有很大的上漲空間。項(xiàng)目名稱主力戶型面積段（平米）價(jià)格（元/平米）銷售率巴克寓所一室47—645700100%兩室一廳108—1425100100%桃花島兩室兩廳82—101520096%三室兩廳116—135510076%格瑞雅居兩室一廳99—120570094%三室一廳119—143550090%當(dāng)代名筑一室42—536400100%兩室一廳84—876200100%站前巴黎兩室一廳70—93580098%一室一廳66—73540070%新城陽光兩室一廳78—95600078%三室一廳108—123550087%花澗溪三室一廳120—1314600100%兩室兩廳96—103450080%一室49—575000100%DBC加州小鎮(zhèn)一室一廳49—56560070%三室兩廳127—142500040%兩室兩廳89—127520050%產(chǎn)品戶型分析以通州區(qū)部分在售項(xiàng)目為樣本，可得到如下圖的區(qū)域戶型套數(shù)比例示意圖。252。該項(xiàng)目為通州目前的新項(xiàng)目，2007年2月1日開盤，戶型面積為60平方米一居、8090平方米兩居為主。多層塔樓呈人字型分布于西南側(cè)，小高層排列于人字之間，水景位于人字頂角，增加了緊鄰樓棟的價(jià)值，但較遠(yuǎn)樓棟不能共享水景。l 世紀(jì)星城世紀(jì)星城由順華集團(tuán)投資開發(fā)，為超百萬平方米的超級(jí)大盤，整體項(xiàng)目定位“住宅、商業(yè)、教育、市政”四位一體的大型國際生態(tài)文化生活城。最北側(cè)為高塔樓，向南為排列板樓。 客戶群體多為社會(huì)中堅(jiān)群體，他們年輕上進(jìn)，事業(yè)處于上升期或高峰期，置業(yè)欲望強(qiáng)，他們主要來自通州本地及朝陽區(qū)，并大多工作于此，同時(shí)，正有越來越多的較遠(yuǎn)區(qū)域的客戶前來置業(yè)，這得益于交通的發(fā)達(dá)及城市化進(jìn)程的加快；216。銷售情況及戶型比例如下：桃花島在通州區(qū)的眾多項(xiàng)目中，成為少有的擺脫不鄰城鐵的劣勢(shì)而成為熱銷項(xiàng)目，這得益于項(xiàng)目產(chǎn)品方面的創(chuàng)新、強(qiáng)有力的營銷。項(xiàng)目分三期開發(fā)，規(guī)劃占地面積60萬平米，規(guī)劃總建筑面積約為80萬平方米，；住宅組團(tuán)結(jié)合地形自由式布局，產(chǎn)品為小高層、多層洋房?，F(xiàn)代中式園林風(fēng)格，下沉式廣場(chǎng)，水景環(huán)繞。項(xiàng)目周邊的市政生活配套設(shè)施有待完善，目前除了城鐵，只有938以及通州區(qū)內(nèi)小公共等公交車。 客戶職業(yè)分析此部分客戶從事的職業(yè)相當(dāng)廣泛，在可統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，行業(yè)分布比較分散，其中IT通訊、商貿(mào)物流、建筑及房地產(chǎn)、科貿(mào)科研、金融保險(xiǎn)等行業(yè)居多，反映了客戶的高知性和穩(wěn)定的收入來源。l 通州區(qū)住宅價(jià)格趨勢(shì)下圖為通州區(qū)2006年的住宅價(jià)格走勢(shì)圖，可以看出從2006年價(jià)格始終保持快速上升的態(tài)勢(shì)，12月份均價(jià)已達(dá)6059元/平米，%，而相比上年同期的3819元/%。尤其是東部的通州，離國貿(mào)最近，被稱為CBD的“后花園”。八通線沿線不少樓盤都緊鄰綠化帶，且規(guī)劃有大面積公園。 通州總體供需概況 隨著政府兩軸兩帶多中心規(guī)劃的出臺(tái)，確定了未來北京兩大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域——東部發(fā)展帶和西部生態(tài)帶，通州正位于東部發(fā)展帶上，定位為北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心，將發(fā)展行政辦公、商務(wù)金融、文化、會(huì)展等功能。 三是人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步呈老齡化，%，撫養(yǎng)問題突出。 216。據(jù)通州區(qū)投資促進(jìn)局透露，2000年以后在通州建成的新小區(qū)，80％周邊沒有中型以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 216。房地產(chǎn)策劃大全通州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告一、 通州概況 新城規(guī)劃 道路交通 人口發(fā)展二、 通州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 歷史發(fā)展及機(jī)遇 通州總體供需概況 板塊劃分 輕軌沿線市場(chǎng)發(fā)展三、 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng) 供需狀況 價(jià)格分析 產(chǎn)品戶型分析 客戶分析 重點(diǎn)項(xiàng)目分析 總結(jié) 一、 通州概況 新城規(guī)劃2005年通過《北京城市總體規(guī)劃(2004━2020年)》，將通州定位為東部發(fā)展帶的重要節(jié)點(diǎn)，北京重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，也是北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心。 運(yùn)河城市段開發(fā)通州將加快運(yùn)河兩岸建設(shè),在運(yùn)河以東地區(qū)以低密度、生態(tài)型建筑為主，重點(diǎn)發(fā)展文化教育、娛樂休閑、旅游觀光、會(huì)展博覽、行政辦公等功能，充分體現(xiàn)田園風(fēng)貌和運(yùn)河文化內(nèi)涵。住在這些小區(qū)的人購物青睞于十里堡華堂商場(chǎng)、藍(lán)島大廈和貴友商場(chǎng)。 兩廣路延長段全線開工，該段修建將使沿線物業(yè)價(jià)值迅速上揚(yáng) 。 四是全區(qū)人口機(jī)械增長過快，過去10年人口機(jī)械增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于常住人口出生數(shù)，目前全區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、交通、學(xué)習(xí)等還不能適應(yīng)過快的人口機(jī)械增長。通州區(qū)距東三環(huán)僅12公里，是北京周邊區(qū)縣離市區(qū)最近的地區(qū)之一。項(xiàng)目品質(zhì)也不斷提高，從早期的新華聯(lián)家園，到目前的瑞都國際、加州DBC、瑞都公園世家等項(xiàng)目均體現(xiàn)出區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)已成為通州區(qū)的代表。目前，通州區(qū)一直都是普通住宅和中低檔樓盤集中的區(qū)域，也有一些別墅項(xiàng)目。在供應(yīng)有所減少的情況下，需求仍持續(xù)增加，通州區(qū)日臻完善的宜居環(huán)境是需求的穩(wěn)定增長的保證，市場(chǎng)行情將持續(xù)飄紅，也造成了價(jià)格的大幅攀升，第四季度均價(jià)約為5600元/平米，且該區(qū)已出現(xiàn)7000元/平米的價(jià)格。252。該項(xiàng)目盡管位置較偏，已處于城鐵的終點(diǎn)站，但由于合理的戶型設(shè)計(jì)和較低的密度以及所呈現(xiàn)出的品質(zhì)感，使本項(xiàng)目具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，目前報(bào)價(jià)已達(dá)5500元/平米，整體成交均價(jià)也已突破5000元，達(dá)5029元/平米。平層主力戶型為建筑面積在42—53平米的一室及84—87平米的二室一廳。目前銷售為二期，成交均價(jià)也已突破5000元，達(dá)5019元/平米。案名是客戶對(duì)項(xiàng)目的第一感受來源，桃花島素來是國人心中的世外仙境，項(xiàng)目形象感十足，同時(shí)園林設(shè)計(jì)取江南園林之特色，在景觀層面上支持了案名難以企及的高度，另外在產(chǎn)品品質(zhì)上形成梯度，通過獨(dú)特的外掛式樓梯、贈(zèng)送花園、層層退臺(tái)提升花園洋房的價(jià)值，拉開與其它樓棟的差距，既滿足高端用戶對(duì)世外桃園意境的追求，又形成多元供應(yīng)滿足次級(jí)客戶需求。 在戶型上，以緊湊型小戶型為主，包括一居、緊湊兩居、緊湊三居，高層、小高層板樓是區(qū)域主要產(chǎn)品形式，另有少量多層；216?？偨ㄖ娣e約15萬平米，配套面積約7000平米，14棟8