北京通州房地產(chǎn)市場研究報告40頁房地產(chǎn)策劃營銷方案-在線瀏覽
2024-09-16 09:20本頁面
【正文】 其是第一地買房群體的共性是，因工作年限相對較短，因此儲蓄相對較少。而同樣的錢在通州的可選擇余地就太大了。 二、 通州房地產(chǎn)市場發(fā)展 歷史發(fā)展及機(jī)遇通州住宅發(fā)展迅猛，房價持續(xù)上漲1996年通州的房價是1200元/平米，現(xiàn)在的均價都在5000元/平米左右，地鐵沿線的樓盤已經(jīng)突破6000元/平米，大體上比十年前升值了4倍左右。 通州總體供需概況 隨著政府兩軸兩帶多中心規(guī)劃的出臺，確定了未來北京兩大重點發(fā)展區(qū)域——東部發(fā)展帶和西部生態(tài)帶，通州正位于東部發(fā)展帶上，定位為北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心，將發(fā)展行政辦公、商務(wù)金融、文化、會展等功能。 早期通州樓市以“低品質(zhì)，低總價”的普通住宅為主，近年來，通州樓市進(jìn)入了快速發(fā)展階段，尤其是隨著CBD核心區(qū)域的逐漸擴(kuò)大，到通州置業(yè)的CBD工作人群越來越多。至今為止，通州樓市的供應(yīng)品種已十分豐富，包括別墅、公寓、花園洋房、精裝小戶型等多種物業(yè)類型，可以滿足不同需求人群的多種需要。n 老城區(qū)板塊 據(jù)通州區(qū)商務(wù)局統(tǒng)計，現(xiàn)在通州區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點有16752個，但主要網(wǎng)點大部分分布在新華大街沿線，萬平米以上的大型商場有6個，3000平米以上的綜合超市也有7個。 新華大街沿線配套齊全，交通便利，主要依靠生活品質(zhì)和完善的配套服務(wù)吸引客戶。目前只有新華大街北部的北關(guān)環(huán)島的財富東方作為大規(guī)模項目存在一定量的后續(xù)供應(yīng)。該區(qū)交通便利，房價適中，非常適合北京東區(qū)白領(lǐng)居住，主要依靠交通吸引客戶，另外兩廣路延長線可直接通至此處，目前已分不同路段開始施工，該路的開通已指日可待，屆時，更密切了本區(qū)與市區(qū)的聯(lián)系。例如新華聯(lián)家園、瑞都國際、時尚街區(qū)等，社區(qū)內(nèi)健身休閑場所、超市、商場、銀行、郵局等生活配套設(shè)施也設(shè)計齊全，已基本形成一個成熟生活區(qū)。八通線沿線不少樓盤都緊鄰綠化帶，且規(guī)劃有大面積公園。本區(qū)的價格是通州區(qū)漲幅最快也是最為堅挺的，目前已居通州各板塊之首，價格普遍在55007000元/平米。n 運(yùn)河以東板塊 該區(qū)以早期的武夷花園為代表，價格相對比較低，主要依靠低廉的價格吸引客戶。n 馬駒橋板塊馬駒橋區(qū)域雖屬通州區(qū)，但由于緊鄰亦莊開發(fā)區(qū)，其區(qū)域房地產(chǎn)市場包括購房者、價格等明顯受開發(fā)區(qū)的影響，與通州其他區(qū)域形成鮮明的差異。 輕軌沿線市場發(fā)展 根據(jù)北京“兩軸—兩帶—多中心”的總體規(guī)劃，通州被列為東部重點中心城，新規(guī)劃的推出加速了通州發(fā)展進(jìn)程。這兩大因素如同催化劑般激活了通州房地產(chǎn)市場潛能，使其快速“變身”，一躍成為京郊新亮點。交通順暢是百姓對地鐵兩端房產(chǎn)需求的直接原因。就像一個“啞鈴”，石景山區(qū)和通州作為地鐵兩端，日漸成為長安街沿線的居住區(qū)。尤其是東部的通州，離國貿(mào)最近，被稱為CBD的“后花園”。在此置業(yè)的多是在東部上班的年輕白領(lǐng)和東三環(huán)、四環(huán)周邊的拆遷戶，多以自住為主。城鐵開通后，沿途13個車站連接了CBD商務(wù)區(qū)與東部的交通，沿線各房地產(chǎn)項目的價格均有不同幅度的提升，并且可以預(yù)見未來通州的房價仍有很大的上漲空間。三、項目區(qū)域市場供需狀況1）總體概覽l 市區(qū)東擴(kuò)帶來大量居住需求?！眑 通州向來是CBD上班一族置業(yè)的首選地，八通線及即將開通的兩廣路延長線將會縮短通州與其它區(qū)域的時間距離，通州的住宅市場將迎來更多的置業(yè)者。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)登記信息，2006年登記已銷售面積為967649平方米，供應(yīng)量和消化量近年來一直處于各區(qū)的第35名之間，成為北京重要的住宅房地產(chǎn)市場。截止2006年11月20日，通州區(qū)共有預(yù)售樓盤98個，總可售面積1187833平方米，其中住宅7094套，建筑面積930609平方米，另外225個項目現(xiàn)房在售，共2227套，建筑面積280356平方米。l 主要供應(yīng)項目物業(yè)名稱物業(yè)地址產(chǎn)品類別價格（元/平米）開發(fā)商主力戶型銷售狀況新城陽光通州九棵樹145號板塔結(jié)合6500北京民望房地產(chǎn)開發(fā)公司80120%桃花島通州梨園地鐵南1200米花園洋房5200北京欣達(dá)園房地產(chǎn)開發(fā)公司8012098%瑞都公園世家通州梨園鎮(zhèn)頤瑞中二路板塔結(jié)合\板樓5000北京東杰房地產(chǎn)開發(fā)公司80140%當(dāng)代名筑家園城鐵九棵樹站東300米板樓\塔樓6500北京筑高房地產(chǎn)開發(fā)公司50120%時尚街區(qū)城鐵梨園南云景東路板式高層\塔樓6300北京住總集團(tuán)8090/DBC加州小鎮(zhèn)輕軌沿線臨河里站旁板樓5500北京卓越房地產(chǎn)開發(fā)公司80140%瑞都國際輕軌九棵樹站側(cè)100米板式小高層5380北京瑞景房地產(chǎn)開發(fā)公司80130%世紀(jì)星城通州通朝大街323號板樓6300北京順華房地產(chǎn)開發(fā)公司5090%旗艦凱旋通州梨園鎮(zhèn)云景東路80號板樓5780北京昊宇房地產(chǎn)開發(fā)公司80150%站前巴黎八通梨園站南600米板樓\板式小高層6000北京時代金僑房地產(chǎn)公司50120%財富東方北關(guān)環(huán)島西南板樓\塔樓\板塔結(jié)合4500北京順開房地產(chǎn)開發(fā)公司5012090%阿爾法社區(qū)城鐵九棵樹站南1800米板樓5480曼城置業(yè)(北京)有限公司80120%3）需求狀況l 消化量及售價分析2005年北京市場總體消化156954套住宅，銷售面積達(dá)到18461913平米，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、通州區(qū)是主要成交區(qū)域，通州在2005年共銷售了13948套住宅，銷售面積1439107平米，均價4132元/平米。l 通州區(qū)住宅價格趨勢下圖為通州區(qū)2006年的住宅價格走勢圖，可以看出從2006年價格始終保持快速上升的態(tài)勢，12月份均價已達(dá)6059元/平米，%，而相比上年同期的3819元/%。l 分戶型價格分析通州區(qū)小戶型占總供應(yīng)面積比例較大，呈現(xiàn)均價高的態(tài)勢，小戶型售價6000元/平米以上的項目較為常見，究其原因，CBD白領(lǐng)的總價承受力是小戶型火爆的主因。項目名稱主力戶型面積段（平米）價格（元/平米）銷售率巴克寓所一室47—645700100%兩室一廳108—1425100100%桃花島兩室兩廳82—101520096%三室兩廳116—135510076%格瑞雅居兩室一廳99—120570094%三室一廳
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