【正文】 收入豐厚而且穩(wěn)定，對生活品質(zhì)的 要求高。他們需要一個高品質(zhì)的生活環(huán)境和住宅小區(qū)來體現(xiàn)自己的個人價值。 ? 連云港的文人學(xué)者或大學(xué)教授 這一批人有著極高的文化素養(yǎng)，有生活情趣，對生活品質(zhì)的要求相當(dāng)高，講究居住環(huán)境，屬于連云港高收入人群，有一定的經(jīng)濟實力，也希望本地出現(xiàn)真正高檔的住宅小區(qū)以滿足其需求。 ? 職業(yè)特征 從職業(yè)特征來看中上階層的成分比較龐雜。自 80 年代后期始隨著體制改革的深化，他們在重新調(diào)整自身社會位臵的過程中以分別占有的權(quán)力資源、高質(zhì)量的社會關(guān)系資源、知識資源等在以市場經(jīng)濟為主導(dǎo)的社會結(jié)構(gòu)中保持或換取了相應(yīng)的地位優(yōu)勢； 改革開放后出現(xiàn)的高素質(zhì)的私營企業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家，他們充分利用改革開放釋放的市場資源與流動機會以資本原始積累的方式獨自從市場創(chuàng)業(yè)而成； 應(yīng)聘于外企三資企業(yè)的各級各類白領(lǐng)，其工作勞動方式職業(yè)聲望及報酬均高于原國有企業(yè)及傳統(tǒng)職業(yè)，商業(yè)服務(wù)業(yè)中的佼佼者，傳媒演 藝界體育界的明星大腕兒自由職業(yè)者等。 其次就是私人汽車像寶來、帕薩特、捷達、奧迪、寶馬、紅旗、標致、桑塔那等不同檔次、不同價位的車子目前已是各色各類中上階層顯示身份與實力不可或缺的標志之一。諸如對時裝及日 用連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 18 品、聚會性質(zhì)、吃飯場所、購物場所、居住場所甚至打火機都有品味選擇。 大多接受過良好的教育具有中等以上國民教育學(xué)歷水平，具有專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)資歷及掌握相應(yīng)的職業(yè)專業(yè)技能，如持有大專以上學(xué)歷各種專業(yè)資格考試證書各種 (級 )專 業(yè)技術(shù)職稱者，往往會一門外語。如以實際行動積極參與社區(qū)建設(shè)、環(huán)境保護、公益活動等。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 19 三、項目產(chǎn)品定位建議 1．定位依據(jù) 項目規(guī)劃：建成后將成為連云港市區(qū)最高檔、標志性的高品質(zhì)住宅小區(qū) 項目屬于混合型物業(yè)，包括住宅（獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、小高層、）商業(yè)用房和公建等建筑類型 ? 供應(yīng)： 區(qū)域內(nèi)該類物業(yè)供應(yīng)稀缺 未來該區(qū)域物業(yè)市場供需看好 ? 需求： 鎖定的目標客戶質(zhì)量高 目標客戶對高檔住宅物業(yè)有明確需求 目標客戶對單價、總價的意向 產(chǎn)品定位 本項目將定位于連云港第一個以真正意義上的 高檔別墅為主的高尚住宅小區(qū) （純生態(tài)園林、大花園面積） 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 20 、 產(chǎn)品建議 ? 物業(yè)類型比選： 物業(yè)形態(tài) 市場研判 可行度 獨立別墅 市場空白點，高檔住宅小區(qū)的必需支撐點。 √ 雙拼別墅 高檔住宅小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)的一種物業(yè)類型，僅次于獨立別墅，是其客戶退求其次的首選物業(yè)之一。 √ 疊加別墅 小高層 與以上幾種物業(yè)類型有較大的差距，但考慮到本項目的最大利潤化，且其物業(yè)類型在目前連云港取得了較好的銷售率，可少量建造。 從上表可以看出本項目地塊適合建造的物業(yè)類型，根據(jù)我司對本地塊的深入了解，結(jié)合我司 多年的實戰(zhàn)經(jīng)驗，對該項目內(nèi)各物業(yè)形態(tài)所占比例提出以下建議。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 22 、建筑風(fēng)格定位 在客戶需求調(diào)查問卷中，選擇“現(xiàn)代簡約風(fēng)格”的比例最高，占總比的 32%。 、面積定位 根據(jù)我司多年的 實戰(zhàn)經(jīng)驗，對連云港房地產(chǎn)同質(zhì)產(chǎn)品的調(diào)查了解及客戶需求調(diào)查問卷的統(tǒng)計結(jié)果，現(xiàn)將各物業(yè)類型的主力房型做如下定位： 物業(yè)類型 面積 獨立別墅 350 ㎡ 雙拼別墅 270 ㎡ 聯(lián)排別墅 200 ㎡ 疊加別墅 160 ㎡ 小高層 140 ㎡ 、價格定位 任何物業(yè)的價格在市場中并非能夠獨立存在，從客戶需求角度看，市場比價原則在定價中處于相當(dāng)重要的地位，必須遵從“同質(zhì)同價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的操作方法，由此，必須能盡量挖掘市場空白，提高物業(yè)的市場附加值。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 23 另外，混合物業(yè)中不同物業(yè)類型的定價也有所不同，在保證不同物業(yè)銷售時不會遇到內(nèi)部定價造成的阻力這 一前提下，將根據(jù)整體產(chǎn)品的建筑品質(zhì)來定位。 下面將通過市場比較法對項目方案中出現(xiàn)的五種物業(yè)類型做出相應(yīng)的價格定位。 擬和系數(shù)是根據(jù)項目客觀情況而作的量化評定，其中數(shù)值“ ”代表中等水準，“ — ”代表中上標準，“ ”及以上代表優(yōu)秀。 將比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后可得出 與項目 A： 云 頂高爾夫 3350247。 根據(jù)我司多年的別墅樓盤操盤經(jīng)驗，獨 立別墅加帶天、地、墻、廚、衛(wèi)的裝修將更加彰顯樓盤檔次，故我司建議本項目裝修標準與裝修價格如下所示： 裝修材料一覽表 : 序號 名稱 主要材料或規(guī)格 品牌 產(chǎn)地 一、門窗 1 進戶門 高檔工藝防盜門（子母型） 雙雄 上海 2 內(nèi)門套 細木工板基層 /金絲柚飾面 /實木線套色 3 室內(nèi)分戶門 金絲柚飾面工藝門 上海 4 室內(nèi)廚衛(wèi)門 金絲柚飾面玻璃工藝門 上海 5 窗臺板 米黃大理石 西班牙 6 內(nèi)窗套 細木工板基層 /金絲柚飾面 /實木線套色 7 門五金 高級機械門鎖 /不銹鋼高級鉸鏈 FSB 德國 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 25 三、地飾面 8 玄關(guān)地面 米黃大理石 西班牙 9 客廳、餐廳地面 米黃大理石 西班牙 10 餐廳、廚房地面 地磚 40*40 波化轉(zhuǎn) 冠軍（羅馬） 臺灣 11 衛(wèi)生間地磚 防滑地磚 40*40 波化轉(zhuǎn) 冠軍（羅馬） 臺灣 12 工人房地面 柚木色復(fù)合地板 天堂鳥 德國 13 起居室、臥室地面 重蟻木實木地暖寬板免漆地板 大自然 廣東 14 露臺地面 防滑地磚 羅馬 臺灣 四、吊頂 15 餐廳、客廳、起居室吊頂 石膏板 拉法基 法國 16 衛(wèi)生間、廚房吊頂 金 屬扣板 迪高 德國 五、立面裝飾 17 客廳、餐廳、臥室墻面漆 高級批墻膩子 /高級乳膠漆 ICI 或大師 18 衛(wèi)生間、廚房墻面 墻面磚 30*60 波化轉(zhuǎn) 斯米克 國產(chǎn) 七、設(shè)施 19 淋浴房 多噴頭淋浴器 韓國 20 浴缸 按摩浴缸 TOTO 日本 21 坐便器 TOTO 日本 22 洗臉臺盆 TOTO 日本 23 開關(guān)面板 松下 日本 24 插座面板 松下 日本 25 排氣系統(tǒng) 強力排氣扇 松下 日本 26 一般照明燈 筒燈、石英燈等 佳美 中國 27 信息系統(tǒng) 居家智能布線 日本 /中國 八、五金 28 抽屜導(dǎo)軌 海帝詩 德國 29 合葉 海帝詩 德國 30 拉手 FSB 德國 31 路軌 /吊輪 海帝詩 德國 32 衛(wèi)浴配件 華億達 香港 經(jīng)測算，以上裝修均價我司建議控制在 600— 800元 /平方米 左右。 將比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后可得出 與項目 A： 云 頂高爾夫 2850247。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 27 (3 聯(lián)排別墅 A．市場比較法 表 33 聯(lián)排別墅價格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 青島花園 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑單體 15% 區(qū)域位臵 15% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計 10% 房型設(shè)計 15% 配套設(shè)施 10% 主題提煉 10% 合 計 100% / 備注：擬合系數(shù)標準同獨立別墅市場比較法。 = 3127 本案價格推算可得 本案價格 =3127 元 /平方米 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項目均價控制在 3130 元 /平方米 左右，這是一個通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。 = 2883 與項目 B 香溢世紀花園 3000247。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 29 (5) 小高層 A．市場比較法 表 34 小高層價格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 名人居 香溢世紀花園 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑單體 15% 區(qū)域位臵 15% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計 10% 房型設(shè)計 10% 配套設(shè)施 15% 主題提煉 10% 合 計 100% / 備注：擬合系數(shù)標準同獨立別墅市場比較法。 = 2697 與項目 B 香溢世紀花園 2600247。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 31 四、項目成本測算 投資方案一：自有資金占 100% 由于項目啟動資金投入較大，在項目融資的過程中必然將牽涉到公司資金、銀行貸款以及項目銷售資金回籠；另外，由于項目有其開發(fā)周期，銀行的利息、初期資金的資金成本和機會成本等因素，都涉及開發(fā)商財務(wù)運作的內(nèi)部機密且在現(xiàn)階段變量過多。 1) 銷售總收入 表 11 項目方案銷售總收入確定 銷售總收入預(yù)測表 分類 可售面積（萬 /㎡） 建議銷售單價（元 /㎡） 銷售收入（萬元） 獨立別墅 4250 31280 雙拼別墅 3600 13248 聯(lián)排別墅 3130 5759 疊加別墅 2850 10488 小高層 2560 4710 商業(yè)用房 2 4000 8000 合計 / / 73485 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 32 (2) 銷售稅金及附加 表 12 項目方案銷售稅金及附加估算表 銷售稅費及附加估算一覽表（單位：萬元） 序號 類別 計算依據(jù) 稅金 合計 1 營業(yè)稅及附加 銷售收入 % 4299 2 印花稅 銷售收入 % 37 合計 / 4336 （ 3）開發(fā)成本估算 (靜態(tài)分析 ) 表 13 開發(fā)成本結(jié)算表 預(yù)算明細 單位成本 （元 /㎡ ） 總費用 （萬元） 備注 一 土地費用 540畝（毛地） 27000 按 50 萬元 /畝計 二 建安費用 1 獨立別墅 900（含暖氣） 6624 占 40%（約 萬㎡） 按凈地 480 畝 ,容積率 2 雙拼別墅 800（含暖氣） 2944 占 20%（約 萬㎡） 造價 按建設(shè)局咨詢 3 聯(lián)排別墅 800（含暖氣） 1472 占 10%（約 萬㎡） 造價按建設(shè)局咨詢 4 疊加別墅 700（含暖氣） 2576 占 20%（約 萬㎡） 造價按建設(shè)局咨詢 5 小高層 980（含暖氣） 1803 占 10%（約 萬㎡） 造價按建設(shè)局咨詢 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 33 6 商業(yè)用房 850 1700 按 2 萬㎡計 造價按建設(shè)局咨詢 6 散裝水泥專項基金 2 按建筑面積計 按市散裝水泥辦公室 /蘇財綜 [1999]69 號 7 渣土管理費 1 按建筑面積計 按城管辦規(guī)定 三 前 期費用 1588 一般占總投資額的 5% 1 招投標 / 21 建安標的千分之 按招標辦規(guī)定 2 地形測繪費 6 按用地面積計 按測繪院規(guī)定 3 招投標代理費 / 69 建安標的千分之 4 按招標辦規(guī)定 4 回填土方 / 600 按 26 元 /立方米計 5 建筑設(shè)計費 / 420 按設(shè)計單位收費 6