【正文】 力戶(hù)型 85120 平米 二 期為 4 棟高層 銷(xiāo)售電話(huà) 03175766611 13102712711 項(xiàng)目名稱(chēng) 渤海新城 項(xiàng)目地址 中興大街與 307 國(guó)道 交叉口 開(kāi)發(fā)商 滄州 金龍 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目概況 分三期 開(kāi)發(fā)， 一期共計(jì) 14 棟， 其中 5 棟多層， 9 棟小高層， 二期為 10 棟高層，三期為三棟高層和部分別墅 均價(jià) 3700 元 8 月中旬搞活動(dòng) 主力戶(hù)型 一室 5661 兩室 7692 三室 106136 銷(xiāo)售電話(huà) 03175761188 8883588 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目名稱(chēng) 七星佳園 項(xiàng)目地址 海防路 開(kāi)發(fā)商 滄州柒元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 品牌口碑 文化底蘊(yùn) 核心價(jià)值 城市副中心 純居住時(shí)代 絕版多層住宅 附加價(jià)值 ` 純七星 未來(lái)城市中央 都市菁英 真我主場(chǎng) 品牌打造 產(chǎn)品精致 項(xiàng)目概況 共計(jì) 80 畝地。 （ 9） 風(fēng)水絕佳 第七部分 產(chǎn)品規(guī)格策略 一、 建筑風(fēng)格 北 方氣候干旱，降雨較少，周邊植被色調(diào)單一，在冬季，更是一片枯澀， 與積累的灰塵一起，形成一種灰蒙蒙，缺乏活力的形象。 巧妙地運(yùn)用代表 簡(jiǎn)約 現(xiàn)代 風(fēng)情的建筑符號(hào)：外墻局部使用文化石和涂料 ，小窗采用防銹鍛鐵 。 素混凝土墻面，局部裝飾體現(xiàn) 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 建筑風(fēng)格常見(jiàn)手法，如門(mén)窗洞口上部 墻面鋪 設(shè)簡(jiǎn) 約 的弧形或直線(xiàn)形檐口、陽(yáng)臺(tái)欄桿處的鏤空綠鈾花飾藝術(shù)派 等 特征 。 二、建筑單體設(shè)計(jì)原則 1. 注重建筑和自然環(huán)境的融合，體現(xiàn)低碳居家的概念。當(dāng)景觀與朝向相矛盾的時(shí)候，朝向可作出適當(dāng)?shù)淖尣?，但不?yīng)偏離總體南北向布局。 4. 住宅的功能配置和平面、空間的設(shè)計(jì)應(yīng)該最大程度地滿(mǎn)足現(xiàn)代人的生活方式和需求，在建筑的形式和功能之間達(dá)到良好的平衡。 2) 車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)個(gè)數(shù)最好達(dá)到 1： 1。 5) 起居室 起居室的面積在 2030 平米之間，與餐廳結(jié) 合布置，能夠形成較大的空間感覺(jué)。 6) 三室戶(hù)型 ，主臥室應(yīng)該有獨(dú)立的衛(wèi)生間。 8) 3 個(gè)臥室 的戶(hù)型 ，其中至少應(yīng)有 2 個(gè)臥室朝南。 10) 次臥室的面積在 15 平方米左右，盡量保證每間臥室不小于 15 平米 。 2. 臥室、客廳、書(shū)房等：墻面用混合砂漿底，膩?zhàn)訅汗猓斉镆阅佔(zhàn)踊蚪ㄖ嗯?，地面用?xì)石混凝土。 五五 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 景景 觀觀 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 項(xiàng)目的景觀營(yíng)造對(duì)社區(qū)綜合品質(zhì)的提升至關(guān)重要，屆時(shí)將邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)工作。 景觀營(yíng)造的總體思路 1. 整體景觀規(guī)劃的系統(tǒng)性與分期開(kāi)發(fā)的階段性結(jié)合，利于景觀的分期建設(shè)與開(kāi)發(fā)的分期建設(shè)一致，服務(wù)于營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)場(chǎng)環(huán)境的制造，達(dá)到景觀先行的效果。 3. 總體景觀設(shè)計(jì)必須注意美學(xué)風(fēng)格和文化內(nèi)涵的統(tǒng)一。 4. 利用地塊已有的外部自然環(huán)境，維系和提高地塊的環(huán)境生態(tài)質(zhì)量，將外部景觀融入小區(qū)的整體園林景觀。 6. 整體把握環(huán)境景觀，景觀具有可持續(xù)性，注意景觀對(duì)低耗、節(jié)能、高效的要求。 8. 景觀材料，包括軟質(zhì)、硬質(zhì)景觀材料應(yīng) 考慮“因地制宜”的原則，應(yīng)能體現(xiàn)出景觀設(shè)計(jì)特色。 景觀風(fēng)格 ? 景觀與建筑應(yīng)相互協(xié)調(diào)，總體風(fēng)格要相互匹配，景觀應(yīng) 進(jìn)一步表達(dá)建筑規(guī)劃對(duì)戶(hù)外空間的要求，注重景觀與建筑的融合、共生。 景觀布局結(jié)構(gòu) 在項(xiàng)目的景觀布局結(jié)構(gòu)上，設(shè)想從如下幾方面構(gòu)架社區(qū)的景觀體系： 入口景觀區(qū) 社區(qū)入口作為重要的景觀節(jié)點(diǎn)，傳達(dá)著社區(qū)的整體意象，體現(xiàn)著社區(qū)的檔次。入口景觀的重要構(gòu)筑物包括大門(mén)、門(mén)衛(wèi)室，其設(shè)計(jì)應(yīng)與整個(gè)社區(qū)的建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 組團(tuán)景觀區(qū) 組團(tuán)景觀作為與居住者直接相關(guān)的景觀區(qū)域，應(yīng)注重景觀尺度的宜人性和可參與性，為人們創(chuàng)造可逗留的活動(dòng)空間。由社區(qū)的主入口開(kāi)始， 通過(guò)一系列的景觀節(jié)點(diǎn)的組織，直到中區(qū)，形成一個(gè)景觀主軸線(xiàn)。 六 、照明設(shè)計(jì) 夜景設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧景觀效果及安全性。 景觀照明要強(qiáng)調(diào)視覺(jué)效果，強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)區(qū)域的光環(huán)境塑造，例如入口景觀烘托、水景照明、雕塑照明、特殊焦點(diǎn)景觀照明、樹(shù)木照明等。 在景觀照明設(shè)計(jì)的處理上，還要注意避免造成社區(qū)的光污 染，特別是會(huì)所區(qū)或運(yùn)動(dòng)照明的高照度地區(qū)，應(yīng)利用地形或植栽進(jìn)行必要的遮擋，以免影響居住者的正常生活。 （二）排水系統(tǒng) 1. 室內(nèi)排水：室內(nèi)排水為廢、污水分流制；污水經(jīng)排水立管排入污水管道，空調(diào)冷凝水排入雨水立管。 （三）室內(nèi)管線(xiàn)布置要求 1) 每戶(hù)人家埋設(shè)冷熱水管，并在內(nèi)墻封閉位置用顏色予以表明，便于業(yè)主二次裝修。 3) 衛(wèi)生間：埋設(shè)坐便器、 洗臉盆、淋浴房、洗拖把池、洗衣機(jī)管線(xiàn)接口。 4) 工作臺(tái)：預(yù)留燃?xì)鉄崴鞯倪M(jìn)出口位置。 選材及安裝等方面采取有效措施，避免排水管道的滲漏污染室內(nèi)環(huán)境，以及排水管水流噪 音對(duì)生活的干擾。 電氣系統(tǒng) （一）供電容量配置要求 1. 提供 11000 伏高壓電源至地塊； 2. 規(guī)劃變配電房的位置以便提前施工。商業(yè)設(shè)施按有空調(diào)建筑考慮。 （二）電氣開(kāi)關(guān)插座配置要求 整體要求合理布局，做到操作方便、安全可靠，不僅僅滿(mǎn)足于基本的照明要求，重視居室內(nèi)的燈光效果的營(yíng) 造。因裝有吸頂燈、壁燈及投光燈，并根據(jù)需要分開(kāi)控制，應(yīng)配置調(diào)光開(kāi)關(guān)，盡可能多設(shè)置插座（不少于 4 組），方便住宅使用。 2. 廚房：家庭生活的操作空間，光源主要起照明環(huán)境的作用，設(shè)置照明開(kāi)關(guān)。 3. 衛(wèi)生間：應(yīng)使用防水開(kāi)關(guān)。 4. 臥室：調(diào)光開(kāi)光。設(shè)置電視、空調(diào)、電腦、落地臺(tái)燈等插座（不少于 4組）。 6. 公共部分：聲光控開(kāi)光。居室內(nèi)所有插座均有漏電保護(hù)裝置。分戶(hù)電表出戶(hù)，以單元為單位在公共部位（一樓側(cè)墻）集中設(shè)置。公共部位根據(jù)功能設(shè)置的不同，電表配置應(yīng)考慮分別計(jì)量。各配電點(diǎn)以控制電纜相連后并入路燈控制網(wǎng)，小區(qū)主干 道照明、支路照明、綠化景點(diǎn)照明可采用獨(dú)立電纜供電，這樣可以根據(jù)不同需要對(duì)主干道及部分路燈及綠化景點(diǎn)內(nèi)的路燈實(shí)行半夜燈控制，既節(jié)約電能，又滿(mǎn)足不同時(shí)段小區(qū)環(huán)境的功能需求。 （五）其它 在地下車(chē)庫(kù)、疏散走道、公共空間出入口等部位應(yīng)根據(jù)功能設(shè)置，考慮通風(fēng)換氣、消防等配置，還應(yīng)設(shè)置應(yīng)急照明和疏散照明系統(tǒng)。要充分考慮項(xiàng)目客戶(hù)群體對(duì)網(wǎng)絡(luò)的需求。 建議采用網(wǎng)通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)兩種上網(wǎng)的方式，用戶(hù)可根據(jù)自己需要選擇上網(wǎng)途徑，對(duì)網(wǎng)通及有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò)的管理要作一定的預(yù)留，包括管道、網(wǎng)通交接間、衛(wèi)星電視機(jī)房、設(shè)備電源及機(jī)器位置等。有關(guān)增加各種娛樂(lè)收視的問(wèn)題，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的趨勢(shì)，屆時(shí)在網(wǎng)接口種類(lèi) 客廳 臥室 餐廳 廚房 衛(wèi)生間 電話(huà) 預(yù)留 預(yù)留 網(wǎng)絡(luò) 預(yù)留 預(yù)留 上自然就會(huì)解決。 （三）安保智能系統(tǒng) 作為當(dāng)?shù)囟ㄎ恢袡n的一個(gè)住宅園區(qū)，會(huì)有一定程度的安全隱患。 （四）三表自動(dòng)采集系統(tǒng) 建 議三表出戶(hù)， IC 卡收費(fèi)制。 （六）公共照明自動(dòng)控制系統(tǒng) 項(xiàng)目夜間照明不僅是園區(qū)本身采光、造景之必須，也 是展現(xiàn)園區(qū)景觀，為后續(xù)開(kāi)發(fā)營(yíng)造氛圍的有效手段。 公建配套照明 公建配套乃園區(qū)生活的中心熱點(diǎn)，人為裝飾的景觀密度較高，理應(yīng)成為樓盤(pán)夜生活的亮點(diǎn)，其夜間照明應(yīng)較為醒目亮麗，為冷清、黯淡的夜色增添溫馨的氣氛。會(huì)所服務(wù)中心應(yīng)體現(xiàn)高貴和華麗的燈光效果，成為本案奪目的一個(gè)亮點(diǎn)，其光源主要有室內(nèi)熒光燈、室外霓虹燈及裝飾性燈具等。可考慮局部采用外墻裝飾射燈，配以色彩的變幻。 周邊綠地上設(shè)一精致光源，與綠地景觀相呼應(yīng)，形成一道景觀。因此，園區(qū)內(nèi)部道路的照明應(yīng)體現(xiàn)安 全、溫馨、舒適的特點(diǎn)， 與園區(qū)外部產(chǎn)生較大的反差。路燈照明系統(tǒng)采用自動(dòng)控制方式，視時(shí)間和天色明暗可自動(dòng)調(diào)節(jié)。路燈分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要設(shè)燈，既便于看清道路，又便于辨認(rèn)各標(biāo)識(shí)系統(tǒng)?？筛鶕?jù)高低錯(cuò)落的規(guī)劃設(shè)計(jì)布置不同功能的動(dòng)、靜區(qū)域，燈光密度有密有疏，燈光亮度有明有暗，盡可能考慮不同年齡、不同心情的需求。節(jié)日時(shí)可加大燈光亮度和密度，烘托節(jié)日氣氛。門(mén)頭可統(tǒng)一設(shè)置小型霓虹燈裝飾。園區(qū)應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，采用控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)裝置。 消防系統(tǒng) 總平面 園區(qū)道路保持環(huán)通流暢，能滿(mǎn)足消防車(chē)的通行。各建筑單體之間的消防間距符合規(guī)范要求。各幢建筑的樓梯間均有自然采光和通風(fēng)。各建筑均設(shè)置室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)。 消防電氣 園區(qū)內(nèi)建筑根據(jù)消防規(guī)范要求，設(shè)置消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。 在地下室、會(huì)所、營(yíng)業(yè)房、公共通道等處設(shè)置煙感或溫感等自動(dòng)報(bào)警裝置，并安裝疏散標(biāo)志燈、應(yīng)急照明燈。 ? 廚房：設(shè)置出屋面的垂直煙道，并應(yīng)有防回流和串煙的措施，在灶具或吸煙處要設(shè)局部排氣設(shè)備。 ? 陽(yáng)臺(tái)： 雨水應(yīng)自成系統(tǒng)排到室外散水面或明溝，不與屋面雨水系統(tǒng)相連接，以防室外排水管系中的有害氣體、臭氣通過(guò)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)入室內(nèi)。 （三）其它 ? 垃圾收集點(diǎn)應(yīng)妥善處理，設(shè)專(zhuān)用通道，并將其設(shè)置在隱蔽處的半封閉小間內(nèi)。 ? 小區(qū)內(nèi)的景觀水體設(shè)置循環(huán)過(guò)濾系統(tǒng)、定期清潔。 八八 、 會(huì)會(huì) 所所 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 一、會(huì)所設(shè)置原則： ? 會(huì)所首先要保證業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性，在體現(xiàn)休閑度假同時(shí)，應(yīng)提供良好的社交場(chǎng)所，一般采取封閉型管理。其中個(gè)性化直接與社區(qū)定位關(guān)聯(lián)，在會(huì)所功能設(shè)計(jì)上應(yīng)根據(jù)業(yè)主或訪(fǎng)客的需求設(shè)置運(yùn)動(dòng)設(shè)施、休閑服務(wù)等。占地面積 1000平方米，建筑面積 2500 平方米，突出功能全的服務(wù)特征，強(qiáng)化社區(qū) 生活氛圍。 九九 、 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 （ 一 ） 、委托物業(yè)管理 1. 為給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)高安全、高潔凈、高舒適的生活環(huán)境，讓業(yè)主享受到良好的服務(wù)，項(xiàng)目擬請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)等級(jí)、通過(guò) IS09002 質(zhì)量體系論證的、具有豐富物管經(jīng)驗(yàn)或者擁有境外管理背景的物管企業(yè)來(lái)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。 3. 業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)決定聘請(qǐng)一家物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。 2. 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，根據(jù)開(kāi)發(fā)公司的要求，提供相應(yīng)的物業(yè)管理及保安服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及管理委托合同。其中涉及裝修管理規(guī)定要具體，如裝修承包商的資質(zhì)審核、建筑垃圾的處理及清理費(fèi)用的收取等。 5. 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后一年之內(nèi)，爭(zhēng)取獲區(qū)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱(chēng)號(hào)；二年之內(nèi)爭(zhēng)取獲 黃驊港 優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱(chēng)號(hào)。 （ 三 ） 、開(kāi)發(fā)商一次性投入內(nèi)容 開(kāi)發(fā)公司為保證業(yè)主高品質(zhì)的生活，將提供物業(yè)管理必須的管理用房、基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套服務(wù)設(shè)施（含經(jīng)營(yíng)用房）。 基礎(chǔ)設(shè)施： A．配電房； B．生活水池及變頻水泵房； C．公共車(chē)位、車(chē)庫(kù)及管理系統(tǒng)； D．安防智能系統(tǒng)（包括報(bào)警監(jiān)控中心）； E．衛(wèi)星電視系統(tǒng)； F．背景音樂(lè)系統(tǒng)； G．垃圾中轉(zhuǎn)房。 免費(fèi)代辦服務(wù) A．代收代繳水電費(fèi)； B．代收代繳有線(xiàn)電視、衛(wèi)星電視收視費(fèi)； C．代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)； D．代叫出租車(chē)； E．代為搬運(yùn)單件貨物； F．代請(qǐng)保姆； G．代請(qǐng)私人保健醫(yī)生； H．代辦暫住證； I．私宅報(bào)警器日常檢查； J．代訂生日蛋糕、花籃； K．代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位； L．代訂飛機(jī)、輪船、汽車(chē)、火車(chē)票； M．組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼、文化、體育活動(dòng)； N．電話(huà)及訪(fǎng)客留言轉(zhuǎn)告。 （ 五 ） 、物管費(fèi)收取原則及支出范圍 物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制訂原則： A、根據(jù) 黃驊港 政府有關(guān)物業(yè)管理的相關(guān)政策和條例，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況制定； B、在保本經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上略有盈余； C、入住期間，由物管公司根據(jù)區(qū)塊內(nèi)同類(lèi)住宅、市場(chǎng)承受力及成本狀況制訂；業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)與物管公司協(xié)商制訂。 B、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：待物業(yè)管理方案確定后參考。 建議物業(yè)公司在項(xiàng)目前期就介入項(xiàng)目，這樣對(duì)各類(lèi)管線(xiàn)、預(yù)埋管道清楚明白，才能在日后的工作中順利排除各類(lèi)問(wèn)題。此舉可以為２期爭(zhēng)取較多的蓄客時(shí)間，還可以利用一期為二期的銷(xiāo)售樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿和提升形象。 ? 鋪墊期發(fā)起 “21 高尚住宅標(biāo)準(zhǔn) ”，提高同等檔次樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻；后期在通過(guò) “絕版成規(guī)模 多 層社區(qū) ”導(dǎo)向項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，再次驗(yàn)證項(xiàng)目的高尚素質(zhì)； 一期 主線(xiàn)： 賣(mài)價(jià)位 ， 多層的稀缺， 讓客戶(hù)接受海興地理位置 ? 以項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展方向?yàn)樾麄髑腥朦c(diǎn)，并渲染項(xiàng)目 是港口重點(diǎn)扶持項(xiàng)目 ,提升項(xiàng)目投資潛力； ? 通過(guò)賣(mài)場(chǎng)周?chē)膰鷵醯?，?shí)景展示項(xiàng)目品質(zhì)，促成銷(xiāo)售； ? 通過(guò)銷(xiāo)售員的宣傳及客戶(hù)的口碑宣傳，讓客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生良好的憧憬，在市場(chǎng)上引起一定程度的轟動(dòng)； ? 在項(xiàng)目各種展示 條件下，通過(guò)大氣的營(yíng)銷(xiāo)手法及適當(dāng)?shù)膬r(jià)格杠桿策略，達(dá)成項(xiàng)目熱銷(xiāo)目標(biāo)。 輔線(xiàn)： 賣(mài)多 層品牌 ? 房地產(chǎn)作為大宗、耐用消費(fèi)品，客戶(hù)在選擇周期上一般較長(zhǎng)，理性消費(fèi)程度遠(yuǎn)高于其他商品；