北京通州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告40頁(yè)房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷(xiāo)方案-文庫(kù)吧
2025-07-22 09:20 本頁(yè)面
【正文】 車(chē)速度為60公里/小時(shí)，道路紅線(xiàn)寬均為60米。216。 通惠南北路道路工程通過(guò)市規(guī)劃委審查并獲批復(fù)。通惠南北路按道路整治工程進(jìn)行改造，道路南起玉帶河大街，向北經(jīng)新華大街、通惠河南側(cè)路、通惠河、通惠河北側(cè)路、永順西街、金海街、蘆莊南街及蘆莊北街，與外環(huán)西路相接，道路全長(zhǎng)約為1991米。該道路工程按城市主干路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)行車(chē)速度為40公里/小時(shí)，道路紅線(xiàn)寬度為40米。 人口發(fā)展1）北京市通州區(qū)人口發(fā)展趨勢(shì)及展望20世紀(jì)90年代以后，通州區(qū)人口再生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了由高出生、低死亡、高增長(zhǎng)類(lèi)型向低出生、低死亡、低自然增長(zhǎng)類(lèi)型的轉(zhuǎn)變，為21世紀(jì)全區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)長(zhǎng)和可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了良好的人口環(huán)境。 按目前的生育水平預(yù)測(cè)，“十五”期間，全區(qū)人口仍然能維持在現(xiàn)有水平，人民生活水平將有明顯提高。但未來(lái)十年也會(huì)受到其他因素影響，使人口數(shù)量有所變化： 一是生育水平將呈上升趨勢(shì)，受計(jì)生政策影響，獨(dú)生子女進(jìn)入婚育期，外來(lái)人口增多，進(jìn)京戶(hù)口開(kāi)放等，將使人口出生增多，總和生育率將有所上升。 二是育齡婦女人群增大，80年代出生人口較多，今后5年逐步進(jìn)入婚育期，生育旺盛婦女規(guī)模大，人口出生將有所上升。 三是人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步呈老齡化，%，撫養(yǎng)問(wèn)題突出。 四是全區(qū)人口機(jī)械增長(zhǎng)過(guò)快，過(guò)去10年人口機(jī)械增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于常住人口出生數(shù)，目前全區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、交通、學(xué)習(xí)等還不能適應(yīng)過(guò)快的人口機(jī)械增長(zhǎng)。2）CBD的OFFICE一族在通州增長(zhǎng) 隨著CBD核心區(qū)住宅建設(shè)的不斷加強(qiáng)，中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)功能已經(jīng)逐漸弱化?；诖?。CBD的規(guī)劃已明確要做大副調(diào)整，即重新強(qiáng)化CBD固有的商務(wù)功能。在此北京下，CBD的OFFICE一族的增長(zhǎng)已成必然，而其置業(yè)導(dǎo)向?qū)楸姸鄻潜P(pán)所關(guān)注。 目前通州在售樓盤(pán)中，CBD白領(lǐng)一族的購(gòu)房比例相當(dāng)高，個(gè)別樓盤(pán)甚至高達(dá)30%以上。一些項(xiàng)目為了投其所好，無(wú)論是案名的包裝還是內(nèi)在的品位也都盡量符合于城市白領(lǐng)的需求。譬如“摩卡空間”將咖啡文化與居住品位做了有機(jī)融合；而DBC（相約陽(yáng)光加州）不僅在案名上對(duì)CBD進(jìn)行了重新演繹，而且其所倡導(dǎo)的加州生活方式，也在社區(qū)內(nèi)得到了充分體現(xiàn)，純陽(yáng)光板樓、北美風(fēng)格主題園林、加州風(fēng)格商業(yè)街等等應(yīng)有盡有。此外，白領(lǐng)易居、站前巴黎等項(xiàng)目也均將目標(biāo)客戶(hù)群直指CBD白領(lǐng)。CBD白領(lǐng)置業(yè)者尤其是第一地買(mǎi)房群體的共性是，因工作年限相對(duì)較短，因此儲(chǔ)蓄相對(duì)較少。CBD周邊的樓盤(pán)價(jià)格普遍很高。而同樣的錢(qián)在通州的可選擇余地就太大了。這樣一來(lái)，CBD地區(qū)白領(lǐng)群體，將來(lái)必然也是通州樓盤(pán)的最大的消費(fèi)群體，同樣也將占到通州人口的較大一部分。 二、 通州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 歷史發(fā)展及機(jī)遇通州住宅發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲1996年通州的房?jī)r(jià)是1200元/平米，現(xiàn)在的均價(jià)都在5000元/平米左右，地鐵沿線(xiàn)的樓盤(pán)已經(jīng)突破6000元/平米，大體上比十年前升值了4倍左右。近兩年以來(lái)，通州仍然保持了強(qiáng)勁而持續(xù)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，目前均價(jià)約為5600元/平米，相比2004年初的3500元/平米增長(zhǎng)近一倍。 通州總體供需概況 隨著政府兩軸兩帶多中心規(guī)劃的出臺(tái)，確定了未來(lái)北京兩大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域——東部發(fā)展帶和西部生態(tài)帶，通州正位于東部發(fā)展帶上，定位為北京未來(lái)發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心，將發(fā)展行政辦公、商務(wù)金融、文化、會(huì)展等功能。通州區(qū)距東三環(huán)僅12公里，是北京周邊區(qū)縣離市區(qū)最近的地區(qū)之一。 早期通州樓市以“低品質(zhì)，低總價(jià)”的普通住宅為主，近年來(lái)，通州樓市進(jìn)入了快速發(fā)展階段，尤其是隨著CBD核心區(qū)域的逐漸擴(kuò)大，到通州置業(yè)的CBD工作人群越來(lái)越多。房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)使眾多在京城東部上班的白領(lǐng)把通州作為他們購(gòu)買(mǎi)住宅的首選之地。至今為止，通州樓市的供應(yīng)品種已十分豐富，包括別墅、公寓、花園洋房、精裝小戶(hù)型等多種物業(yè)類(lèi)型，可以滿(mǎn)足不同需求人群的多種需要。 板塊劃分目前通州區(qū)域的房地產(chǎn)主要分為四個(gè)板塊：位于老城區(qū)的新華大街板塊（包括北關(guān)）；輕軌沿線(xiàn)板塊；運(yùn)河以東板塊和馬駒橋板塊。n 老城區(qū)板塊 據(jù)通州區(qū)商務(wù)局統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在通州區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有16752個(gè)，但主要網(wǎng)點(diǎn)大部分分布在新華大街沿線(xiàn)，萬(wàn)平米以上的大型商場(chǎng)有6個(gè)，3000平米以上的綜合超市也有7個(gè)。通州還基本維持著以新華大街為核心的商業(yè)中心區(qū)的格局，其總量在11萬(wàn)平方米左右。 新華大街沿線(xiàn)配套齊全，交通便利，主要依靠生活品質(zhì)和完善的配套服務(wù)吸引客戶(hù)。該區(qū)域作為老城區(qū)可開(kāi)發(fā)用地已非常有限，在售項(xiàng)目也比較少。目前只有新華大街北部的北關(guān)環(huán)島的財(cái)富東方作為大規(guī)模項(xiàng)目存在一定量的后續(xù)供應(yīng)。n 輕軌沿線(xiàn)板塊該區(qū)為城鐵八通線(xiàn)通車(chē)后迅速崛起的板塊，主要分布于城鐵沿線(xiàn)果園站至土橋站以及向南可輻射的區(qū)域，基本分為三段即果園、梨園、臨河里。該區(qū)交通便利，房?jī)r(jià)適中，非常適合北京東區(qū)白領(lǐng)居住，主要依靠交通吸引客戶(hù)，另外兩廣路延長(zhǎng)線(xiàn)可直接通至此處，目前已分不同路段開(kāi)始施工，該路的開(kāi)通已指日可待，屆時(shí)，更密切了本區(qū)與市區(qū)的聯(lián)系。配套日漸完善，區(qū)域內(nèi)幾大社區(qū)的入住和商業(yè)的開(kāi)放，已逐漸成為一大優(yōu)勢(shì)。例如新華聯(lián)家園、瑞都國(guó)際、時(shí)尚街區(qū)等，社區(qū)內(nèi)健身休閑場(chǎng)所、超市、商場(chǎng)、銀行、郵局等生活配套設(shè)施也設(shè)計(jì)齊全，已基本形成一個(gè)成熟生活區(qū)。去年年底開(kāi)業(yè)的果園家樂(lè)福更是為該區(qū)注入了活力。八通線(xiàn)沿線(xiàn)不少樓盤(pán)都緊鄰綠化帶，且規(guī)劃有大面積公園。項(xiàng)目品質(zhì)也不斷提高，從早期的新華聯(lián)家園，到目前的瑞都國(guó)際、加州DBC、瑞都公園世家等項(xiàng)目均體現(xiàn)出區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)已成為通州區(qū)的代表。本區(qū)的價(jià)格是通州區(qū)漲幅最快也是最為堅(jiān)挺的，目前已居通州各板塊之首，價(jià)格普遍在55007000元/平米。該區(qū)的供應(yīng)項(xiàng)目也在日漸萎縮，多為老盤(pán)的后續(xù)開(kāi)發(fā)，但有一定向南擴(kuò)展的趨勢(shì)。n 運(yùn)河以東板塊 該區(qū)以早期的武夷花園為代表，價(jià)格相對(duì)比較低，主要依靠低廉的價(jià)格吸引客戶(hù)。由于運(yùn)河文化廣場(chǎng)的修建極大的提升了該區(qū)的區(qū)域環(huán)境，也刺激了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，同時(shí)也吸引了部分養(yǎng)老人群和拆遷戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)，例如BOBO自由城價(jià)格已達(dá)5780元/平米，接近八通沿線(xiàn)的價(jià)格。n 馬駒橋板塊馬駒橋區(qū)域雖屬通州區(qū)，但由于緊鄰亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，其區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)包括購(gòu)房者、價(jià)格等明顯受開(kāi)發(fā)區(qū)的影響，與通州其他區(qū)域形成鮮明的差異。今年將有數(shù)個(gè)項(xiàng)目投放市場(chǎng)。 輕軌沿線(xiàn)市場(chǎng)發(fā)展 根據(jù)北京“兩軸—兩帶—多中心”的總體規(guī)劃，通州被列為東部重點(diǎn)中心城，新規(guī)劃的推出加速了通州發(fā)展進(jìn)程。通州現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；钴S，主要是因?yàn)閮纱笠蛩兀浩湟唬罔F八通線(xiàn)和京通路的建成通車(chē)，縮短了城區(qū)與郊區(qū)間的距離；其二，通州素有“CBD后花園”的美譽(yù)，CBD區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)階層為通州房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足的客戶(hù)資源。這
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