【正文】 ——泉城路——解放路“這條東西向軸線，以“一線連三珠”的形式將規(guī)劃的CBD、CRD、CID連于一體，形成商業(yè)、商務(wù)、高科技三大功能區(qū)域同一軸線分布的格局。CBD（中央商務(wù)區(qū)）:以經(jīng)四路為軸心，在城市總體規(guī)劃劃定的順河街、經(jīng)七路、緯六路、經(jīng)一路圍合地區(qū)規(guī)劃建設(shè)，由此逐步建成高樓林立、環(huán)境良好、功能齊全、商貿(mào)云集、現(xiàn)代氣息濃郁、時代鮮明的城市形象標(biāo)志區(qū)。CRD（中心商業(yè)區(qū)）：西門地區(qū)——泉城路——南門地區(qū)。集購物、游覽、悠閑、餐飲、娛樂和服務(wù)于一體，集中了為數(shù)眾多、功能齊全的大型商貿(mào)場所，充分體現(xiàn)了繁榮都市風(fēng)貌。與本項(xiàng)目的道路距離為2公里。CID（科技商務(wù)中心區(qū)）以“山大路電子一條街”為軸線形成“科技商務(wù)區(qū)”，現(xiàn)已集聚了以IT科貿(mào)為主的1000余家高科技企業(yè)，產(chǎn)品輻射全省及周邊省份，是濟(jì)南高科技產(chǎn)業(yè)的核心地帶。與本項(xiàng)目的道路距離為2公里。本項(xiàng)目與這三大新興就業(yè)和商業(yè)區(qū)域的關(guān)系相當(dāng)密切，交通十分便捷，通過黑虎泉路和歷山路便能快速的與泉城路和解放路相連接。其次沿濼源大街沿線發(fā)展比較成熟，事業(yè)單位分布比較密集；洪家樓附近集中了相當(dāng)數(shù)量的科教事業(yè)單位和大學(xué)校區(qū)；大明湖路和泉城路之間聚集了省政府等重要的政府機(jī)關(guān)單位，區(qū)內(nèi)就業(yè)人口普遍素質(zhì)高，購買能力較強(qiáng)。以上地域與本項(xiàng)目距離僅有3公里左右。 城市規(guī)劃對項(xiàng)目開發(fā)的影響今后濟(jì)南城區(qū)住宅建設(shè)按照舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合的原則，綜合開發(fā)，配套建設(shè)，改善居住環(huán)境，提高居住水平，滿足人民群眾日益增長的居住需要。根據(jù)城市總體布局，將聯(lián)系緊密、布局集中的居住用地組合成片，形成29個居住生活片區(qū)，而本項(xiàng)目位于明湖居住片區(qū)。該片區(qū)位于城區(qū)的中心位置，改造居住用地和保留居住用地比例較大，其改造和建設(shè)的力度直接關(guān)系到城市的形象和功能配套。根據(jù)城市的規(guī)劃意向，其中兩項(xiàng)改造工程與本項(xiàng)目的開發(fā)關(guān)系極其密切：其一是菜市南街的拓寬工程，該路段將拓寬為50米的城市干道，西連明湖北路，東接歷山路立交，成為溝通東西的重要干道。其二是項(xiàng)目東面沿黑虎泉北路的護(hù)城河整治工程，改善河水質(zhì)量和河堤風(fēng)貌，重現(xiàn)楊柳垂岸的泉城特色。隨著這兩項(xiàng)工程的規(guī)劃實(shí)施，本項(xiàng)目的區(qū)域形象將得到有力提升。按照“十五”計(jì)劃舊城改造工作重點(diǎn)，大明湖公園是濟(jì)南是重點(diǎn)的擴(kuò)建項(xiàng)目。同時，大明湖至趵突泉至千佛山一線為重點(diǎn)改造的風(fēng)景線。由政府對明湖擴(kuò)建的決心可見，大明湖不但是城市歷史景觀中心，同時更是城市持續(xù)發(fā)展的寶貴資源后盾，含概歷史、景觀、人文等多重意義，并以成為具有強(qiáng)大輻射的文化核心。因此也必將要求以大明湖為中心的周邊區(qū)域能同時尊重并從分體現(xiàn)明湖特色、體現(xiàn)濟(jì)南泉城文化。 區(qū)域分析結(jié)論1． 濟(jì)南市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民生活水平日益提高，尤其是在崗職工收入顯著增加。城鎮(zhèn)居民家庭人均居住支出迅猛提高，增幅居各類消費(fèi)之首。2． 本項(xiàng)目位于泉城歷史景觀軸線和新興商務(wù)區(qū)軸線交匯的中心區(qū)域，商業(yè)價值和環(huán)境價值十分顯著。項(xiàng)目在具備一定的泉城傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)的同時，還將受益于商務(wù)區(qū)的成熟所帶來的中高檔次購房群體。3． 項(xiàng)目外圍的交通十分便利，公交線路齊全，與城市中心的各大重要功能點(diǎn)均有快捷的聯(lián)系，增強(qiáng)了項(xiàng)目對周邊區(qū)域的輻射能力。4． 城市居住片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展將為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供有利的支持，菜市南街的拓寬和護(hù)城河的整治將在項(xiàng)目所在區(qū)域形成良好的外部環(huán)境，有效提升本項(xiàng)目的檔次形象。50 / 50濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析濟(jì)南市整體住宅市場的發(fā)展?fàn)顩r濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場發(fā)展回顧及簡況一、起步興起期——九十年代中前期的興起到百花齊放濟(jì)南市商品住宅的開發(fā)始于八十年代初期，開始時真正商品住宅項(xiàng)目極少，進(jìn)入到九十年代中前期，逐漸形成商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房既相互較量又互為補(bǔ)充的局面。商品住宅的代表作有：東部的百花小區(qū)；西部的實(shí)力花苑和北部的柳云小區(qū)。南部的商品住宅代表有：開元山莊、舜玉花園等。同期，經(jīng)濟(jì)適用房開始出現(xiàn)，如桃園小區(qū)、王官莊小區(qū)等。這一時期所開發(fā)的產(chǎn)品被深深烙上宿舍樓的痕跡，戶型設(shè)計(jì)以方正實(shí)用為主要指導(dǎo)思想，注重通風(fēng)采光和南北朝向，但其外立面、室內(nèi)布局等與同期的單位宿舍相差無幾，小區(qū)規(guī)劃基本為多層行列式布局，區(qū)內(nèi)配套簡單、綠化粗糙；住戶以各企事業(yè)單位職工為主，需求層次低，以滿足基本居住條件為主。由于市場發(fā)展水平相對較低，市民對商品住宅的認(rèn)識有限，最關(guān)心的還是價格和地段。二、平穩(wěn)發(fā)展期——九十年代中后期產(chǎn)品更新?lián)Q代政府取消福利分房的政策開始實(shí)施，客觀上產(chǎn)生了大量的集團(tuán)購買現(xiàn)象，同時二次置業(yè)者開始出現(xiàn)，市場需求膨脹。在這一時期，濟(jì)南市的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出遍地開花、欣欣向榮的局面，各種檔次住宅涌現(xiàn)市場。這一時期住宅市場細(xì)分日愈明顯，城區(qū)西北部的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、南部的高檔住宅及城區(qū)中心的一些中檔住宅不同開發(fā)檔次住宅項(xiàng)目的差異化開始顯現(xiàn)出來。少數(shù)本地發(fā)展商開始注重產(chǎn)品的內(nèi)部素質(zhì)和前期的包裝，產(chǎn)品設(shè)計(jì)從建筑外立面到功能布局等方面都出現(xiàn)了更新?lián)Q代。小區(qū)的規(guī)劃布局、周邊景觀資源的利用、會所的配備等，使產(chǎn)品的素質(zhì)得到了一定的提升，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。如泉景四季花園、舜華園和綠景嘉園樓盤等。三、整合提升期——2000年以后經(jīng)過幾年的運(yùn)作，濟(jì)南房地產(chǎn)市場進(jìn)入大盤主導(dǎo)、品牌競爭時代。2001年外地實(shí)力開發(fā)商爭相進(jìn)入濟(jì)南，大盤涌現(xiàn)（陽光舜城、新世界陽光花園、陽光100國際新城），相繼成為市場熱點(diǎn)。如此多的大規(guī)模樓盤和外地實(shí)力發(fā)展商集中出現(xiàn)，不僅規(guī)模大，而且實(shí)力強(qiáng)，市場影響深遠(yuǎn)。2001年中陽光舜城和新世界陽光花園獲中國住交會“中國名盤”稱號，標(biāo)志著濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營水平得到快速提升。樓市中大盤的增多一方面表明濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)正在從零星開發(fā)向成片開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，另一方面大型樓盤的配套優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、成本優(yōu)勢又能為購房者帶來更多的實(shí)惠。同時，外地實(shí)力發(fā)展商進(jìn)入濟(jì)南開發(fā)的大規(guī)模樓盤不但打破了樓市原有的競爭格局，提高了樓市競爭的門檻，改變著濟(jì)南房地產(chǎn)的開發(fā)理念，引領(lǐng)著樓市創(chuàng)新發(fā)展的潮流。匯統(tǒng)房產(chǎn)與國內(nèi)家電巨人海爾正式簽約，結(jié)成跨行業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，以及泉城一批放心房的評選，代表著品牌和服務(wù)已逐漸成為濟(jì)南樓市今后的競爭焦點(diǎn)。一些有強(qiáng)大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出，具備先進(jìn)技術(shù)、管理理念的項(xiàng)目必定會對市場的競爭規(guī)則產(chǎn)生影響。而產(chǎn)品開發(fā)沒有特色，理念沒有創(chuàng)新的開發(fā)商將面臨被淘汰的命運(yùn)，從市場的發(fā)展來看，這些影響已經(jīng)或正在凸現(xiàn)。近年來濟(jì)南商品住宅市場供求分析一、市場供應(yīng)方面從1994年到1999年，濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)一直處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施投資的大規(guī)模推進(jìn)和新一輪舊城改造項(xiàng)目的進(jìn)行，濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場開發(fā)規(guī)模總量迅速擴(kuò)大。從左表可以看出，2000年開始，連續(xù)兩年房地產(chǎn)投資及開發(fā)施工規(guī)模增幅明顯。2001年房地產(chǎn)開始施工面積達(dá)到730萬平方米，其中住宅施工面積突破620萬平方米。從外來發(fā)展商計(jì)劃的大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目情況估計(jì)，2002年全年新建商品房面積將是2001年兩倍，商品房上市供應(yīng)量將達(dá)到400多萬平方米，大盤供應(yīng)的急劇增加對市場形成嚴(yán)峻的壓力，如果市場需求不能同時保持同步增加，2002年將是從供不應(yīng)求向供過于求的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，形成真正意義上的買方市場。資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦 資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦二、市場需求方面2000年濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)（銷）售面積明顯上升，已超越232萬平方米，其中住宅預(yù)（銷）售面積約占總預(yù)（銷）售面積的91%。2001年房地產(chǎn)開發(fā)銷售額突破30億元。個人購房面積持續(xù)幾年保持繼續(xù)上升的良好勢頭，表明個人購房已占據(jù)濟(jì)南商品房銷售的主流。資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦三、價格變化2002年第一季度房屋銷售價格指數(shù)項(xiàng)目以上年同季價格為100以上季價格為100總指數(shù)(一)住宅經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅(1)多層住宅100(2)高層住宅豪華住宅（1）別墅100 （2）高檔公寓(二)非住宅寫字樓 商業(yè)用房 其他100資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局從上表可以看出，在2002年第一季度，濟(jì)南市各類住宅及商用物業(yè)的銷售價格繼續(xù)保持著平穩(wěn)上升的勢頭。濟(jì)南商品住宅市場發(fā)展特點(diǎn)一、政府對市場的管理調(diào)控加強(qiáng)2000年9月，濟(jì)南開始執(zhí)行統(tǒng)一的房產(chǎn)測量規(guī)范，出臺了《濟(jì)南市房產(chǎn)平面圖及房產(chǎn)面積測量計(jì)算實(shí)施細(xì)則》。2001年6月1日起正式實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》對商品房的銷售條件、廣告發(fā)布、合同簽訂、銷售代理和交付使用等均作了具體規(guī)定，這無疑為規(guī)范房地產(chǎn)市場奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，為消費(fèi)者撐起了保護(hù)傘，給解決房產(chǎn)買賣糾紛提供了法律依據(jù)。2001年中，濟(jì)南市開發(fā)辦開展了濟(jì)南市2001年度“放心房”評選活動。匯統(tǒng)等19個商品房住宅小區(qū)(組團(tuán))被評選為2001年度“放心房”，這些活動的進(jìn)行對房地產(chǎn)市場消費(fèi)和規(guī)范化發(fā)展起到了促進(jìn)作用。此外隨著政府對用地、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃市場等多方面實(shí)施更嚴(yán)格的管理，將逐步為濟(jì)南的房地產(chǎn)開發(fā)市場構(gòu)建一個公開、公平、公正的市場運(yùn)作機(jī)制。二、住宅市場體系逐步完善濟(jì)南市政府近幾年致力于構(gòu)建以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次住房供應(yīng)體系的目標(biāo)模式，為高收入、中低收入和最低收入家庭建立相對應(yīng)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。在一手市場平穩(wěn)發(fā)展的同時，全市二手房交易市場進(jìn)一步繁榮。2001年二手交易量約占總交易量的40%，而在2000年，二手房交易量僅占到總交易量的5%。二手房交易的增長說明濟(jì)南房地產(chǎn)市場形態(tài)的不斷完善，滿足了市場不同層次的需求，促使市民形成逐步改善、梯級消費(fèi)的住宅消費(fèi)觀念。三、市場熱點(diǎn)向規(guī)?；_發(fā)的小區(qū)型樓盤轉(zhuǎn)移目前在廣州、北京及深圳等城市住宅項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)?；厔菰絹碓矫黠@，廣州近幾年最暢銷樓盤，多數(shù)都是占地面積都在千畝以上的項(xiàng)目，在房地產(chǎn)發(fā)展成熟的城市中大盤已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。濟(jì)南過去由于土地分割出讓及開發(fā)商實(shí)力普遍不強(qiáng)的原因，導(dǎo)致大盤少，2001年以來，新世界陽光花園及陽光100國際新城等大型樓盤開始出現(xiàn)，成為市場熱點(diǎn)。大盤開發(fā)帶來的規(guī)模效應(yīng)，在景觀營造、生活配套到社區(qū)氛圍、及開發(fā)成本多方面都占有優(yōu)勢，在一定程度上可以提高居住品質(zhì)。從景觀環(huán)境看，大規(guī)模社區(qū)提供了數(shù)量較大且集中的綠化面積，設(shè)計(jì)師可以精心雕琢，使之呈現(xiàn)豐富的景觀層次；從社區(qū)配套看，大型社區(qū)可以增加一些小型樓盤所無法配置的設(shè)施；大型社區(qū)也有條件營造寧靜的社區(qū)環(huán)境。四、個人購房成為主流1996年以來，隨著住房制度改革的深入，濟(jì)南住宅市場個人購房時代已經(jīng)到來。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，個人購房比例由1996年9%逐年攀升到2001年66%，表明濟(jì)南個人住宅消費(fèi)市場已經(jīng)占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。近年濟(jì)南商品住宅個人購房面積比例面積199619971998199920002001預(yù)（銷）售面積（萬平方米）個人購房面積（萬平方米）個人購房面積比例9%15%23%32%51%66%資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)汰弱留強(qiáng)進(jìn)程加快目前濟(jì)南市近300家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，平均注冊資金不足1000萬元，年銷售額過億的公司不超十家，最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司年銷售也只有2億多元，手中握有項(xiàng)目的只占總數(shù)的1／3。許多的老開發(fā)商因?yàn)橛^念陳舊，實(shí)力不強(qiáng)，面對激烈的競爭，只能吃老本，也有部分開發(fā)商一個項(xiàng)目要做5至6年，動作太慢。開發(fā)商大都各自為戰(zhàn)，自立為王；開發(fā)企業(yè)良莠不齊，空殼公司不少，項(xiàng)目公司很多，單位開發(fā)面積低，沒有形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。今后一段時間濟(jì)南市場將陷入“戰(zhàn)國時代”，隨著各開發(fā)企業(yè)的激烈爭奪，強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的“馬太效應(yīng)”將更加明顯，市場的淘汰速度將不斷提升，剩下的只是一批有實(shí)力、講信譽(yù)、重品牌的發(fā)展商。面對外地發(fā)展商的大舉進(jìn)攻，無疑對本地發(fā)展商形成很大壓力。但從另一角度看，外來發(fā)展商的進(jìn)入，對加快濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的完善，將起到一個很好的推動作用。預(yù)計(jì)隨著更多外來開發(fā)商的進(jìn)入，今后幾年將是濟(jì)南市房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰、重新洗牌的整和的新時期。濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場格局為便于針對性地了解項(xiàng)目所處市場環(huán)境特點(diǎn)，我們按照近年來濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場發(fā)育形成的板塊特點(diǎn)，分成中部（項(xiàng)目所在區(qū)域）、東部、南部、西北部和西南部五個板塊，從區(qū)域背景、市場特點(diǎn)幾個方面進(jìn)行概述。一、東部概況區(qū)域范圍：二環(huán)東路以東區(qū)域。發(fā)展背景：該區(qū)域處于繁榮的城區(qū)中心和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)之間，是一個學(xué)術(shù)、文化、高科產(chǎn)業(yè)區(qū)，受城區(qū)中心輻射的影響，近二環(huán)地區(qū)發(fā)展較快，越往東發(fā)展越不成熟?？偟膩碇v，本區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為落后，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施也不夠齊全，人們在交通、醫(yī)療、衛(wèi)生、就學(xué)、購物、休閑等各方面還不是很方便。但由于濟(jì)南城區(qū)開始實(shí)施向東西兩翼展開的城市發(fā)展戰(zhàn)略，東部良好的規(guī)劃前景吸引到一些開發(fā)商進(jìn)入本區(qū)域開發(fā)，同時經(jīng)十路向東擴(kuò)展延伸將推動?xùn)|部樓市的發(fā)展。樓盤特點(diǎn)：該區(qū)域項(xiàng)目地塊占地較為適中，為內(nèi)部環(huán)境的營造和提升創(chuàng)造了條件，適宜發(fā)展成為中等規(guī)模的中檔實(shí)用性住宅小區(qū)，建筑類型大多為多層、小高層住宅。開發(fā)時間較長且市場反映較好的項(xiàng)目有百花小區(qū)、齊魯世紀(jì)園等，這兩個項(xiàng)目通過滾動開發(fā)逐步積累了市場經(jīng)驗(yàn)，并不斷提升每一期開發(fā)產(chǎn)品的素質(zhì)，滿足變化中的市場要求，贏得客戶的信任。而東部大型開發(fā)項(xiàng)目代表雅居園（國家康居示范小區(qū)之一）由于初期定位過高，與區(qū)域客戶層次的消費(fèi)特點(diǎn)不吻合，在銷售時遇到挫折。銷售情況：該地區(qū)發(fā)展欠成熟，目前在售樓盤大部分中等偏下檔次，售價在2500~3500元/平方米之間，新開盤的三慶都市新城由于位置較遠(yuǎn)，初期開盤售價不到2000元/平方米。二、南部概況區(qū)域范圍：經(jīng)十路以南、英雄山路以東的區(qū)域。發(fā)展背景：本地區(qū)由北向南分別有英雄山，馬鞍山、五里山、云里小區(qū)、七里山、金雞嶺橫貫?zāi)媳薄Ｄ喜刻烊华?dú)到的山地自然條件優(yōu)勢，為高檔樓盤的開發(fā)提供了強(qiáng)大的市