【正文】 點滴細(xì)節(jié)及需求均悉心照料。根據(jù)山東省各設(shè)區(qū)市開發(fā)建設(shè)行政主管部門的推薦和省建設(shè)廳組織專家評選委員會的評審，2002年4月綠景嘉園被山東省建設(shè)廳授予山東省首屆城市優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎，是對該項目的一個全面評價結(jié)果。消費者購房仍然以經(jīng)濟價值為主導(dǎo)因素，但對社區(qū)環(huán)境等文化精神因素也開始逐步重視。3） 從項目所在區(qū)域的樓盤銷售情況來看，期樓銷售率一般都達(dá)到70%。開發(fā)條件分析項目地塊自身條件分析基本概況項目地塊位于歷下區(qū)菜市南街以北、大明湖風(fēng)景區(qū)邊緣，屬舊城改造區(qū)域。周邊居民情況菜市莊內(nèi)常住人口以廠區(qū)職工為主，缺少效益好的企事業(yè)單位人員，年齡結(jié)構(gòu)偏大收入總體水平在濟南市中等偏下；住戶當(dāng)中同時參雜了一定數(shù)量的經(jīng)商流動租戶，外租戶大多為附近和鐵路個體經(jīng)營戶為主，消費能力不強；國有大中型企業(yè)及政府、事業(yè)人員不集中。市政服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀供電：目前黃臺廠從菜市南街接入高壓電，該廠自備有200KVA和500KVA變壓器各一臺。3．在項目地塊步行的服務(wù)半徑內(nèi)，醫(yī)療、學(xué)校、市場、銀行等配套設(shè)施完善，生活便利。房價 區(qū)域成熟度 交通方便度 規(guī)劃建筑水平 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境 小區(qū)生活配套周邊環(huán)境 戶型設(shè)計 物業(yè)管理開發(fā)商品牌實力 1投資升值潛力如果有素質(zhì)高、價格合理的小區(qū)型樓盤在大明湖東側(cè)護城河與歷山路之間區(qū)域，您會考慮購買嗎？ 。主人房帶衛(wèi)生間 觀景和工作陽臺分開房設(shè)外飄窗臺 設(shè)獨立儲物室 主人房帶陽臺 設(shè)獨立書房客、飯廳分開 設(shè)入墻衣柜您喜歡的住宅建筑風(fēng)格是： 。500元以下 500800元 8001000元 10001500元 15002000元 20002500元25003000元 30005000元 5000元以上您能接受的物業(yè)管理費（24小時封閉式管理）范圍： 。10以下 1015 1520 2025 2530 3035 3540 4050 5060 6080 180100 1100以上您希望的交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)是； 。一室一廳 二室二廳 三室二廳 四室二廳 四室以上您打算購買的住房建筑面積在：_____㎡。市中區(qū) 天橋區(qū) 歷下區(qū) 槐蔭區(qū)歷城區(qū) 其他請問您的購房目的是； 。2．周邊的居民雖然缺乏高收入人群，但相信將會有一部分舊區(qū)居民出于改善居住環(huán)境的理由而選擇高生活質(zhì)量的居住小區(qū)。南部的東關(guān)大街市場較齊全，有銀座超市分店、東門小商品批發(fā)市場和名翠商廈。項目地塊周邊環(huán)境分析周邊居住情況地塊西部至護城河段，房屋結(jié)構(gòu)多為平房和簡單改造的低矮樓房，是明顯的舊城風(fēng)貌。2） 潛在消費者對區(qū)域地段房價的接受能力一般，集中在20002500元/m2之間，其次是2000元/m2以下和25003000元/m2之間。二、 從對項目所在區(qū)域商品住宅市場分析來看：1） 從開發(fā)項目的規(guī)模來看，大中型開發(fā)項目集中在西北部和西南部，城區(qū)中心區(qū)域雖然開發(fā)密集但樓盤規(guī)模普遍較小，中部作為持續(xù)熱點區(qū)域，缺少能引領(lǐng)市場的中檔精品住宅項目。潛在消費者最感興趣的樓盤主題是園林綠化和生態(tài)；最喜歡的建筑風(fēng)格是現(xiàn)代時尚型；最接受的結(jié)構(gòu)類型是平面式結(jié)構(gòu)。推出“零首付”入住，降低首付款的門檻，縮短購房者積攢首付款的過程，可使首付能力較差，但收入可觀、穩(wěn)定的購房者提前1－2年實現(xiàn)購房愿望；其次，作為一種新的營銷理念，改變了濟南市房地產(chǎn)營銷方式傳統(tǒng)、單調(diào)的局面，為房地產(chǎn)市場注入活力。防火、防盜安全一體門、單元對講門鈴使住戶更有安全感。藝術(shù)造型風(fēng)格各異的小品、雕塑點綴在綠草如茵的草坪之間，林蔭道路之側(cè)。兩側(cè)70路、３路、８路、３７路、４５路公交車，出行便利。黑虎泉北路護城河整治工程的開展，將大大改善河水質(zhì)量和河堤風(fēng)貌，重現(xiàn)楊柳垂岸的泉城特色，并將極大提升和改善區(qū)域的居住環(huán)境，有助于物業(yè)檔次和價值的提升。各樓盤的整體銷售情況較好，在交房之前銷售率均可以超過7成，剩下的多為頂層大面積復(fù)式單位及朝向布局欠佳的邊角位單位。裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能化系統(tǒng)目前在售樓盤中采用初裝修（簡單裝修）標(biāo)準(zhǔn)的居多，廚衛(wèi)內(nèi)除電器及爐具未配置外，櫥柜、潔具等裝好。芙蓉花園小區(qū)概況位置北園大街七一路口發(fā)展商濟南園城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積首期4萬平方米總建面積——物業(yè)類型組合多層分期開發(fā)進程首期三棟多層規(guī)劃布局特點板式聯(lián)體行列式布局建筑風(fēng)格特色無特色園林環(huán)境營造粗糙項目開工時間2001裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修；國產(chǎn)戶式燃?xì)鉅t、三聯(lián)塑鋼窗樓盤公建配套尚未建成物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：㎡封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)70銷售率20%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)——主要面積范圍98104㎡146㎡主要結(jié)構(gòu)類型平層平層價格多層整體均價2400元/㎡（閣樓1888元/㎡）買家特征層次本地及外地生意人居多，部分上班一族區(qū)域分布外地及本地營銷推廣主題內(nèi)容無推廣策略現(xiàn)場展示后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積尚有大部分用地未開發(fā)項目評價優(yōu)勢：緊鄰北園大街，針對北園大街生意人劣勢：周邊環(huán)境雜亂不堪花園新居小區(qū)概況位置花園大街發(fā)展商濟南市拆遷服務(wù)公司占地面積——總建面積——物業(yè)類型組合2棟多層分期開發(fā)進程封頂規(guī)劃布局特點板式建筑風(fēng)格特色仿歐式園林環(huán)境營造粗糙項目開工時間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修；市政供熱室內(nèi)暖氣片明裝樓盤公建配套無物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：㎡普通管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)78（含12套閣樓）銷售率31%（閣樓僅余2套）戶型主力戶型3房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)主要面積范圍125118102主要結(jié)構(gòu)類型平層平層平層價格多層均價3000元/㎡買家特征層次山航職員、醫(yī)院職員、附近生意人區(qū)域分布附近區(qū)域居住就業(yè)人員營銷推廣主題內(nèi)容無推廣策略無后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：地段成熟劣勢：規(guī)模小三慶匯文軒小區(qū)概況位置經(jīng)十路東段發(fā)展商三慶房產(chǎn)占地面積——總建面積物業(yè)類型組合2棟高層分期開發(fā)進程已封頂規(guī)劃布局特點東座25層、西座20層建筑風(fēng)格特色現(xiàn)代風(fēng)格園林環(huán)境營造不詳項目開工時間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)初裝修；戶式中央空調(diào)加設(shè)燃?xì)鉅t；綜合布線、樓盤公建配套平臺花園、裙樓商場物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：1元/㎡封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)148銷售率73%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)主要面積范圍112138145178191194主要結(jié)構(gòu)類型平層平層平層價格整體均價5000元/㎡買家特征層次成功人士階層區(qū)域分布分散營銷推廣主題內(nèi)容看千佛山、鄰名校推廣策略企業(yè)品牌后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：看山鄰名校劣勢：高層一梯四戶的北向單位銷售阻力大項目所在區(qū)域商品住宅產(chǎn)品特點分析開發(fā)規(guī)模及配套情況通過對目前項目所在區(qū)域在售代表性樓盤的統(tǒng)計分析，作為中心城區(qū)商品住宅開發(fā)的持續(xù)熱點區(qū)域，缺乏能引領(lǐng)市場的大型開發(fā)項目。樓盤特點：住宅項目較多，但本地區(qū)地塊一般較為狹小，占地小于5萬平方米，項目規(guī)模小，容積率偏高，但開發(fā)總量有限，建筑類型上大多為小高層、高層住宅。而近期推出市場的新世界陽光花園和陽光100國際新城是正在開發(fā)之中的中檔精品住宅，占地面積分別為600畝和1500畝，規(guī)劃設(shè)計和園林公建配套起點高，銷售包裝體現(xiàn)出中檔精品住宅社區(qū)的形象。但總體來看，這一地區(qū)的樓市發(fā)展速度較為緩慢，生活設(shè)施方面的變化不是很大，如在寬帶網(wǎng)接入、三表遠(yuǎn)傳、電子設(shè)備、純凈水入戶等方面的建設(shè)還沒有形成大面積推廣的局面。由于配套設(shè)施的投入跟不上，加上項目規(guī)模較大，消費群來自于濟南的各個地區(qū)，在集團認(rèn)購減少，真正面向市場銷售的情況，其市場反映不是很好，尤其是在請來著名影星成龍重新作了開盤儀式的情況下，清淡的成交額，及開發(fā)進程的放緩，多少說明濟南市的中高檔大中型項目市場狀況不是非常樂觀。二、南部概況區(qū)域范圍：經(jīng)十路以南、英雄山路以東的區(qū)域。一、東部概況區(qū)域范圍：二環(huán)東路以東區(qū)域。近年濟南商品住宅個人購房面積比例面積199619971998199920002001預(yù)（銷）售面積（萬平方米）個人購房面積（萬平方米）個人購房面積比例9%15%23%32%51%66%資料來源：濟南市統(tǒng)計局五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)汰弱留強進程加快目前濟南市近300家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，平均注冊資金不足1000萬元，年銷售額過億的公司不超十家，最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司年銷售也只有2億多元，手中握有項目的只占總數(shù)的1／3。2001年二手交易量約占總交易量的40%，而在2000年，二手房交易量僅占到總交易量的5%。資料來源：濟南市房地產(chǎn)開發(fā)辦資料來源：濟南市房地產(chǎn)開發(fā)辦三、價格變化2002年第一季度房屋銷售價格指數(shù)項目以上年同季價格為100以上季價格為100總指數(shù)(一)住宅經(jīng)濟適用房普通住宅(1)多層住宅100(2)高層住宅豪華住宅（1）別墅100 （2）高檔公寓(二)非住宅寫字樓 商業(yè)用房 其他100資料來源：濟南市統(tǒng)計局從上表可以看出，在2002年第一季度，濟南市各類住宅及商用物業(yè)的銷售價格繼續(xù)保持著平穩(wěn)上升的勢頭。近年來濟南商品住宅市場供求分析一、市場供應(yīng)方面從1994年到1999年，濟南市區(qū)房地產(chǎn)一直處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。2001年外地實力開發(fā)商爭相進入濟南，大盤涌現(xiàn)（陽光舜城、新世界陽光花園、陽光100國際新城），相繼成為市場熱點。由于市場發(fā)展水平相對較低，市民對商品住宅的認(rèn)識有限，最關(guān)心的還是價格和地段。項目在具備一定的泉城傳統(tǒng)文化底蘊的同時，還將受益于商務(wù)區(qū)的成熟所帶來的中高檔次購房群體。隨著這兩項工程的規(guī)劃實施，本項目的區(qū)域形象將得到有力提升。本項目與這三大新興就業(yè)和商業(yè)區(qū)域的關(guān)系相當(dāng)密切，交通十分便捷，通過黑虎泉路和歷山路便能快速的與泉城路和解放路相連接。通過這幾條快速路和城市干道，項目與中心城區(qū)各就業(yè)區(qū)和商業(yè)網(wǎng)點的連接十分便利，乘公交車道省政府和泉城廣場也只需15分鐘。環(huán)城公園象一條翠帶環(huán)繞古城，把四大泉群和大明湖連成一體，形成以湖山泉水為特征的園林綠化中心。全區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)連續(xù)五年增幅保持在20％，財政收入增幅名列市區(qū)之首，社會各項事業(yè)均走在全市前列，獲得了“全國科技工作先進城區(qū)”等榮譽稱號。：：。城市規(guī)模到2005年，濟南中心城區(qū)的城市人口從1995年的160萬人增至198萬人，城市建設(shè)用地控制在186平方公里以內(nèi)；2010年城市人口增至220萬人，城市建設(shè)用地控制在205平方公里以內(nèi)。簡言之，前者是基礎(chǔ)，后者為前者邏輯結(jié)論。1. 項目所在區(qū)域住宅（商業(yè)）項目概況例：小區(qū)概況位置山大路發(fā)展商占地面積總建面積物業(yè)類型組合分期開發(fā)進程規(guī)劃布局特點建筑風(fēng)格特色園林環(huán)境營造項目開工時間開盤裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)樓盤公建配套物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)： 元/㎡式管理本次開發(fā)銷售期情況（1347）銷售情況推售總套數(shù)套銷售率%戶型主力戶型房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi)主要面積范圍 平面結(jié)構(gòu)類型 價格多層均價小高層均價整體均價元/㎡買家特征層次區(qū)域分布營銷推廣主題內(nèi)容推廣策略后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積項目評價優(yōu)勢： 劣勢：2. 項目所在區(qū)域的產(chǎn)品特點分析（1） 開發(fā)規(guī)模及配套情況項目所在區(qū)域代表性項目占地面積規(guī)模比較占地面積小于1萬平方米1~5萬平方米大于5萬平方米項目名稱 數(shù)量（2） 規(guī)劃設(shè)計及戶型特點（本區(qū)域以什么建筑為主：多層、小高層、高層；建筑風(fēng)格以什么為主：歐式、現(xiàn)代；社區(qū)文化；環(huán)境；項目主力戶型情況、分析以何種戶型為主）（3） 裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能化系統(tǒng)3. 項目所在區(qū)域的銷售特點（1） 營銷推廣特點（通過對濟南目前在售