【正文】 新居 數(shù)碼港 鴻苑雅士園 金冠花園 大明翠庭 芙蓉花園 三慶匯文軒綠景嘉園數(shù)量2個6個1個規(guī)劃設(shè)計及戶型特點項目所在區(qū)域商品住宅開發(fā)均屬于舊城改造項目，容積率較高，住宅類型以小高層甚至高層為主，以少量多層板式為輔，在規(guī)劃布局上充分考慮到本地居民的喜好，多采用行列式加點式小高層的布局；建筑風(fēng)格以仿歐式為主，但近年來以數(shù)碼港為代表的現(xiàn)代建筑風(fēng)格開始引導(dǎo)潮流。大明翠庭小區(qū)概況位置明湖北路1號發(fā)展商山東白鶴（集團）有限公司占地面積㎡總建面積㎡物業(yè)類型組合5棟12層；板式（一梯兩戶）為主和1棟高層點式分期開發(fā)進程全部建成規(guī)劃設(shè)計特點行列式布局、人車分流建筑風(fēng)格特色歐陸式園林環(huán)境營造歐式門樓、綠化粗糙項目開工時間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)彩色塑鋼窗體配優(yōu)質(zhì)中空玻璃；智能化管理和安防系統(tǒng)；綜合布線；集中供熱地面采暖；初裝修樓盤公建配套地下車庫、中心花園、兒童游憩場所物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：㎡封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)5座小高層約180戶銷售率其中一座被團購，共余20多套戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍111135143169主要結(jié)構(gòu)類型平層平層平層價格小高層均價（觀湖單位）6000元/㎡小高層均價（不看湖單位）4100元/㎡買家特征層次集團購買（其中1棟高層）、北園路業(yè)戶、本地成功人士等區(qū)域分布較為分散營銷推廣主題內(nèi)容與大明湖深情對話推廣策略有獎?wù)魑幕顒雍罄m(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：面對大明湖，獨一的湖景是其售價較高的唯一支撐點；不看湖樓座基本為板式設(shè)計，通風(fēng)采光好，二衛(wèi)設(shè)計適當(dāng)超前。銷售情況：該區(qū)域是濟南市發(fā)展最成熟的區(qū)域，土地成本和建造成本高，開發(fā)商惟有提高售價才能有利可圖。發(fā)展背景：中部處于濟南市的城區(qū)中心，是包含了大明湖、泉城廣場等濟南傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合發(fā)展的城市核心，發(fā)展非常成熟，房地產(chǎn)開發(fā)基本上只能通過舊城改造來實現(xiàn)。新世界陽光花園售價較高，多層售價3400元/平方米，已基本售磬，目前推出的小高層處于小區(qū)中心位置，擁有寧靜的空間和高水準(zhǔn)的園林環(huán)境規(guī)劃支撐，售價在4000元/平方米左右，取得約7成的銷售率。樓盤特點：該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)在早期以經(jīng)濟適用房為主流，一直是本地區(qū)開發(fā)的重點，王官莊小區(qū)是該區(qū)域經(jīng)濟實用房的代表，戶型以緊湊型兩房和三房為主，套面積在60~100平方米之間。四、西南部概況區(qū)域范圍：經(jīng)一路以南，英雄山路以西的區(qū)域。金閣花園是本地區(qū)近年來開發(fā)的規(guī)模最大的社區(qū)之一，開發(fā)商將庭院綠化與休閑設(shè)施有機結(jié)合，并興建大型公建配套設(shè)施，引入公交線路，形成自成一體的獨立社區(qū)，為其在當(dāng)?shù)氐母偁幹性鎏砹嘶I碼，是本地區(qū)也是濟南市經(jīng)濟適用房的代表。而開發(fā)接近尾聲，在售的高檔小區(qū)圣華山莊售價在6000元/平方米以上。銷售情況：已經(jīng)非常成熟的大型經(jīng)濟適用房區(qū)玉函小區(qū)，是大眾化消費品，市場目標(biāo)廣闊，尤其是其60平方米以下的小戶型受到了青年消費市場的熱烈歡迎，銷售均價在2000元/平方米左右，銷售異常的好。南部天然獨到的山地自然條件優(yōu)勢，為高檔樓盤的開發(fā)提供了強大的市場機會，濟南市超大規(guī)模的中高檔樓盤集中在該區(qū)域，如陽光舜城及即將上市的偉東新都。而東部大型開發(fā)項目代表雅居園（國家康居示范小區(qū)之一）由于初期定位過高，與區(qū)域客戶層次的消費特點不吻合，在銷售時遇到挫折?？偟膩碇v，本區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境較為落后，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施也不夠齊全，人們在交通、醫(yī)療、衛(wèi)生、就學(xué)、購物、休閑等各方面還不是很方便。預(yù)計隨著更多外來開發(fā)商的進入，今后幾年將是濟南市房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰、重新洗牌的整和的新時期。開發(fā)商大都各自為戰(zhàn)，自立為王；開發(fā)企業(yè)良莠不齊，空殼公司不少，項目公司很多，單位開發(fā)面積低，沒有形成規(guī)模經(jīng)濟。四、個人購房成為主流1996年以來，隨著住房制度改革的深入，濟南住宅市場個人購房時代已經(jīng)到來。三、市場熱點向規(guī)?；_發(fā)的小區(qū)型樓盤轉(zhuǎn)移目前在廣州、北京及深圳等城市住宅項目開發(fā)的規(guī)?；厔菰絹碓矫黠@，廣州近幾年最暢銷樓盤，多數(shù)都是占地面積都在千畝以上的項目，在房地產(chǎn)發(fā)展成熟的城市中大盤已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。二、住宅市場體系逐步完善濟南市政府近幾年致力于構(gòu)建以經(jīng)濟適用房為主體的多層次住房供應(yīng)體系的目標(biāo)模式，為高收入、中低收入和最低收入家庭建立相對應(yīng)的商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房。2001年6月1日起正式實施的《商品房銷售管理辦法》對商品房的銷售條件、廣告發(fā)布、合同簽訂、銷售代理和交付使用等均作了具體規(guī)定，這無疑為規(guī)范房地產(chǎn)市場奠定了堅實基礎(chǔ)，為消費者撐起了保護傘，給解決房產(chǎn)買賣糾紛提供了法律依據(jù)。2001年房地產(chǎn)開發(fā)銷售額突破30億元。從左表可以看出，2000年開始，連續(xù)兩年房地產(chǎn)投資及開發(fā)施工規(guī)模增幅明顯。一些有強大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出，具備先進技術(shù)、管理理念的項目必定會對市場的競爭規(guī)則產(chǎn)生影響。2001年中陽光舜城和新世界陽光花園獲中國住交會“中國名盤”稱號，標(biāo)志著濟南房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營水平得到快速提升。如泉景四季花園、舜華園和綠景嘉園樓盤等。在這一時期，濟南市的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出遍地開花、欣欣向榮的局面，各種檔次住宅涌現(xiàn)市場。同期，經(jīng)濟適用房開始出現(xiàn)，如桃園小區(qū)、王官莊小區(qū)等。4． 城市居住片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展將為項目的開發(fā)建設(shè)提供有利的支持，菜市南街的拓寬和護城河的整治將在項目所在區(qū)域形成良好的外部環(huán)境，有效提升本項目的檔次形象。城鎮(zhèn)居民家庭人均居住支出迅猛提高，增幅居各類消費之首。同時，大明湖至趵突泉至千佛山一線為重點改造的風(fēng)景線。根據(jù)城市的規(guī)劃意向，其中兩項改造工程與本項目的開發(fā)關(guān)系極其密切：其一是菜市南街的拓寬工程，該路段將拓寬為50米的城市干道，西連明湖北路，東接歷山路立交，成為溝通東西的重要干道。以上地域與本項目距離僅有3公里左右。CID（科技商務(wù)中心區(qū)）以“山大路電子一條街”為軸線形成“科技商務(wù)區(qū)”，現(xiàn)已集聚了以IT科貿(mào)為主的1000余家高科技企業(yè)，產(chǎn)品輻射全省及周邊省份，是濟南高科技產(chǎn)業(yè)的核心地帶。CBD（中央商務(wù)區(qū)）:以經(jīng)四路為軸心，在城市總體規(guī)劃劃定的順河街、經(jīng)七路、緯六路、經(jīng)一路圍合地區(qū)規(guī)劃建設(shè)，由此逐步建成高樓林立、環(huán)境良好、功能齊全、商貿(mào)云集、現(xiàn)代氣息濃郁、時代鮮明的城市形象標(biāo)志區(qū)。本項目地塊的外圍交通發(fā)達。沿黑虎泉——泉城廣場——趵突泉——五龍?zhí)丁竺骱M成的泉池園林景觀區(qū)，以三大泉群、大明湖和泉城廣場為主題，以西、南環(huán)城公園為紐帶，充分體現(xiàn)了濟南文化和園林藝術(shù)特色。古城區(qū)“家家泉水，戶戶垂楊”，素有“泉城”之稱。東、南方向分別靠近歷山路和東關(guān)大街。 區(qū)位分析 項目區(qū)域位置與自然概況歷下區(qū)概況項目地塊位于歷下區(qū)，歷下區(qū)區(qū)位優(yōu)越，交通便利，文化繁榮，教育發(fā)達，既是全市的文化區(qū)和商業(yè)區(qū)，又是科技區(qū)和風(fēng)景區(qū)；是省人大、省政府、省政協(xié)、省軍區(qū)等50多家省、市機關(guān)的駐地 ，也是110多家科研單位和高等院校的所在地。資料來源：濟南市統(tǒng)計年鑒居民收入增加，生活水平繼續(xù)改善。2001年濟南市國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破千億元大關(guān)，%。城市總體布局濟南中心城區(qū)為“東西帶狀組團式”布局，由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成，主城區(qū)與組團之間以綠色空間相隔離。城市性質(zhì)及地位濟南是山東省省會，著名的泉城和歷史文化名城，歷史文化源遠流長，泉水馳名中外，是融山、泉、湖、河、城為一體的山水城市，屬于國家級的歷史名城。第一部分 宏觀區(qū)域分析一、 區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 區(qū)域概況（網(wǎng)上資料或統(tǒng)計局）（1） 地理位置（位置、所轄區(qū)域、面積、市區(qū)面積）（2） 城市性質(zhì)及地位（城市的歷史、文化、所占的重要地位）（3） 城市規(guī)模（城市用地規(guī)模、人口規(guī)模）（4） 城市總體布局（城市格局、所含區(qū)、規(guī)劃方向、突出特色） 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展概況（數(shù)據(jù)來源 統(tǒng)計局）（1） 區(qū)域國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長比例、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長比例全省增長率當(dāng)?shù)卦鲩L率A國民經(jīng)濟總產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資C社會消費品零售總額D商品零售價格指數(shù)居民消費價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù)列柱狀圖（2） 人均可支配收入及增長，消費性支出及增長、平均工資二、 區(qū)位分析 項目區(qū)域位置與自然概況（1） 項目所在區(qū)域概況（項目所在區(qū)域是大區(qū)域的什么地帶、占有什么地位、起到什么作用） 附：項目地塊位置圖（2） 區(qū)域位置（項目具體位置、占地及位置優(yōu)勢）（3） 區(qū)域景觀條件（項目所在區(qū)域景觀） 項目與城市主要商業(yè)區(qū)及就業(yè)區(qū)的聯(lián)系分析（1） 項目所在區(qū)域的交通情況（項目周邊的快速路、主干路、次干路、支路；項目周邊的公交線路；項目到達市中心的乘車路線及時間）（2） 主要商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與項目的關(guān)系A(chǔ)、 CBD（中央商務(wù)區(qū)）（所處位置與項目距離、時間）B、 CRD（中心商業(yè)區(qū)）（所處位置與項目距離、時間）C、 CID（科技商務(wù)中心區(qū)）（所處位置與項目距離、時間）D、 分析項目與上述區(qū)域的關(guān)系 城市規(guī)劃對項目開發(fā)的影響（1） 區(qū)域整體規(guī)劃概況（2） 項目周圍規(guī)劃概況（3） 規(guī)劃對項目的影響三、 區(qū)域分析結(jié)論 經(jīng)濟發(fā)展、人均收入及支出消費 項目的區(qū)位優(yōu)劣勢 項目的交通優(yōu)劣勢 大規(guī)劃與項目周邊的小規(guī)劃對項目的影響分析第二部分 區(qū)域房地產(chǎn)的市場分析一、 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場的發(fā)展?fàn)顩r1. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場的發(fā)展回顧及概況（1） 起步興起期（時間、首批代表作、產(chǎn)品特征）（2） 平穩(wěn)發(fā)展期（時間、代表作、產(chǎn)品特征、需求狀況）（3） 整合提升期（時間、代表大盤、產(chǎn)品及戰(zhàn)略理念、需求狀況）2. 近年來區(qū)域住宅（商業(yè)）市場供求分析（1） 市場供應(yīng)方面（近幾年來的施工面積及增長）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）（2） 市場需求方面（近幾年來的銷售面積及增長，銷售總額）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）（3） 價格變化（各類房產(chǎn)項目的價格及漲幅：經(jīng)濟適用房、多層住宅、高層住宅、別墅、高檔公寓、寫字樓、商業(yè)用房）（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局）3. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場的發(fā)展特點（1） 政府對市場的管理調(diào)控力強（相關(guān)房地產(chǎn)政策及區(qū)域房產(chǎn)政策的出臺及作用）（2） 市場體系逐步完善（主要包括出現(xiàn)多層次的供應(yīng)房及二手房的發(fā)展）（3） 市場熱點向規(guī)?；霓D(zhuǎn)移（大盤的出現(xiàn)、配套的完善，社區(qū)的規(guī)劃及設(shè)計）（4） 房地產(chǎn)企業(yè)的汰弱留強進程加快（外地開發(fā)商的進入和現(xiàn)有開發(fā)商的狀況及分析）（5） 其他4. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場格局（根據(jù)市場狀況將城市劃分為幾個區(qū)域版快，再根據(jù)版快進行分析）例：東部版快（發(fā)展背景：區(qū)域狀況、交通、配套、規(guī)劃；樓盤特點：該板塊內(nèi)的樓盤共性；銷售情況：價格、交房、檔次、銷售率）二、 項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)特性前面板塊分析中應(yīng)涉及到該部分內(nèi)容，再將該區(qū)域目前銷售的具體代表項目進行分析，為本項目提供依據(jù)。市場研究報告前 言原理與思路：市場研究與市場推廣是市場營銷的兩個步驟，二者相互關(guān)聯(lián)，不可或缺。體系與方法：市場調(diào)研報告將從宏觀和微觀兩個層面展開，宏觀方面包括：宏觀經(jīng)濟形勢，產(chǎn)業(yè)政策向?qū)?，房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售情況，產(chǎn)品自身與市場營銷的所處階段與具體特征；微觀方面包括：項目所在區(qū)域的自然、經(jīng)濟及人文狀況，區(qū)域市場的供應(yīng)及需求分析。全市總面積8154平方公里，其中市區(qū)面積2119平方公里。城區(qū)地人口增長，城市建設(shè)用地的擴充，將對地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)有一定的刺激作用。 濟南市經(jīng)濟發(fā)展概況資料來源：濟南市統(tǒng)計年鑒國民經(jīng)濟快速增長，綜合實力進一步增強。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值18843元，%。同時城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)不斷發(fā)生改變，生活條件日益改善，%。 項目地塊位置圖區(qū)域位置項目位于歷下區(qū)菜市南街以北，西臨濟南名勝大明湖400米。區(qū)域景觀條件本區(qū)是濟南古城所在地，文物古跡眾多。泉城廣場是全市規(guī)模最大、設(shè)施最先進的公眾廣場。其中快速環(huán)主要由經(jīng)十路、歷山路、北園大街、濟齊路、營市街等圍合組成，項目地塊與快速環(huán)的關(guān)系非常密切，不到一公里的道路距離就能與此環(huán)路相連接。主要的商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與項目的關(guān)系沿“經(jīng)四路——泉城路——解放路“這條東西向軸線，以“一線連三珠”的形式將規(guī)劃的CBD、CRD、CID連于一體，形成商業(yè)、商務(wù)、高科技三大功能區(qū)域同一軸線分布的格局。與本項目的道路距離為2公里。其次沿濼源大街沿線發(fā)展比較成熟，事業(yè)單位分布比較密集；洪家樓附近集中了相當(dāng)數(shù)量的科教事業(yè)單位和大學(xué)校區(qū)；大明湖路和泉城路之間聚集了省政府等重要的政府機關(guān)單位，區(qū)內(nèi)就業(yè)人口普遍素質(zhì)高，購買能力較強。該片區(qū)位于城區(qū)的中心位置，改造居住用地和保留居住用地比例較大，其改造和建設(shè)的力度直接關(guān)系到城市的形象和功能配套。按照“十五”計劃舊城改造工作重點，大明湖公園是濟南是重點的擴建項目。 區(qū)域分析結(jié)論1． 濟南市近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民生活水平日益提高，尤其是在崗職工收入顯著增加。3． 項目外圍的交通十分便利，公交線路齊全，與城市中心的各大重要功能點均有快捷的聯(lián)系，增強了項目對周邊區(qū)域的輻射能力。南部的商品住宅代表有：開元山莊、舜玉花園等。二、平穩(wěn)發(fā)展期——九十年代中后期產(chǎn)品更新?lián)Q代政府取消福利分房的政策開始實施，客觀上產(chǎn)生了大量的集團購買現(xiàn)象，同時