【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商業(yè)銀行已接到監(jiān)管部門的書面通知，開始執(zhí)行收緊二套房貸相關(guān)政策。房屋中介和銷售公司相關(guān)人士表示，從本周開始，市民之前購(gòu)買第二套商品房可享受的首付兩成、利率七折優(yōu)惠基本消失，（）。資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、GDP增速09年2季度呈快速回穩(wěn)態(tài)勢(shì)隨著美國(guó)次貸危機(jī)演變?yōu)閲?guó)際金融危機(jī)的發(fā)展，在黨中央、國(guó)務(wù)院一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策指導(dǎo)下，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行苗頭的關(guān)鍵時(shí)刻，提出了一系列應(yīng)對(duì)危機(jī)的政策措施，破解經(jīng)濟(jì)發(fā)展難題，贏得了縮短國(guó)際金融危機(jī)沖擊的時(shí)間。盡管經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的基礎(chǔ)還不穩(wěn)定，上半年我市多數(shù)行業(yè)已出現(xiàn)止跌企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)總體上出現(xiàn)快速回升勢(shì)頭。直轄十年，在各種政策、西部大開發(fā)等宏觀環(huán)境的推動(dòng)下，重慶市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境取得了翻天覆地的變化，經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐步增強(qiáng)。2008年，是重慶發(fā)展進(jìn)程中經(jīng)受嚴(yán)峻考驗(yàn)并取得顯著成績(jī)的一年。重慶市經(jīng)濟(jì)一直處于快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，即便是在直轄之初，各項(xiàng)建設(shè)尚處于起步階段時(shí)也是如此。2008年，我市GDP總量繼上年突破4000億后，再上新臺(tái)階，總量突破5000億，是重慶直轄之初的3倍多。在國(guó)內(nèi)外異常嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，全市GDP增速仍保持在高位運(yùn)行，%。據(jù)初步測(cè)算，2009年2季度，%。其中：，%；，%；，%。：：；%。圖1 21 ：重慶市GDP2007年2季度至2009年2季度增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局二、工業(yè)生產(chǎn)逐步回暖，支柱產(chǎn)業(yè)增勢(shì)逐步強(qiáng)勁16月，%，%。，%，%。 上半年，%。其中汽車摩托車、天然氣石油化工、裝備制造業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，、%、%%，%。規(guī)模以上工業(yè)主要產(chǎn)品中，%、%、%；%，%。 企業(yè)利潤(rùn)降幅收窄。15月，%。，%，%。總體來(lái)說(shuō)我市工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐漸回暖，上漲態(tài)勢(shì)進(jìn)一步明朗。圖122 ：2008年18月至2009年16月重慶市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)增幅走勢(shì)圖資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局三、出口總額、進(jìn)口總額同比增長(zhǎng)不容樂(lè)觀 08年我市進(jìn)出口貿(mào)易總額均呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，但從重慶市對(duì)外貿(mào)易累計(jì)同比增長(zhǎng)情況走勢(shì)圖可以看出，進(jìn)入09年增速明顯下降，在6月，出口總額同比增長(zhǎng)率出現(xiàn)小幅回升，進(jìn)口總額同比增長(zhǎng)率持續(xù)小幅上升。受世界主要經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)放緩、外部市場(chǎng)需求嚴(yán)重萎縮等影響，全市外貿(mào)出口大幅下降。上半年，%，；，%。出口總額下降，表明我市出口形勢(shì)不容樂(lè)觀。 上半年，合同外資金額中，%；實(shí)際利用外資中，%。 圖1 23：2008年7月至2009年6月重慶市對(duì)外貿(mào)易累計(jì)同比增長(zhǎng)情況走勢(shì)圖資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局四、固定資產(chǎn)投資保持高位增長(zhǎng)固定資產(chǎn)投資是建造和購(gòu)置固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即固定資產(chǎn)再生產(chǎn)活動(dòng)。固定資產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程包括固定資產(chǎn)更新（局部和全部更新）、改建、擴(kuò)建、新建等活動(dòng)。重慶市在一圈兩翼、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、314目標(biāo)、五大定位、保稅港區(qū)等新的戰(zhàn)略推動(dòng)下，08年固定資產(chǎn)投資幾乎處于20%高速增長(zhǎng)的平臺(tái)上。今年以來(lái)，我市固定資產(chǎn)投資始終保持30%以上的高增長(zhǎng)，投資需求保持高位運(yùn)行，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。上半年，%，比1–。，%，%，%。，%，%，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一、二、%%；分隸屬關(guān)系看，%，%；分城鄉(xiāng)看，%，%。農(nóng)村投資增長(zhǎng)迅猛，有利于轉(zhuǎn)化為農(nóng)村居民實(shí)際收入，進(jìn)而提高農(nóng)村消費(fèi)。圖1 24：2008年7月至2009年6月重慶市固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（）五、社會(huì)零售總額平穩(wěn)較快發(fā)展城市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額是反映這個(gè)城市購(gòu)買力的重要指標(biāo)。重慶市已直轄十年，伴隨著人民收入的不斷增長(zhǎng)，重慶市的消費(fèi)購(gòu)買力正逐步發(fā)力，目標(biāo)直指西部商業(yè)龍頭之位。重慶自身是一個(gè)時(shí)尚型的城市，市民的消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)相對(duì)西部其他城市更為前衛(wèi)，因此消費(fèi)力也更為旺盛。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，上半年，%；剔除價(jià)格因素影響，%。分行業(yè)看，%，%；，%，%。隨著家電下鄉(xiāng)等啟動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)的措施逐步落實(shí)，農(nóng)村市場(chǎng)消費(fèi)增長(zhǎng)加快。分城鄉(xiāng)看，%；，%。 圖1 25：2008年5月至2009年6月重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（）第三章、房地產(chǎn)投資一、開發(fā)投資額受08年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不明朗等因素的影響，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)削減了2009年新開工計(jì)劃，%。%%，可見(jiàn)投資增長(zhǎng)仍在低位運(yùn)行。圖1 31：2008年16月至2009年16月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)及固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)我市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了去年6月份以來(lái)持續(xù)銷售疲軟以后，今年年初止跌回升。，%，扭轉(zhuǎn)了去年7個(gè)月累計(jì)增速持續(xù)下滑的勢(shì)頭。3月，商品房銷售形勢(shì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，單月銷量位居2008年以來(lái)的月度第二位。，%。從走勢(shì)圖可以看出，2009年重慶市商品房及住宅累計(jì)施工面積較去年同期均出現(xiàn)上漲，%，%。圖1 32：2008年16月至2009年16月重慶市商品房及住宅累計(jì)施工面積走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年以來(lái)重慶市竣工面積增幅出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)，%，同比增幅持續(xù)下降。圖1 33 ：2008年16月至2009年16月重慶市商品房竣工面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第二篇 市場(chǎng)分析篇第四章、商品房市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述7月重慶商品房在供應(yīng)量增加的情況下，成交呈現(xiàn)量漲價(jià)跌的態(tài)勢(shì)。從商品房供求走勢(shì)圖可以看出，09年5月以來(lái)，重慶市商品成交市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，均無(wú)大幅波動(dòng)。本月，，%。，與上月相比穩(wěn)中有升，%，%。市場(chǎng)成交均價(jià)為4148元/平方米，較上月相比下跌130元/平方米，%，%。圖24 1：2008年7月至2009年7月重慶市商品房供求走勢(shì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表241：重慶市7月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年6月2009年7月同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比%%供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）%%成交量（萬(wàn)平方米）%%成交價(jià)格（元/平方米）42784148%%成交總額（億元）%%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)。，成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于供應(yīng)量，市場(chǎng)連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)供小于求的狀態(tài)，本月加大市場(chǎng)供應(yīng)量。隨著市場(chǎng)成交量持續(xù)上漲，存量被大量消化，因此供應(yīng)量未來(lái)還將會(huì)出現(xiàn)上漲。圖242：2008年7月至2009年7月重慶市商品房供求關(guān)系對(duì)比圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、供應(yīng)量分析，%，目前仍以去化存量為主，隨著市場(chǎng)成交量持續(xù)上漲，存量被大量消化，因此供應(yīng)量未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)上漲。圖243：2008年7月至2009年7月重慶市商品房供應(yīng)量走勢(shì)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、成交量分析7月，，%，%。本月成交量于上月相比穩(wěn)中有升，且與去年同期比較，市場(chǎng)確實(shí)有所好轉(zhuǎn)。圖244：2008年7月2009年7月重慶市商品房成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、成交均價(jià)分析7月，重慶市商品房成交均價(jià)為4148元/平方米，較上月下降了130元/平方米，%，%。市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，且連續(xù)4個(gè)月保持了4000元/平方米以上的價(jià)格水平。其主要是由于當(dāng)月江北區(qū)與南岸區(qū)成交均價(jià)較高，保持了成交均價(jià)的高位運(yùn)行。圖245：2008年7月2009年7月重慶市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)六、市場(chǎng)特征房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，供應(yīng)量大幅增加，成交量穩(wěn)中有升7月商品房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，成交情況無(wú)明顯異動(dòng)。成交量穩(wěn)中有升，%，同比大幅上揚(yáng)，%。，%，%。隨著市場(chǎng)成交量持續(xù)上漲，存量被大量消化，因此本月加大供應(yīng)量，且未來(lái)短期內(nèi)供應(yīng)市場(chǎng)亦將有所增漲。成交均價(jià)為4148元/平方米，較上月下降了130元/平方米，%，%。市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，且連續(xù)4個(gè)月保持了4000元/平方米以上的價(jià)格水平。第五章、土地市場(chǎng)一、土地資訊國(guó)土部：建議謹(jǐn)慎看待土地市場(chǎng)回暖針對(duì)近期北京、上海、重慶、武漢等大城市的土地市場(chǎng)出現(xiàn)開發(fā)商購(gòu)地勢(shì)頭趨熱的現(xiàn)象，國(guó)土部昨日再次發(fā)文進(jìn)行評(píng)述，認(rèn)為近期土地市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)“地王”只是部分開發(fā)商資金回流后的現(xiàn)象，市場(chǎng)還未有廣泛參與競(jìng)買的行動(dòng)，建議開發(fā)商和購(gòu)房者謹(jǐn)慎看待土地市場(chǎng)“回暖”?！按饲耙欢螘r(shí)間的樓市回暖和寬松的貨幣政策確實(shí)給開發(fā)商拿地提供了資金?！眹?guó)土部認(rèn)為，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)整期，目前各地地價(jià)相對(duì)較低，對(duì)有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)以及確需展開新項(xiàng)目的企業(yè)是購(gòu)入土地的好時(shí)機(jī)。根據(jù)國(guó)土部掌握的消息，萬(wàn)科、富力、金地等有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)開始布局土地市場(chǎng)。因此，一線城市在大型企業(yè)購(gòu)地意愿 增強(qiáng)的情況下推地節(jié)奏開始加快，優(yōu)良地塊與大企業(yè)的迫切需求形成契合。但在2006年、2007年投機(jī)心理的驅(qū)使下，參與了土地競(jìng)奪的多數(shù)中小開發(fā)企業(yè)，當(dāng)前還在盡力地消化存量，在土地市場(chǎng)還未有廣泛參與競(jìng)買的行動(dòng)。諸多內(nèi)地二線城市的開發(fā)企業(yè)，還在等待市場(chǎng)變化。國(guó)土部強(qiáng)調(diào)，全國(guó)土地市場(chǎng)由“地段性”回暖轉(zhuǎn)向全面復(fù)蘇還有待時(shí)日。易居觀點(diǎn)： 上個(gè)季度各個(gè)區(qū)域引起了購(gòu)買土地的熱潮，刷新了歷史，地王陳出不窮，對(duì)市場(chǎng)前景預(yù)期良好。但是也可以看出購(gòu)買土地的開發(fā)商都是比較有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)，這對(duì)各個(gè)企業(yè)的資金持有提出了更高的要求，也會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生洗牌的結(jié)果，行業(yè)的資金密集程度會(huì)提高，資源的整合會(huì)變得更加重要，也可能會(huì)出現(xiàn)兩種比較極端的企業(yè)類型。二、本月公告土地分析據(jù)本機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止到2009年7月31日，重慶市土地交易中心公示擬供應(yīng)土地共19宗，出讓綜合價(jià)金共89431萬(wàn)元。2009年7月，重慶主城區(qū)除渝中區(qū)、巴南區(qū)外，其他區(qū)域均有土地供應(yīng)。地塊供應(yīng)走勢(shì)分析圖251：重慶市2009年6月土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從土地供應(yīng)走勢(shì)圖上可以看出，2009年7月，重慶市公示出讓的土地共19宗。與上月相比，下降幅度很大，擬供應(yīng)土地面積與上月相比，％，擬供應(yīng)土地宗數(shù)也有大幅度的下降。供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2009年7月擬供應(yīng)土地共19宗，純居住用地供應(yīng)5宗，占地面積為6萬(wàn)平方米；綜合用地供應(yīng)3宗，；工業(yè)用地供應(yīng)9宗，；最后是市政配套用地供應(yīng)2宗。三、本月成交地塊分析據(jù)重慶土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，2009年7月重慶市土地?zé)o成交。地塊成交走勢(shì)圖圖252：重慶市2009年6月土地市場(chǎng)成交走勢(shì)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年7月，無(wú)土地成交。從市場(chǎng)土地成交量走勢(shì)圖中可以看出，現(xiàn)在土地市場(chǎng)成交在大幅度下降，上月的供需兩旺的場(chǎng)景不再，在上月大量供應(yīng)土地之后，開發(fā)商歸于沉默，更為謹(jǐn)慎的面對(duì)后市。 成交地塊結(jié)構(gòu)分析2009年7月，無(wú)土地成交。成交地塊溢價(jià)率分析2009年7月，無(wú)土地成交。拿地企業(yè)分析2009年7月，無(wú)土地成交。四、重點(diǎn)地塊2009年7月25日，重慶市國(guó)土局以10188萬(wàn)元的價(jià)格掛牌出讓渝北區(qū)觀音橋組團(tuán)C分區(qū)C33/03號(hào)地塊，屬性為居住兼容商業(yè)。地塊處于渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)核心地段，本月將對(duì)該地塊的投資前景進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。 宗地概況表252：土地基本情況公告號(hào)宗地名稱土地面積(萬(wàn)m2)容積率土地用途起叫價(jià)（萬(wàn)元）地面價(jià)格（元/平方米）地面價(jià)格（萬(wàn)元/畝）樓板價(jià)（元/平方米）掛牌時(shí)間渝國(guó)土房管告字[2009]22號(hào)渝北區(qū)觀音橋組團(tuán)C分區(qū)C33/03號(hào)地塊居住兼容商業(yè)101882009725資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)該地塊投資前景分析龍溪板塊規(guī)劃 該地塊地處重慶城市渝北區(qū)龍溪板塊的龍塔街道，整個(gè)板塊現(xiàn)在劃分為三個(gè)街道，分別叫龍山、龍溪和龍塔街道，根據(jù)龍溪地區(qū)的地形特征及目前產(chǎn)業(yè)布局和道路骨架，劃分后的龍山街道城市功能主要是發(fā)展住宅業(yè)，龍溪街道城市功能主要是發(fā)展建材市場(chǎng)，龍塔街道城市功能主要是發(fā)展物流業(yè)。龍溪鎮(zhèn)的開發(fā)始于1985年，是重慶市較早的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。但20多年過(guò)去了，現(xiàn)在該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、配套項(xiàng)目等，已不能滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。為此，渝北區(qū)決定對(duì)龍溪鎮(zhèn)武陵路片區(qū)約2000畝的地塊，實(shí)施舊城改造，并委托德國(guó)意波公司，進(jìn)行專業(yè)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃。目前規(guī)劃已全面完成，武陵路片區(qū)改造面積達(dá)2000畝，其定位為集辦公、休閑功能為一體的高檔商務(wù)區(qū)，并在核心區(qū)規(guī)劃200畝土地，將其打造成與觀音橋商圈相呼應(yīng)的三北地區(qū)（渝北、江北、北部新區(qū)）商務(wù)中心，并在此打造一個(gè)配套的五星級(jí)酒店。目前該計(jì)劃已進(jìn)入拆遷階段。渝北區(qū)將炸開李家花園隧道，屆時(shí)華新分流道和紅石路將有新的道路相連接，實(shí)現(xiàn)縱橫之間的轉(zhuǎn)換。在武陵路和花卉園之間的150米馬路上實(shí)施加蓋的辦法，讓武陵路片區(qū)與200多畝的花卉園公園連成整體，形成重慶最大的集商務(wù)、休閑、辦公于一體的商務(wù)區(qū)。龍溪板塊土地成交概況表253：龍溪板塊近年土地成交概括一覽表（不含工業(yè)用地）序號(hào)土地名稱競(jìng)得時(shí)間用途土地面積(萬(wàn)m2)總建筑面積（萬(wàn)m2）起始價(jià)(萬(wàn)元)成交價(jià)（萬(wàn)元）溢價(jià)率出讓方式競(jìng)得單位1渝北區(qū)大石壩組團(tuán)B分區(qū)282號(hào)宗地2009626住宅、辦公13