【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 點(diǎn)地塊的研究將是以土地交易中心公布的整月土地為準(zhǔn)，且也對(duì)供應(yīng)地塊進(jìn)行分析。）九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)O分區(qū)O210/0O211/0O31/03宗地2011年8月18日，重慶市國(guó)土局以138339萬(wàn)元的價(jià)格掛牌九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)O分區(qū)O210/0O211/0O31/03宗地，屬性為二類(lèi)居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地，。本月將對(duì)該地塊的投資前景進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。宗地概況表241：九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)O分區(qū)O210/0O211/0O31/03宗地概況地塊名稱(chēng)九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)O分區(qū)O210/0O211/0O31/03宗地地址重慶市九龍坡區(qū)大楊石出讓方式掛牌出讓土地用途二類(lèi)居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地所在區(qū)域九龍坡區(qū)板塊位置楊家坪板塊占地面積(萬(wàn)m2)起始總價(jià)（萬(wàn)元）138339總建面積(萬(wàn)m2)地面價(jià)格（萬(wàn)元/畝）994容積率樓板價(jià)（元/平方米）2800資料來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)該地塊區(qū)域規(guī)劃分析該地塊位于楊家坪步行街旁，近年來(lái)?xiàng)罴移涸谡拇罅Πl(fā)展下，圍繞“三大商業(yè)功能區(qū)、一條景觀(guān)大道、四條特色商業(yè)街、七大從力商業(yè)業(yè)態(tài)”來(lái)發(fā)展。功能定位為：商貿(mào)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，以景觀(guān)塑造吸取生命綠環(huán)、通江氣脈和綠色長(zhǎng)廊等設(shè)計(jì)理念，形成由濱江向腹地協(xié)調(diào)的景觀(guān)層次。西城天街的入駐再次提高了楊家坪步行街的熱度。因此步行街旁寸土寸金的土地一直受開(kāi)發(fā)商青睞。宗地投資開(kāi)發(fā)前景總結(jié)n 宗地周邊交通和配套比較完善；n 此地塊市場(chǎng)關(guān)注度高，只要定價(jià)合理，必受追捧；克而瑞觀(guān)點(diǎn)：該地塊位于楊家坪步行街旁。區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟆．a(chǎn)品溢價(jià)率高?，F(xiàn)在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，整個(gè)區(qū)域所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品較多，未來(lái)眾多項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)大。九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)O分區(qū)周邊成交情況據(jù)本機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2010年1月至今，九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)O分區(qū)周邊有2塊商住類(lèi)用地成交表242：九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)O分區(qū)周邊成交土地土地位置用途土地面積(m2)建筑面積（㎡）容積率競(jìng)得單位成交價(jià) （萬(wàn)元）溢價(jià)率九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)J分區(qū)J0114/0J0112/0J0113/01號(hào)宗地住宅。商業(yè)（商服）。15,49353,154重慶鑫坤騰科技發(fā)展有限公司15660%九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)P分區(qū)P142/01號(hào)宗地商業(yè)（商服）。公建配套20,92710,464重慶市寶馴汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限公司4573%九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)R分區(qū)R163/01號(hào)地塊商業(yè)（商服）。62,24031,120重慶海蘭云天旅游開(kāi)發(fā)有限公司9363%九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)N分區(qū)293/0291/02號(hào)宗地住宅。商業(yè)（商服）。35,544160,587重慶華美地產(chǎn)發(fā)展有限公司31150%高新區(qū)大楊石組團(tuán)K分區(qū)K052/03號(hào)宗地住宅。5,62416,914重慶斌鑫科翔置業(yè)有限公司3350%資料來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)表243：九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)O分區(qū)周邊主要在售和形象樓盤(pán)一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域建筑形態(tài)總建面積(㎡)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售狀態(tài)(住宅)銷(xiāo)售報(bào)價(jià)(元)恒大綠洲九龍坡區(qū)高層451,1832009926在售8500華潤(rùn)二十四城九龍坡區(qū)高層1,916,00020081130在售13000資料來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)已較為成熟，區(qū)域內(nèi)住宅以普通住宅為主。SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)位于九龍坡區(qū)楊家坪步行街附近，投資前景好地塊容積率較高，影響產(chǎn)品品質(zhì)機(jī)遇威脅成熟商圈附近，可建筑空地較少，機(jī)會(huì)難得周邊知名開(kāi)發(fā)商大盤(pán)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈第五章、商品房市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述——市場(chǎng)供應(yīng)大幅下滑，成交逆市上漲，價(jià)格進(jìn)入下行通道2011年8月重慶主城商品房市場(chǎng)表現(xiàn)：時(shí)逢傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)供應(yīng)大幅下降，但由于品牌房企多盤(pán)聯(lián)動(dòng)，打折促銷(xiāo)，市場(chǎng)成交逆市上漲。據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，%；，%，成交均價(jià)7489元/平米，%。本月市場(chǎng)供求比回落，市場(chǎng)供求基本平衡。
本月重慶主城商品房市場(chǎng)成交逆市上漲，主要有以下三個(gè)方面原因：
第一、品牌房企存量房特價(jià)促銷(xiāo)，帶動(dòng)市場(chǎng)成交上漲。6月龍湖高調(diào)宣布推出“千套感恩特價(jià)房”，激起重慶品牌房企促銷(xiāo)潮。隨后東原地產(chǎn)掀起淘房節(jié)、富力地產(chǎn)購(gòu)房節(jié)。進(jìn)入8月，金科地產(chǎn)的“金交會(huì)”再掀樓市促銷(xiāo)風(fēng)波。本月金科地產(chǎn)全國(guó)推出5000套感恩特惠房，重慶6盤(pán)齊發(fā)，優(yōu)惠735萬(wàn)不等，大大激起市民購(gòu)房熱情，本月金科地產(chǎn)重慶項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)金額達(dá)10億，大大帶動(dòng)了樓市成交量。第二、新推房源入市價(jià)格大幅降低，剛需客戶(hù)入市瘋搶。本月一些新入市房源價(jià)格出現(xiàn)大幅跳水，但”以?xún)r(jià)換量”效果顯著。如空港片區(qū)的旭輝新里城項(xiàng)目，本次入市高層剛需房源成交均價(jià)6800元/平米，相對(duì)于周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)惠10001500元，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天遭瘋搶?zhuān)恍r(shí)勁銷(xiāo)80%以上；江北區(qū)龍湖江與城項(xiàng)目，本月推出千山萬(wàn)樹(shù)組團(tuán)11號(hào)樓，成交均價(jià)7950元/平米，較前期下降500800元/平米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天勁銷(xiāo)90%。第三、渠道營(yíng)銷(xiāo)、高品質(zhì)活動(dòng)帶動(dòng)認(rèn)購(gòu)上漲。淡市之下，渠道為王。同景國(guó)際城、融創(chuàng)御景、融僑城、招商江灣城、中渝國(guó)賓城、協(xié)信項(xiàng)目……老帶新、發(fā)傳單、多個(gè)中介公司分銷(xiāo)……賣(mài)同事、賣(mài)朋友、賣(mài)鄰居、賣(mài)路人，什么都賣(mài)，沒(méi)有拉不攏的關(guān)系，沒(méi)有賣(mài)不掉的房。另外，高品質(zhì)的活動(dòng)也是維護(hù)老業(yè)主關(guān)系，拉近潛在客戶(hù)距離重要手段。首金美利山“寶馬prada時(shí)尚夜”、雅居樂(lè)國(guó)際花園“聲動(dòng)全城“K歌達(dá)人秀、江灣城《愛(ài)情公寓》男女主角見(jiàn)面會(huì)……活動(dòng)帶動(dòng)人氣，人氣帶動(dòng)成交。圖251：2010年8月2011年8月重慶市商品房供求走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)表251：重慶市8月商品房各類(lèi)指標(biāo)變化表指標(biāo)2011年7月2011年8月環(huán)比增長(zhǎng)（%）同比增長(zhǎng)（%）供求比 %%供應(yīng)量（萬(wàn)平方米） %%成交量（萬(wàn)平方米） %%成交價(jià)格（元/平方米）7662 7489 %%成交總額（億元） %%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)二、供求關(guān)系——供大于求局勢(shì)急劇縮小從重慶主城商品房市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)比圖可以看出，2011年8月，。供應(yīng)量大幅下降，成交量略有上升，本月供求趨于平衡。自2月新增出臺(tái)以來(lái)，重慶市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)4月供大于求，市場(chǎng)存量不斷加大，在本月市場(chǎng)供應(yīng)有所遏制，供應(yīng)量大幅下降，緩和了供應(yīng)量遠(yuǎn)高于成交量的局勢(shì)。圖252： 2010年8月2011年8月重慶市商品房供求關(guān)系對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)三、供應(yīng)量——大幅下降2011年8月，辦理預(yù)證項(xiàng)目53個(gè)，供應(yīng)量大幅下降，%，%。一方面，今年3月以來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)一直高位運(yùn)行，供應(yīng)量遠(yuǎn)大于成交量，市場(chǎng)存量不斷加大，開(kāi)發(fā)商去化壓力加大，不得不減緩供應(yīng)速度。另一方面，8月為傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季，再加上“金九銀十”即將到來(lái)，開(kāi)發(fā)商不急于現(xiàn)在出貨。9月市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季，供應(yīng)量將有所上升，初步預(yù)計(jì)9月市場(chǎng)供應(yīng)量在120150萬(wàn)方左右。圖253： 2010年8月2011年8月重慶市商品房供應(yīng)量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)四、成交量——淡季上浮，與7月相比，%。成交持續(xù)了6個(gè)月的低迷，到本月雖仍處于較低位置，但在傳統(tǒng)淡季出現(xiàn)小幅上漲，實(shí)屬不易之事。主要原因在于：一方面從6月開(kāi)始，逐漸有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打價(jià)格牌，到8月市場(chǎng)上大多數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)打折、降價(jià)現(xiàn)象，價(jià)格逐漸下降，到本月降價(jià)效果顯現(xiàn)，成交量有所上漲。另一方面購(gòu)房者放棄觀(guān)望，開(kāi)始出手。市場(chǎng)均價(jià)自6月開(kāi)始出現(xiàn)下降，到現(xiàn)在已有一定幅度下降，不少剛需客戶(hù)按耐不住，開(kāi)始出手。加上現(xiàn)在市場(chǎng)上較多品牌開(kāi)發(fā)商多盤(pán)聯(lián)動(dòng)促銷(xiāo)，好的房源也提升了購(gòu)房者的購(gòu)房熱情。金九時(shí)節(jié)的來(lái)臨將會(huì)拉動(dòng)市場(chǎng)成交，因此初步預(yù)計(jì)9月市場(chǎng)低迷情況有所改善，成交量有較大幅度的上升。圖254： 2010年8月2011年8月重慶市商品房成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)五、成交均價(jià)——持續(xù)小幅下降本月重慶主城區(qū)商品房成交價(jià)格略有下降，成交均價(jià)為7489元/平米。%。出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要有以下兩個(gè)方面的原因：一、本月多數(shù)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)銷(xiāo)售。今年3月以來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量明顯大于成交量，市場(chǎng)存量加大，且企業(yè)出現(xiàn)銷(xiāo)售壓力，因此不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)銷(xiāo)售，從今年6月開(kāi)始成交均價(jià)逐漸下降。二、從成交結(jié)構(gòu)上變化：成交區(qū)域結(jié)構(gòu)有所變化。本月各區(qū)域成交均價(jià)除九龍坡區(qū)外，都出現(xiàn)下降趨勢(shì)，%；本月成交均價(jià)較低的沙坪壩區(qū)和九龍坡區(qū)的成交量都排在前四位，在一定程度上拉低了整體市場(chǎng)均價(jià)。成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，本月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，中高檔項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)次數(shù)較少，每次開(kāi)盤(pán)體量都不大，且成交情況也較差；而成交量較大的為單價(jià)較低，性?xún)r(jià)比較大的產(chǎn)品。因此本月重慶整體市場(chǎng)價(jià)格略有下降。今年，重慶商品房市場(chǎng)持續(xù)了半年的低迷期，雖然本月成交量略有上漲，但仍處于較低位置，且開(kāi)發(fā)商承受著銷(xiāo)售壓力。今年前幾個(gè)月大量的供應(yīng)，導(dǎo)致現(xiàn)在存量不斷加大，市場(chǎng)去化壓力明顯加大。而供應(yīng)量卻瘋漲，市場(chǎng)去化壓力明顯加大。因此預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)促銷(xiāo)現(xiàn)象較為明顯。　圖255： 2010年8月2011年8月重慶市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)六、區(qū)域市場(chǎng)——供求占比最大的均為渝北區(qū)2011年8月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量與7月相比，呈現(xiàn)小幅上漲的趨勢(shì)，%。其中作為重慶樓市風(fēng)向標(biāo)的渝北區(qū)成交量占比雖有所下降，但仍是全市最大，%。另外，江北區(qū)和沙坪壩區(qū)本月成交量大幅上升，與渝北區(qū)持平，環(huán)比上升60%。本月市場(chǎng)新增供應(yīng)最大的區(qū)域是渝北區(qū)，%。另外，巴南區(qū)本月新增供應(yīng)量也較大，%。巴南區(qū)新增供應(yīng)項(xiàng)目只有5個(gè)，單個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量較大，排在本月全市第一位。成交價(jià)格明顯地分為三個(gè)檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū)和江北區(qū)，%%左右；第二檔屬于價(jià)格平行區(qū)，本月平行價(jià)格的區(qū)域只有渝北區(qū)。第三檔屬于價(jià)格拉下區(qū)，對(duì)于均價(jià)下拉作用明顯，包括南岸區(qū)、巴南區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)和大渡口區(qū)。 表252：重慶市主城各區(qū)8月商品房各類(lèi)指標(biāo)區(qū)域成交面積（萬(wàn)方）占比價(jià)格（元/㎡）價(jià)格平均水平新增供應(yīng)（萬(wàn)方）占比渝北區(qū) %7788 % %江北區(qū) %8897 % %沙坪壩區(qū) %6669 % %九龍坡區(qū) %6683 % %南岸區(qū) %6598 % %巴南區(qū) %5487 % %渝中區(qū) %10411 % %大渡口區(qū) %6039 % %合計(jì) 100%7489—— 100%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)第六章、商品住宅市場(chǎng)一、供應(yīng)量——大幅下降根據(jù)本機(jī)構(gòu)對(duì)2011年8月重慶市商品住宅市場(chǎng)監(jiān)控得出，，%，%?？偟膩?lái)看，2011年8月市場(chǎng)供應(yīng)量相比上月有大幅下降，原因有這二個(gè)方面：一方面今年3月以來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)一直高位運(yùn)行供應(yīng)量遠(yuǎn)大于成交量，市場(chǎng)存量不斷加大，開(kāi)發(fā)商去化壓力大，不得不減少供應(yīng)速度。另一方面，夏季為市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，再加上調(diào)控政策的進(jìn)一步出臺(tái)二三線(xiàn)城市也進(jìn)行調(diào)控，市場(chǎng)反應(yīng)不理想。在前幾個(gè)月的集中放量之后，市場(chǎng)處于消化期，馬上將迎來(lái)傳統(tǒng)的金九銀十，預(yù)計(jì)9月市場(chǎng)供應(yīng)有所上升。圖261：2010年8月2011年8月商品住宅供應(yīng)量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)二、新推量——少量多推，次數(shù)體量均下降新推總量分析據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年8月共有33個(gè)項(xiàng)目38次推盤(pán)，開(kāi)盤(pán)次數(shù)環(huán)比減少8次。，市場(chǎng)供應(yīng)量明顯下降。調(diào)控政策頻頻出臺(tái)后，效果開(kāi)始凸顯，金融信托不斷收緊，再加上本月為傳統(tǒng)房地產(chǎn)淡季開(kāi)發(fā)商去化壓力大，所以本月開(kāi)盤(pán)次數(shù)減少。本月推盤(pán)項(xiàng)目仍以普通住宅為主，推盤(pán)項(xiàng)目仍較多。另外，本月別墅產(chǎn)品推盤(pán)次數(shù)有所增加，且因其每次推案量較少，多數(shù)樓盤(pán)去化情況較好。其中以單價(jià)、總價(jià)較低的海昌清水溪、國(guó)奧村銷(xiāo)售情況為最好。圖262：2010年8月2011年8月重慶市商品住宅新增量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)推案樓盤(pán)數(shù)據(jù)分析 （1）規(guī)模分析圖263：8月新盤(pán)規(guī)模分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)8月，重慶市住宅市場(chǎng)共有38次推案，推案規(guī)模主要集中在1萬(wàn)平米以下，共計(jì)18次，%，其次12萬(wàn)平米的推案次數(shù)也較多，為14次，%，23萬(wàn)平米和34萬(wàn)平米的較少，為5次和1次。1萬(wàn)平米以下的推案次數(shù)較多，主要在于本月推案中別墅項(xiàng)目推盤(pán)次數(shù)有所增加，且市場(chǎng)淡季行情較差，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)較謹(jǐn)慎，采取少量多推的策略。（2）建筑形態(tài)分析圖264 ：8月新盤(pán)建筑形態(tài)推案數(shù)分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)8月，重慶市商品住宅市場(chǎng)的建筑形態(tài)主力仍是高層，本月共有22個(gè)高層項(xiàng)目推出，占總推案量的58%。本月除低層其他建筑形態(tài)推盤(pán)次數(shù)有所減少，其中小高層、多層和低層項(xiàng)目推盤(pán)次數(shù)分別為4次、2次和10次，占比僅為11%、5%和26%。（3）區(qū)域分析圖265：8月推盤(pán)次數(shù)區(qū)域分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)8月主城八區(qū)除大渡口區(qū)外，均有項(xiàng)目新推產(chǎn)品