【正文】 難中國人民銀行已于26日下發(fā)通知，計(jì)劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，從9月5日起實(shí)行分批上繳。詳情請(qǐng)見P11重慶彈子石總部經(jīng)濟(jì)園規(guī)劃出臺(tái) 擬300億建商圈8月8日，重慶南岸區(qū)彈子石管委會(huì)方面消息透露，彈子石總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)規(guī)劃已于日前出爐。詳情請(qǐng)見P13北部新區(qū)禮嘉將建重慶最高端商圈目前北部新區(qū)管委會(huì)副韓寶昌在接受記者采訪時(shí)說，北部新區(qū)將成為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的巨大引擎之一，北部新區(qū)目前正在規(guī)劃建設(shè)一個(gè)全市最高端的商圈。整個(gè)商圈占地7平方公里，由三大板塊組成：總部基地建設(shè)200萬平方米的產(chǎn)業(yè)樓宇；200萬300萬平方米的高端房地產(chǎn)；核心的商業(yè)中心，面積達(dá)到了150萬平方米。，%；，%，成交均價(jià)7489元/平米，%。 詳情請(qǐng)見P28 克而瑞視點(diǎn)：2011年8月重慶主城商品房市場表現(xiàn)：時(shí)逢傳統(tǒng)淡季，市場供應(yīng)大幅下降，但由于品牌房企多盤聯(lián)動(dòng)，打折促銷，市場成交逆市上漲。本月市場供求比回落，市場供求基本平衡。6月龍湖高調(diào)宣布推出“千套感恩特價(jià)房”，激起重慶品牌房企促銷潮。進(jìn)入8月，金科地產(chǎn)的“金交會(huì)”再掀樓市促銷風(fēng)波。本月一些新入市房源價(jià)格出現(xiàn)大幅跳水，但”以價(jià)換量”效果顯著。第三、渠道營銷、高品質(zhì)活動(dòng)帶動(dòng)認(rèn)購上漲。同景國際城、融創(chuàng)御景、融僑城、招商江灣城、中渝國賓城、協(xié)信項(xiàng)目……老帶新、發(fā)傳單、多個(gè)中介公司分銷……賣同事、賣朋友、賣鄰居、賣路人，什么都賣，沒有拉不攏的關(guān)系，沒有賣不掉的房。首金美利山“寶馬prada時(shí)尚夜”、雅居樂國際花園“聲動(dòng)全城“K歌達(dá)人秀、江灣城《愛情公寓》男女主角見面會(huì)……活動(dòng)帶動(dòng)人氣，人氣帶動(dòng)成交。旭輝新里城的旭輝大社區(qū)，回興所處的地理位置正是兩江新區(qū)的最核心區(qū)域。旭輝新里城總建筑面積約20萬平方，由5998㎡23房產(chǎn)品組成，共計(jì)1634套。萬科悅府是重慶萬科在金開大道上傾力打造的美式大宅，打造出與自然有機(jī)結(jié)合、具有獨(dú)特氣質(zhì)的別墅。 整個(gè)項(xiàng)目是純別墅住宅區(qū)，分為聯(lián)排別墅和雙拼別墅兩種形態(tài)，通過不同的排列方式和景觀的打造來確定區(qū)域，營造識(shí)別性和歸屬感；院落式和排列式的規(guī)劃，滿足了項(xiàng)目的高容積率的要求，也使得空間更加靈活，最大程度的增大了產(chǎn)品后期的溢價(jià)空間；項(xiàng)目住宅區(qū)未設(shè)置地面車道，車庫及行車道路均設(shè)置于地下，并停車入戶，這一規(guī)劃也便于景觀的打造，而且真正意義上實(shí)現(xiàn)了人車分流?？硕瘘c(diǎn)評(píng)：限購是一項(xiàng)自下而上和自上而下同時(shí)開展的工作，可以預(yù)見的是，如果有城市同時(shí)納入住建部和省主管部門的視野，則出臺(tái)限購政策的可能性非常大。B. 《發(fā)改委：不會(huì)改變調(diào)控方向或放松政策》8月25日，中國國家發(fā)展和改革委員會(huì)主任張平表示，中國部分城市房價(jià)漲幅收窄，中國將堅(jiān)定不移地保持房地產(chǎn)市場調(diào)控，不會(huì)改變調(diào)控方向或放松政策。克而瑞點(diǎn)評(píng)：從去年開始，國家出臺(tái)了一系列宏觀政策來調(diào)控樓市，近期效果顯著，但也不免出現(xiàn)某些城市利用空隙來規(guī)避政策。經(jīng)濟(jì)、金融解析A. 《銀監(jiān)會(huì)發(fā)新規(guī) 首套房首付或提至5成》8月15日，銀監(jiān)會(huì)起草了《商業(yè)銀行資本管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），面向全社會(huì)公開征求意見。目前二套房貸首付比例為六成，與第二套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重60%相同，但首套房貸款目前的首付比例為三成，《辦法》卻規(guī)定，首套房貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重規(guī)定為45%，對(duì)此，相關(guān)人士猜測：未來商業(yè)銀行很可能為了覆蓋貸款風(fēng)險(xiǎn)。一部分剛需購房者被拒之于門外之后，開發(fā)企業(yè)的資金鏈將進(jìn)一步受到影響。B. 《央行欲收緊8000億元資金 二手房貸或更難》中國人民銀行已于26日下發(fā)通知，計(jì)劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，從9月5日起實(shí)行分批上繳。所謂保證金存款，指的是金融機(jī)構(gòu)為客戶提供具有結(jié)算功能的信用工具、資金融通以及承擔(dān)第三方擔(dān)保責(zé)任等業(yè)務(wù)時(shí)，按照約定要求客戶存入的用作資金保證的存款。根據(jù)央行此次的通知，目前將納入上繳基數(shù)的保證金存款將包含承兌匯票、信用證、保函三部分。對(duì)房貸來說，意味著獲得房貸將更難，而且在貸款收緊的情況下，國家會(huì)首先保證首套剛需客戶，因此，首套房貸影響相對(duì)較小，二套房及二手房影響較大，且利率上浮的可能性較大。據(jù)重慶南岸區(qū)彈子石管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，南岸區(qū)政府將陸續(xù)投入300億元，將位于朝天門大橋南橋頭，占地面積達(dá)1平方公里的總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)，打造成為一個(gè)集辦公、商業(yè)、休閑為一體的現(xiàn)代都市商圈，與江北嘴、解放碑構(gòu)成主城“黃金三角”。臨江一側(cè)一期347畝，即將從荒地立起數(shù)棟高樓，成為數(shù)家實(shí)力企業(yè)的總部。克而瑞點(diǎn)評(píng)：彈子石CBD作為與解放碑CBD、江北嘴CBD對(duì)立三大中央商務(wù)區(qū)之一，一直受到社會(huì)各界的重點(diǎn)關(guān)注。目前多家企業(yè)簽約入駐該園區(qū)，區(qū)域聚焦效應(yīng)初現(xiàn)。同時(shí)，總部經(jīng)濟(jì)園的商圈對(duì)彈子石片區(qū)產(chǎn)生巨大的輻射，對(duì)拉動(dòng)彈子石片區(qū)發(fā)展起著重要作用。該商圈位于禮嘉，預(yù)計(jì)年底啟動(dòng)，2015年基本建成。該商圈將引進(jìn)50家國際知名連鎖、上百家高端品牌?？硕瘘c(diǎn)評(píng)：北部新區(qū)有三大定位，一是宜居城市示范區(qū)，二是現(xiàn)代都市風(fēng)貌展示區(qū)，三是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。北部新區(qū)交通正在日益完善，隨著軌道交通的開通，北部新區(qū)將成為主城最暢通的區(qū)域之一。禮嘉商圈建成后，將彌補(bǔ)北部新區(qū)商業(yè)空白，商圈建成后，對(duì)吸引周邊人氣，帶動(dòng)片區(qū)消費(fèi)作用明顯。據(jù)悉，朝天門綜合交易市場將整體遷往南岸區(qū)迎龍，新建的朝天門國際商貿(mào)城一期工程計(jì)劃10月開工。與舊市場相比，新市場在建筑面積、配套服務(wù)設(shè)施、交通條件等方面均有大幅度提升?？硕瘘c(diǎn)評(píng)：長期以來，位于都市核心區(qū)的朝天門綜合交易市場地理位置受限，配套服務(wù)設(shè)施無法完善，道路交通不暢，已不適應(yīng)市場發(fā)展需求，加之存在極大的消防安全隱患。該市場搬至南岸茶園新區(qū)迎龍鎮(zhèn)后，對(duì)茶園新區(qū)的發(fā)展起著重大的輻射作用，房地產(chǎn)市場也將進(jìn)一步受到帶動(dòng)。三、行業(yè)動(dòng)向解析A. 《渝北舉行土地推介會(huì) 出讓9000余畝地》7月6日，渝北區(qū)舉行土地出讓掛牌推介會(huì)，宣布將悅來、空港、龍溪等片區(qū)的9000余畝土地公開掛牌。據(jù)了解，此次共有360畝悅來片區(qū)土地掛牌，平均底價(jià)為700~800萬元/畝。克而瑞點(diǎn)評(píng)：目前隆鑫集團(tuán)旅游地產(chǎn)，商業(yè)、城市綜合體和高端住宅三管齊下，上市保障進(jìn)一步加強(qiáng)。該片區(qū)由重慶市政府統(tǒng)一規(guī)劃，集體開發(fā)。2020年，悅來會(huì)展城將年吸納參展（會(huì)）客商2000萬人次，實(shí)現(xiàn)成交（簽約額）2000億元，會(huì)展直接收入100億元，拉動(dòng)餐飲、購物、娛樂、休閑等消費(fèi)1000億元。目前地價(jià)相對(duì)較低，因此，成為眾多開發(fā)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了贏得區(qū)縣市場份額，重慶龍湖決定將于8月9日起攜旗下8大項(xiàng)目前往萬州、涪陵等區(qū)縣巡展，為區(qū)縣市民現(xiàn)場重推特價(jià)房。6天的巡展期間，重慶龍湖現(xiàn)場接待萬州看房者上萬人次，累積意向客戶500余組，！據(jù)龍湖方面介紹，本次活動(dòng)將持續(xù)在主城周邊區(qū)縣舉辦，下期即將走進(jìn)涪陵站、璧山站。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在置業(yè)主城的區(qū)縣購房者中，涪陵占比最大，；其次為萬州，；黔江人購買面積稍少。主城開發(fā)商到區(qū)縣攬客，是樓市限購、限貸等政策調(diào)控下開發(fā)商營銷的必然。本次龍湖巡展，其中一個(gè)非常重要的目標(biāo)，就是進(jìn)行品牌的宣傳，這一舉措為以后在區(qū)縣市場發(fā)展做好了準(zhǔn)備。無獨(dú)有偶，金科集團(tuán)繼在永川興龍湖片區(qū)圈地248畝后，近日又在璧山圈地12萬方?？硕瘘c(diǎn)評(píng)：上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，17月份，龍頭房企在重慶各區(qū)縣圈地共計(jì)24宗，其中隆鑫在豐都共圈得17塊地，位居眾房企圈地總宗數(shù)榜首。其中，隆鑫圈得的17宗地塊均位于豐都縣的南天湖組團(tuán)，這為其形成集團(tuán)優(yōu)勢提供了良好保障。以金科為例，17月份各區(qū)縣圈地超32萬方，圈地范圍擴(kuò)至5個(gè)區(qū)縣。 投資小、回報(bào)大，是開發(fā)商“下鄉(xiāng)”圈地的誘因之一。但就目前來看，涪陵區(qū)的普通商品住宅成交均價(jià)已超過每平米4000元?？v觀以上在區(qū)縣積極圈地的房企，無一例外的都是頗具市場前瞻能力，總能在調(diào)控政策之前得以提前布局，規(guī)避政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。中心城市圈地成本太高，周邊區(qū)縣相對(duì)較低。第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、重慶市GDP2011年上半年，重慶地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）%，繼續(xù)保持15%以上的高位區(qū)間運(yùn)行態(tài)勢，%的年均增速，超過發(fā)展態(tài)勢較好的“十一五”%年均增幅、%的峰值水平。數(shù)據(jù)表明，重慶經(jīng)濟(jì)增速處于歷史相對(duì)較快階段，基本面向好態(tài)勢未發(fā)生改變。全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)。17月，%。其中，%、%、%、%、％、%、%，有力支撐了工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 %。圖1 23： 2010年7月2011年7月重慶市對(duì)外貿(mào)易累計(jì)同比增長情況走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局四、固定資產(chǎn)投資17月,，%。17月，%。圖1 24：2010年7月2011年7月重慶市固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局五、消費(fèi)品市場2011年二季度，%。圖125：2009年2季度2011年2季度重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局第三章、房地產(chǎn)投資一、開發(fā)投資額，%；%，保持了近年來占比為25%左右的格局。圖1 31：2010年7月2011年7月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)及固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)， %。圖132：2010年7月2011年7月重慶市商品房及住宅累計(jì)施工面積走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局同期， %。圖133 ：2010年7月2011年7月重慶市商品房竣工面積累計(jì)同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局第四章、土地市場一、土地資訊——重慶市地產(chǎn)集團(tuán)“開閘”放地5700畝 開發(fā)商觀望n 重慶市地產(chǎn)集團(tuán)“開閘”放地5700畝 開發(fā)商觀望市地產(chǎn)集團(tuán)舉辦2011年土地供應(yīng)推介會(huì)，面向海內(nèi)外50多家房地產(chǎn)企業(yè)，公開推介5700畝土地。 32宗土地?cái)埧陀浾邚牡禺a(chǎn)集團(tuán)了解到，此次推出的土地共有32宗，分布在渝中、南岸、北碚、沙坪壩、巴南、大渡口、長壽、黔江等地。市地產(chǎn)集團(tuán)表示，今年該集團(tuán)計(jì)劃在北部新區(qū)供應(yīng)土地1800余畝，用地性質(zhì)為商住，該地塊位于北部新區(qū)經(jīng)開園黃桷水庫周圍，緊鄰國際 (論壇)學(xué)校和財(cái)政學(xué)校，周邊已形成完善的路網(wǎng)，現(xiàn)有金山大道、金州大道、金渝大道及金開大道，輕軌也將進(jìn)入該片區(qū)，交通便利。因?yàn)榉慨a(chǎn)調(diào)控，等待觀望等因素的制約，即便土地市場交易火爆，今年下半年重慶房價(jià)還是不會(huì)出現(xiàn)大的反彈。在調(diào)控，觀望及市場低迷的情況下，一些小房企很可能被清掃出局。2011年8月，除巴南區(qū)外，重慶主城其他區(qū)均有土地供應(yīng)。與上月相比，有小幅度的下降，擬供應(yīng)土地面積與上月相比，環(huán)比下降11％，擬供應(yīng)土地宗數(shù)小幅度下降。成交總金額175053萬元。圖242：重慶市2010年8月2011年8月土地市場成交走勢數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)成交地塊結(jié)構(gòu)分析 圖243 ：重慶市2011年8月土地成交用途結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)2011年8月成交土地15宗里面，工業(yè)用地6宗，；二類居住用地3宗，；市政配套用地4宗，；綜合用地2宗。 圖244 ：重慶市2011年8月拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)外地拿地企業(yè)明細(xì)數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)四、重點(diǎn)地塊——九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)O分區(qū)O210/0O211/0O31/03宗地（由于重慶土地交易中心的數(shù)據(jù)存在滯后性，當(dāng)月土地成交會(huì)出現(xiàn)上月部分成交。）九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)O分區(qū)O210/0O211/0O31/03宗地2011年8月18日，重慶市國土局以138339萬元的價(jià)格掛牌九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)O分區(qū)O210/0O211/0O31/03宗地，屬性為二類居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地。宗地概況表241：九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)O分區(qū)O210/0O211/0O31/03宗地概況地塊名稱九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)O分區(qū)O210/0O211/0O31/03宗地地址重慶市九龍坡區(qū)大楊石出讓方式掛牌出讓土地用途二類居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地所在區(qū)域九龍坡區(qū)板塊位置楊家坪板塊占地面積(萬m2)起始總價(jià)（萬元）138339總建面積(萬m2)地面價(jià)格（萬元/畝）994容積率樓板價(jià)（元/平方米）2800資料來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)該地塊區(qū)域規(guī)劃分析該地塊位于楊家坪步行街旁，近年來?xiàng)罴移涸谡拇罅Πl(fā)展下，圍繞“三大商業(yè)功能區(qū)、一條景觀大道、四條特色商業(yè)街、七大從力商業(yè)業(yè)態(tài)”來發(fā)展。西城天街的入駐再次提高了楊家坪步行街的熱度。宗地投資開發(fā)前景總結(jié)n 宗地周邊交通和配套比較完善；n 此地塊市場關(guān)注度高，只要定價(jià)合理，必受追捧；克而瑞觀點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟆，F(xiàn)在區(qū)域房地產(chǎn)市場處于激烈競爭階段，整個(gè)區(qū)域所開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品較多，未來眾多項(xiàng)目之間的競爭大。商業(yè)（商服）。公建配套20,92710,464重慶市寶馴汽車銷售服務(wù)有限公司4573%九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)R分區(qū)R163/01號(hào)地塊商業(yè)（商服）。商業(yè)（商服）。5,62416,914重慶斌鑫科翔置業(yè)有限公司3350%資料來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)表243：九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)O分區(qū)周邊主要在售和形象樓盤一覽表項(xiàng)目名稱區(qū)域建筑形態(tài)總建面積(㎡)開盤時(shí)間銷售狀態(tài)(住宅)銷售報(bào)價(jià)(元)恒大綠洲九龍坡區(qū)高層451,1832009926在售8500華潤二十四城九龍坡區(qū)高層1,916,00020081130在售13000資料來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)周邊房地產(chǎn)市場已較為成