【正文】 信心，導(dǎo)致了房企在2013年開(kāi)年就發(fā)起了沖刺。圖253： 2012年1月2013年1月重慶市商品房供應(yīng)量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)四、成交量——成交延續(xù)“暖冬”行情，%，%。市場(chǎng)成交持續(xù)高位運(yùn)行，將激發(fā)不少購(gòu)房者購(gòu)買欲望，初步預(yù)計(jì)下月成交會(huì)在180200萬(wàn)方左右。本月來(lái)市場(chǎng)成交均價(jià)出現(xiàn)小幅下降主要有以下兩個(gè)方面的原因：一、從優(yōu)惠幅度看：本月為農(nóng)歷年關(guān)，不少外出務(wù)工人員紛紛返鄉(xiāng)置業(yè)，開(kāi)發(fā)商更是推出年關(guān)優(yōu)惠，大多較之前的優(yōu)惠要大，借此激發(fā)購(gòu)房者的購(gòu)買欲望，致使均價(jià)出現(xiàn)小幅度的回落。本月成交價(jià)格低于整體市場(chǎng)均價(jià)相對(duì)較多的沙坪壩區(qū)本月成交量較大，略低于位于全市成交排位榜首的渝北區(qū)，另外本月渝北區(qū)和沙坪壩本月成交部分經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)價(jià)格拉低也起到一定影響，其余價(jià)格拉升區(qū)域成交量均較低，因此對(duì)全市價(jià)格有明顯的拉低作用?！D255：2 012年1月2013年1月重慶市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)六、區(qū)域市場(chǎng)——主城各區(qū)量?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅度回落2013年1月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量與上個(gè)月相比，出現(xiàn)小幅下降，%。其中渝北區(qū)成交量依舊持續(xù)最高，%，%。本月新增供應(yīng)最大的區(qū)域是渝北區(qū)，%。成交價(jià)格明顯地分為三個(gè)檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū)、渝北區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，%、%、%%左右，而其中價(jià)格較高的渝北區(qū)、成交量占比居于榜首位置，但受成交面積排名第二的沙坪壩區(qū)價(jià)格影響，因此對(duì)總體均價(jià)拉升作用不大；第二檔屬于價(jià)格平行區(qū)，本月平行價(jià)格的區(qū)域有大渡口區(qū)。 本月拉下區(qū)域的成交量占比較大，因此對(duì)本月價(jià)格起到明顯拉低作用。與上月相比下降幅度較大，%，%，上升幅度較大，主要是因?yàn)槿ツ晖谔幱诖汗?jié)假期，商品住宅供應(yīng)量較小。圖261： 2012年1月2013年1月商品住宅供應(yīng)量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)二、新推量——推案節(jié)奏繼續(xù)放緩新推總量分析據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年1月共有48項(xiàng)目53次推盤，開(kāi)盤次數(shù)環(huán)比減少6次。本月商品住宅推盤量有所下降，%，且連續(xù)兩月出現(xiàn)下降趨勢(shì)，其原因在于，年關(guān)已過(guò)，大部分企業(yè)已完成銷售目標(biāo)，銷售壓力減小，推案頻率放慢，同時(shí)臨近2月春節(jié)假期，傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季即將來(lái)臨，所以本月推案節(jié)奏開(kāi)始放緩。圖262： 2012年1月2013年1月重慶市商品住宅新增量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)推案樓盤數(shù)據(jù)分析 （1）規(guī)模分析圖263：1月新盤規(guī)模分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)1月，重慶市住宅市場(chǎng)共有53次推案，推案規(guī)模主要集中在2萬(wàn)平米以下，共計(jì)47次，其中1萬(wàn)方以下的24次，%，12萬(wàn)方的23次，%。本月推案量最大的項(xiàng)目為九龍坡區(qū)的斌鑫中央國(guó)際公園，共推出2棟高層，共522套。龍樾灣和融匯半島格林美地，本月均進(jìn)行了2次推案。（2）建筑形態(tài)分析圖264 ：重慶市2013年1月新盤建筑形態(tài)推案數(shù)分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)1月，重慶市商品住宅市場(chǎng)的建筑形態(tài)主力仍是高層住宅，共推出34次，%。本月別墅產(chǎn)品推出較少，僅2個(gè)項(xiàng)目，分別為九龍坡區(qū)的北京城建龍樾灣共推案2次，該項(xiàng)目為首次面市項(xiàng)目，首次開(kāi)盤推出42套聯(lián)排別墅，%。本月推案次數(shù)最多的區(qū)域?yàn)橛灞眳^(qū)和巴南區(qū)，均為10次推案，主要以高層產(chǎn)品為主，其中中渝梧桐公館本月推出209套高層房源，%，該項(xiàng)目住處龍頭寺核心位置，交通方便，周邊配套齊全，加之主要以小戶型為主，去化較快。（4）房型分析n 新盤戶型分析圖266：重慶市2013年1月新盤戶型分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)1月新增推案中的樓盤是以二房為主，共有36個(gè)項(xiàng)目推出二房產(chǎn)品。本月三房推盤量較上月明顯增加，環(huán)比增加6個(gè)項(xiàng)目，而一房和別墅產(chǎn)品分別環(huán)比減少6個(gè)和3個(gè)。從推出產(chǎn)品房型來(lái)看，本月主要以二房為主，共推出2852套，%，幾乎在總推案套數(shù)的半數(shù)，其次為三房產(chǎn)品，共推出2852套，%。去化方面，開(kāi)盤當(dāng)天去化率最高的產(chǎn)品為一房，%，一房面積較小、總價(jià)較低，受到年輕一代首次置業(yè)者和大量投資者的青睞，其次是二房產(chǎn)品，%；本月市場(chǎng)可以看出仍舊以剛需購(gòu)買力為主?？傮w來(lái)看，本月市場(chǎng)供應(yīng)與成交均以剛需產(chǎn)品和首該產(chǎn)品為主，高端產(chǎn)品供應(yīng)較少，大面積產(chǎn)品去化效果不明顯。重慶空港新城已經(jīng)與重慶悅來(lái)新城進(jìn)行規(guī)劃整合，整合后的重慶空港國(guó)際新城，已經(jīng)成為未來(lái)重慶“兩江新區(qū)”的主陣地。空港新城依托江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，積極發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)與北部新區(qū)的有機(jī)銜接?？崭坌鲁浅蔀橹貞c“主城向北”發(fā)展戰(zhàn)略的“主戰(zhàn)場(chǎng)”目前區(qū)域在售樓盤主要以高層洋房產(chǎn)品為主，多集中于高端及中高端品住樓盤。隨著前幾年的開(kāi)發(fā)和發(fā)展，該板塊已逐漸成熟，大多知名開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注該區(qū)域，如融創(chuàng)、方興已在該區(qū)域拿地。第七章、辦公市場(chǎng)一、個(gè)案分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱重慶涉外商務(wù)區(qū)物業(yè)地址重慶市北部新區(qū)財(cái)富中路占地面積23880平方米面積區(qū)間200273平方米總建筑面積319315平方米1月售價(jià)待定物業(yè)形態(tài)寫(xiě)字樓、酒店、公寓物業(yè)服務(wù)費(fèi)區(qū)位分析項(xiàng)目位于北部新區(qū)人和組團(tuán)，北臨內(nèi)環(huán)高速公路，西接重慶財(cái)富中心綜合社區(qū)，南鄰龍湖香樟林別墅區(qū)，東聯(lián)機(jī)場(chǎng)高速。其中：A區(qū)為外事僑務(wù)項(xiàng)目，B區(qū)為近30萬(wàn)平方米的城市綜合體。重慶涉外商務(wù)區(qū)是市政府確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一, 以外事、外企、外資“三外”為核心，為重慶涉外經(jīng)濟(jì)打造高標(biāo)準(zhǔn)的外事服務(wù)、商務(wù)辦公、文化交流和特色消費(fèi)平臺(tái)，推進(jìn)重慶外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。月，商業(yè)待定物業(yè)管理重慶匯祥物業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)商重慶匯祥物業(yè)發(fā)展有限公司數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)區(qū)位分析匯祥林里3000位于重慶保稅港核心區(qū)、城市北部副中心——重慶空港國(guó)際新城,蘭馨大道與蘭桂大道交匯處.項(xiàng)目成交項(xiàng)目商業(yè)暫未開(kāi)始銷售，預(yù)計(jì)三月開(kāi)始銷售。這里的繁華指日可待，重百超市、新世界超市、永輝超市……已然成熟的眾多生活配套，與商業(yè)中心、便利交通一起，締造高端理想生活。項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)同時(shí)打造13萬(wàn)方大型復(fù)合商業(yè)中心、風(fēng)情商業(yè)街等。第九章、產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品綜述熱銷、滯銷產(chǎn)品 熱銷產(chǎn)品——巨龍產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于重慶兩江新區(qū)魚(yú)嘴鎮(zhèn)，魚(yú)嘴鎮(zhèn)地處長(zhǎng)江邊，南抵長(zhǎng)江，東接御臨河，西至渝北區(qū)龍興鎮(zhèn)，北與鐵山坪相鄰。項(xiàng)目位于魚(yú)嘴南部，濱臨長(zhǎng)江，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目開(kāi)盤熱銷，主要由于以下兩個(gè)方面：東部新城，都市生活中心站：項(xiàng)目擁有40萬(wàn)方體量，為城市帶來(lái)具有強(qiáng)大消費(fèi)力的人群，5萬(wàn)方街區(qū)式集中商業(yè)，讓新城生活更加豐富多彩；獨(dú)具匠心的園林景觀設(shè)計(jì)，提升東部新城生活品質(zhì)；項(xiàng)目多元化交通體系，與主城零距離接軌。滯銷產(chǎn)品——曦圓本月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較活躍，%，而曦圓?%，滯銷情況較為嚴(yán)重。配套方面：項(xiàng)目位于巴南區(qū)李家沱板塊，周邊都處于開(kāi)發(fā)階段，沒(méi)有成熟的居住氛圍。特色樓盤推薦協(xié)信星瀾匯——“矮矮的都會(huì)”代言都會(huì)生活樣本協(xié)信星瀾匯地處重慶江南新城的核心地段，位于渝南大道與魚(yú)洞箭河路的交匯處,區(qū)域位置極佳、區(qū)域升值潛力極大，是魚(yú)洞巴南片區(qū)內(nèi)少有的低密度復(fù)合功能大盤。協(xié)信星瀾匯整體引入聯(lián)合國(guó)理想都會(huì)標(biāo)準(zhǔn)“可持續(xù)發(fā)展”的規(guī)劃理念，打造重慶的低密度都會(huì)生活樣本社區(qū)。它以“矮矮的都會(huì)”成為重慶樓市明星，旨在建造比肩墨爾本、溫哥華等城市的健康舒適、綠色生態(tài)低密度住區(qū)。 沿用了協(xié)信獨(dú)創(chuàng)的“穿越”戶型協(xié)信星瀾匯產(chǎn)品打造獨(dú)具特色，協(xié)信集團(tuán)的獨(dú)創(chuàng)——穿越戶型，該戶型最大的一個(gè)好處就是實(shí)現(xiàn)“LESSFOR MORE”，做到少就是多。 項(xiàng)目宣傳圖著名開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目華潤(rùn)華潤(rùn)中央公園總占地面積19萬(wàn)方，總建筑面積約67萬(wàn)方。1）、項(xiàng)目總體概況：表291：華潤(rùn)中央公園經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱華潤(rùn)中央公園所屬區(qū)域板塊石馬河板塊物業(yè)地址重慶市江北區(qū)北濱路中段(鴻恩寺公園旁,華宇北國(guó)風(fēng)光向大石壩方向100米)占地面積190000㎡容積率建筑面積670000㎡綠化率30%建筑形態(tài)高層、小高層規(guī)劃戶數(shù)5723戶最早開(kāi)盤日期20101120交房時(shí)間201406301月銷售報(bào)價(jià)9400元/平米物業(yè)管理費(fèi)2元/。精心設(shè)計(jì)符號(hào)化的裝飾細(xì)節(jié)，更具人文風(fēng)情與奢華氛圍。在這樣的基礎(chǔ)上，融入人性化的休閑生活方式，強(qiáng)調(diào)景觀的可參與性。2010年香港恒生指數(shù)有限公司正式將華潤(rùn)置地納入恒生指數(shù)成分股，成為香港43只藍(lán)籌股之一。 以“品質(zhì)給城市更多改變”為品牌理念，華潤(rùn)置地致力于達(dá)到行業(yè)內(nèi)客戶滿意度的領(lǐng)先水準(zhǔn)，致力于在產(chǎn)品和服務(wù)上超越客戶預(yù)期，為客戶帶來(lái)生活方式的改變。華潤(rùn)中央公園距北濱路僅200米，同時(shí)與觀音橋商圈、鴻恩寺公園等商貿(mào)繁華區(qū)、城市生態(tài)區(qū)全線貫通，車行5分鐘可至觀音橋、江北嘴CBD。在大石壩車站和北濱路車站已有20余條公交線路。未來(lái)，華潤(rùn)中央公園西側(cè)紅巖村大橋?qū)⒖缭郊瘟杲?，連通重慶天地、石橋鋪等地，北與紅石路相接。本月推案情況：項(xiàng)目1月12日開(kāi)盤推出119號(hào)樓，共128套房源，開(kāi)盤當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)到訪情況良好，開(kāi)盤套內(nèi)建面折后均價(jià)為9005元/㎡，開(kāi)盤當(dāng)天去化一般，僅去化42%左右房源。龍樾灣1）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表292：北京城建龍樾灣所屬區(qū)域板塊非板塊物業(yè)地址重慶市九龍坡華巖新城華福路占地面積266664㎡容積率建筑面積400000㎡綠化率30%建筑形態(tài)低層、小高層、高層規(guī)劃戶數(shù)2176最早開(kāi)盤日期2013112交房時(shí)間201412311月銷售報(bào)價(jià)11249元/平米物業(yè)管理費(fèi)。北京城建?龍樾灣占地27萬(wàn)方,建筑總面積40萬(wàn)方。以全新的思維及手法追求現(xiàn)代美感，充分利用花園洋房的端莊大氣和高層建筑挺拔的形體，充分體現(xiàn)大社區(qū)、都市住宅，高素質(zhì)、高檔次的濱江生活風(fēng)貌。 項(xiàng)目效果圖 售房部實(shí)景圖第十章、營(yíng)銷媒體一、營(yíng)銷綜述傳統(tǒng)節(jié)日—春節(jié)臨近，本月樓市較上月顯得格外冷清，各大媒體投放量大幅度減少！ ，%。傳統(tǒng)節(jié)日臨近，不少開(kāi)發(fā)商減少媒體投放情況，將重點(diǎn)放在產(chǎn)品介紹和優(yōu)惠措施方面，一是為開(kāi)年面市埋下伏筆，另外則以各種年底優(yōu)惠吸引購(gòu)房者，促成成交。投放頻次比上月減少了427次，%，%。表2101 ：2012年12月重慶市主要平面媒體房地產(chǎn)廣告投放情況表媒稱名稱2012年1月2012年12月2013年1月投放金額投放金額（萬(wàn)元）投放金額投放比例投放金額投放比例（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）重慶晨報(bào)%%%重慶晚報(bào)%%%重慶商報(bào)%%%重慶時(shí)報(bào)%%%新 女 報(bào)%%%渝 報(bào)%%%數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 報(bào)媒投放詳情比例從2013年1月的報(bào)媒廣告訴求內(nèi)容來(lái)看，較12月投放量出現(xiàn)明顯下降！本月產(chǎn)品介紹投放頻次最高，達(dá)到了204次，%；其次是優(yōu)惠措施，投放次數(shù)為115次，%；其他廣告訴求投放比例都較小。開(kāi)盤當(dāng)天到場(chǎng)情況比較良好。江北嘴CBD，位居兩江交匯處，三大商圈環(huán)伺，定位于長(zhǎng)江中上游金融及商務(wù)中心。極致生活的便利體驗(yàn)，紫御江山接駁朝天門大橋、黃花園大橋、千廝門大橋(在建)，加上水東門大橋，10分鐘左右車程連通兩江四岸?？蛻舴治隹蛻魜?lái)源：項(xiàng)目位于江北區(qū)，項(xiàng)目定位為中高端，針對(duì)中高端收入人群?，F(xiàn)場(chǎng)人氣：項(xiàng)目本月開(kāi)盤推出384套房源，共吸引到場(chǎng)客戶達(dá)250組左右。一、渝北區(qū)指標(biāo)12年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13年1月土地土地出讓面積（萬(wàn)㎡）土地成交面積（萬(wàn)㎡）成交土地可建面積（萬(wàn)㎡）土地成交總價(jià)（億元）商品房新推案樓盤（個(gè)數(shù)）新推案套內(nèi)面積（萬(wàn)㎡)供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）成交金額(億元)成交均價(jià)（元/㎡）6551646264086792688769487062747873847192768176077352數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)二、南岸區(qū)指標(biāo)12年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13年1月土地土地出讓面積（萬(wàn)㎡）土地成交面積（萬(wàn)㎡）成交土地可建面積（萬(wàn)㎡）土地成交總價(jià)（億元）商品房新推案樓盤（個(gè)數(shù)）新推案套內(nèi)面積（萬(wàn)㎡)