【正文】 5克而瑞視點： 6數(shù)字樓市： 7關注樓盤： 8第一篇 市場背景篇 9第一章、政策資訊 9一、政策經(jīng)濟解析 9二、市政時事解析 12三、行業(yè)動向解析 14第二章、經(jīng)濟環(huán)境 16一、重慶市GDP 16二、工業(yè)生產(chǎn) 16三、對外經(jīng)濟 17四、固定資產(chǎn)投資 18五、消費品市場 18第三章、房地產(chǎn)投資 20一、開發(fā)投資額 20二、房地產(chǎn)建設指標 20第二篇 市場分析篇 22第四章、土地市場 22一、土地資訊 22二、土地供應——供應面積及宗數(shù)大幅下降 23三、土地成交——大幅下降 24四、重點地塊 26第五章、商品房市場 28一、市場綜述——樓市飄紅，供求量持續(xù)高位 28二、供求關系——需求旺盛，樓市供求基本持平 30三、供應量——市場活躍，供應持續(xù)高位 31四、成交量——需求收斂，成交小幅回降 32五、成交均價——成交結構微調(diào)，價格略微上升 33六、區(qū)域市場——成交分布穩(wěn)定，價格小幅上漲 34第六章、商品住宅市場 35一、供應量——較上月基本持平，依然處于較高水平 35二、新推量——市場反應較好，房企持續(xù)加速推盤 36三、熱點板塊——沙坪壩區(qū)大學城板塊 40第七章、辦公市場 41一、個案分析 41第八章、商業(yè)市場 43一、個案分析 43第九章、產(chǎn)品分析 45一、產(chǎn)品綜述 45二、案例分析 51第十章、營銷媒體 54一、營銷綜述 54二、媒體分析 55三、典型項目——恒基數(shù)據(jù)說明存量：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房可銷售總量。成交量：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建筑面積。成交均價：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建面均價。銷售價格：指樓盤銷售套內(nèi)價格。注：2012年2月起重慶市場數(shù)據(jù)包含北碚區(qū)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源本報告數(shù)據(jù)主要引用重慶市國土局、統(tǒng)計局、重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)等權威機構的公示信息，競爭個盤資料主要來源于克而瑞信息技術有限公司廣告信息主要來源于重慶六大主流報紙《重慶晨報》、《重慶商報》、《重慶晚報》、《重慶時報》、《新女報》、《渝報》。下調(diào)后，大型金融機構存款準備金率降至20%。詳情請見P11公積金貸款可補繳賬戶余額5月28日，重慶市住房公積金管理中心召開新聞通氣會，為了支持更多的普通市民購房，公積金中心調(diào)整了政策，主要表現(xiàn)在下面三個方面：個人可以補交賬戶余額；公積金中心個貸模式調(diào)整為“銀行先審后貸、中心再審清算”模式，讓公積金貸款發(fā)放的速度和銀行商業(yè)貸款的速度一樣；公積金貸款不收費。此次全國統(tǒng)一，房貸取消85折，首套房貸不論資質(zhì)，一律恢復到基準利率。詳情請見P14 2012年5月重慶主城商品房市場表現(xiàn)：樓市較四月情況基本持平，供求量呈現(xiàn)小幅下降；供求持續(xù)平衡；房企優(yōu)惠力度減小，價格小幅回升。本月市場基本持平。據(jù)本機構監(jiān)測，%；，%，成交均價6469元/平米，%。
5月樓市呈現(xiàn)一片好景，主要有以下兩個方面原因：首先，政策信貸方面影響。雖然目前政府對樓市調(diào)控的大方向未變，但各地近期均出現(xiàn)了一些微調(diào)政策以鼓勵成交，這些都增強了市場的信心，也刺激了市場成交。一方面延續(xù)近期的打折優(yōu)惠措施，不少價格便宜、性價比較高的產(chǎn)品入市，獲得購房者追捧。另一方面酷暑淡季即將到來，開發(fā)商勢必抓緊五六月的時機，加緊跑量提升業(yè)績。自然資源非常豐富，西靠中梁山脈，東臨嘉陵江水，三面環(huán)水，山丘河谷層次豐富，場地形態(tài)獨具個性，周邊還有縉云山、北溫泉、小三峽等著名的風景旅游區(qū)，用地相對平坦開闊，工程地質(zhì)條件好，環(huán)境優(yōu)美，是一塊未被破壞的上風上水的寶地。保億麗景紫園位于嘉運大道和同康路交匯處，境內(nèi)有嘉陵江縱貫南北。旭陽臺北城關注點：西永大學城第一核心商圈旭陽臺北城，位于西永大學城核心區(qū)，緊鄰西永臺資信息產(chǎn)業(yè)園、西永微電園和綜合保稅區(qū)，毗鄰重慶大學、重慶城市管理學院等知名學府；輕軌7號線沿線物業(yè)，便捷通達全城。旭陽臺北城，項目總體規(guī)模達109萬方，以“繁華臺北”構筑西永大學城第一核心商圈、西永臺北步行街。第一章、政策資訊一、政策經(jīng)濟解析政策、法規(guī)解析A. 《住建部表態(tài)絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復 促進房價合理回歸》房地產(chǎn)調(diào)控兩年有余， 近來陸續(xù)傳出一些地方政府放松調(diào)控的消息，對此住建部房地產(chǎn)市場市場監(jiān)管司副司長張小宏5月18日表示，其將堅定不移加強調(diào)控，絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復，抑制和化解各種不利因素的影響。目前房地產(chǎn)市場不僅受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響，也和宏觀經(jīng)濟政策特別是貨幣信貸政策密切相關。但是，中央層面一直堅持調(diào)控態(tài)度，因此后市還希望穩(wěn)健行事，對行業(yè)持謹慎態(tài)度為好。公積金貸款不收費。但是，以往公積金貸款的限額低，對賬戶余額的要求也高，讓很多人望而興嘆。此次公積金政策調(diào)整屬于重慶地方樓市政策微調(diào)措施之一，此微調(diào)政策未違背限購原則，因此不具有“叫停”風險。經(jīng)濟、金融解析A. 《4月經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示：經(jīng)濟增速繼續(xù)下滑，地方樓市政策局部微調(diào)將繼續(xù)上演》5月11日，國家統(tǒng)計局公布2012年4月主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)：%，通脹處于繼續(xù)緩解態(tài)勢；%，處在低位徘徊，進口、出口形勢都未有明顯好轉(zhuǎn)跡象；%，但與實體經(jīng)濟表現(xiàn)存在一定背離；%，再創(chuàng)三年來的歷史低位；%，；%，較3月份放緩2個百分點。從四月下旬以來國務院連續(xù)出文，加大對微小企業(yè)和進口的政策支持，表明政府對宏觀經(jīng)濟預調(diào)微調(diào)的力度在加大，步伐在加快。因此中央房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)雖然不變，但地方政策局部微調(diào)大幕正在拉開。下調(diào)后，大型金融機構存款準備金率降至20%。根據(jù)4月存款余額初步計算，此次下調(diào)可釋放銀行體系流動性4000億元左右。4月份創(chuàng)出年內(nèi)新低的信貸投放、%、較弱的進出口數(shù)據(jù)、特別是與發(fā)電量等相應證的工業(yè)增加值大幅下滑，顯示經(jīng)濟增長在經(jīng)歷了一季度的迅速回落之后，依然保持回落趨勢。對樓市而言，此次存準金率下調(diào)會緩解一定資金壓力，但并不代表房地產(chǎn)已經(jīng)度過“寒冬” 。目前以‘限貸限購’為主的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策依舊嚴厲，樓市下行的趨勢不會改變。重慶市城鄉(xiāng)建設委員會總工程師吳波在論壇中提到，重慶市將從2013年起分區(qū)域、分階段強制推行新建建筑執(zhí)行綠色建筑標準。重慶作為建設宜居城市的先驅(qū)，一向積極倡導“綠色低碳地產(chǎn)近兩年來重慶市場上主打“綠色”“低碳”牌的項目逐漸增多，如國奧村、中冶北麓原、金源利此次城建委提出，重慶市將從2013年起分區(qū)域、分階段強制推行新建建筑執(zhí)行綠色建筑標準。B. 《重慶收到罕見大禮：多家央企高調(diào)投資3000億》5月16日，一支由國務院國資委主任王勇、副主任邵寧親自率隊的央企高管團來到重慶，舉行建國以來最大的集中簽約。重慶這次簽約總投資將達到3506億元。重慶合作方包括國有和非國有企業(yè)、中小微型企業(yè)、區(qū)縣等。此次合作將為重慶轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，促進產(chǎn)業(yè)升級發(fā)揮重大作用。此次大額引資，必將促進重慶基礎配套的快速發(fā)展，而且對人才引進促進較大。因此，對于房地產(chǎn)，特別是區(qū)縣房地產(chǎn)發(fā)展都將有較大利好。該項目為譽天國際城市項目，總投資約200億，總用地約2000畝，位于目前沙區(qū)井口、雙碑片區(qū)原嘉陵廠和重鋼特鋼廠地塊?？硕瘘c評：嘉陵廠、重鋼片區(qū)位于沙坪壩區(qū)東部，緊鄰歌樂山脈，此前為政府規(guī)劃的低密度高檔社區(qū)，并將打造以現(xiàn)代服務業(yè)為重點的產(chǎn)業(yè)集群。目前沙區(qū)的核心還是位于小龍坎、三峽廣場、陳家灣片區(qū)；目前梨樹灣片區(qū)的大面積開發(fā)已全面啟動，加上此次香港譽天重金進駐開發(fā)，整個沙區(qū)的城市外擴速度將大大提高。B. 《工商銀行總行：取消首套房優(yōu)惠利率》此次全國統(tǒng)一，房貸取消85折，首套房貸不論資質(zhì)，一律恢復到基準利率。近日，重慶部分銀行調(diào)整了首套房貸利率政策。盡管工行官方?jīng)]有給出調(diào)整房貸利率原因，但初步估計也是由于銀根緊的原因。但隨著房業(yè)務大幅增長，額度可能比較有限，因此工商銀行取消首套房優(yōu)惠利率在情理之。因此，在中央沒有放松貨幣政策情況下，金融機構的信貸尺度依然從緊。第二章、經(jīng)濟環(huán)境一、重慶市GDP2012年第一季度，%，列全國第西部第2；增速較上年同期回落2個百分點，%的年均增幅上方運行，亦超過20022007年重化工發(fā)展周期的年均增長，表明當前重慶經(jīng)濟隨國內(nèi)宏觀經(jīng)濟增長緩中趨穩(wěn)的同時，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化的基本面支撐依然穩(wěn)固，增速處于適度區(qū)間，呈平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持平穩(wěn)回升的運行態(tài)勢。%，％。其中，%，對工業(yè)經(jīng)濟增長貢獻居全市首位。14月，％，%。圖122 ：2011年4月2012年4月重慶市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值累計增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局三、對外經(jīng)濟14月，%。其中：國有企業(yè)、國有企業(yè)同比下降20%， %、%；一般貿(mào)易、加工貿(mào)易、%、393%、%%。其中：，%。 從隸屬關系看，14月，%；%，同比增長21%?？鄢飪r影響，%。，%。圖125：2010年1季度2012年1季度重慶市社會消費品零售總額累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局第三章、房地產(chǎn)投資一、開發(fā)投資額，%；%，保持了近年來占比為25%左右的格局。圖1 31：2011年4月2012年4月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)及固定資產(chǎn)投資累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局二、房地產(chǎn)建設指標，%。圖132：2011年4月2012年4月重慶市商品房及住宅累計施工面積走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局同期， 萬平方米，%。圖133 ：2011年4月2012年4月重慶市商品房竣工面積累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局第四章、土地市場一、土地資訊n 國土部：閑置土地頑癥難醫(yī) 足夠未來34年開發(fā)國土資源部部長徐紹史在5月22日主持召開了一次部務會，研究《閑置土地處置辦法》（以下簡稱辦法）的修訂事項，這意味著最新的閑置土地處理辦法會加快出臺。但是至今效果不明顯，各地閑置2年以上的“地王”們照常在曬太陽。修訂辦法，加快出臺，對于房地產(chǎn)的健康發(fā)展來說未必不是一個利好，截止到去年年底的數(shù)據(jù)，通過調(diào)控、打擊閑置用地等一系列手段可以加快房地產(chǎn)內(nèi)部的整合。圖241：重慶市2011年5月2012年5月土地市場供應走勢數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構供應結構分析本月主城中九區(qū)中, 重慶主城區(qū)共供應14宗土地。同時，工業(yè)用地供應7宗，%。商業(yè)用地供應2宗，%。三、土地成交——大幅下降土地成交概述據(jù)重慶土地交易中心和重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2012年5月重慶市土地成交4塊。圖242：重慶市2011年5月2012年5月土地市場成交走勢數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構成交地塊結構分析圖243 ：重慶市2012年5月土地成交用途結構數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構2012年5月成交土地4宗，工業(yè)用地占比50%，居住用地占比25%，商住混合用地占比25%。 圖244 ：重慶市2012年5月拿地企業(yè)結構外地拿地企業(yè)明細區(qū)域土地位置用故從2009年1月開始，熱點地塊的研究將是以土地交易中心公布的整月土地為準，且也對供應地塊進行分析。本月將對該地塊的投資前景進行簡要分析。新城地屬城市總體規(guī)劃“大楊石”組團，其東北緊連石橋鋪，西至上橋片區(qū)，南至大渡口新城。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的彩云湖是重慶主城最大的城市水庫。宗地投資開發(fā)前景總結n 宗地周邊居住氛圍比較濃厚，能以彩云湖公園為依托打造宜居生態(tài)住宅區(qū)。n 九龍坡區(qū)大楊石組團N標準分區(qū)，未來開發(fā)具有較大的升值潛力。 九龍坡區(qū)大楊石組團N標準分區(qū)地塊成交情況表242：九龍坡區(qū)大楊石組團N標準分區(qū)近期成交地塊區(qū)域土地位置用途面積(m2)容積率建筑成交價(萬元)九龍坡區(qū)區(qū)九龍坡區(qū)大楊石組團N分區(qū)293/0291/02號宗地二類居住3554431150九龍坡區(qū)區(qū)九龍坡區(qū)大楊石組團N分區(qū)N141/03地塊二類居住185009097221834資料來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構據(jù)本機構不完全統(tǒng)計，2010年1月至今，九龍坡區(qū)大楊石組團N標準分區(qū)有2宗住宅類用地成交。建筑形態(tài)以高層與多層為主，同時有商業(yè)項目。據(jù)本機構監(jiān)測，%；，%，成交均價6469元/平米，%。
5月樓市呈現(xiàn)一片好景，主要有以下兩個方面原因：首先，政策信貸方面影響。雖然目前政府對樓市調(diào)控的大方向未變，但各地近期均出現(xiàn)了一些微調(diào)政策以鼓勵成交，這些都增強了市場的信心，也刺激了市場成交。一方面延續(xù)近期的打折優(yōu)惠措施，不少價格便宜、性價比較高的產(chǎn)品入市，獲得購房者追捧。另一方面酷暑淡季即將到來，開發(fā)商勢必抓緊五六月的時機，加緊跑量提升業(yè)績。主要在于：在銀行對首套房政策放松以及政府的微調(diào)促進房地產(chǎn)市場成交活躍，而開發(fā)商也抓住時機，隨之加大供應量，提升業(yè)績，同時也盡量減低淡季對業(yè)績的拉低影響。圖252： 2011年5月2012年5月重慶市商品房供求關系對比圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構三、供應量——市場活躍，供應持續(xù)高位2012年5月，%，%，新辦理預證項目81個。主要在于：在銀行對首套房政策放松以及政府的微調(diào)促進房地產(chǎn)市場成交活躍；酷暑淡季即將到來，開發(fā)商企圖減低淡季對業(yè)績的拉低影響，在需求較為旺盛的5月不斷加大供應量，提升業(yè)績。本月市場相對活躍，預計下月供應量將有所減少；但是酷暑來臨之前，開發(fā)商將加緊推盤速度，因此預計下月供應量將持續(xù)在150170萬方左右的高位。5月樓市成交情況較好，“紅5月”的應正主要原因在于：一方面政策方面的松動，給足購房者信心，打破前幾個月以來的濃厚觀望情緒，促進成交。下月將持續(xù)較為活躍的態(tài)勢，但淡季的來臨以及剛需不斷