【正文】 點評：恒基翔龍江畔由12棟高層及11棟中高層共同組成，擁有主城區(qū)最寬江面，寬達1500米的全線江景以及江灣地理的獨特魅力，超越270度的視野范圍使居住于此的業(yè)主擁有一份能夠睥睨香港淺水灣的尊貴私享空間。招商花園城將打造SHOPPING MALL、LOFT商務樓宇、SOHO公寓空間、高檔聯(lián)排別墅、高層板式豪宅等建筑業(yè)態(tài)。車位配置率高達85％左右。項目涵蓋洋房、高端公寓、高層住宅，商務公寓、五星級酒店，國際甲級寫字樓，步行街商業(yè)等建筑形態(tài)。產品點評：項目位于南岸新南湖社區(qū)的大型都市居住區(qū)，總建面45萬方。同時，地區(qū)還擁最為便捷的城市交通體系：輕軌6號線，輕軌9號線，3座跨江大橋，過江隧道等多條城市交通線路，同時還毗鄰寸灘保稅、龍頭寺火車站等。在目前市場在調控下，剛需產品仍然是市場的主力產品。圖261： 2011年5月2012年5月商品住宅供應量對比圖數據來源：中國房產信息集團克而瑞重慶機構二、新推量——市場反應較好，房企持續(xù)加速推盤 新推總量分析據不完全統(tǒng)計，2012年5月共有55個項目60次推盤，開盤次數環(huán)比減少16次。成交產品結構影響，本月渝北區(qū)、江北區(qū)和北碚區(qū)等區(qū)域不少中高端的產品入市，在一定程度上也拉升了市場價格。圖252： 2011年5月2012年5月重慶市商品房供求關系對比圖數據來源：中國房產信息集團克而瑞重慶機構三、供應量——市場活躍，供應持續(xù)高位2012年5月，%，%，新辦理預證項目81個。 九龍坡區(qū)大楊石組團N標準分區(qū)地塊成交情況表242：九龍坡區(qū)大楊石組團N標準分區(qū)近期成交地塊區(qū)域土地位置用途面積(m2)容積率建筑成交價(萬元)九龍坡區(qū)區(qū)九龍坡區(qū)大楊石組團N分區(qū)293/0291/02號宗地二類居住3554431150九龍坡區(qū)區(qū)九龍坡區(qū)大楊石組團N分區(qū)N141/03地塊二類居住185009097221834資料來源：中國房產信息集團克而瑞重慶機構據本機構不完全統(tǒng)計，2010年1月至今，九龍坡區(qū)大楊石組團N標準分區(qū)有2宗住宅類用地成交。圖242：重慶市2011年5月2012年5月土地市場成交走勢數據來源：中國房產信息集團克而瑞重慶機構成交地塊結構分析圖243 ：重慶市2012年5月土地成交用途結構數據來源：中國房產信息集團克而瑞重慶機構2012年5月成交土地4宗，工業(yè)用地占比50%，居住用地占比25%，商住混合用地占比25%。圖132：2011年4月2012年4月重慶市商品房及住宅累計施工面積走勢圖數據來源：重慶市統(tǒng)計局同期， 萬平方米，%。圖122 ：2011年4月2012年4月重慶市規(guī)模工業(yè)總產值累計增幅走勢圖數據來源：重慶市統(tǒng)計局三、對外經濟14月，%。盡管工行官方沒有給出調整房貸利率原因，但初步估計也是由于銀根緊的原因。此次大額引資，必將促進重慶基礎配套的快速發(fā)展，而且對人才引進促進較大。重慶市城鄉(xiāng)建設委員會總工程師吳波在論壇中提到，重慶市將從2013年起分區(qū)域、分階段強制推行新建建筑執(zhí)行綠色建筑標準。經濟、金融解析A. 《4月經濟數據顯示：經濟增速繼續(xù)下滑，地方樓市政策局部微調將繼續(xù)上演》5月11日，國家統(tǒng)計局公布2012年4月主要經濟數據：%，通脹處于繼續(xù)緩解態(tài)勢；%，處在低位徘徊，進口、出口形勢都未有明顯好轉跡象；%，但與實體經濟表現(xiàn)存在一定背離；%，再創(chuàng)三年來的歷史低位；%，；%，較3月份放緩2個百分點。旭陽臺北城關注點：西永大學城第一核心商圈旭陽臺北城，位于西永大學城核心區(qū)，緊鄰西永臺資信息產業(yè)園、西永微電園和綜合保稅區(qū)，毗鄰重慶大學、重慶城市管理學院等知名學府；輕軌7號線沿線物業(yè)，便捷通達全城。本月市場基本持平。銷售價格：指樓盤銷售套內價格。供求比：供應量/成交量。各家分行均收到總行的通知。，總建筑面積30萬方。目前，公積金門檻放低，特別是可以補交賬戶余額，讓更多剛需一族有了更好的選擇，此舉有助于樓市下半年剛需的釋放。目前房企資金缺口非常大，釋放的流動資金能夠進入房企的部分杯水車薪。克而瑞點評：此次投資主要涉及能源、工業(yè)和金融板塊。各家分行均收到總行的通知。14月，全市工業(yè)重點行業(yè)汽車制造業(yè)、計算機通信和及其他電子設備制造業(yè)、鐵路船舶航空航天和其他運輸設備制造業(yè)、化學原料和化學制品制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)以及電氣機械及器材制造業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產值均超過200億元，%。 14月，%。公建配套用地2宗，%。n 該宗地周邊配套較少，有待完善。圖251： 2011年5月2012年5月重慶市商品房供求走勢圖數據來源：中國房產信息集團克而瑞重慶機構表251：重慶市5月商品房各類指標變化表指標2012年4月2012年5月環(huán)比增長（%）同比增長（%）供求比1%%供應量（萬平方米）%%成交量（萬平方米）%%成交價格（元/平方米）64696557%%成交總額（億元）%%數據來源：中國房產信息集團克而瑞重慶機構二、供求關系——需求旺盛，樓市供求基本持平從重慶主城商品房市場供求關系對比圖可以看出，2012年5月。本月成交在一定程度上體現(xiàn)為4月預熱的延續(xù)，開發(fā)商方面的打折優(yōu)惠政策日漸收縮，均價呈現(xiàn)小幅度回升，但整體市場成交均價仍然處于較低水平。總的來看，經過春節(jié)后剛需爆發(fā)和房交會后，市場有一定回落，但本月市場供應仍處于較高水平，與上個月基本持平。本月推案主要集中在渝北壩區(qū)為13次，其次為江北區(qū)、北碚區(qū)和南岸區(qū)本月分別為10次、10次、9次推案，本月巴南區(qū)和沙坪壩區(qū)推案為6次，九龍坡區(qū)推案為4次，渝中區(qū)和大渡口和推案為3次。近幾年大學城板塊房地產市場迅速發(fā)展，目前，中渝、金科、龍湖、協(xié)信、富力等數十家全國100強地房企業(yè)已入駐大學城板塊。商業(yè)規(guī)劃 RBD城市綠色商務新概念，7萬平米的空港新城廣場、800畝觀音巖生態(tài)公園、300畝沐仙湖、4萬平米渝北體育館等公共休閑區(qū)將項目環(huán)伺，更有鹿山公園、華辰特色樓盤推薦旭陽臺北城——西永大學城第一核心商圈旭陽臺北城，位于西永大學城核心區(qū)，緊鄰西永臺資信息產業(yè)園、西永微電園和綜合保稅區(qū)，毗鄰重慶大學、重慶城市管理學院等知名學府；輕軌7號線沿線物業(yè)，便捷通達全城。開發(fā)商保億置業(yè)（重慶）有限公司物業(yè)管理浙江保億物業(yè)服務有限公司數據來源：中國房產信息集團克而瑞重慶機構 項目效果圖 項目總平圖2）、項目特色及優(yōu)勢：項目優(yōu)勢：保億麗景紫園區(qū)域交通四通八達，具備水、陸、空三維立體的交通網絡。項目總平圖項目售房部實景圖3）、項目區(qū)位分析項目位置圖4）、項目產品解析：1. 規(guī)劃：組團圍合式布局 2. 建筑：現(xiàn)代風格3. 地理位置：中庚城所在地蔡家，處于重慶主城與兩江新區(qū)之間的戰(zhàn)略連接點，以高新工業(yè)區(qū)、國際會展區(qū)兩大高端拓展區(qū)為核心的戰(zhàn)略樞鈕，兼具城市居住、商務、商業(yè)的大型復合功能。翔龍江畔2012年5月20日5月20日 2號樓璀璨開盤 誠意金收取今日啟動，最低可享91折優(yōu)惠 觀江高層套內7200元/㎡起 10月即可入住 項目交通圖 項目總平圖2012年5月位于重慶南岸區(qū)南濱西路28號(新南湖片區(qū)) 恒基所以項目定位為中端，針對中端收入的都市人群。其次是優(yōu)惠措施和價格訴求，%，%。本著“和諧空間、品質生活”為企業(yè)宗旨,對于客戶，期望建立一個為其創(chuàng)造實現(xiàn)夢想生活的和諧空間。重慶商貿旗艦新世紀三大業(yè)態(tài)(百貨、超市、電器)已簽訂意向書。另外項目本身建筑與景觀的完美融合，生活與自然的和諧統(tǒng)一，在另一層面上征服了購房者。其中最高的建筑為2號樓，37層，基地包含有地面及地下的公共空間和步行網絡，用以連接周邊多個相鄰地塊。好的產品面市，購房者還是爭先下手，出現(xiàn)個別樓盤熱銷的情況。主要在于：在銀行對首套房政策放松以及政府的微調促進房地產市場成交活躍；酷暑淡季即將到來，開發(fā)商企圖減低淡季對業(yè)績的拉低影響，在需求較為旺盛的5月不斷加大供應量，提升業(yè)績。本月主城各區(qū)均有不同程度的變化，其中渝北區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩和北碚區(qū)呈小幅下降趨勢，其余五個區(qū)域小幅回升。因此本月供應仍處于高位。SWOT分析優(yōu)勢劣勢宗地周邊居住氛圍較濃厚，環(huán)境較好宗地周邊目前配套較少機遇威脅以彩云湖濕地公園打造的宜居生態(tài)生活區(qū)正逐漸成型宗地周邊已有多個潛在項目，未來競爭激烈第五章、商品房市場一、市場綜述——樓市飄紅，供求量持續(xù)高位2012年5月重慶主城商品房市場表現(xiàn)：政策微調，市場成交活躍；供應持續(xù)高位，供求持平；中高端產品入市，帶動房價略微上漲。途土地面積建筑規(guī)模(m2) 容積率成交價競得單位大渡口區(qū)大渡口區(qū)大渡口組團A分區(qū)A232/0A252/0A251/06地塊二類居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地11928769635雅居樂地產數據來源：中國房產信息集團克而瑞重慶機構四、重點地塊（由于重慶土地交易中心的數據存在滯后性，當月土地成交會出現(xiàn)上月部分成交。一位接近國土資源部的專家表示， 2年前國土資源部就進行過聲勢浩大的閑置土地清理行動，并不斷發(fā)布閑置土地名單，規(guī)定土地限制2年要無償收回。圖1 23： 2011年4月2012年4月重慶市對外貿易累計同比增長情況走勢圖數據來源：重慶市統(tǒng)計局四、固定資產投資14月,全市固定資產投資平穩(wěn)推進,，%，比上年同期回落7個百分點。工商銀行的房貸額度緊張，其它銀行也是一樣。三、行業(yè)動向解析A. 《鄂商200億開發(fā)雙碑 構造沙區(qū)新“金三角”》5月17日，從渝洽會上傳來消息，擁有港資背景的神秘鄂商，將斥資200億元，對于占地2000畝的雙碑井口片區(qū)進行統(tǒng)一打造，昔日的嘉陵廠、特鋼廠區(qū)將變身為大型購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、國際影城、中高檔住宅等城市綜合體。和諧宜居重慶”的理念，因此房地產業(yè)在低碳技術的應用方面工作也十分積極。房地產方面，雖然中央三番五次的重申房地產調控的總基調不會放松，但從年初保障房目標下調、保證首套房貸款需求、首套房利率下調等系列舉措來看，房地產調控在總基調不變的基礎上正在局部的微調，特別是地方政府的微調意愿更為強烈。項目涵蓋洋房、高端公寓、高層住宅，商務公寓、五星級酒店，國際甲級寫字樓，步行街商業(yè)等建筑形態(tài)。本月市場基本持平。監(jiān)測時間跨度如無特殊標明，監(jiān)測時間為2011年5月2012年5月。數據說明存量：重慶網上房地產公布商品房可銷售總量。詳情請見P11公積金貸款可補繳賬戶余額5月28日，重慶市住房公積金管理中心召開新聞通氣會，為了支持更多的普通市民購房，公積金中心調整了政策，主要表現(xiàn)在下面三個方面：個人可以補交賬戶余額；公積金中心個貸模式調整為“銀行先審后貸、中心再審清算”模式，讓公積金貸款發(fā)放的速度和銀行商業(yè)貸款的速度一樣；公積金貸款不收費。另一方面酷暑淡季即將到來，開發(fā)商勢必抓緊五六月的時機，加緊跑量提升業(yè)績。公積金貸款不收費。4月份創(chuàng)出年內新低的信貸投放、%、較弱的進出口數據、特別是與發(fā)電量等相應證的工業(yè)增加值大幅下滑，顯示經濟增長在經歷了一季度的迅速回落之后，依然保持回落趨勢。重慶這次簽約總投資將達到3506億元。B. 《工商銀行總行：取消首套房優(yōu)惠利率》%，％。，%。同時，工業(yè)用地供應7宗，%。規(guī)劃區(qū)內的彩云湖是重慶主城最大的城市水庫。一方面延續(xù)近期的打折優(yōu)惠措施，不少價格便宜、性價比較高的產品入市，獲得購房者追捧。圖254： 2011年5月2012年5月重慶市商品房成交量走勢數據來源：中國房產信息集團克而瑞重慶機構五、成交均價——成交結構微調，價格略微上升本月重慶主城區(qū)商品房成交價格略有上升，成交均價為6557元/平米。第三檔屬于價格拉下區(qū)，對于均價下拉作用明顯，主要為巴南區(qū)、北碚區(qū)、沙坪壩區(qū)，其中巴南區(qū)最為明顯，%。受本月幾個方面的影響本月延續(xù)了上月的高成交量，產品的高性價比和價格又比預期的低，同時再加上前期蓄客和推廣較好，龍湖紫云臺本次推案認購取得很好的成績，本月推案當天去化率高達89%。本月大學城片區(qū)認購整體情況比較理想，認購情況普遍較高，除城立方外其他2個項目的3次開盤情況都比較理想，龍湖整體建筑錯落有致，布局合理有序、立面簡潔明快、時尚動感，規(guī)劃設計超前，為消費者提供一個愉悅之城，格調之城。從項目本身來看，本機構認為該項目5月滯銷的原因主要有以下兩點：區(qū)域產品方面：項目本次開盤產品為大戶型房源。保億麗景紫園位于嘉運大道和同康路交匯處，境內有嘉陵江縱貫南北。項目涵蓋SHOPPING MALL、LOFT商務樓宇、SOHO公寓空間、高檔聯(lián)排別墅、高層板式豪宅等建筑業(yè)態(tài)，預計開發(fā)周期四年，中庚城以獨特的Art Deco現(xiàn)代主義建筑，全力構筑不可替代的地標建筑。圖2103 ：2012年5月重慶市房地產報媒投放詳情比例（投放頻次）數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)三、典型項目——恒基銷售狀態(tài)良好，%左右房源。圖2102 ： 2011年5月2012年5月重慶市房地產平面媒體廣告投放走勢圖數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 主要監(jiān)測媒體投放分析 從2012年5月的媒體投放比例來看，重慶晨報的媒體投放比例依然是最大，%，%，其次是重慶商報，%，%，排名第三的是重慶晚報，%，%。輕軌：輕軌6號線和6號支