【文章內容簡介】 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)從板塊供應看，江北、河西是主要供應區(qū)域，城南、江寧本月上市量為0；從板塊銷售看，江北、江寧分別位列前兩位，月度銷售量均超過20萬平米，河西、城北也取得不錯的銷售量，月度銷售量均超過10萬平米，城中、城南、仙林月度銷售量均在4萬平米以上；從板塊供銷對比看，除了河西本月供略大于求，其他區(qū)域的均處于明顯消化存量的過程。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)從上市面積段看，90平方米以下、90144平米的占比基本等同，144平米以上占比較??；從銷售面積段看，90平米銷售比例為34%，較上月下降2個百分點；本月90144平米銷售比例基本保持穩(wěn)定，占到達到55%，較上月上升1個百分點。 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)從上市面積段看，8090平米是占比稍高，120144平米次之；從銷售面積段看， 120144平米的戶型銷售比例最高，其次是8090平米、90100平米、110120平米的區(qū)段；從各面積段供銷對比看，各面積段均處于明顯的消化存量的狀態(tài)。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)從價格段來看，本月40005000元/平方米成交比例較高，主要是橋北幾個大盤的成交；3000元/平方米以下的比例較少；其他價格段，隨價格的上升占比呈現(xiàn)下降的趨勢。項目解析——全市商品住宅銷售面積樓盤排行榜分析，%，市場的成交集中度較上月明顯上升。從成交區(qū)域看，本月江北獨占5席，江寧3席，河西、城東各一席。從成交均價看，本月無萬元樓盤上榜；各上榜樓盤成交均價均有所上升，江北各樓盤成交均價在4500元/平米，大戶型的明發(fā)濱江新城價格稍低；恒大綠洲雖然價格有所上調，但依然保持較低價位，而百家湖花園成交均價高達7568元/平米，后期的觀湖樓王傳聞最高報價達到16000元/平米，成為江寧第一個報價超過萬元普通住宅；河西的融僑中央花園繼續(xù)穩(wěn)定小幅調價策略，持續(xù)熱銷；城東的鐘山南苑價格也有所上調。從成交戶型來看，明發(fā)濱江新城、恒大綠洲花園、融僑中央花園、北外灘水城、鐘山南苑以大面積的三房為主，百家湖花園、天華硅谷莊園的兩房、三房均有一定比例，天潤城、旭日愛上城、左鄰右里以二房為主。表51：全市商品住宅銷售面積十強樓盤名稱板塊面積（平方米）套數(shù)（套）均價(元/平米)明發(fā)濱江新城江北3864284天潤城江北3874510百家湖花園江寧3027568恒大綠洲花園江寧1945171天華硅谷莊園江北2774684旭日愛上城江北2644547融僑中央花園河西1919707北外灘水城江北1784757左鄰右里江寧2216731鐘山南苑城東197661759267數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)，%，市場集中度較高。從成交區(qū)域看，本月河西占三席，城中、城東各兩席，江北、城北、江寧各一席；；從成交均價看，一共六家萬元樓盤。從成交戶型來看，除了百家湖花園，其他樓盤均為中大戶型為主。從開發(fā)企業(yè)看，除了百家湖花園的開發(fā)商為本地品牌，其他均為外來品牌，其中長江路九號、金陵尚府的開發(fā)商來自浙江，融僑中央花園、明發(fā)濱江新城為福建開發(fā)企業(yè)所開發(fā)，鐘鼎山莊有央企背景，金地名京、世茂外灘新城均為上市企業(yè)所開發(fā)，仁恒江灣城、鐘山南苑都有外資背景?？梢钥吹?，南京的企業(yè)日漸多元化。百家湖花園、融僑中央花園、明發(fā)濱江新城、鐘山南苑為雙上榜樓盤（銷售金額十強、銷售面積十強）。表5－2：全市商品住宅銷售金額十強項目名稱板塊成交總面積成交總套數(shù)成交均價銷售金額（億元）長江路九號街區(qū)城中6925410百家湖花園江寧3027568仁恒江灣城河西11115244融僑中央花園河西1919707世茂外灘新城城北9312450金地名京河西10714484明發(fā)濱江新城江北3864284金陵尚府城中10314124鐘山南苑城東197661759267鐘鼎山莊城東8314222數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)二 、別墅市場供銷情況 7月別墅市場新增供應銳減至谷底 南京別墅市場在歷經6月的一波市場放量高峰后，本月歸于平靜。7月，別墅新增供應套數(shù)59套，陷入近一年以來的供應谷底，僅有4個項目有少量新房源推出。 從市場累積供應量來看，17月全市別墅新增供應量為41萬平方米，%；但與普通住宅不同，別墅市場并不存在實質的緊缺，不少開發(fā)商為避開競爭對手，選擇先苦練內功做品質，尋找有利的市場時機以實現(xiàn)項目的價值最大化， 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng) 7月別墅市場僅有4個項目推出新房源 7月全市別墅新增供應59套，新增上市項目僅有4個。曾炒得沸沸揚揚的城東價格標桿紫園項目本月終于揭開神秘面紗，推出1棟小高層及1棟聯(lián)排別墅。聯(lián)排別墅面積在300400平米之間，贈送下沉式庭院和露臺，目前對外報價為20000元/平米。據(jù)開發(fā)商透露，本月已開始前期認購，預計在8月正式開盤銷售。由于前期蓄水狀況較好，開盤后至少能確定有80%可以很快消化完，因此8月將會進一步加推新房源，而目前的對外報價也只是進行價格試水，是否會以這樣的價格銷售還未最終確定。江北的山河水花園繼上月推出藍溪組團14棟中心水景別墅后， 本月再次加推14套房源，面積在460530平米之間，對外報價為900013000元/平米，價格上浮并不明顯。據(jù)悉，該項目的5期別墅產品預計將在10月份推出，大約有70多套獨棟別墅，面積在300平米左右。目前開發(fā)商仍相對低調，保持神秘色彩。 表53 本月新增上市別墅項目 項目名稱推案時間新推產品類型新推套數(shù)新推面積主力面積（m2）最新報價(元/㎡)山河水花園200979/18獨棟14461532919313206紫園2009717聯(lián)排731140626000森湖溪谷2009717雙拼1023023410000聯(lián)排2023025210000臥龍湖風情小鎮(zhèn)2009725獨棟82865082000 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)此外，7月遠郊板塊的森湖溪谷與臥龍湖風情小鎮(zhèn)兩項目均有新房源推出，分別有30套與8套房源上市，而兩項目的對外宣傳報價則同時大幅度飆升，其中，臥龍湖風情小鎮(zhèn)的報價高達20000元/平米，比目前市場的成交均價高出一倍左右。由于受工程進度限制，兩項目在近期再次大規(guī)模推出新房源的可能性較小。 7月別墅市場銷量再攀新高7月，別墅市場可謂四面開花，各有千秋，全市共有49個別墅項目有房源成交，成交591套，環(huán)比增長33%，與去年同期相比，創(chuàng)近一年以來的歷史最高水平。從市場累積成交量來看，，漲幅高達90%。今年二季度以來別墅市場需求的極度釋放，主要是由于通脹的預期讓高端人群去年早已捂緊的錢袋順利打開，別墅產品的保值、增值的投資價值日益凸顯，導致市場趨向火爆。另一方面，市場供應面的豐富，使得購買群體也呈現(xiàn)出多元化的趨勢，別墅市場的購買力也不斷有所放大，同時，別墅產品供應的多樣化，也擴大了潛在客戶的選擇范圍。低價盤依然處于領軍地位，而千萬級別墅表現(xiàn)格外搶眼從成交個案來看，成交套數(shù)在10套以上的項目有17個，共成交487套，占全市成交總套數(shù)的82%。本月溧水板塊的恒大金碧天下項目終于抄底成功，以4672元/平方米的均價成交備案65套房源，摘得本月別墅市場的頭魁，該項目的未來升值潛力得到了市場的認可。同時，江寧板塊的城開湯山公館項目在本月順利通過2A級住宅性能終審，這是南京首個通過此項認定的別墅項目。這一噱頭為項目奠定了高端品質，同時也創(chuàng)造了市場熱銷的局面，本月以62套的銷售佳績位于別墅銷量第二位。預計下月該項目將推出第五組團，共100多套房源，其中包括70套左右的溫泉小公館，其余的主要是疊加和聯(lián)排。此外，本月東郊板塊依云溪谷依然保持穩(wěn)健的銷售態(tài)勢，居于別墅銷量第三位，其中，雙拼別墅共成交43套，成交均價為15619元/平方米，同時，三期墅立方也成交3套房源，成交價格明顯攀升已突破萬元。價格情況 高端項目成交放量帶動別墅市場價格持續(xù)上揚數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng) 7月，別墅市場成交均價為10523元/平方米，%。一方面，商品住宅價格整體上升的市場環(huán)境為別墅物業(yè)價格的上漲提供了軟環(huán)境；另一方面，別墅作為最高端的住宅形式，將成為絕對的稀缺產品，別墅物業(yè)的稀缺性直接拉動價格全面上漲。從個案成交價格來看，本月別墅市場的成交主力價格段仍集中于70009000元/平方米，共成交229套房源，占全市成交總量的39%，代表項目為江寧板塊的城開湯山公館、頤和南園與美之國花園。7月萬元以上的房源共成交199套，占全市成交總套數(shù)的34%。仙林板塊三大主力項目市場表現(xiàn)尤為搶眼，每個項目銷量均保持在40套左右，這是仙林板塊以價格撬動市場后，市場需求釋放的延續(xù)，同時價格也得到了真正的回歸。本月瑪斯蘭德與山河水花園作為高端項目的代表尤為值得關注。瑪斯蘭德在本月推出“100位總裁對話晚宴”活動，創(chuàng)造了良好的銷售佳績，共有14套千萬級房源找到自己的主人，市場成交均價達17568元/平方米，與前期市場價格相比有明顯的提升。而山河水花園本月也有15套房源成交備案，9361元/平方米的成交均價與前期基本保持平穩(wěn)。此外，綠城玫瑰園所剩8套房源全部售出，成交均價為18456元/平方米，據(jù)悉該項目將在8月舉行新產品推介會，將推出二期B、C組團，超大庭院與法式景觀將成為新組團的顯著特色，而售價無疑將在千萬級以上。別墅分類型情況聯(lián)排別墅將成為未來別墅市場的主流，獨棟別墅檔次將進一步升級17月，聯(lián)排別墅無論在供給還是成交上都一支獨秀，占全市供求總量的比重分別為47%與34%，市場新房源推出量較大，同時客戶接受度也相對較高。疊加別墅市場銷量較聯(lián)排別墅有一些微弱差距,而由于前期市場結余的存量房源較多，新增供應相當有限。獨棟與雙拼產品市場銷量基本持平，占全市總銷量的15%，但雙拼市場新增供應明顯不足，僅為市場銷量的15%。從長遠來看，別墅市場是供應引導型市場，由于別墅用地的限制，未來獨立別墅將奇貨可居，而市場的稀缺程度將最終影響到消費選擇，財富階層未來消費將被迫轉向聯(lián)排產品，聯(lián)排別墅可能成為未來別墅市場的主流，其產品也將逐步走向高品質時代。而經過這一輪的市場熱銷后，獨棟別墅的檔次將會再次被推向一個新的高度。 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng) 7月獨棟產品價格突飛猛進，別墅物業(yè)價差進一步拉大。 7月獨棟產品的市場成交價格為15582元/平方米，環(huán)比大幅上漲31%，本月獨棟別墅價格上漲最為明顯的是綠城玫瑰園項目，上漲幅度近30%，同時，另一主力項目瑪斯蘭德價格也上漲4%。此外，本月售價超過2萬的鐘山高爾夫與鐘山美廬項目的成交，也對獨棟成交價格產生一定的拉動作用。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng) 本月聯(lián)排與疊加產品價格基本保持穩(wěn)定，%%。但整體來看，這兩類產品的價格線仍然處于下探狀態(tài)，目前價格仍是兩類產品在市場上取勝的關鍵。而本月雙拼產品價格在高位上有所下調，環(huán)比下降6%，依云溪谷項目仍是雙拼產品價格的主要支撐。易居視點 7月別墅市場新增供應銳減，但市場銷量卻再創(chuàng)高峰，達到近一年以來的歷史最高點，別墅市場供應的多元化與細分化在一定程度上擴大了購買群體，從而也帶動了市場的銷售。同時，在高端別墅項目成交放量的帶動下，別墅市場價格進一步得到攀升。從長遠來看，由于別墅用地的限制，未來獨立別墅將奇貨可居，聯(lián)排別墅可能成為未來別墅市場的主流，而獨棟產品的品質也將進一步升級，同時，伴隨著獨棟產品價格的突飛猛進，別墅物業(yè)的價差將進一步拉大。第六章、營銷媒體一、營銷透析營銷綜述7月，受季節(jié)和天氣的影響，近期市場供應量的減少，本月的整體營銷活動投放量也相對較少。由于下半年將迎來新一輪的推盤高峰，更多的即將推案的樓盤將重心放在對產品前期的宣傳上，除了推出樣板間外，其他則多半選擇了各大媒體對產品的價值進行渲染。縱觀7月營銷手段，品牌營銷、客戶營銷是重心，仁恒江灣城則是本月典范。開發(fā)商在項目蓄水前期就對已經入住項目的老業(yè)主進行推介，并在開盤時提出了頗為優(yōu)厚的優(yōu)惠政策，加上開發(fā)商多年積累的品牌價值，仁恒江灣城開盤時老業(yè)主購買不在少數(shù)。本次開盤熱銷則真正的展現(xiàn)了品牌的作用力和客戶忠誠度對樓盤銷售的直接作用。圖61：2009年7月南京營銷活