【文章內(nèi)容簡介】 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)從板塊供應(yīng)看，江北、河西是主要供應(yīng)區(qū)域，城南、江寧本月上市量為0；從板塊銷售看，江北、江寧分別位列前兩位，月度銷售量均超過20萬平米，河西、城北也取得不錯(cuò)的銷售量，月度銷售量均超過10萬平米，城中、城南、仙林月度銷售量均在4萬平米以上；從板塊供銷對比看，除了河西本月供略大于求，其他區(qū)域的均處于明顯消化存量的過程。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)從上市面積段看，90平方米以下、90144平米的占比基本等同，144平米以上占比較??；從銷售面積段看，90平米銷售比例為34%，較上月下降2個(gè)百分點(diǎn)；本月90144平米銷售比例基本保持穩(wěn)定，占到達(dá)到55%，較上月上升1個(gè)百分點(diǎn)。 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)從上市面積段看，8090平米是占比稍高，120144平米次之；從銷售面積段看， 120144平米的戶型銷售比例最高，其次是8090平米、90100平米、110120平米的區(qū)段；從各面積段供銷對比看，各面積段均處于明顯的消化存量的狀態(tài)。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)從價(jià)格段來看，本月40005000元/平方米成交比例較高，主要是橋北幾個(gè)大盤的成交；3000元/平方米以下的比例較少；其他價(jià)格段，隨價(jià)格的上升占比呈現(xiàn)下降的趨勢。項(xiàng)目解析——全市商品住宅銷售面積樓盤排行榜分析，%，市場的成交集中度較上月明顯上升。從成交區(qū)域看，本月江北獨(dú)占5席，江寧3席，河西、城東各一席。從成交均價(jià)看，本月無萬元樓盤上榜；各上榜樓盤成交均價(jià)均有所上升，江北各樓盤成交均價(jià)在4500元/平米，大戶型的明發(fā)濱江新城價(jià)格稍低；恒大綠洲雖然價(jià)格有所上調(diào)，但依然保持較低價(jià)位，而百家湖花園成交均價(jià)高達(dá)7568元/平米，后期的觀湖樓王傳聞最高報(bào)價(jià)達(dá)到16000元/平米，成為江寧第一個(gè)報(bào)價(jià)超過萬元普通住宅；河西的融僑中央花園繼續(xù)穩(wěn)定小幅調(diào)價(jià)策略，持續(xù)熱銷；城東的鐘山南苑價(jià)格也有所上調(diào)。從成交戶型來看，明發(fā)濱江新城、恒大綠洲花園、融僑中央花園、北外灘水城、鐘山南苑以大面積的三房為主，百家湖花園、天華硅谷莊園的兩房、三房均有一定比例，天潤城、旭日愛上城、左鄰右里以二房為主。表51：全市商品住宅銷售面積十強(qiáng)樓盤名稱板塊面積（平方米）套數(shù)（套）均價(jià)(元/平米)明發(fā)濱江新城江北3864284天潤城江北3874510百家湖花園江寧3027568恒大綠洲花園江寧1945171天華硅谷莊園江北2774684旭日愛上城江北2644547融僑中央花園河西1919707北外灘水城江北1784757左鄰右里江寧2216731鐘山南苑城東197661759267數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)，%，市場集中度較高。從成交區(qū)域看，本月河西占三席，城中、城東各兩席，江北、城北、江寧各一席；；從成交均價(jià)看，一共六家萬元樓盤。從成交戶型來看，除了百家湖花園，其他樓盤均為中大戶型為主。從開發(fā)企業(yè)看，除了百家湖花園的開發(fā)商為本地品牌，其他均為外來品牌，其中長江路九號、金陵尚府的開發(fā)商來自浙江，融僑中央花園、明發(fā)濱江新城為福建開發(fā)企業(yè)所開發(fā)，鐘鼎山莊有央企背景，金地名京、世茂外灘新城均為上市企業(yè)所開發(fā)，仁恒江灣城、鐘山南苑都有外資背景。可以看到，南京的企業(yè)日漸多元化。百家湖花園、融僑中央花園、明發(fā)濱江新城、鐘山南苑為雙上榜樓盤（銷售金額十強(qiáng)、銷售面積十強(qiáng)）。表5－2：全市商品住宅銷售金額十強(qiáng)項(xiàng)目名稱板塊成交總面積成交總套數(shù)成交均價(jià)銷售金額（億元）長江路九號街區(qū)城中6925410百家湖花園江寧3027568仁恒江灣城河西11115244融僑中央花園河西1919707世茂外灘新城城北9312450金地名京河西10714484明發(fā)濱江新城江北3864284金陵尚府城中10314124鐘山南苑城東197661759267鐘鼎山莊城東8314222數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)二 、別墅市場供銷情況 7月別墅市場新增供應(yīng)銳減至谷底 南京別墅市場在歷經(jīng)6月的一波市場放量高峰后，本月歸于平靜。7月，別墅新增供應(yīng)套數(shù)59套，陷入近一年以來的供應(yīng)谷底，僅有4個(gè)項(xiàng)目有少量新房源推出。 從市場累積供應(yīng)量來看，17月全市別墅新增供應(yīng)量為41萬平方米，%；但與普通住宅不同，別墅市場并不存在實(shí)質(zhì)的緊缺，不少開發(fā)商為避開競爭對手，選擇先苦練內(nèi)功做品質(zhì)，尋找有利的市場時(shí)機(jī)以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化， 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng) 7月別墅市場僅有4個(gè)項(xiàng)目推出新房源 7月全市別墅新增供應(yīng)59套，新增上市項(xiàng)目僅有4個(gè)。曾炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的城東價(jià)格標(biāo)桿紫園項(xiàng)目本月終于揭開神秘面紗，推出1棟小高層及1棟聯(lián)排別墅。聯(lián)排別墅面積在300400平米之間，贈(zèng)送下沉式庭院和露臺，目前對外報(bào)價(jià)為20000元/平米。據(jù)開發(fā)商透露，本月已開始前期認(rèn)購，預(yù)計(jì)在8月正式開盤銷售。由于前期蓄水狀況較好，開盤后至少能確定有80%可以很快消化完，因此8月將會(huì)進(jìn)一步加推新房源，而目前的對外報(bào)價(jià)也只是進(jìn)行價(jià)格試水，是否會(huì)以這樣的價(jià)格銷售還未最終確定。江北的山河水花園繼上月推出藍(lán)溪組團(tuán)14棟中心水景別墅后， 本月再次加推14套房源，面積在460530平米之間，對外報(bào)價(jià)為900013000元/平米，價(jià)格上浮并不明顯。據(jù)悉，該項(xiàng)目的5期別墅產(chǎn)品預(yù)計(jì)將在10月份推出，大約有70多套獨(dú)棟別墅，面積在300平米左右。目前開發(fā)商仍相對低調(diào)，保持神秘色彩。 表53 本月新增上市別墅項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱推案時(shí)間新推產(chǎn)品類型新推套數(shù)新推面積主力面積（m2）最新報(bào)價(jià)(元/㎡)山河水花園200979/18獨(dú)棟14461532919313206紫園2009717聯(lián)排731140626000森湖溪谷2009717雙拼1023023410000聯(lián)排2023025210000臥龍湖風(fēng)情小鎮(zhèn)2009725獨(dú)棟82865082000 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)此外，7月遠(yuǎn)郊板塊的森湖溪谷與臥龍湖風(fēng)情小鎮(zhèn)兩項(xiàng)目均有新房源推出，分別有30套與8套房源上市，而兩項(xiàng)目的對外宣傳報(bào)價(jià)則同時(shí)大幅度飆升，其中，臥龍湖風(fēng)情小鎮(zhèn)的報(bào)價(jià)高達(dá)20000元/平米，比目前市場的成交均價(jià)高出一倍左右。由于受工程進(jìn)度限制，兩項(xiàng)目在近期再次大規(guī)模推出新房源的可能性較小。 7月別墅市場銷量再攀新高7月，別墅市場可謂四面開花，各有千秋，全市共有49個(gè)別墅項(xiàng)目有房源成交，成交591套，環(huán)比增長33%，與去年同期相比，創(chuàng)近一年以來的歷史最高水平。從市場累積成交量來看，，漲幅高達(dá)90%。今年二季度以來別墅市場需求的極度釋放，主要是由于通脹的預(yù)期讓高端人群去年早已捂緊的錢袋順利打開，別墅產(chǎn)品的保值、增值的投資價(jià)值日益凸顯，導(dǎo)致市場趨向火爆。另一方面，市場供應(yīng)面的豐富，使得購買群體也呈現(xiàn)出多元化的趨勢，別墅市場的購買力也不斷有所放大，同時(shí)，別墅產(chǎn)品供應(yīng)的多樣化，也擴(kuò)大了潛在客戶的選擇范圍。低價(jià)盤依然處于領(lǐng)軍地位，而千萬級別墅表現(xiàn)格外搶眼從成交個(gè)案來看，成交套數(shù)在10套以上的項(xiàng)目有17個(gè)，共成交487套，占全市成交總套數(shù)的82%。本月溧水板塊的恒大金碧天下項(xiàng)目終于抄底成功，以4672元/平方米的均價(jià)成交備案65套房源，摘得本月別墅市場的頭魁，該項(xiàng)目的未來升值潛力得到了市場的認(rèn)可。同時(shí)，江寧板塊的城開湯山公館項(xiàng)目在本月順利通過2A級住宅性能終審，這是南京首個(gè)通過此項(xiàng)認(rèn)定的別墅項(xiàng)目。這一噱頭為項(xiàng)目奠定了高端品質(zhì)，同時(shí)也創(chuàng)造了市場熱銷的局面，本月以62套的銷售佳績位于別墅銷量第二位。預(yù)計(jì)下月該項(xiàng)目將推出第五組團(tuán)，共100多套房源，其中包括70套左右的溫泉小公館，其余的主要是疊加和聯(lián)排。此外，本月東郊板塊依云溪谷依然保持穩(wěn)健的銷售態(tài)勢，居于別墅銷量第三位，其中，雙拼別墅共成交43套，成交均價(jià)為15619元/平方米，同時(shí)，三期墅立方也成交3套房源，成交價(jià)格明顯攀升已突破萬元。價(jià)格情況 高端項(xiàng)目成交放量帶動(dòng)別墅市場價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng) 7月，別墅市場成交均價(jià)為10523元/平方米，%。一方面，商品住宅價(jià)格整體上升的市場環(huán)境為別墅物業(yè)價(jià)格的上漲提供了軟環(huán)境；另一方面，別墅作為最高端的住宅形式，將成為絕對的稀缺產(chǎn)品，別墅物業(yè)的稀缺性直接拉動(dòng)價(jià)格全面上漲。從個(gè)案成交價(jià)格來看，本月別墅市場的成交主力價(jià)格段仍集中于70009000元/平方米，共成交229套房源，占全市成交總量的39%，代表項(xiàng)目為江寧板塊的城開湯山公館、頤和南園與美之國花園。7月萬元以上的房源共成交199套，占全市成交總套數(shù)的34%。仙林板塊三大主力項(xiàng)目市場表現(xiàn)尤為搶眼，每個(gè)項(xiàng)目銷量均保持在40套左右，這是仙林板塊以價(jià)格撬動(dòng)市場后，市場需求釋放的延續(xù)，同時(shí)價(jià)格也得到了真正的回歸。本月瑪斯蘭德與山河水花園作為高端項(xiàng)目的代表尤為值得關(guān)注?，斔固m德在本月推出“100位總裁對話晚宴”活動(dòng)，創(chuàng)造了良好的銷售佳績，共有14套千萬級房源找到自己的主人，市場成交均價(jià)達(dá)17568元/平方米，與前期市場價(jià)格相比有明顯的提升。而山河水花園本月也有15套房源成交備案，9361元/平方米的成交均價(jià)與前期基本保持平穩(wěn)。此外，綠城玫瑰園所剩8套房源全部售出，成交均價(jià)為18456元/平方米，據(jù)悉該項(xiàng)目將在8月舉行新產(chǎn)品推介會(huì)，將推出二期B、C組團(tuán)，超大庭院與法式景觀將成為新組團(tuán)的顯著特色，而售價(jià)無疑將在千萬級以上。別墅分類型情況聯(lián)排別墅將成為未來別墅市場的主流，獨(dú)棟別墅檔次將進(jìn)一步升級17月，聯(lián)排別墅無論在供給還是成交上都一支獨(dú)秀，占全市供求總量的比重分別為47%與34%，市場新房源推出量較大，同時(shí)客戶接受度也相對較高。疊加別墅市場銷量較聯(lián)排別墅有一些微弱差距,而由于前期市場結(jié)余的存量房源較多，新增供應(yīng)相當(dāng)有限。獨(dú)棟與雙拼產(chǎn)品市場銷量基本持平，占全市總銷量的15%，但雙拼市場新增供應(yīng)明顯不足，僅為市場銷量的15%。從長遠(yuǎn)來看，別墅市場是供應(yīng)引導(dǎo)型市場，由于別墅用地的限制，未來獨(dú)立別墅將奇貨可居，而市場的稀缺程度將最終影響到消費(fèi)選擇，財(cái)富階層未來消費(fèi)將被迫轉(zhuǎn)向聯(lián)排產(chǎn)品，聯(lián)排別墅可能成為未來別墅市場的主流，其產(chǎn)品也將逐步走向高品質(zhì)時(shí)代。而經(jīng)過這一輪的市場熱銷后，獨(dú)棟別墅的檔次將會(huì)再次被推向一個(gè)新的高度。 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng) 7月獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格突飛猛進(jìn)，別墅物業(yè)價(jià)差進(jìn)一步拉大。 7月獨(dú)棟產(chǎn)品的市場成交價(jià)格為15582元/平方米，環(huán)比大幅上漲31%，本月獨(dú)棟別墅價(jià)格上漲最為明顯的是綠城玫瑰園項(xiàng)目，上漲幅度近30%，同時(shí)，另一主力項(xiàng)目瑪斯蘭德價(jià)格也上漲4%。此外，本月售價(jià)超過2萬的鐘山高爾夫與鐘山美廬項(xiàng)目的成交，也對獨(dú)棟成交價(jià)格產(chǎn)生一定的拉動(dòng)作用。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng) 本月聯(lián)排與疊加產(chǎn)品價(jià)格基本保持穩(wěn)定，%%。但整體來看，這兩類產(chǎn)品的價(jià)格線仍然處于下探狀態(tài)，目前價(jià)格仍是兩類產(chǎn)品在市場上取勝的關(guān)鍵。而本月雙拼產(chǎn)品價(jià)格在高位上有所下調(diào)，環(huán)比下降6%，依云溪谷項(xiàng)目仍是雙拼產(chǎn)品價(jià)格的主要支撐。易居視點(diǎn) 7月別墅市場新增供應(yīng)銳減，但市場銷量卻再創(chuàng)高峰，達(dá)到近一年以來的歷史最高點(diǎn)，別墅市場供應(yīng)的多元化與細(xì)分化在一定程度上擴(kuò)大了購買群體，從而也帶動(dòng)了市場的銷售。同時(shí)，在高端別墅項(xiàng)目成交放量的帶動(dòng)下，別墅市場價(jià)格進(jìn)一步得到攀升。從長遠(yuǎn)來看，由于別墅用地的限制，未來獨(dú)立別墅將奇貨可居，聯(lián)排別墅可能成為未來別墅市場的主流，而獨(dú)棟產(chǎn)品的品質(zhì)也將進(jìn)一步升級，同時(shí)，伴隨著獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格的突飛猛進(jìn)，別墅物業(yè)的價(jià)差將進(jìn)一步拉大。第六章、營銷媒體一、營銷透析營銷綜述7月，受季節(jié)和天氣的影響，近期市場供應(yīng)量的減少，本月的整體營銷活動(dòng)投放量也相對較少。由于下半年將迎來新一輪的推盤高峰，更多的即將推案的樓盤將重心放在對產(chǎn)品前期的宣傳上，除了推出樣板間外，其他則多半選擇了各大媒體對產(chǎn)品的價(jià)值進(jìn)行渲染?？v觀7月營銷手段，品牌營銷、客戶營銷是重心，仁恒江灣城則是本月典范。開發(fā)商在項(xiàng)目蓄水前期就對已經(jīng)入住項(xiàng)目的老業(yè)主進(jìn)行推介，并在開盤時(shí)提出了頗為優(yōu)厚的優(yōu)惠政策，加上開發(fā)商多年積累的品牌價(jià)值，仁恒江灣城開盤時(shí)老業(yè)主購買不在少數(shù)。本次開盤熱銷則真正的展現(xiàn)了品牌的作用力和客戶忠誠度對樓盤銷售的直接作用。圖61：2009年7月南京營銷活