【文章內容簡介】 為 億股。此次募集資金將用于更新?？谥梁０埠骄€ 3 艘客滾船項目，以及改造?？谥帘焙：骄€ “椰城二號 ”客滾船項目。去年和今年上半年，海峽航運實現歸屬母公司股東凈利潤分別為 12854 萬元和 9599 萬元。18 月海南房產發(fā)展快 開發(fā)漲幅全國第四? 1 月8 月，海南完成房地產開發(fā)投資 億元，同比增長%，同比漲幅居全國第四位。其中，商品住宅完成投資 億元，同比增長 %，同比漲幅居全國第二位。? 今年 1 月8 月，全省累計銷售住宅 萬平方米，比去年同期增長 %，銷售額累計達到 億元，比去年同期增長 %。2022 第 5 屆海南秋季旅游房產博覽會盛大開幕? 本屆房博會，聚集了當前島內近 80 家名盤、新盤，參展面積近15000 平米，物業(yè)形態(tài)豐富多彩，從海景房、公寓到花園洋房、別墅，應有盡有。 “2022 第 2 屆中國(海南)家居裝飾建材博覽會 ”與本屆秋季房博會同期同館舉行。*海口市*2022 年 9 月房地產市場研究報告?？谝拙臃康禺a研究所 ?？谑杏裆陈?118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話：089868550859169。2022 年上海易居房地產研究院版權所有 Page 18 of 97 *?？谑?2022 年 9 月房地產市場研究報告?？谝拙臃康禺a研究所 海口市玉沙路 118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話：089868550859169。2022 年上海易居房地產研究院版權所有 Page 19 of 97 第二篇 市場分析篇第二章 土地市場一、土地政策資訊表 21：2022 年 9 月?？谑型恋厥袌鲎捎崝祿碓矗篊RIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng)易居視點：此次全省土地聯(lián)合推介是海南省土地交易的一次新嘗試，同時，也是政府搭臺，企業(yè)唱戲的另外一種表現。過去的土地交易主要集中在各市縣各自掛牌拍賣交易，因各種原因部分市縣條件相同的土地交易價格卻天壤之別，甚至有時相差好幾倍。這次的島外“組合拳”推介，向島外的房地產商一次推介多塊土地，既增加針對性，也節(jié)約了成本。時間 來源 資訊名稱 主要內容 ?？谕韴蠛？冢骸巴恋劂y行”將土地資源資本化? 2022 年以來，?？谛略鐾恋貎? 萬畝。通過發(fā)揮儲備土地的融資平臺作用，在近 3 年時間里，?？谑泄搏@國家開發(fā)銀行等金融機構授信額度近 300 億元，實際實現貸款額近 220 億元。? 從 2022 年起至今，經過 8 年的建設和發(fā)展，?？谕恋厥袌鲆阎鸩桨l(fā)展壯大。一級土地市場“招拍掛”出讓的交易額已由 2022 年的 500 多萬元上升到去年的近 30 億元；二級土地市場土地交易額在去年也已達到了 15 億元。據統(tǒng)計，近兩年來?？谑袑崿F土地使用權出讓金收入 億元。 省國土環(huán)境 資源廳 海南 23 宗地塊島外推介? 針對海南省部分市縣對土地資源推介能力不足的現狀，海南省國土環(huán)境資源廳主動服務市縣，日前組織 8 市縣國土部門攜 23 宗地塊近 萬畝土地赴島外推介，以加大土地推介力度，為市縣土地開發(fā)對接更具實力的企業(yè)創(chuàng)造良機。*?？谑?2022 年 9 月房地產市場研究報告?？谝拙臃康禺a研究所 海口市玉沙路 118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話：089868550859169。2022 年上海易居房地產研究院版權所有 Page 20 of 97 二、市場綜述? 9 月?？谕恋厥袌龉獱顩r表 22：2022 年 9 月海口市土地市場供應情況宗地名稱 土地用途土地面積 （平方米）建筑面積（平方米）容積率起始價 （萬元）出讓方式濱海大道南側長流起步區(qū)地塊商務金融、城鎮(zhèn)住宅、住宿餐飲、商服等用地33972 / / /掛牌轉讓海秀公路北側 A 地塊城鎮(zhèn)單一住宅用地 拍賣海秀公路北側 B 地塊城鎮(zhèn)單一住宅用地 總價拍賣?？谑袨I江西路西側地塊城鎮(zhèn)住宅用地 24404 掛牌出讓數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng)? 9 月?？诠补?4 幅土地，合計 36 萬多平方米圖 23：2022 年 9 月至 2022 年 9 月?？谕恋厥袌龉邉?501001500510 萬 平 方 米幅占 地 面 積 土 地 幅 數*?？谑?2022 年 9 月房地產市場研究報告?？谝拙臃康禺a研究所 ?？谑杏裆陈?118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話：089868550859169。2022 年上海易居房地產研究院版權所有 Page 21 of 97 數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng)從土地供應走勢圖上可以看出，在 8 月進入一個小波谷之后， 9 月土地市場供應止跌反彈，以供應約 36 萬平方米，環(huán)比上漲 %，創(chuàng) 09 年的土地供應新高。9 月份供應的 4 幅土地中，最重要一塊為濱海大道南側長流起步區(qū)內一塊商住用地，由由 12 個地塊組成，土地用途包括商務金融、城鎮(zhèn)住宅、住宿餐飲、商服等用地。? 9 月?？谕恋厥袌龀山粻顩r9 月?？诠渤山?6 幅土地，合計 萬平方米，成交總價為 億元9 月延續(xù)上個月土地市場活躍度，本月?？谕恋厥袌鲋饕性跒I海大道南側長流起步區(qū)。土地性質為綜合用地，包括住宅用地、商業(yè)用地等。9 月?？诠渤山?6 幅土地，合計 萬平方米，成交總價為 億元。最近，濱海大道南側長流起步區(qū)內土地交易十分活躍，這是由于該區(qū)域價值日漸升溫 人氣驟升，以及政府發(fā)展“西拓”規(guī)劃落實。同時，也為?？跇鞘袀鲗С鲆粋€明顯信號—該區(qū)將是?？跇鞘虚_發(fā)未來重點趨勢。圖 24：?？谑?2022 年 9 月至 2022 年 9 月土地市場成交走勢02468100510152025 億 元幅 ,萬 平 方 米占 地 面 積 土 地 幅 數 成 交 總 價數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng)*?？谑?2022 年 9 月房地產市場研究報告?？谝拙臃康禺a研究所 ?？谑杏裆陈?118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話：089868550859169。2022 年上海易居房地產研究院版權所有 Page 22 of 97 圖 25：2022 年 9 月2022 年 9 月海口市土地成交均價走勢020224000600080001000012022 單 位 :元 /㎡樓 板 價 (元 ） 成 交 單 價 （ 元 /平 方 米 ）資料來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng)本月成交的 6 塊土地中有 4 塊為濱海大道南側長流起步區(qū)內地塊，一塊是海口市海甸島和平大道東側地塊，另外一塊是，?？谑旋埨ツ下返貕K。其中?？谑旋埨ツ下返貕K成交價格為 萬元，成交溢價率 %，達 400 萬元 /畝，這樣的地價在海口屬于高水平的，給這個項目的后期帶來很大壓力。但是該區(qū)域土地的出讓給該區(qū)周邊整體開發(fā)奠定了信心。也有利于該區(qū)域整體形象的保證，對該區(qū)的進一步開發(fā)起到了拉動作用。? 拿地企業(yè)分析濱海大道南側長流起步區(qū)內地塊競得者海南日升投資有限公司，該公司是海南本土企業(yè)；?？谑旋埨ツ下返貕K競得者佛山市南海綠盈環(huán)境藝術工程有限公司，該公司是外地企業(yè)；?？谑泻５閸u和平大道東側地塊競得者中國寶安集團海南實業(yè)有限公司，該公司是外地企業(yè)。圖 26：海口市 9 月經營性土地成交企業(yè)結構33%67%0%本 地 企 業(yè) 外 地 企 業(yè) 外 資 企 業(yè)*?？谑?2022 年 9 月房地產市場研究報告?？谝拙臃康禺a研究所 ?？谑杏裆陈?118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話：089868550859169。2022 年上海易居房地產研究院版權所有 Page 23 of 97 數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng)三、本月成交土地透析表 27：?？谑?2022 年 9 月土地市場成交一覽表數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng)宗地名稱 用途 競得人 占地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)底價(萬元)成交總價（萬元）單價（萬元 /畝）樓板價(元 /㎡)海口市海甸島和平大道東側地塊城鎮(zhèn)住宅用地中國寶安集團海南實業(yè)有限公司 3400 ?？谑旋埨ツ下返貕K城鎮(zhèn)住宅用地佛山市南海綠盈環(huán)境藝術工程有限公司22884 400 ?？谑袨I海大道南側長流起步區(qū)地塊商業(yè)（商服）海南日升投資有限公司 31491 176350 5910 海口市濱海大道南側長流起步區(qū)地塊商業(yè)（商服）海南日升投資有限公司 13977 29351 2623 ?？谑袨I海大道南側長流起步區(qū)地塊住宅 海南日升投資有限公司 15628 31257 2933 ?？谑袨I海大道南側長流起步區(qū)地塊住宅 海南日升投資有限公司 29610 59220 5557 *?？谑?2022 年 9 月房地產市場研究報告海口易居房地產研究所 ?？谑杏裆陈?118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話：089868550859169。2022 年上海易居房地產研究院版權所有 Page 24 of 97 ? 重點地塊分析地塊指標分析表 28：?？谑泻５閸u和平大道東側地塊基本情況公告號 宗地名稱 土地面積 (m2) 容積 率 土地用 途起叫價（萬元）成交價（萬元）樓板價（元/平方米）成交時間 競得單位掛出告〔2022〕第 011 號?？谑泻５閸u和平大道東側地塊9 城鎮(zhèn)住宅用地3400.163402.8652022916中國寶安集團海南實業(yè)有限公司資料來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng)掛牌出讓地塊位于?？谑泻５閸u和平大道東側，土地面積為 平方米的使用權。該土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，出讓年期為 70 年，規(guī)劃指標為容積率≤ 、建筑密度≤26%、綠地率 ≥42% 。掛牌起始價每平方米 1257 元。拿地企業(yè)分析中國寶安集團海南實業(yè)有限公司系中國寶安集團股份有限公司（股票代碼：000009）在海南設立的全資子公司，多年致力于房地產的投資與開發(fā)。目前在海南開發(fā)的主要項目有：?？凇皩毎步铣恰焙汀盀I海豪庭” 、萬寧“寶安椰林灣” 、文昌“寶安商業(yè)廣場” 、澄邁“寶安天籟養(yǎng)生基地”等項目，掀起市場追捧熱潮。在海南界已擁有輝煌業(yè)績與眾口贊嘆的品質，市場對該企業(yè)的品牌較為熟悉和認可。*?？谑?2022 年 9 月房地產市場研究報告?？谝拙臃康禺a研究所 海口市玉沙路 118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話：089868550859169。2022 年上海易居房地產研究院版權所有 Page 25 of 97 發(fā)展前景分析該地塊土地成交總價 萬元，成交單價為 1258 元/ 平方米，樓面地價為 元/ 平方米，即 萬元/畝。表 29：掛出告〔2022〕第 011 號地塊 SWOT 分析表優(yōu)勢 劣勢 開發(fā)商品牌價值高，在該區(qū)開發(fā)的樓盤—江南城是?？诘囊粋€標桿樓盤； 土地已經平整，屬于熟地開發(fā)，開發(fā)風險小； 區(qū)域開發(fā)較早，認可度高； 海景資源。地塊開發(fā)限制過多，產品設計受限。機遇 威脅 地塊區(qū)域形象較佳，周邊有多個高檔樓盤； 區(qū)域未來規(guī)劃利好。該板塊項目在售均價較高；區(qū)域市場存量大，未來供應激烈。數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 土地現狀*海口市*2022 年 9 月房地產市場研究報告?？谝拙臃康禺a研究所 海口市玉沙路 118 號玉沙國際大廈 1605 室 電話：089868550859169。2022 年上海易居房地產研究院版權所有 Page 26 of 97 地塊周邊 易居觀點：該宗地雖然占地面積不大，但是該地塊未來開發(fā)將很大程度上是作為寶安江南城的土地儲備，保持土地的連續(xù)供應。由于區(qū)域內未來存量、以及放量都比較大，區(qū)域層面的競爭將加大。使得未來該地塊需要注意的