【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 了解到，在打擊閑置地之外，國(guó)土部或還有后續(xù)打擊 “ 囤地 ” 等政策 “ 組合拳 ” 。 克而瑞 點(diǎn)評(píng)： 該會(huì)議是相關(guān)部委對(duì)此次國(guó)務(wù)院會(huì)議的首次正面呼應(yīng)，旨在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，督促各地嚴(yán)格落實(shí)閑置土地清理處置政策，促進(jìn)供應(yīng)土地的及時(shí)開(kāi)發(fā)利用，盡快形成住房的有效供給，改善住房的供求關(guān)系。 國(guó)土部即將上馬新規(guī)，阻擊地方政府囤地 2021年 12月 29日，國(guó)土部召開(kāi)了第 50次部長(zhǎng)辦公會(huì)，專題研究了城市建設(shè)用地報(bào)批方式的問(wèn)題。國(guó)土部有關(guān)負(fù)責(zé)人在這次會(huì)議上指出，自 2021年調(diào)整國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地報(bào)批方式以來(lái)，仍然存在建設(shè)用地從申報(bào)到審批周期長(zhǎng)，不少城市存在“批而未征”、“征而未供”等問(wèn)題。 目前的“通知”草案主要有兩個(gè)特點(diǎn)：一是明確了國(guó)土資源部重點(diǎn)對(duì)城市新增用地是否符合規(guī)劃計(jì)劃、規(guī)劃用途是否合理進(jìn)行審查，省級(jí)國(guó)土資源部門重點(diǎn)對(duì)征地補(bǔ)償安置和補(bǔ)充2021 年 12月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)沙市五一大道 456號(hào)亞大時(shí)代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 14 14 耕地審查把關(guān)，城市政府具體做好征地與供地工作。二是在明確了事權(quán)劃分后，國(guó)土部將加大對(duì)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地報(bào)批工作的考核。對(duì)省級(jí)部門和地市級(jí)部門分別依據(jù)分工進(jìn)行考核。 “通知”草案指出，將推行新申報(bào)用地與城市批準(zhǔn)建 設(shè)用地供地征地情況進(jìn)行掛鉤的做法，促進(jìn)城市土地及時(shí)消化，防止囤地。 克而瑞 點(diǎn)評(píng)： 此次政策是政府對(duì)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的延續(xù)，是對(duì) 2021年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地報(bào)批方式的又一次調(diào)整，這意味著國(guó)土部依據(jù)地方實(shí)際開(kāi)發(fā)情況分配用地指標(biāo)更近一步，隨著政策的不斷深入執(zhí)行，地方政府“批而未供”的情況將被問(wèn)責(zé)，對(duì)各地方政府的土地資 源將會(huì)得到合理調(diào)控和利用，嚴(yán)防地方政府囤地行為，促進(jìn)土地及時(shí)開(kāi)發(fā) 利用，促進(jìn)土地市場(chǎng)良性發(fā)展。 二、公告土地分析 表 321： 2021 年 12月長(zhǎng)沙市土地出讓情況 基礎(chǔ)指標(biāo) 規(guī)劃建筑指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 公告號(hào) 所屬區(qū) 域 土地用途 土地面積 (㎡ ) 容積率 建筑面積 (㎡ ) 起始價(jià) (萬(wàn)元 ) 樓面價(jià) （元 /㎡） 基礎(chǔ)地價(jià) （萬(wàn)元 /畝） [2021]網(wǎng)掛 046 號(hào) 開(kāi)福區(qū) 住宅 ≤ 7962 [2021]網(wǎng)掛 047 號(hào) 雨花區(qū) 住宅 ≤ 2453 [2021]網(wǎng)掛 048 號(hào) 雨花區(qū) 住宅 ≤ 14080 [2021]網(wǎng)掛 049 號(hào) 芙蓉區(qū) 商業(yè)住宅 ≤ 355 [2021]網(wǎng)掛 050 號(hào) 雨花區(qū) 住宅 ≤ 70 [2021]網(wǎng)掛 051 號(hào) 雨花區(qū) 商業(yè)辦公 商業(yè) 辦公 947 [2021]網(wǎng)掛 052 號(hào) 天心區(qū) 商業(yè) ≤ 1121 [2021]網(wǎng)掛 053 號(hào) 雨花區(qū) 住宅公建配套 住宅 學(xué)校 劇院 5605 2021 年 12月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)沙市五一大道 456號(hào)亞大時(shí)代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 15 15 [2021]網(wǎng)掛 054 號(hào) 雨花區(qū) 電信設(shè)施 ≤ 2382 [2021]網(wǎng)工掛 018號(hào) 岳麓區(qū) 工業(yè) ≤ 5498 [2021]網(wǎng)工掛 019號(hào) 天心區(qū) 工業(yè) ≤ 210 [2021]網(wǎng)工掛 020號(hào) 開(kāi)福區(qū) 工業(yè) ≤ 4539 合計(jì) 45222 資料來(lái)源： CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 土地供應(yīng)走勢(shì)分析 圖 321：長(zhǎng)沙市 09 年土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì) 019161015047712 12 12050100150200250 萬(wàn)㎡02468101214161820宗占地面積 土地幅數(shù) 資料來(lái)源： CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月共推出 12宗土地，數(shù)量上與 上月持平。占地面積為 萬(wàn)平米，建筑面積為 79萬(wàn)平米，較之上月大幅下跌，但仍略高于全年平均水平。 12月 18日， 財(cái)政部、國(guó)土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》稱，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的 50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò) 1年。 新政提高了開(kāi)發(fā)商拿地的門檻，旨在遏制“囤地”、“炒地”2021 年 12月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)沙市五一大道 456號(hào)亞大時(shí)代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 16 16 現(xiàn)象，預(yù)計(jì)今后政府在土地供應(yīng)上將會(huì)增加中小規(guī)模土地的供應(yīng)。 本月新增用地分析 （ 1）供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 圖 322：長(zhǎng)沙市 12 月 土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu) （面積比） 資料來(lái) 源： CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月土地供應(yīng)以工業(yè)、住宅用地為主，分別占到 47%和 37%，其次為商住用地，占 12%，另有少量商辦及其他用地。本月供應(yīng)的住宅和商住綜合用地共占總量的 50%，正是由于 09年長(zhǎng)沙商品住宅持續(xù)熱銷，在售項(xiàng)目去化率高，而且去化速度快，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，催生了開(kāi)發(fā)商的拿地需求，政府也適時(shí)調(diào)整了住宅、商住綜合用地的供地比例。結(jié)合住宅、商住綜合用地的較高成交率，近期土地供應(yīng)方面，仍將以住宅、商住綜合用地為主。 圖 323：長(zhǎng)沙市 12 月土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu) （面積比） 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2021 年 12月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)沙市五一大道 456號(hào)亞大時(shí)代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 17 17 本月供應(yīng)土地主要分布在雨花區(qū)和開(kāi)福區(qū)，分別占到總供應(yīng)量的 38%和 35%，岳麓區(qū)供應(yīng)量也較大，占到總供應(yīng)量的 25%，天心區(qū)、芙蓉區(qū)供應(yīng)量較少。本月岳麓區(qū)土地供應(yīng)量大增，其中商住類土地主要分布在濱江新城板塊 ，加之 目前 濱江新城拆遷工程已經(jīng)接近尾聲，未來(lái)將有大量土地上市；雨花區(qū)地塊則主要集中在武廣客運(yùn)車站周邊，由于地處雨花區(qū)郊區(qū)，可供開(kāi)發(fā) 土地較多， 加之 武廣客運(yùn)專線的開(kāi)通成為當(dāng)前長(zhǎng)沙最大的熱點(diǎn)，不少開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入該板塊， 使得政府加大土地供應(yīng)， 這也是雨花區(qū)土地供應(yīng)量較多的主要原因之一。 圖 324：長(zhǎng)沙市 12 月土地供應(yīng)面積結(jié)構(gòu) 5 1 0 萬(wàn)㎡33%3 0 萬(wàn)㎡以上0%1 0 3 0 萬(wàn)㎡0%1 萬(wàn)㎡以下50%1 5 萬(wàn)㎡17% 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月推出土地以小規(guī)模土地為主，占到總供應(yīng)宗數(shù)的 67%，中等規(guī)模的土地占 33%， 10萬(wàn)㎡以上的 中 大規(guī)模用地沒(méi)有供應(yīng)。新政出臺(tái)以后，開(kāi)發(fā)商拿地首付需提高至 50%，購(gòu)買土地門檻明顯提高，加大了開(kāi)發(fā)商拿大宗土地的難度，極易造成大規(guī)模土地流拍，中小規(guī)模土地將成為市場(chǎng)主流。 住宅及商住綜合用地供應(yīng)走勢(shì) 2021 年 12月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)沙市五一大道 456號(hào)亞大時(shí)代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 18 18 圖 325：長(zhǎng)沙市 09 年住宅及商住綜合用地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì) 0 00 0 024681012 幅020406080100120140160萬(wàn)㎡占地面積 建筑面積 土地幅數(shù) 資料來(lái)源： CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月住宅及商住綜合用地供應(yīng)量較上月略有上揚(yáng)，占本月總體供應(yīng)量的 %。從 09年全年來(lái)看，本月供應(yīng)量依然保持在高位。 09 年下半年以來(lái)，長(zhǎng)沙市商 品住宅價(jià)格節(jié) 節(jié)攀升，市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)商品住宅市場(chǎng)的預(yù)期十分看好，對(duì)住宅及商住綜合用地的需求很明顯 。但受新政出臺(tái)影響，預(yù)計(jì) 住宅及商住綜合用地供應(yīng)量恐出現(xiàn)小幅回落。 商業(yè)、辦公用地供應(yīng)走勢(shì) 圖 326：長(zhǎng)沙市 09 年商業(yè)、辦公用地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì) 00 0 0 0 00 0000001234567 幅0510152025萬(wàn)㎡占地面積 建筑面積 土地幅數(shù) 資料來(lái)源： CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 11 月份，商業(yè)、辦公用地的供應(yīng)量達(dá)到了 09年的頂峰， 單宗 ㎡的網(wǎng)掛 44號(hào)純商業(yè)用地的推出表明了政府對(duì)商業(yè)用地市場(chǎng)的信心，但受樓面地價(jià)過(guò)高（超過(guò) 7700 元 /平2021 年 12月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)沙市五一大道 456號(hào)亞大時(shí)代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 19 19 米），濱江新城商業(yè)氛圍尚未成熟，規(guī)劃條件較多等多方面原因，造成網(wǎng)掛 44號(hào)最終流標(biāo)。致使本月商辦用地供應(yīng)量大幅下降 。 工業(yè)用地供應(yīng)趨勢(shì) 圖 327：長(zhǎng)沙市 09 年工業(yè)用地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì) 0 0 0 00 0123456 幅050100150200250300萬(wàn)㎡占地面積 建筑面積 土地幅數(shù) 資料 來(lái)源： CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 工業(yè)用地供應(yīng)受用地企業(yè)影響較大， 11 月受比亞迪汽車拿地需求，供應(yīng)量較大，本月由于用地企業(yè)需求較小，供應(yīng)量大幅下降。 三、本月成交地塊分析 表 331： 2021 年 12月長(zhǎng)沙市土地成交情況 基礎(chǔ)指標(biāo) 規(guī)劃建筑指標(biāo) 成交情況 公告號(hào) 區(qū)域 土地 用途 土地面積（平方米） 容積率 起始價(jià)（萬(wàn)元 ） 成交總價(jià)（萬(wàn)元） 樓面地價(jià) 溢價(jià)率 受讓方 [2021]網(wǎng)掛 36 號(hào) 開(kāi)福區(qū) 住宅 ≤ 499 499 0% 湖南湘安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 [2021]網(wǎng)掛 39 號(hào) 岳麓區(qū) 住宅 ≤ 13445 23045 % 李興林 [2021]網(wǎng)掛 41 號(hào) 開(kāi)福區(qū) 商業(yè) 住宅 ≤ 456 456 0% 湖南十方置業(yè)有限公司 [2021]網(wǎng)掛 42 號(hào) 芙蓉區(qū) 商業(yè) 住宅 ≤ 5806 7066 % 湖南偉暉置業(yè)投資有限責(zé)任公司 2021 年 12月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)沙市五一大道 456號(hào)亞大時(shí)代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 20 20 [2021]網(wǎng)掛 43 號(hào) 岳麓區(qū) 辦公 住宅 ≤ 791 791 0% 湖南獵鷹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ,長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局岳麓區(qū)分局 [2021]網(wǎng)掛 046 號(hào) 開(kāi)福區(qū) 住宅 ≤ 7962 7962 0% 長(zhǎng)沙紫荊置業(yè)有限公司 [2021]網(wǎng)掛 047 號(hào) 雨花區(qū) 住宅 ≤ 2453 3923 % 湖南瑞寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 [2021]網(wǎng)掛 048 號(hào) 雨花區(qū) 住宅 ≤ 14080 22780 % 湖南省輕工鹽業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 [2021]網(wǎng)掛 049 號(hào) 芙蓉區(qū) 商業(yè) 住宅 ≤ 355 355 0% 長(zhǎng)沙東來(lái)置業(yè)有限公司 [2021]網(wǎng)掛 050 號(hào) 雨花區(qū) 住宅 ≤ 70 70 0% 長(zhǎng)沙豐升置業(yè)有