【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 交分析 總成交走勢(shì)分析 本月共成交 24 宗土地，相比上月增加 2 宗?？偝山幻娣e達(dá) 萬(wàn)平米較上月環(huán)比下降 %，由于本月成交以工業(yè)用地居多拉低了整體樓面價(jià)， 7 月樓面價(jià)為 680 元 /㎡，與上月相比下滑 %。在樓市限購(gòu)、銀行限貸等一系列的政策調(diào)控之下，開(kāi)發(fā)商 面臨著前所未有的資金壓力，尤以資金實(shí)力 Page 10 of 82 相對(duì)薄弱的中小開(kāi)發(fā)商中為甚，拿地期望被壓縮。隨著上半年限購(gòu)和銀行加息、停貸等一系列金融調(diào)控手段的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商面臨著住宅市場(chǎng)的冷清、銷(xiāo)售不暢、資金回籠速度減慢、銀行停貸等多重壓力，導(dǎo)致絕大部分開(kāi)發(fā)商資金鏈嚴(yán)重吃緊，拿地?zé)崆榭焖俳禍亍ｉ_(kāi)發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的觀望和謹(jǐn)慎已屬普遍，限購(gòu)、地價(jià)高的主城區(qū)土地尤其如此。后市土地市場(chǎng)低溢價(jià)和低價(jià)成交應(yīng)該會(huì)多一些。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 成交地塊分析 7 月全市共成交土地 24 宗，具體為城北區(qū) 7 宗分別為： 1 宗商業(yè)金融用地、 1 宗商服用地、 2 宗倉(cāng)儲(chǔ)用地、 3 宗住宅用地。城東區(qū)本月成交 3 宗商服用地、 1 宗倉(cāng)儲(chǔ)用地以及 2 宗住宅用地。高新區(qū)本月只成交一宗科研用地，城內(nèi)區(qū)成交一宗商業(yè)金融用地。閻良區(qū)本月成交 8 總用地分別為 7 宗工業(yè)用地和一宗住宅用地。 7 月成交土地用途分析 全市概況： Page 11 of 82 數(shù)據(jù)來(lái)源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 從本月各城區(qū)成交土地用途來(lái)看主要集中在工業(yè)用地方面，工業(yè)用地占到了本月全市成交的45%。住宅用地占到了本月土地各項(xiàng)用途的 18%，相比上個(gè)月下滑幅度較大。本月商業(yè)金融用地及商服用地成交均占到總成交的 14%。工業(yè) 用地主要還是集中在閻良區(qū)，住宅用地成交主要集中在城東區(qū)和城北區(qū)。當(dāng)前樓市銷(xiāo)量的低迷、調(diào)控的不斷升級(jí)也是住宅用地成交的減少主要原因，各開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在拿地也是慎之又慎。 分城區(qū)成交土地用途 城北區(qū) 數(shù)據(jù)來(lái)源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 從城北區(qū)本月成交土地用途來(lái)看：工業(yè)用地占到了全區(qū)成交的 43%，所占比例占到各項(xiàng)用途成交 Page 12 of 82 比例之首，住宅用地占到 29%，商業(yè)金融和商服用地成交比例均為 14%。金融信貸環(huán)節(jié)持續(xù)加息、停貸讓開(kāi)發(fā)商普遍面臨資金壓力，后市調(diào)控政策送的可能性極小政府對(duì)市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控將持續(xù)在這一背景 之下，開(kāi)發(fā)商拿地意愿受到了很大的打壓。 城東區(qū) 數(shù)據(jù)來(lái)源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 從本月城東區(qū)土地成交的各項(xiàng)用途來(lái)看：商服用地成交占到了總成交的 50%，住宅用地占到 33%，倉(cāng)儲(chǔ)用地所占比例為 17%。目前城東區(qū)隨著大量的城中村棚戶(hù)區(qū)改造，可開(kāi)發(fā)土地資源相對(duì)來(lái)說(shuō)還算充足，對(duì)于城東區(qū)樓市的看好，也激發(fā)了各房企在城東拿地?zé)崆椤? 閻良區(qū) 數(shù)據(jù)來(lái)源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 閻良區(qū)成交土地用途主要還是集中在工業(yè)用地部分，從本月成交狀況來(lái)看工業(yè)用地占到了總成交的 88%，住宅用地所占比 例為 12%。其他用途均未有成交。 Page 13 of 82 土地市場(chǎng)后市預(yù)判 下半年部分房企將出局 在保障今年住宅用地供應(yīng)量不少于去年的大方針下，下半年土地供應(yīng)將迎來(lái)集中放量。由于上半年的土地市場(chǎng)整體疲軟，并且溢價(jià)率普遍不高，地方政府迫于完成年度目標(biāo)的壓力，對(duì)土地價(jià)格的預(yù)期可能低于往年，這對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一大好事，但從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，不差錢(qián)的房企正越來(lái)越少，對(duì)多數(shù)“存糧”不多的放起來(lái)說(shuō)，卻只能望地興嘆而已。房企差錢(qián)源于以下幾點(diǎn)：一是限購(gòu)限貸擠壓出大量投資型購(gòu)房者；二是銀行信貸緊縮無(wú)錢(qián)可放；三是房地產(chǎn)信托暫停；四是民間 融資成本高漲；五是去、前年的購(gòu)地款支付和新開(kāi)工壓力；六是土地增值稅預(yù)征率提高且執(zhí)行從嚴(yán)；七是第二輪限購(gòu)后二三線城市的回補(bǔ)資金將被截?cái)啵话耸欠康禺a(chǎn)板塊集體疲軟。 只要限購(gòu)不停和金融政策不變，即便是下半年是拿地好時(shí)機(jī)，但有本錢(qián)下手的房企可能會(huì)大大減少，一些實(shí)力不濟(jì)的房企更可能因?yàn)榧葻o(wú)資金又無(wú)土地儲(chǔ)備而走上絕路。相反的是，一些國(guó)企、央企乃至非房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)力企業(yè)，可能將會(huì)在下半年伺機(jī)大量囤地，愈發(fā)造成未來(lái)中小型放棄的日子舉步維艱。 另外，新的土地出讓政策僵尸價(jià)高者得的游戲規(guī)則發(fā)生根本變化，限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)、限 房?jī)r(jià)競(jìng)保障房配建面積等新辦法將進(jìn)一步壓縮房企的收益，一些實(shí)力弱小無(wú)法實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，或無(wú)法更好控制成本的房企將會(huì)逐步出局。 三、商品房 市場(chǎng) 本月市場(chǎng)銷(xiāo)售特征 各物業(yè)銷(xiāo)售情況 7 月份西安各城區(qū)各物業(yè)銷(xiāo)售 套數(shù) 一覽表 單位： 套 車(chē)位 /地下室 普通住宅 商服用房 寫(xiě)字樓 別墅 合計(jì) 城北 34 3872 70 77 4053 Page 14 of 82 城東 413 1052 45 1 1 1512 城 南 86 1214 107 105 39 1551 城 內(nèi) 38 15 3 56 城西 77 1006 6 1089 西高新 28 866 66 220 1180 總計(jì) 638 8048 309 406 40 9441 7 月份西安各城區(qū)各物業(yè)銷(xiāo)售面積一覽表 單位：平方米 車(chē)位 /地下室 普通住宅 商服用房 寫(xiě)字樓 別墅 合計(jì) 城北 城東 285 城 南 城 內(nèi) 3812 城西 西高新 總計(jì) 本月西安商品房市場(chǎng)成交量為 萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下降 %，同比上年同期上漲%； 分物 業(yè)來(lái)看，普通住宅物業(yè)銷(xiāo)量 ，環(huán)比下降 %，同比上漲 %；商服用房類(lèi)物業(yè)本月銷(xiāo)售量為 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 %，同比上漲 %；寫(xiě)字樓類(lèi)物業(yè)本月銷(xiāo)售量，環(huán)比下降 %，同比下降 %；別墅類(lèi)物業(yè)本月銷(xiāo)量為 平方米，環(huán)比上漲 %，同比下降 %。 7 月份西安 普通住宅銷(xiāo)售排行 一覽表 排名 城區(qū) 樓盤(pán)名稱(chēng) 成交套數(shù)（套） 成交面積（平方米） 1 城北 文景小區(qū)西一區(qū) 2027 2 城西 天朗萊 茵小城 438 3 城南 金地湖城大境 168 4 城北 文景小區(qū)東二區(qū) 159 5 高新 融僑城 192 6 城北 華遠(yuǎn)君城 231 7 城北 領(lǐng)匯雙河灣 157 8 城西 翡麗城 236 17396 9 城北 鼎正中央領(lǐng)郡 104 10 城北 天朗御湖 135 Page 15 of 82 本月市場(chǎng)銷(xiāo)售特征 7． 12 新國(guó)五條及土地新規(guī)的出臺(tái)，使得從 6 月份以來(lái)各地樓市普遍呈現(xiàn)的銷(xiāo)售回升的態(tài)勢(shì)再現(xiàn)轉(zhuǎn)折。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)全國(guó)主要一、二線城市樓市交易情況的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看：廣州、上海、蘇州、武漢商品房交易均呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，跌幅從 13%至 25%不等，而北京、成都、南京、青島均呈現(xiàn)繼續(xù)續(xù)增之勢(shì)，但是除北京外漲幅基本上普遍呈現(xiàn)回落，全國(guó)各主要城市再現(xiàn)分化之勢(shì)。 7 月作為二線城市的西安樓市則有如下表現(xiàn) —— 樓市淡季月房企開(kāi)始蓄水 7 月西安商品房銷(xiāo)量下降 % Page 16 of 82 在 7 月樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季到來(lái)之時(shí)，西安商品房市場(chǎng)銷(xiāo)量開(kāi)始回落。 7 月份西安商品房交易面 積為 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 %，同比上年則繼續(xù)增長(zhǎng) %。其中普通住宅成交面積為 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 %。 7 月 7 日，央行再次對(duì)存貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行了調(diào)整，銀行的再次加息使得貸款成本不斷增加，對(duì)于按揭群體來(lái)說(shuō)是一筆較大的負(fù)擔(dān)，在高房?jī)r(jià)與高房貸面前，不少首次置業(yè)者不會(huì)一次性付清房款，這就迫使部分購(gòu)房者推遲購(gòu)房。在購(gòu)房者置業(yè)熱情減低的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始逐步為“金九銀十”月蓄水，市場(chǎng)銷(xiāo)售熱度已經(jīng)有所下降， 7 月，西安商品房市場(chǎng)銷(xiāo)量應(yīng)聲而落。 樓市政策施展“組合拳” 7 月西安商品房 市場(chǎng)供量下滑 在 7 月 12 日的“新國(guó)五條”提出房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施后， 7月 20 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議又出臺(tái)土地市場(chǎng)“國(guó)五條”，首次提出加強(qiáng)和改善土地調(diào)控。面對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)調(diào)控的“組合拳”，加之市場(chǎng)銷(xiāo)售淡季的到來(lái)，很多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間也是一拖再拖，各地房管部門(mén)于項(xiàng)目的預(yù)售證審批發(fā)放從嚴(yán)，對(duì)房企項(xiàng)目預(yù)計(jì)上市價(jià)格進(jìn)行先期控制，也影響到市場(chǎng)供應(yīng)的放量， 7 月，西安商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下降 %，同比上年下降%%。 其中普通住宅 萬(wàn)平方 米，環(huán)比下降 %。 Page 17 of 82 從 5 月、 6 月、 7 月西安市場(chǎng)新批預(yù)售與市場(chǎng)交易的比較來(lái)看，目前的西安市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求，預(yù)計(jì)后期將有所放量。 而供應(yīng)市場(chǎng)方面，在銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，開(kāi)發(fā)商采取了一系列措施來(lái)挽救市場(chǎng)，不少房企開(kāi)始有意識(shí)地增強(qiáng)了其項(xiàng)目房源的釋放量，各打折、促銷(xiāo)等優(yōu)惠活動(dòng)在市場(chǎng)上紛紛鋪開(kāi)，尤其目前針對(duì)首次剛需置業(yè)人群所倚重的中小戶(hù)型在房源供應(yīng)及折扣方面力度有所加大。 從西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)于目前全市各城區(qū)打折樓盤(pán)的比例統(tǒng)計(jì)來(lái)看， 7 月的樓市悄然出現(xiàn)了些許變化：主動(dòng)降價(jià)的樓盤(pán)越來(lái) 越多，多個(gè)板塊打響價(jià)格戰(zhàn)，品牌房企放下姿態(tài)主動(dòng)以低價(jià)迎合市場(chǎng)?? 7 月份西安市六城區(qū)在售樓盤(pán)共計(jì) 275 個(gè)，其中打折樓盤(pán)占比達(dá)到 %。比例最高的高新區(qū)打折樓盤(pán)占比為 %，長(zhǎng)安區(qū)比例相對(duì)較低，為 %。其余各城區(qū)打折樓盤(pán)比例分別從%至 %。與打折促銷(xiāo)樓盤(pán)的數(shù)量持續(xù)增多相同步的是，樓盤(pán)打折力度由以前普遍的 1%－ 2% Page 18 of 82 的優(yōu)惠，普遍擴(kuò)大至 3%以上。 本市人群比例穩(wěn)定在 90%以上 而按揭比例正逐步減小 從上圖來(lái)看 2 月末限購(gòu)政策后，西安各月度購(gòu)房人群中本市戶(hù)型比例基本上均處在 92%的水平左右，這一比例較上年同比各月比相對(duì)較高，但較去年下半年各月普遍在 94%左右的水平比處于低位。表明外來(lái)人群置業(yè)有所增長(zhǎng)，這與西安作為國(guó)際化大都市其外部投資吸引力的提升不無(wú)相關(guān)。 從本月全市普通住宅購(gòu)買(mǎi)者來(lái)源比例來(lái)看，本市購(gòu)買(mǎi)人群依舊占據(jù)著絕大部分市場(chǎng)，占到 %。在限購(gòu)政策出臺(tái)后，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)人群已轉(zhuǎn)向的本地人群，本地人群購(gòu)置普通住宅份額一直保持在 90%以上。同時(shí)，從數(shù)據(jù)明細(xì)我們還可以看到，自 4 月初銀行對(duì)利率進(jìn)行調(diào)整后，西安商品房市場(chǎng)通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)房比例正在逐漸下滑， 5 月份按揭比例為 %，而到 7 月份該比例已經(jīng)下降到 %。 商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)量縮水 住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售比例上漲 Page 19 of 82 本月各物業(yè)成交比例如圖所示，普通住宅類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)份額為 %，較上月上漲 ；商服用房本月市場(chǎng)份額 %，較上月下降 ；寫(xiě)字樓物業(yè)占本月市場(chǎng)份額的 %，較上月下滑 ；別墅物業(yè)占本月市場(chǎng)份額的 %，較上月增加 。 7 月，商業(yè)及寫(xiě)字樓物業(yè)銷(xiāo)量分別下滑 %和 %，而相比之下，普通住宅銷(xiāo)量 %的下降幅度則顯得有些相形見(jiàn)絀。商業(yè)與寫(xiě)字 樓物業(yè)銷(xiāo)量的萎縮，使得普通住宅銷(xiāo)售比例呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)。 住宅市場(chǎng)供需相對(duì)均衡 商業(yè)及辦公樓物業(yè)去化壓力較大 住宅 辦公樓 商業(yè) 7 月末結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 上半年月均銷(xiāo)售 存量去化周期 截至 7 月底，西安普通住宅市場(chǎng)可售面積為 萬(wàn)平米，寫(xiě)字樓可售面積為 萬(wàn)平米，商服用房可售面積為 萬(wàn)平米；而根據(jù) 2021 年上半年各物業(yè)月均銷(xiāo)售狀況來(lái)看，住宅月均銷(xiāo)售 萬(wàn)平米，寫(xiě) 字樓月均銷(xiāo)售 萬(wàn)平米，商服用房月均銷(xiāo)售 萬(wàn)平米。從市場(chǎng)供銷(xiāo)數(shù)據(jù)可得到各物業(yè)的存量去化周期，住宅 個(gè)月，寫(xiě)字樓 個(gè)月，商服用房 個(gè)月。 從供需方面可以看出，目前市場(chǎng)供應(yīng)量與需求量基本保持平衡，同時(shí)，盡管限購(gòu)后商辦物業(yè)受到一度追捧，然而，從其銷(xiāo)售去化情況來(lái)看，存量去化周期較長(zhǎng)，銷(xiāo)售速度較慢，因此，商辦物業(yè)加大供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。