【文章內(nèi)容簡介】 交分析 總成交走勢分析 本月共成交 24 宗土地，相比上月增加 2 宗?？偝山幻娣e達(dá) 萬平米較上月環(huán)比下降 %，由于本月成交以工業(yè)用地居多拉低了整體樓面價， 7 月樓面價為 680 元 /㎡，與上月相比下滑 %。在樓市限購、銀行限貸等一系列的政策調(diào)控之下，開發(fā)商 面臨著前所未有的資金壓力，尤以資金實(shí)力 Page 10 of 82 相對薄弱的中小開發(fā)商中為甚，拿地期望被壓縮。隨著上半年限購和銀行加息、停貸等一系列金融調(diào)控手段的出臺，開發(fā)商面臨著住宅市場的冷清、銷售不暢、資金回籠速度減慢、銀行停貸等多重壓力，導(dǎo)致絕大部分開發(fā)商資金鏈嚴(yán)重吃緊，拿地?zé)崆榭焖俳禍?。開發(fā)商對土地市場的觀望和謹(jǐn)慎已屬普遍，限購、地價高的主城區(qū)土地尤其如此。后市土地市場低溢價和低價成交應(yīng)該會多一些。 數(shù)據(jù)來源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 成交地塊分析 7 月全市共成交土地 24 宗，具體為城北區(qū) 7 宗分別為： 1 宗商業(yè)金融用地、 1 宗商服用地、 2 宗倉儲用地、 3 宗住宅用地。城東區(qū)本月成交 3 宗商服用地、 1 宗倉儲用地以及 2 宗住宅用地。高新區(qū)本月只成交一宗科研用地，城內(nèi)區(qū)成交一宗商業(yè)金融用地。閻良區(qū)本月成交 8 總用地分別為 7 宗工業(yè)用地和一宗住宅用地。 7 月成交土地用途分析 全市概況： Page 11 of 82 數(shù)據(jù)來源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 從本月各城區(qū)成交土地用途來看主要集中在工業(yè)用地方面，工業(yè)用地占到了本月全市成交的45%。住宅用地占到了本月土地各項(xiàng)用途的 18%，相比上個月下滑幅度較大。本月商業(yè)金融用地及商服用地成交均占到總成交的 14%。工業(yè) 用地主要還是集中在閻良區(qū)，住宅用地成交主要集中在城東區(qū)和城北區(qū)。當(dāng)前樓市銷量的低迷、調(diào)控的不斷升級也是住宅用地成交的減少主要原因，各開發(fā)商現(xiàn)在拿地也是慎之又慎。 分城區(qū)成交土地用途 城北區(qū) 數(shù)據(jù)來源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 從城北區(qū)本月成交土地用途來看：工業(yè)用地占到了全區(qū)成交的 43%，所占比例占到各項(xiàng)用途成交 Page 12 of 82 比例之首，住宅用地占到 29%，商業(yè)金融和商服用地成交比例均為 14%。金融信貸環(huán)節(jié)持續(xù)加息、停貸讓開發(fā)商普遍面臨資金壓力，后市調(diào)控政策送的可能性極小政府對市場的嚴(yán)厲調(diào)控將持續(xù)在這一背景 之下，開發(fā)商拿地意愿受到了很大的打壓。 城東區(qū) 數(shù)據(jù)來源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 從本月城東區(qū)土地成交的各項(xiàng)用途來看：商服用地成交占到了總成交的 50%，住宅用地占到 33%，倉儲用地所占比例為 17%。目前城東區(qū)隨著大量的城中村棚戶區(qū)改造，可開發(fā)土地資源相對來說還算充足，對于城東區(qū)樓市的看好，也激發(fā)了各房企在城東拿地?zé)崆椤? 閻良區(qū) 數(shù)據(jù)來源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 閻良區(qū)成交土地用途主要還是集中在工業(yè)用地部分，從本月成交狀況來看工業(yè)用地占到了總成交的 88%，住宅用地所占比 例為 12%。其他用途均未有成交。 Page 13 of 82 土地市場后市預(yù)判 下半年部分房企將出局 在保障今年住宅用地供應(yīng)量不少于去年的大方針下，下半年土地供應(yīng)將迎來集中放量。由于上半年的土地市場整體疲軟，并且溢價率普遍不高，地方政府迫于完成年度目標(biāo)的壓力，對土地價格的預(yù)期可能低于往年，這對開發(fā)企業(yè)來說是一大好事，但從現(xiàn)實(shí)情況來看，不差錢的房企正越來越少，對多數(shù)“存糧”不多的放起來說，卻只能望地興嘆而已。房企差錢源于以下幾點(diǎn)：一是限購限貸擠壓出大量投資型購房者；二是銀行信貸緊縮無錢可放；三是房地產(chǎn)信托暫停；四是民間 融資成本高漲；五是去、前年的購地款支付和新開工壓力；六是土地增值稅預(yù)征率提高且執(zhí)行從嚴(yán)；七是第二輪限購后二三線城市的回補(bǔ)資金將被截斷；八是房地產(chǎn)板塊集體疲軟。 只要限購不停和金融政策不變，即便是下半年是拿地好時機(jī)，但有本錢下手的房企可能會大大減少，一些實(shí)力不濟(jì)的房企更可能因?yàn)榧葻o資金又無土地儲備而走上絕路。相反的是，一些國企、央企乃至非房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)力企業(yè)，可能將會在下半年伺機(jī)大量囤地，愈發(fā)造成未來中小型放棄的日子舉步維艱。 另外，新的土地出讓政策僵尸價高者得的游戲規(guī)則發(fā)生根本變化，限房價競地價、限 房價競保障房配建面積等新辦法將進(jìn)一步壓縮房企的收益，一些實(shí)力弱小無法實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，或無法更好控制成本的房企將會逐步出局。 三、商品房 市場 本月市場銷售特征 各物業(yè)銷售情況 7 月份西安各城區(qū)各物業(yè)銷售 套數(shù) 一覽表 單位： 套 車位 /地下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 合計(jì) 城北 34 3872 70 77 4053 Page 14 of 82 城東 413 1052 45 1 1 1512 城 南 86 1214 107 105 39 1551 城 內(nèi) 38 15 3 56 城西 77 1006 6 1089 西高新 28 866 66 220 1180 總計(jì) 638 8048 309 406 40 9441 7 月份西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積一覽表 單位：平方米 車位 /地下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 合計(jì) 城北 城東 285 城 南 城 內(nèi) 3812 城西 西高新 總計(jì) 本月西安商品房市場成交量為 萬平方米，環(huán)比上月下降 %，同比上年同期上漲%； 分物 業(yè)來看，普通住宅物業(yè)銷量 ，環(huán)比下降 %，同比上漲 %；商服用房類物業(yè)本月銷售量為 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比上漲 %；寫字樓類物業(yè)本月銷售量，環(huán)比下降 %，同比下降 %；別墅類物業(yè)本月銷量為 平方米，環(huán)比上漲 %，同比下降 %。 7 月份西安 普通住宅銷售排行 一覽表 排名 城區(qū) 樓盤名稱 成交套數(shù)（套） 成交面積（平方米） 1 城北 文景小區(qū)西一區(qū) 2027 2 城西 天朗萊 茵小城 438 3 城南 金地湖城大境 168 4 城北 文景小區(qū)東二區(qū) 159 5 高新 融僑城 192 6 城北 華遠(yuǎn)君城 231 7 城北 領(lǐng)匯雙河灣 157 8 城西 翡麗城 236 17396 9 城北 鼎正中央領(lǐng)郡 104 10 城北 天朗御湖 135 Page 15 of 82 本月市場銷售特征 7． 12 新國五條及土地新規(guī)的出臺，使得從 6 月份以來各地樓市普遍呈現(xiàn)的銷售回升的態(tài)勢再現(xiàn)轉(zhuǎn)折。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對全國主要一、二線城市樓市交易情況的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看：廣州、上海、蘇州、武漢商品房交易均呈現(xiàn)回落態(tài)勢，跌幅從 13%至 25%不等，而北京、成都、南京、青島均呈現(xiàn)繼續(xù)續(xù)增之勢，但是除北京外漲幅基本上普遍呈現(xiàn)回落，全國各主要城市再現(xiàn)分化之勢。 7 月作為二線城市的西安樓市則有如下表現(xiàn) —— 樓市淡季月房企開始蓄水 7 月西安商品房銷量下降 % Page 16 of 82 在 7 月樓市傳統(tǒng)銷售淡季到來之時，西安商品房市場銷量開始回落。 7 月份西安商品房交易面 積為 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比上年則繼續(xù)增長 %。其中普通住宅成交面積為 萬平方米，環(huán)比下降 %。 7 月 7 日，央行再次對存貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行了調(diào)整，銀行的再次加息使得貸款成本不斷增加，對于按揭群體來說是一筆較大的負(fù)擔(dān)，在高房價與高房貸面前，不少首次置業(yè)者不會一次性付清房款，這就迫使部分購房者推遲購房。在購房者置業(yè)熱情減低的同時，開發(fā)商也開始逐步為“金九銀十”月蓄水，市場銷售熱度已經(jīng)有所下降， 7 月，西安商品房市場銷量應(yīng)聲而落。 樓市政策施展“組合拳” 7 月西安商品房 市場供量下滑 在 7 月 12 日的“新國五條”提出房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施后， 7月 20 日，國務(wù)院常務(wù)會議又出臺土地市場“國五條”，首次提出加強(qiáng)和改善土地調(diào)控。面對房產(chǎn)市場和土地市場調(diào)控的“組合拳”，加之市場銷售淡季的到來，很多項(xiàng)目開盤時間也是一拖再拖，各地房管部門于項(xiàng)目的預(yù)售證審批發(fā)放從嚴(yán)，對房企項(xiàng)目預(yù)計(jì)上市價格進(jìn)行先期控制，也影響到市場供應(yīng)的放量， 7 月，西安商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，環(huán)比上月下降 %，同比上年下降%%。 其中普通住宅 萬平方 米，環(huán)比下降 %。 Page 17 of 82 從 5 月、 6 月、 7 月西安市場新批預(yù)售與市場交易的比較來看，目前的西安市場呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求，預(yù)計(jì)后期將有所放量。 而供應(yīng)市場方面，在銷售市場持續(xù)低迷的情況下，開發(fā)商采取了一系列措施來挽救市場，不少房企開始有意識地增強(qiáng)了其項(xiàng)目房源的釋放量，各打折、促銷等優(yōu)惠活動在市場上紛紛鋪開，尤其目前針對首次剛需置業(yè)人群所倚重的中小戶型在房源供應(yīng)及折扣方面力度有所加大。 從西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對于目前全市各城區(qū)打折樓盤的比例統(tǒng)計(jì)來看， 7 月的樓市悄然出現(xiàn)了些許變化：主動降價的樓盤越來 越多，多個板塊打響價格戰(zhàn)，品牌房企放下姿態(tài)主動以低價迎合市場?? 7 月份西安市六城區(qū)在售樓盤共計(jì) 275 個，其中打折樓盤占比達(dá)到 %。比例最高的高新區(qū)打折樓盤占比為 %，長安區(qū)比例相對較低，為 %。其余各城區(qū)打折樓盤比例分別從%至 %。與打折促銷樓盤的數(shù)量持續(xù)增多相同步的是，樓盤打折力度由以前普遍的 1%－ 2% Page 18 of 82 的優(yōu)惠，普遍擴(kuò)大至 3%以上。 本市人群比例穩(wěn)定在 90%以上 而按揭比例正逐步減小 從上圖來看 2 月末限購政策后，西安各月度購房人群中本市戶型比例基本上均處在 92%的水平左右，這一比例較上年同比各月比相對較高，但較去年下半年各月普遍在 94%左右的水平比處于低位。表明外來人群置業(yè)有所增長，這與西安作為國際化大都市其外部投資吸引力的提升不無相關(guān)。 從本月全市普通住宅購買者來源比例來看，本市購買人群依舊占據(jù)著絕大部分市場，占到 %。在限購政策出臺后，西安房地產(chǎn)市場的購買人群已轉(zhuǎn)向的本地人群，本地人群購置普通住宅份額一直保持在 90%以上。同時，從數(shù)據(jù)明細(xì)我們還可以看到，自 4 月初銀行對利率進(jìn)行調(diào)整后，西安商品房市場通過按揭貸款方式購房比例正在逐漸下滑， 5 月份按揭比例為 %，而到 7 月份該比例已經(jīng)下降到 %。 商業(yè)地產(chǎn)銷量縮水 住宅市場銷售比例上漲 Page 19 of 82 本月各物業(yè)成交比例如圖所示，普通住宅類物業(yè)市場份額為 %，較上月上漲 ；商服用房本月市場份額 %，較上月下降 ；寫字樓物業(yè)占本月市場份額的 %，較上月下滑 ；別墅物業(yè)占本月市場份額的 %，較上月增加 。 7 月，商業(yè)及寫字樓物業(yè)銷量分別下滑 %和 %，而相比之下，普通住宅銷量 %的下降幅度則顯得有些相形見絀。商業(yè)與寫字 樓物業(yè)銷量的萎縮，使得普通住宅銷售比例呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢。 住宅市場供需相對均衡 商業(yè)及辦公樓物業(yè)去化壓力較大 住宅 辦公樓 商業(yè) 7 月末結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 上半年月均銷售 存量去化周期 截至 7 月底，西安普通住宅市場可售面積為 萬平米，寫字樓可售面積為 萬平米，商服用房可售面積為 萬平米；而根據(jù) 2021 年上半年各物業(yè)月均銷售狀況來看，住宅月均銷售 萬平米，寫 字樓月均銷售 萬平米，商服用房月均銷售 萬平米。從市場供銷數(shù)據(jù)可得到各物業(yè)的存量去化周期，住宅 個月，寫字樓 個月，商服用房 個月。 從供需方面可以看出，目前市場供應(yīng)量與需求量基本保持平衡，同時，盡管限購后商辦物業(yè)受到一度追捧，然而，從其銷售去化情況來看，存量去化周期較長，銷售速度較慢，因此，商辦物業(yè)加大供應(yīng)風(fēng)險也相對較大。