月西安房地產(chǎn)市場研究報告60招商地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-02-01 08:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 宅用地宗數(shù) 商業(yè)用地宗數(shù) 144 88 79 58 24 2021年商住成交土地面積一欄表 公開出讓 土地面積 （萬 ㎡ ） 公開出讓 折合畝數(shù) （畝） 成交面積（萬 ㎡ ） 成交折合 畝數(shù) 成交面積 比例 （％） 成交金額 （億元） 成交金額比例 （％） 住宅 6603 6397 % % 商業(yè) 1023 896 % % 20 2021年西安各區(qū)土地市場成交分析 2021年各區(qū)域成交土地面積與樓面地價的分析 城南區(qū)成交面積躍居全市第一，成交土地面積為 ㎡，規(guī)劃建筑面積 ㎡，其中曲江板塊依然是城南的重點區(qū)域，成交 25宗，成交面積占城南總成交的 84%。城南區(qū)樓面地價為 1288元 /㎡ ，僅次于城內(nèi)； 城東區(qū)由于浐灞板塊土地集中成交，成交面積位居第二位，成交面積為 ㎡，規(guī)劃面積為 ㎡，樓面地價為 765元 /㎡ ； 城北區(qū)土地成交量較去年有較大提升，但城北區(qū)土地涉及過多的拆遷，外來企業(yè)考慮到運作難度，不得不放棄城北。 2021年全年城北區(qū)招拍掛市場土地成交面積為 ㎡，規(guī)劃面積為 ㎡ 位居全市第三； 高新區(qū)土地成交主要集中在高新區(qū)，由于可供開發(fā)土地有限，高新西擴成為必然。 21 2021年西安重點地區(qū)土地成交情況 2021年住宅用地成交面積區(qū)域月度對比 在區(qū)域住宅的交易月度分布中，可以看出 曲江、浐灞和城北 地區(qū)住宅土地市場表現(xiàn)活躍。 22 2021年西安各區(qū)土地成交地價分析 2021年各區(qū)域成交地價分析 盡管沒出現(xiàn)地王，西安的地價卻保持穩(wěn)定上漲的趨勢，但各個區(qū)域之間的低價差距不斷拉大。 2021年除了長安區(qū)外，西安其他所有區(qū)域的平均地價都超過 100萬元 /畝，其中城南區(qū)和城內(nèi)區(qū)平均地價更是接近 250萬元 /畝 ，特別是城南區(qū)地價已經(jīng)超過土地季度稀缺的城內(nèi)區(qū)，成為西安市場平均地價最高的區(qū)域。這種地價相對穩(wěn)定上漲的態(tài)勢也在很大程度上決定了西安房價上漲的幅度。 預(yù)計今年城東區(qū)和高新區(qū)地價將保持穩(wěn)定，而城南區(qū)隨著曲江外擴，作為中高端項目集中區(qū)域勢必會抬高地價；城北區(qū)在大明宮效應(yīng)的持續(xù)熱炒下，整體地價也將快速上升。 23 2021年西安土地市場容積率分析 2021年掛牌地塊容積率分析 從 09年通過成交土地容積率來看， 了土地放量的 50%，所以 09年入市項目將以高層、小高層為主；容積率在 15%， 高容積率的土地呈現(xiàn)增長趨勢 ；容積率 地塊出讓面積占 21%，但大多數(shù)為工業(yè)性質(zhì)用地，其中住宅用地僅有兩宗，都處于區(qū)間區(qū)域，未來低密度產(chǎn)品競爭較小。 成交地塊容積率 24 2021年西安土地市場十宗“最” 土地編號 土地位置建筑面積（萬㎡）容積率成交價（萬元）成交單價（萬 / 畝）樓面地價（元 / ㎡）溢價率 競得人商業(yè) C B3 1 7廣運東路以東1 9 . 4 9 1 . 0 0 24400 8 3 . 5 1252 底價西安華海酒店住宅 Y T 2 9 9 1 8雁環(huán)中路北側(cè)4 5 . 1 4 3 . 0 0 49350 2 1 8 . 7 1093 1 5 . 4 0 %陜西中鐵一局正方商業(yè) Q J1 2 8 1慈恩西路東側(cè)1 . 4 9 1 . 7 8 8000 6 3 9 . 2 5387 底價西安曲江大唐不夜城住宅 L H 3 1 3 6 2蓮湖區(qū)大白楊路16 號2 . 6 3 3 . 5 0 4440 3 9 2 . 9 1686 79%陜西錦源投資商業(yè) Y T 3 4 3 2朱雀大街513 號0 . 3 0 1 . 4 3 1765 569 5969 384%陜西恒佳偉業(yè)投資住宅 W Y 4 9 9 3 4 1陜西重型機械廠以南2 1 . 4 3 3 . 3 0 32550 3 3 4 . 1 1519 166%西安曲江大明宮商業(yè) C B3 1 7廣運東路以東1 9 . 4 9 1 . 0 0 24400 8 3 . 5 1252 底價西安華海酒店住宅 Q J3 8 1 5 3曲江池南路以東3 3 . 8 3 0 . 2 5 56839 280 1680 底價萬科 / 西安曲江 文化產(chǎn)業(yè)單幅溢價最高成交金額最大2021 年土地交易十宗 “ 最 ”土地面積最大 土地單價樓面地價最高25 2021年西安土地供應(yīng)區(qū)域分布 2021年西安土地供應(yīng)主要在這幾個熱點區(qū)域，以及城中村改造帶來的土地，集中在三環(huán)沿線區(qū)域。 26 2021年西安市土地市場供應(yīng)分析 一、 2021年商品房新增市場供應(yīng)表（萬㎡） 住宅建設(shè)計劃 2021年 2021年 2021年商品住房 778 885 994經(jīng)濟適用住房 110 110 110單位職工住房 109 109 109城中村改造安置用房 157 157 157棚戶區(qū)改造安置用房 40 40 40廉租住房 4 3 4合計 1198 1304 1413 2021年西安市各類住房建設(shè)量預(yù)計約為 1198萬㎡，同比 09年持續(xù)增長，商品住房依然占據(jù)絕對比例，保障房計劃開工面積有不同程度的下降。 27 二、區(qū)域市場 西安商品房市場 2021年各區(qū)域供求比 2021年西安市土地市場需求分析 區(qū)域 新增供應(yīng)量（萬㎡） 成交量（萬㎡） 供求比城東 171 291 城西 106 124 城南 211 346 城北 319 374 高新 148 210 城內(nèi) 14 19 09年各個區(qū)域供不應(yīng)求的局面將在 2021年得到改善，各個區(qū)域之間的供應(yīng)量和成交量之間的差距將不斷縮小，西安市場也將迎來區(qū)域均衡化發(fā)展的新階段。 28 2021年西安市土地市場小結(jié) 從 2021年 1月份開始西安市土地市場的成交土地均價一直維持在緩慢上漲。 關(guān)于市場的熱點區(qū)域和熱點交易類型。從 2021年12個月的成交數(shù)據(jù)分析可以看出， 2021年西安市土地市場成交最熱點區(qū)域是 曲江、浐灞和城北 三個地區(qū)，這源于經(jīng)濟回暖的影響，對于土地類型而言，浐灞地區(qū)在 2021年商業(yè)用地的交易量比較集中。 29 第三部分 2021年西安市商品房市場分析 30 2021年以來西安市住宅成交分析 歷年住宅成交量價走勢圖 從 2021年 2021年，除了 2021年住宅均價成交均價出現(xiàn)了小幅下滑以外，整體成交均價穩(wěn)步上漲，從 2021年的不足 2021元 /㎡ 上漲至 2021年近 5000元 /㎡ ；成交量從 05年開始呈現(xiàn)階梯狀上漲， 08年由于金融危機影響出現(xiàn)較大幅度下滑， 09年全市住宅成交量達到 1319萬㎡，超過 08年的兩倍。 31 2021年西安市商品房成交量分析 07年之前西安樓市成交面積一直徘徊在較低水平，但到 09年 6月，商品房銷售量達到 110萬平米，為 2021年 11月以來首次突破百萬平米。 09年西安商品房銷售面積已逾千萬。而在今年 2月，主要受春節(jié)長假及政策環(huán)境影響， 2月西安市商品房成交面積 ㎡，環(huán)比下滑 %，同比下滑 %。 32 2021年西安市住宅成交價格走勢圖 西安普通住宅價格在經(jīng)過 07年大幅攀升后， 08年在各種因素的影響下，出現(xiàn)了“ 短暫的停歇 ” ，但 09年尤其是春節(jié)過后，西安樓市全面復(fù)蘇，成交量持續(xù)攀升，房價也一路看漲。到 7月西安房價 “ 個漲 ” 已經(jīng)演變成為 “ 普漲 ” ， 8月份首次突破 5000元，達 5009元 ㎡ ， 9月成交均價甚至攀上 6000元 /㎡ 的最高峰，且在四季度旺季大量推出品質(zhì)較高、景觀上佳的新房源，再次將房價有所推高，整體市場價格走勢明顯趨高，同時市場熱點區(qū)域如浐灞、城北等區(qū)域部分樓盤價格漲幅相對更為突出。 2021年西安普通住宅成交價格為 4701元 /㎡ 。 33 2021年以來西安市房價收入比走勢 西安市歷年房價收入比走勢圖 從 2021年至今，西安住宅成交的總價水平穩(wěn)步上升，同時西安居民的可支配收入水平也保持了較快的增速，并且
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