【文章內(nèi)容簡介】 綠地未來城等大體量項目，也不乏有英倫聯(lián)邦、恒大名都、香逸瀾灣等高去化樓盤。那么2013年呢？新增入市量或?qū)⑼黄?0個項目，而受土地閑置處置辦法、開發(fā)條件等因素的影響，近幾年來在朝陽新城、京東片區(qū)和紅谷灘片區(qū)蜂擁拿地的地產(chǎn)商們也將加快項目入市速度。在需求方面，在城鎮(zhèn)化建設(shè)和打造核心增長極戰(zhàn)略目標(biāo)下，南昌市中部地區(qū)的地位將愈加重要，外來人口，尤其是省外人口將大幅增加，房地產(chǎn)市場需求依然旺盛。而在價格方面，全國房地產(chǎn)調(diào)控“抑制投機(jī)、投資性需求”政策、限購限貸政策短期難于改變，“十八大”及12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也傳遞出“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”，然而作為十八大后關(guān)鍵的一年，房地產(chǎn)市場更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺的概率也不大，整體房地產(chǎn)調(diào)控依然以建立長效調(diào)控機(jī)制為主，房地產(chǎn)市場價格也將難于出現(xiàn)大幅度上揚(yáng)。因此就整個南昌市房地產(chǎn)而言，2013年依然是個穩(wěn)中緩步上揚(yáng)的一年。第二章 2012年房地產(chǎn)市場背景一、全國房地產(chǎn)市場背景 政策背景 2012年“兩會”與房地產(chǎn)環(huán)境 ——房地產(chǎn)政策總體方針走向 2012年3月5日，兩會定調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控：嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸。 關(guān)于中國經(jīng)濟(jì)形勢影響的解讀（1） %，反映了政府把經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)從數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量。（2） CPI目標(biāo)設(shè)定為4%，為價格改革和應(yīng)對輸入型通脹留下了回旋空間。（3） 提出繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策，表明財政政策力度減弱，政府投資不會有明顯的反彈。（4） 貨幣政策穩(wěn)中見寬，依然維持“穩(wěn)健的貨幣政策”表述不變。關(guān)于房地產(chǎn)政策解讀（1） 調(diào)控不放松，政策不動搖。 要點(diǎn)：穩(wěn)房價是政策選擇：提出進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸。從長期看，不能將住房市場變成投資品市場，調(diào)結(jié)構(gòu)需發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)抑制投機(jī)，同時要實(shí)施差別化信貸政策和稅收政策。（2） 繼續(xù)推進(jìn)保障房建設(shè)，關(guān)注普通商品住房市場。 要點(diǎn)：繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，基本建成500萬套，新開工700萬套以上。抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快普通商品住房建設(shè)，是緩解房價上漲和保障性住房建設(shè)壓力的重要舉措。保障性住房和中小戶型普通商品住房用地占70%以上，增加居住用地有效供應(yīng)，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。（3） 住房信息系統(tǒng)建設(shè)和房產(chǎn)稅改革成為政策重點(diǎn)。 要點(diǎn)：提出加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。（4） 今年不會再出新的調(diào)控政策，但地方上有“小動作”露頭就打。 要點(diǎn)：一方面，調(diào)控不要期待很快就有松動的可能，要松動也是傾向支持保障性住房或者是中低收入者住房需求。另一方面溫家寶總理提出房地產(chǎn)要保持其健康穩(wěn)定長期發(fā)展，也讓市民對房地產(chǎn)充滿信心。在此背景下，樓市政策微調(diào)不可觸及底線，地方“小動作”露頭就打。 保障性住房相關(guān)政策時間措施要點(diǎn)國土部再推落地追責(zé)制、保障房供地計劃3月下達(dá)2012年、2013年，國土部將全面推行保障房用地“落地”責(zé)任追究。按照國土部要求，改變保障房建設(shè)內(nèi)容的項目，有關(guān)主管部門將不予辦理相關(guān)手續(xù)，而已作為商品住房銷售的，堅決制止和嚴(yán)肅查處。國土部：供地優(yōu)先保障房，供地指標(biāo)從嚴(yán)國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史在7日召開的全國國土資源工作會議上表示，“2012年我國將從嚴(yán)從緊投放年度建設(shè)用地計劃指標(biāo)，保障性住房用地要應(yīng)保盡保，計劃指標(biāo)單列”。中央投資加快下發(fā) 增加200億投入保障房2012年中央預(yù)算內(nèi)投資數(shù)字比去年約增加了200億左右，總計將超過4000億元左右。而增加的200億元，將主要用于保障性住房的建設(shè)。住建部公布保障房7要求各地情況須按月公開住建部網(wǎng)站3月22日公布了《關(guān)于做好2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》，《通知》對今年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作提出了7點(diǎn)要求。住建部：2012年我國保障房建設(shè)方式調(diào)整情況分析在江西、廣東宣布停建經(jīng)適房后，住建部部長姜偉新在4月6日出席全國人大十一屆五次會議時表示，有關(guān)保障房建設(shè)的方式將有所調(diào)整，從“十三五”開始目前實(shí)行的由中央來組織實(shí)物保障房的建設(shè)模式將轉(zhuǎn)入資金補(bǔ)貼為主、實(shí)物建房為輔的發(fā)展模式。對如何讓保障房健康發(fā)展，“兩會”相關(guān)的代表和委員在出席表示，保障房建設(shè)需在設(shè)計、融資、管理、法律保障等整體發(fā)展方式上進(jìn)行系統(tǒng)性的調(diào)整。國務(wù)院《行動計劃》：2015年我國保障房覆蓋面將達(dá)20%國務(wù)院新聞辦公室公布《國家人權(quán)行動計劃(20122015年)》。根據(jù)《行動計劃》，到2015年，我國保障性住房覆蓋面將達(dá)到20%左右。保障性住房建設(shè)寫入十八大報告在11月8日“十八大”報告中，胡錦濤同志表示，要“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”。 住建部部長答記者問時提出2013年500萬600萬套保障房開工在“十八大”回答記者提問時，住建部部長姜偉新表示，當(dāng)前保障房整體進(jìn)展順利，2011年已經(jīng)開工了1000萬套，今年開工了700多萬套，明年不會低于500萬套，或為600萬套左右。 中國城鎮(zhèn)保障性安居工程已建成505萬套中國住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月份，中國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722萬套，完成投資10800億元，基本建成505萬套，提前完成年初預(yù)定的“500萬套”任務(wù)。愛房網(wǎng)點(diǎn)評：從2009年起，國內(nèi)保障性住房體系建設(shè)就開始啟動。已有數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年年底，全國共開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障房2100多萬套，基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%，2012年度我國保障性住房建設(shè)目標(biāo)也提前完成，新開工722萬套，基本建成505萬套。而且從“十二五”規(guī)劃也可以看到，在此期間將新建保障性住房3600萬套，到2015年前，讓2．18億個城市家庭中的近五分之一住上有政府補(bǔ)貼的住房。在“十八大”報告中，保障性住房建設(shè)首次寫入黨代會報告，可見其作為重大民生問題，將是中央未來政策的重要著力點(diǎn)。2013年開工500600萬套的保障性住房任務(wù)也將有望超額完成。 土地市場相關(guān)政策時間措施要點(diǎn)國土部：加強(qiáng)調(diào)控嚴(yán)格建設(shè)項目用地預(yù)審2月28日，國土資源部發(fā)布關(guān)于嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃實(shí)施管理的通知。要求各地政府加強(qiáng)土地市場調(diào)控，嚴(yán)格控制建設(shè)項目用地審批。關(guān)于強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定國土資源部發(fā)布《最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》，自２０１２年４月１０日起施行。閑置土地處置辦法國土資源部發(fā)布新《閑置土地處置辦法》，自2012年7月1日起施行。《辦法》規(guī)定，土地閑置滿一年的征繳土地價款20%為土地閑置費(fèi)；閑置滿兩年的，將無償收回土地使用權(quán)。改革征地制度首次寫進(jìn)中共黨代會報告十八大報告中提出，“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例?！边@是征地制度改革內(nèi)容首次寫進(jìn)中共黨代會報告。 國土資源部部長向全國人大常委會報告土地管理工作國土資源部部長徐紹史報告主要工作進(jìn)展和成效后，下一步將加快編制實(shí)施國土規(guī)劃，加強(qiáng)和改善土地調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。點(diǎn)評：作為房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)市場命脈，土地市場是否健康運(yùn)行至關(guān)重要。隨著近兩年國家對土地市場調(diào)控，高溢價率、地王等土地現(xiàn)象有所緩解，但土地稀缺性卻依然存在。對此，一方面，國家出臺土地閑置處置辦法，嚴(yán)厲打擊囤地現(xiàn)象，增加土地有效供給，另一方面，在十八大報告中提出了對征地制度的改革，加強(qiáng)土地后續(xù)供給，確保房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。 住房信息聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)稅相關(guān)政策時間措施要點(diǎn)保證2012年6月底前實(shí)現(xiàn)40個主要城市住房信息聯(lián)網(wǎng)住建部部長姜偉新在住建部機(jī)關(guān)工作會議上表示，2012年要繼續(xù)加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，保證在6月底前實(shí)現(xiàn)40個主要城市聯(lián)網(wǎng)。逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)2012年2月16日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)發(fā)表文章稱“逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”。加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度2012年3月5日“兩會”要求加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。全國40個城市個人住房信息聯(lián)網(wǎng)達(dá)標(biāo)，未來將擴(kuò)大到500個地級市7月1日，住建部相關(guān)人士表示，截止6月30日，全國40個城市個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已達(dá)標(biāo)，未來該系統(tǒng)將擴(kuò)大到500個地級市。國稅總局：房產(chǎn)稅將會考慮居民基本住房需求國稅總局指出，由于住房兼具消費(fèi)和投資的雙重屬性，因而在擴(kuò)圍的同時，將在房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)問題中充分考慮居民基本住房需求，對基本住房需求的部分予以一定稅收優(yōu)惠。國稅總局認(rèn)為，房價高低關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，調(diào)控房價、保持房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行需要財政、金融等經(jīng)濟(jì)措施與行政措施相互配合。點(diǎn)評：房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)要運(yùn)用規(guī)范的經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行間接調(diào)控，而經(jīng)濟(jì)手段里稅收是不可忽略的政策組合工具。房產(chǎn)稅改革是非常有必要的:一是有利于增加直接稅，填補(bǔ)財產(chǎn)稅收領(lǐng)域空白，是中國稅制合理化的必要環(huán)節(jié)。二是房產(chǎn)稅改革有利于地方稅收體系建設(shè)、解決地方穩(wěn)定財政收入來源。三是抑制房價，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。四是優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)，抑制兩極分化。而全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)后，各城市住房信息情況都將即時反映在系統(tǒng)上，為房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作提供基礎(chǔ)依據(jù)，也為房產(chǎn)稅擴(kuò)圍開征提供基礎(chǔ)。 我國商品房相關(guān)政策時間措施要點(diǎn)溫家寶：讓房價合理回歸仍然是樓市調(diào)控首要任務(wù)國務(wù)院第六次全體會議上，國務(wù)院總理溫家寶在部署當(dāng)前重點(diǎn)工作時要求，“要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸