【文章內(nèi)容簡介】 重( % ) 百份比( % )龍海市薌城區(qū)龍文區(qū)其他八縣 角美所占龍海經(jīng)濟重量對比圖 2020年 角美鎮(zhèn)所占龍海市經(jīng)濟比重(%) 比 重(%) 角美鎮(zhèn)程溪鎮(zhèn)石碼鎮(zhèn)九湖鎮(zhèn)紫泥鎮(zhèn)東圓鎮(zhèn)浮宮鎮(zhèn)港尾鎮(zhèn)旁山鎮(zhèn)海澄鎮(zhèn)其他兩鄉(xiāng) 龍海經(jīng)濟 總量占漳州經(jīng)濟比重 23%；角美則占龍海市經(jīng)濟總量比重 40%。 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與未來規(guī)劃 龍海市城市經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ：要以建設(shè)漳州次中心城市、構(gòu)造大城區(qū)框架為目標，以石碼市區(qū)為行政中心，角美鎮(zhèn)為經(jīng)濟基地，東移西進北拓，范圍擴至海澄、紫泥、榜山等較為便遠地帶。東向以角美鎮(zhèn)為經(jīng)濟中心帶，建設(shè)龍海工貿(mào)城，積極推動城市東移，擴建錦江道東段；北向拓展龍海新市區(qū)，抓住錦江大橋投用后帶來的效應(yīng)，修建穿島路，建成商貿(mào)旅游區(qū)；西向以城市配套設(shè)施為重點。 角美鎮(zhèn)經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃： 以構(gòu)筑國家級綜合改革試點城鎮(zhèn)為目標，主動承接廈門特區(qū)和漳州市 區(qū)的輻射，以角美開發(fā)區(qū)、龍池工業(yè)開發(fā)區(qū)為龍頭，國道 324線、角嵩線為依托，建成以機電、化工、食品、建材、機械、 紡織、包裝材料以及新型特色農(nóng)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，同時，輔助于商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)第三產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展的新興工貿(mào)創(chuàng)匯園區(qū)。 龍海市場房地產(chǎn)現(xiàn)狀 2020 年全年龍海 市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 63%， 其中，商品住宅同比增長 139%；商業(yè)營業(yè)用房同比增長 %；其他 工業(yè)性用房 投資同比增長%。 2020 年上半年龍海市 房地產(chǎn)開發(fā)投資 持續(xù)攀升 ， 1～ 5 月 龍海 市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資增長率為 ％ ， 其中住宅 與工業(yè)用房 的投資額占了總量的近 9 成。 截止 2020年 3月底龍海 市歷年 以來 累計商品房空置面積 較去年 同比下降%。其中，商品住宅 萬平方米 ， 同比下降 26%；商業(yè)營業(yè)用房 同比遞增 %； 其他 工業(yè)性 投資 用房空置率下降 15%。 從 2020 年龍海市普通商品房均價還在 900 元 /米 2—— 1000 元 /米 2 之間，到 2020 年上半年龍海市普通商品房均價已經(jīng)上漲至 1600 元 /米 2—— 1700 元 /米之間，四年之間漲幅超過 60%。 2020 年 —— 2020 年上半年龍海市場普通商品房均價示意圖 2020年— —2020年 上半年龍海市房地產(chǎn)均價走勢圖 價格 （元）05001000150020202020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 4 年上半年 2020 年以來龍海市結(jié)合舊城改造和小城鎮(zhèn)建設(shè)，加快房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，建立和完善房地產(chǎn)服務(wù)體系，改善人民居住條件。市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)要在保護古代名城風貌的同時，結(jié)合城市道路拓寬改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善舊區(qū)居住環(huán)境，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向西向南擴展，沿路兩側(cè)成片開發(fā)建設(shè)。主要實施解南、解北、打石街兩側(cè)、錦江道、賓館北側(cè)等五項目舊城改造?？傉嫉? 萬平方米，新建筑面積 萬平方米。同時加大港口北側(cè)、東市場南側(cè)、后港路兩側(cè)的新區(qū)建設(shè)力度，變零星建設(shè)為小區(qū)組團建設(shè)， 加強中心城各分區(qū)聯(lián)系，由市中心向東、向西展開，推動城市重心東移，緩解舊城密度大的壓力，保證道路交通順暢。 到 2020 年城市人均居住面積 15 平方米，人均居住用地面積 23 平方米， 村鎮(zhèn)人均居住面積 25 平方米，住宅成套率 70％以上。興建一批品位高，可塑造龍海城市新形象的建筑群和風景靚麗的花園式、休閑型住宅。同時推出一批中低檔實用房以滿足居民需求，抓好經(jīng)濟適用房建設(shè)，提高住房的工程質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量。大力發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)，刺激住房消費。 第四章 本案與競爭各案件綜合情況調(diào)研及分析 本案項目分析 本案所 位于角美鎮(zhèn)社頭村中段，邊臨鷹廈鐵路， 毗 鄰廈門東浮鎮(zhèn)，距離角美鎮(zhèn)中心市區(qū)僅需 5 分鐘車程，距離高速路口也僅需 3 分鐘車程，距離角美綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與龍池工業(yè)開發(fā)區(qū)僅需 7 分鐘車程、距離廈門市區(qū)僅需 35 分鐘車程，交通較為便利，工業(yè)經(jīng)濟活動較為活躍，近幾年以來周邊工業(yè)投資迅速崛起，同時，隨著角美鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展及龍池經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與角美綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，工業(yè)經(jīng)濟勢必帶動角美鎮(zhèn)的人流與商流的快速增長。 本案項目周邊具體分析 ●工業(yè)經(jīng)濟區(qū) ：龍池經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與角美綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)距離本案項目僅需要 7分鐘車程 ；本案項目距離東浮經(jīng)濟工業(yè)開發(fā)區(qū)僅需 10—— 12 分鐘左右車程；距離海滄新陽工業(yè)區(qū)也僅需 15— 18 分鐘車程。 ● 交通路線： 交通路線廣泛：角美鐵路站口、高速公路口及省道、國道路口均在其周邊附近，均距離本案 3 分鐘 —— 8 分鐘的車程；同時，眾多入廈門的長途汽車均有經(jīng)過本案項目地，如：漳州各縣城 —— 廈門的長途汽車、廣東部分城市入廈門的長途汽車及其他各地入廈的長途汽車；交通路線南北縱橫，可以連接與縱慣漳州市與廈門市。 ●商業(yè)配套： 沿街商業(yè)小店，但是為數(shù)不多 ,且基本為食雜、汽配、五金為主； 5分鐘車程可以到角美鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)， 角美鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)商業(yè)繁華。 ●銀行中心： 農(nóng)村信用社就在其周邊附近，同時，工行、建行、中行、農(nóng)業(yè)等商業(yè)銀行在角美鎮(zhèn)中心城區(qū)均有分行或分理處（金融網(wǎng)點）。 ● 教育配套： 角美中學與角美小學均距離本案項目 10 分鐘的車程；同時，廈門 大學漳州分院也選擇在龍海市落建。 ● 環(huán)境狀態(tài)： 周邊空氣清新，綠化率較高，同時，雖然地處工業(yè)經(jīng)濟帶，但又完全隔離于工業(yè)開發(fā)區(qū)的污染之中。 小結(jié) ● 居住環(huán)境 ：環(huán)境優(yōu)美，交通便利、距離城區(qū)不遠，學校較齊全。 ● 商業(yè)業(yè)態(tài)： 周邊以零星分散的沿街小店面為主，但是距離角美鎮(zhèn)城區(qū)商業(yè)中心路程較近 。 ● 工業(yè)經(jīng)濟： 龍池工業(yè)開發(fā)區(qū)、角美綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、附近的一個正在興建的工業(yè)園（機電、水泥、工藝品為主）均正處于投資期與引資期，眾多工業(yè)企業(yè)均紛紛進駐，工業(yè)經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，工業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈逐漸形成。 供應(yīng)市場分析 自 2020 年初以來該工業(yè)經(jīng)濟帶（龍池工業(yè)開發(fā)區(qū)、角美綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、角美鎮(zhèn)）的房地產(chǎn)總建筑面積均保持 100%的增幅以上；截止 2020 年 8 月初角美鎮(zhèn)內(nèi)已無大量樓盤可供應(yīng)，僅剩下部分零星戶型，（除二手房市場交易外） 2020 年初以來龍海與角美項目住宅戶型配比如下： ★ 一房一廳（含單身 公寓） 約占總數(shù)的 54% 面積集中 20M2— 50M2 ★ 二房一廳二衛(wèi)（可改為單身公寓） 約占總數(shù) 26% 面積集中 55M2—— 70M2 ★ 三房一廳二衛(wèi) （部分可以改為單身公寓） 約占總數(shù) 12% 面積集中 100M2 左右 ★ 四房二廳三衛(wèi)以上 （少部分也可以改為單身公寓） 約占 7% 面積集中 160M2 左右 ★ 樓 中 樓 （有 少 部 分的 樓 中樓 面 積極 小 ，是 用 來改 成 單 身公 寓 ） 約占 總數(shù) 1% 面積集中在 80M2—— 200M2 之間均有。 2020年初以來龍海與角美項目（本案周邊為主）住宅戶型配比示意圖： 2 0 0 3 年初以來龍海與角美項目（本案周邊為主）住宅戶型配比示意圖 所占比率( % ) 競爭各案分析 金山家園 項目名稱 金山家園 項目位置 龍池開發(fā)區(qū)周邊，金山大道 聯(lián)系電話 0596— 6268788 項目類型 多層 公攤比例 13% 交房時間 2020年 8月 主力戶型情況 戶型 面積（ m2） 比例（ %） 銷售進度 樓層差價 一房一廳 30— 45 57% 80% 50 二房二廳 65— 80 33% 75% 三房以上 90110 10% 70% 最高價 1800 最低價 1450 均價 1600 店面 開發(fā)商 主力面積(m2) 挑高 均價 銷售進度 福建華坤建設(shè) 30 5200 60% 目標客戶群 投資客為主 95%，公司購買于員工使用 5%， 周邊配套 學校 廈門市海滄區(qū)內(nèi)或是角美鎮(zhèn)內(nèi)、龍海市其他附近中學 醫(yī)院 目前僅限廈門市海滄區(qū)內(nèi)或是角美鎮(zhèn)內(nèi)。工業(yè)企業(yè)設(shè)有自用醫(yī)療機構(gòu) 云龍海岸 項目名稱 云龍海岸 項目位置 龍池開發(fā)區(qū)周邊，金山大道中段 聯(lián)系電話 0596— 6767673 項目類型 多層 公攤比例 10% 交房時間 2020年 5月 主力戶型情況 戶型 面積（ m2） 比例（ %） 銷售進度 樓層差價 一房一廳 50 40% 40— 50 二房二廳 80 30% 三房以上 120左右（部分 120以上） 30% 最高價 2100 最低價 1600 均價 1900 店面 開發(fā)商 主力面積(m2) 挑高 均價 銷售進度 廈門海岸建設(shè) 45 6500 目標客戶群 投資客為主 55%，自用 30% 購買為員工使用 15% 周邊配套 學校 廈門市海滄區(qū)內(nèi)或是角美鎮(zhèn)內(nèi)、龍海市其他附近中學 商業(yè) 大型社區(qū)，建成后內(nèi)部配套較為齊全，將建成自有商業(yè)與生活體系。 羅馬假日 項目名稱 羅馬假日 項目位置 龍池開發(fā)區(qū)周邊， 36米商業(yè)街附近 聯(lián)系電話 0596— 6283333 項目類型 多層 公攤比例 11% 交房時間 2020年 5月 主力戶型情況 戶型 面積（ m2） 比例（ %） 銷售進度 樓層差價 一房一廳 20— 30 40% 70% 40 二房二廳 50左右 35% 75% 三房以上 70— 80 25% 70% 最高價 1830 最低價 1480 均價 1580 店面 開發(fā)商 主力面積(m2) 挑高 均價 銷售進度 漳州建坤建設(shè) 40 4800 目標客戶群 投資客為主 100%， 周邊配套 學校 廈門市海滄區(qū)內(nèi)或是角美鎮(zhèn)內(nèi)、龍海市其他附近中學 醫(yī)院 目前僅限廈門市海滄區(qū)內(nèi)或是角美鎮(zhèn)內(nèi)。工業(yè)企業(yè)設(shè)有自用醫(yī)療機構(gòu) 御盛花園 項目名稱 御盛花園 項目位置 角嵩大道，燦 坤工業(yè)園大門入口處正對面 聯(lián)系電話 0596— 6268178 項目類型 多層 公攤比例 11% 交房時間 2020年 5月 主力戶型情況 戶型 面積（ m2） 比例（ %） 銷售進度 樓層差價 一房一廳 50 45% 70% 35— 50 二房二廳 70— 80 35% 70% 三房以上 80— 95 20% 70% 最高價 1780 最低價 1430 均價 1580 店面 開發(fā)商 主力面積(m2) 挑高 均價 銷售進度 漳州盈輝地產(chǎn) 30 5000 目標客戶群 投資客為主 周邊配套 學校 廈門市海滄區(qū)內(nèi)或是角美鎮(zhèn)內(nèi)、龍海市其他附近中學 醫(yī)院 目前僅限廈門市海滄區(qū)內(nèi)或是角美鎮(zhèn)內(nèi)。工業(yè)企業(yè)設(shè)有自用醫(yī)療機構(gòu) 燦坤箐英園 項目名稱 燦坤箐英園 項目位置 燦坤工業(yè)園人工入口處正對面 ,龍池酒店旁 聯(lián)系電話 項目類型 多層 公攤比例 10% 交房時間 2020年 5月 主力戶型情況 戶型 面積（ m2） 比例（ %） 銷售進度 樓層差價 一房一廳 45左右 40% 85% 50 二房二廳 60— 70 35% 75% 三房以上 80— 90 25% 75% 最高價 1850 最低價 1480 均價 1600 店面 開發(fā)商 主力面積(m2) 挑高 均價 銷售進度 燦坤實業(yè)、建坤建設(shè) 35左右 5000 目標客戶群 投資客為主 90%；工業(yè)企業(yè)購買給予員工使用 10%。 周邊配套 學校 廈門市海滄區(qū)內(nèi)或是角美鎮(zhèn)內(nèi)、龍海市其他附近中學 醫(yī)院 目前僅限廈門市海滄區(qū)內(nèi)或是角美鎮(zhèn)內(nèi)。 結(jié)論綜合性分析 自 2020 年底以來角美鎮(zhèn)及周邊樓市呈現(xiàn)出春意 春意盎然的景象，房價也從900 元 /平方米左右呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升之勢，隨著工業(yè)經(jīng)濟的高速發(fā)展，為角美鎮(zhèn)樓市再添“焰火”，龍池工業(yè)開發(fā)區(qū)的全面啟動，角美經(jīng)濟綜合開發(fā)區(qū)的動工，均為樓市再添動力，到 2020 年上半年角美鎮(zhèn)普通商品房均價已飚升至 1600 元 /平方米左右，近期以來開盤的樓盤新貴 —— 云龍海岸更將均價直“插” 1900 元 /平方米， 短短 18 個月該地區(qū)的房地產(chǎn)價格漲幅接近 6 成。 第五章 本案項目 SWOT 分析 A 項目優(yōu)勢分析 本案位于漳州角美鎮(zhèn)與廈門東浮鎮(zhèn)的交匯處。交通較為方便，離角美鎮(zhèn)城商業(yè)區(qū)中心均 需 5