【文章內(nèi)容簡介】 整體需求相當(dāng)旺盛。n 普通住宅總結(jié)：桂林普通住宅市場，從產(chǎn)品的水平、營銷的角度和力度等方面來說，較為參差不齊，但銷售情況都較為理想，市場普遍認(rèn)為價(jià)格還存在上揚(yáng)的空間，投資型產(chǎn)品相當(dāng)熱銷。消費(fèi)群體以桂林市區(qū)本地客戶為主，存在相當(dāng)數(shù)量的下屬縣區(qū)前來置業(yè)的客戶，也有部分市外、省外，甚至海外客戶前來置業(yè)。2）別墅項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱 地址 電話 開發(fā)商 代理商漓江華府 桂林市臨江路帝苑酒店旁 5857777 桂林泰華置業(yè)有限公司 　江岸美廬 桂林蘆迪巖風(fēng)景區(qū)桃花江岸 2695520 桂林市惠龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 桂林雅濤地產(chǎn)顧問公司麒麟灣 桂林機(jī)場高速公路機(jī)場收費(fèi)站旁 2851999 桂林市安廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 深海置業(yè)九里香堤 桂林機(jī)場高速公路機(jī)場收費(fèi)站旁 2836666 桂林市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 　龍聚山莊 桂林市西城區(qū)世紀(jì)大道北側(cè) 5588088 廣西恒龍實(shí)業(yè)股份有限公司 廣州東恒安順投資咨詢有限公司金山龍谷 位于臨桂黨政機(jī)關(guān)宿舍旁 5591188 桂林市正文房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 南寧金界咨詢、信和行房產(chǎn)企劃藍(lán)洲灣別墅 桂林市靈川縣八里街 6595068 桂林金達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 無漓江奧林苑 離桂林9公里的黃沙河與漓江交匯處，桂磨路旁 5841998 桂林潤松休閑健身有限公司、松杉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 深圳星彥地產(chǎn)顧問公司分析與判斷： 除個(gè)別市區(qū)別墅盤外，別墅多數(shù)分布在遠(yuǎn)離市區(qū)，依山傍水的地方。規(guī)模、戶型和面積比較項(xiàng)目名稱 總戶數(shù) 總占地面積（m2） 總建筑面積（m2） 戶型 面積（m2)漓江華府 別墅20套 　 　 聯(lián)排別墅 2892923825173175江岸美廬 102 41056 20528 獨(dú)立別墅10戶、復(fù)式公寓樓16戶、聯(lián)排76戶 238麒麟灣 410 340000 136000 獨(dú)立、聯(lián)排 275426九里香堤 1期聯(lián)排21套、獨(dú)立16套 380000 25000 獨(dú)立、聯(lián)排 2280、350龍聚山莊 400 200000 110000 獨(dú)立、聯(lián)排 252830320金山龍谷 109（一期） 266680 130000 獨(dú)立、聯(lián)排、疊加 16171720303133350藍(lán)洲灣別墅 約200多戶 　 　 獨(dú)立、聯(lián)排、多層 3290、2202325282漓江奧林苑 360 429000 120000 獨(dú)立別墅、聯(lián)排、疊加聯(lián)排 　分析與判斷：樓盤規(guī)模別墅盤的規(guī)模迅速擴(kuò)大，從市區(qū)的微型別墅盤（漓江華府）到市郊的四、五百畝（麒麟灣、九里香堤）的大盤，且此趨勢還在繼續(xù)。建筑、戶型形式多元化，有單體、聯(lián)排、聯(lián)排疊加等，以聯(lián)排別墅為主，所占比例為50％；獨(dú)立別墅占40％；疊加式別墅占10％。層高一般有3米。戶內(nèi)空間設(shè)計(jì)也廣泛地借鑒了其他發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。在所調(diào)查的別墅盤中，大部分別墅多為兩層半設(shè)計(jì)，所占比例為60％；三層占40％面積獨(dú)立別墅平均面積在300－430㎡之間，聯(lián)排平均面積在230－320㎡之間，聯(lián)排疊加平均面積在170－260㎡之間。產(chǎn)品規(guī)模迅速擴(kuò)大，產(chǎn)品形式也多元化，別墅的發(fā)展速度較普通住宅更為迅速。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱 建筑特色 綠化率 容積率 配套設(shè)施 裝修標(biāo)準(zhǔn)漓江華府 歐式 　 　 　 清水房江岸美廬 歐式 % 會(huì)所、 清水房麒麟灣 歐式 70% 會(huì)所、網(wǎng)球場、村巴、便利店、社區(qū)幼兒園、社區(qū)保健站、泳池、 清水房九里香堤 歐式 % 會(huì)所、網(wǎng)球場、羽毛球、籃球、足球、高爾夫練習(xí)場、泳池、 清水房龍聚山莊 徽派中式古建筑 50% 會(huì)所、游泳池、運(yùn)動(dòng)場 清水房金山龍谷 英式、美式、法式、羅馬式 53% 會(huì)所、游泳池 清水房藍(lán)洲灣別墅 歐式 45% 會(huì)所、商鋪 清水房漓江奧林苑 歐式 62% 會(huì)所、保健中心、排球場、網(wǎng)球場、足球場、幼兒園 清水房分析與判斷：建筑風(fēng)格以歐式風(fēng)格為主，個(gè)別盤有中式風(fēng)格的（龍聚山莊）生活配套除少數(shù)市內(nèi)盤外，其余的都有一定自身生活配套。主要有會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場所和設(shè)施。教育配套沒有大打教育牌的別墅盤，最多配套幼兒園。裝修皆為清水房。 競爭因數(shù)桂林目前的別墅的競爭主要在“硬件”上，沒有體現(xiàn)產(chǎn)品的附加值。環(huán)境及其他項(xiàng)目名稱 外部環(huán)境 內(nèi)部環(huán)境 物管費(fèi)（元/平方米）漓江華府 直面漓江，視野開闊，風(fēng)景優(yōu)美 私家花園　 　江岸美廬 三面環(huán)山、遠(yuǎn)眺桃花江 特色園林、私家花園　 1麒麟灣 山、水道、村屋 水景園林、私家花園 1九里香堤 山、水道、制藥場、村屋 水景園林、私家花園 1龍聚山莊 三面環(huán)山 園林綠化 1金山龍谷 三面環(huán)山、周邊配套齊全 園林綠化 藍(lán)洲灣別墅 四面環(huán)市政路、周邊為未開發(fā)和在開發(fā)樓盤 園林綠化 漓江奧林苑 黃沙河、田園 水景園林、私家花園、體育配套場所 　分析與判斷： 環(huán)境桂林的別墅大多擁有山景，自然水景也很普遍。各發(fā)展商普遍強(qiáng)調(diào)園林綠化；市區(qū)較好的有安廈世紀(jì)城；但許多樓盤園林綠化的效果缺乏神韻。而臨桂的一些別墅盤會(huì)用較大的面積做環(huán)境氛圍的營造，通過水道、花園、廣場等大面積公共環(huán)境來提升小區(qū)整體品位； 物業(yè)管理目前交付使用的別墅盤不多，但從發(fā)展商的營銷宣傳來看，物業(yè)管理并不是他們比拼的要點(diǎn)。 銷 售項(xiàng)目名稱 價(jià)格（元/平方米） 付款方式 銷售情況漓江華府 6300 一次性、按揭 20棟聯(lián)排已售8棟江岸美廬 2800 一次性、按揭 90％已售完麒麟灣 均價(jià)3000 一次性、按揭 2期已銷售完畢，3期已售八成，4期未動(dòng)工九里香堤 均價(jià)3000 一次性、按揭 一期銷售完畢、二期未開始銷售龍聚山莊 均價(jià)2500 一次性、按揭 30%金山龍谷 21002600 一次性、按揭 1期已售60%藍(lán)洲灣別墅 均價(jià)2400 一次性、按揭 1期已售50%漓江奧林苑 內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格太低，將調(diào)整為3000 一次性、按揭 未建，但推出少量內(nèi)部認(rèn)購單位被搶購一空分析：價(jià)位市區(qū)別墅均價(jià)約為6000元/㎡。郊區(qū)獨(dú)立別墅均價(jià)約3300元/㎡，聯(lián)排別墅約2700元/，疊加別墅約2500元/㎡。銷售情況總體不錯(cuò)。但有部分滯銷。n 別墅市場總結(jié)：別墅市場的起步，比普通住宅市場更為晚，但其發(fā)展速度卻更為迅速。能開發(fā)別墅盤的發(fā)展商都具有相當(dāng)?shù)膶?shí)力。桂林目前的別墅的競爭主要在“硬件”上，沒有體現(xiàn)產(chǎn)品的附加值。有相當(dāng)部分的桂林市區(qū)人購買臨桂別墅的目的是希望它升值，但由于交通與配套的不完善，使入住率非常低。3）商業(yè)物業(yè)桂林不但是世界旅游城市，也是一座具有2000多年歷史的文化城市，隨著行政合并和廣西城市的改建，大力發(fā)展以旅游為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，也極大地拉動(dòng)商業(yè)的發(fā)展和繁榮。商業(yè)現(xiàn)狀（1）寫字樓：桂林的寫字樓價(jià)格大都在3500－4100元/㎡之間，集中在象山區(qū)。寫字樓的價(jià)錢相當(dāng)于住宅的售價(jià)，空置率50％左右，反映桂林當(dāng)?shù)厣虡I(yè)活動(dòng)不活躍。B、商場商鋪比較：項(xiàng)目 地址 月租(元/㎡) 售價(jià)(元/㎡) 出租率%南方大廈 解放西路2號(hào) 70 15000 20文化大廈 解放東路137號(hào) 60－70 10000 40大世界 秀峰區(qū)桂林市十字街 50－70 11000 60康美大廈 秀峰區(qū)中山中路33號(hào) 20－80 7000 50八桂大廈 秀峰區(qū)中心廣場正對(duì)面 70－80 15000 90l 步行街商鋪比較：項(xiàng)目 地址 月租(元/㎡) 售價(jià)(元/㎡) 出租率%小香港 中山中路中心廣場地下層 100－150 15000 90正陽步行街 正陽路 200－400 26000 95流行港 苗圃路28號(hào) 在售 20000 在售天下桂林 機(jī)場高速公路和榕山路交界處 20－30 2700起 20l 管理費(fèi)用：管理費(fèi)用方面，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為7元/㎡30元/㎡,跨度比較大。l 客戶特征：商鋪的投資者一般都是財(cái)力雄厚的公務(wù)員、個(gè)體老板、當(dāng)?shù)鼐用竦?。商業(yè)投資者中，私營企業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營者占了70%的比例，此類人士一般入行較早，對(duì)市場趨勢把握較好，投資決策也相對(duì)比較果斷；公務(wù)員等有穩(wěn)定收入，具有一定的投資能力，占到了被調(diào)查人數(shù)的20%，商業(yè)投資者中桂林本地居民約占80%，外地居民則占了20%，這其中又以桂林周邊的市縣居民為主。選擇鋪位時(shí)的考慮因素：商場（鋪）所在的地段是客戶購買時(shí)最為看重的因素，尤其是自營者對(duì)地段的選擇更為慎重。調(diào)查結(jié)果表明，超過半數(shù)以上的商鋪業(yè)主表示選擇現(xiàn)在所經(jīng)營的商鋪是由于該商場（鋪）優(yōu)越的地理位置；有不少商業(yè)投資者還認(rèn)為，市政規(guī)劃、交通狀況、治安狀況、噪音污染等周邊環(huán)境因素也是其投資時(shí)要考慮的重要因素；此外，商場（鋪）自身的各項(xiàng)軟、硬件配套措施，如發(fā)展商的實(shí)力、商場（鋪）的內(nèi)部購物環(huán)境、鋪位分割、柜臺(tái)擺放以及商場（鋪）的物業(yè)管理等，都是投資時(shí)需要考慮的因素。淺析從桂林商業(yè)的現(xiàn)狀分析，整體上相對(duì)于國內(nèi)先進(jìn)城市仍處于較低的水平，其商業(yè)格局與其國際知名的城市品牌極不相稱。兩三年前桂林掀起了商鋪投資熱潮，商鋪銷售興旺，所有商鋪都是供不應(yīng)求的，甚至達(dá)到了40000/㎡的良好售價(jià)。目前除了微笑堂、正陽步行街一支獨(dú)秀以外，其他的都是慘淡經(jīng)營，出租率都較低，如南方大廈、康美大廈、文化大廈，他們都有微笑堂一樣， 處于象山區(qū)的黃金路段，但南方大廈只有一樓作了通訊市場，而負(fù)一層，二三樓完全空置；康美大廈的四樓全層更開出了28000元/月的超低租金（1400㎡），相對(duì)較好的文化大廈的文化電腦城出租率也只有四成左右。l 桂林的開發(fā)商普遍以賣完商鋪為最終目標(biāo)，缺乏延續(xù)性的服務(wù)，招商工作并沒有落實(shí)到實(shí)處。l 普遍商業(yè)模式落后，大都屬于個(gè)體商家的經(jīng)營模式，缺乏協(xié)調(diào)和統(tǒng)一運(yùn)作。整個(gè)市場上較為例外的是“微笑堂”，其作為中日合作企業(yè)，采用了統(tǒng)一管理，實(shí)銷提成較為先進(jìn)的模式。l 缺乏主力商家的支持，缺乏特有的經(jīng)營內(nèi)容，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。l 沒有注重整體形象，沒有把項(xiàng)目作為一個(gè)整體加以包裝和推廣。又此可見，桂林商業(yè)目前處于諸侯割據(jù)的局面，制約著其規(guī)?；l(fā)展；只有注入先進(jìn)的管理模式，有主力店建立大市場、大商業(yè)的操作，再帶動(dòng)其他的商業(yè)形態(tài)，桂林的商業(yè)才能有長足的發(fā)展。B、營銷策劃桂林市場概況：桂林房地產(chǎn)發(fā)展至今已有十余年光景，但其房地產(chǎn)的發(fā)展較緩慢，滯后于發(fā)達(dá)地區(qū)，近幾年才有比較快的增長，目前桂林市有大約180家房地產(chǎn)公司。市區(qū)的商品房價(jià)格按套內(nèi)面積算,在1500元/平米至4000元/平米之間，跨度比較大。目前住宅樓盤規(guī)模普遍偏小，產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴(yán)重，小區(qū)環(huán)境差，樓盤配套設(shè)施嚴(yán)重不足，缺乏真正意義上的精品。市場上產(chǎn)品形態(tài)、戶型比較多樣，以多層，小高層為主（高層項(xiàng)目較少，這主要是受制于桂林市政府的限高政策）；從一房到八房，平面，躍式，復(fù)式、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅兼而有之。城市居住環(huán)境的優(yōu)化和交通條件的改善，使外地來桂林置業(yè)和各片區(qū)間購房者的流動(dòng)成為一種趨勢；　　　 桂林房地產(chǎn)市場仍然面臨相當(dāng)大的壓力，同質(zhì)產(chǎn)品比地段、比設(shè)計(jì)的舒適合理、比裝修的精美、比營銷的策略、比服務(wù)的優(yōu)質(zhì)，桂林地產(chǎn)走向成熟、規(guī)范將成為必然。同時(shí)，務(wù)實(shí)、理性、服務(wù)將引領(lǐng)市場潮流，從另一個(gè)側(cè)面也是對(duì)項(xiàng)目本身競爭力的考慮，盡量做到精益求精。售后服務(wù)、物業(yè)管理也是