【文章內(nèi)容簡介】 % 貴州宏利城集團 % ￥ 1,435,964, % 貴州保利 % ￥ 1,184,947, % 中鐵五建 % ￥ 777,161, % 金元集團 % ￥ 701,452, % 香港新世界 % ￥ 559,864, % 中水電 % ￥ 516,377, % 成都遠大 % ￥ 423,531, % 廣州恒大 % ￥ 261,128, % 上海綠地 % ￥ 279,314, % 中鐵置業(yè) % ￥ 91,698, % 其他項目合計 % ￥ 11,089,552, % 外地品牌和本土品牌開發(fā)商占據(jù)市場 %，對于中小房開企業(yè)來說，生存空間被進一步擠壓。 十、整體價格情況 09年貴陽市商品住宅成交均價 3730元 /平方米，成交均價較 08年略有下降，環(huán)比下降 %。（備注： 08年商品房不包括商業(yè)用房、寫字樓） 數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng) 20222022年貴陽市各區(qū)域商品住房成交均價對比 區(qū)域 2022年 2022年 同比增長率 2022年 1月 2022年 12月 環(huán)比年初增長率 全市 3847 3730 % 3534 4280 % 兩城 4538 4573 % 4593 5149 % 金陽 3332 3310 % 2887 3821 % 小河 3107 3430 % 3518 3673 % 烏當 3444 3594 % 3645 3810 % 白云 3035 3878 % 2183 3933 % 花溪 2587 3667 % 3289 4486 % 09年，整體成交量大幅上漲，價格較 08年略有降低，環(huán)比下跌 %。但年末與年初成交均價相比，平均增長 %。 0 8 1 0 年5 月貴陽市商品住宅成交均價圖（元/ 平米）320034003600380040004200440008年均價 3535 3988 4259 3831 3768 3894 3934 3918 4103 3753 3929 345009年均價 3534 3451 3417 3523 3651 3575 3719 3668 3880 3837 4080 428010年均價 4483 4308 4282 4256 390010年環(huán)比 % % % % %1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月十一、整體成交構(gòu)成情況 ?商品住宅成交單價區(qū)間 貴陽商品住宅目前成交主力單價在 35004000 元 /㎡ 價格區(qū)間， 2500元 /㎡ 成交房源正逐步退出市場，從目前監(jiān)測的各地區(qū)數(shù)據(jù)，除經(jīng)濟適用房外， 3000元/㎡ 房源幾乎無跡可尋。核心城區(qū)高層項目單價已接近 8000元 //㎡ ，部分項目小高層產(chǎn)品更是將價格標至 11000元 /㎡ ，樓市單價空前高漲。 20222022年貴陽市 “ 居民年均可支配收入 /商品房銷售價格 ” 指標統(tǒng)計 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 居民年均可支配收入（元） 9928 11222 12780 13817 15041 商品房銷售均價（元 /㎡ ） 2560 2775 3392 3847 3731 居民年均可支配收入 /商品房銷售均價 房價收入比 09年居民年均可支配收入 /商品房銷售價格指標為 ， 【 指標比值：正常區(qū)間】 ，根據(jù)中國房價收入標準值為 ，貴陽的房價水平超過正常區(qū)間，處于高位區(qū)間； 20222022年貴陽市 “ 年均居民可支配收入增長率 /商品房銷售價格增長率 ” 指標統(tǒng)計 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 居民可支配收入增長率（ %） 商品房銷售均價增長率（ %） 居民可支配收入增長率 /商品房銷售均價增長率（ %） 09年商品房銷售均價增幅低于居民可支配收入增長率，房價合理，房地產(chǎn)市場幾乎沒有泡沫。 數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計局 /貴陽市筑房網(wǎng) 十二、商品房空置情況 09年商品房空置面積 ，空置率略高出正常指標 【 指標比值：正常區(qū)間】 。 ?商品住宅成交面積區(qū)間 成交戶型段中部集中， 130150㎡ 等重大戶型成為市場銷售的主力，中小戶需求熱度不減。今年市場供應(yīng)的主打區(qū)間，主要以中小戶型為主。今年市場雖然以中大戶型為銷售主力區(qū)間，但結(jié)合實際供應(yīng)情況我們不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有中大戶型多為去年的余貨，新增較少。隨著單價上漲，暢銷戶型面積有縮小化趨勢。 數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng) 根據(jù) 20222022年城市住房建設(shè)計劃， 0812年商品房住房累計供應(yīng)為 1942萬平米， 0 09兩年累計供應(yīng)量逾 900萬平米，剩余 1000萬平米將余下三年，年均供應(yīng)量不足 350萬平米，至 07年開始貴陽商品住宅年供應(yīng)量就均在 350萬平米以上，而 0709三年累計平均成交面積 400萬平米，整體趨勢供小于求，市場潛在壓力較弱。 成交： 隨著房價的上漲，剛性需求的銳減，政策對于二套房購買的控制，成交量增長缺少顯性支撐，另一方面明年下半年政策風(fēng)險加大，明年市場整體成交會有所的回調(diào)，由于宏觀經(jīng)濟面出現(xiàn)明顯回暖增速的勢頭，因此明年成交下滑則不會出現(xiàn) 08年的慘狀，但仍然要做好成交高位回落的準備，預(yù)計明年整體成交會在 400500萬平米（以月均成交 35萬平米 /月）； 價格： 明年中心城區(qū)房價破萬元大關(guān)，部分區(qū)域市場開始邁過 4000，年末中心城區(qū)一些占據(jù)優(yōu)質(zhì)核心地段的項目還在蓄勢待發(fā)，均價已基本瞄向 8000元 /平米中心城區(qū)房價過萬只是時間問題，沖破萬元單價的號角或?qū)⒂杀＠麌H廣場等項目率先發(fā)起；隨著中低檔單價貨源快速去化，房價的整體抬升，在中心城區(qū)高房價擴散效應(yīng)的帶動下，周邊各城區(qū)的房價將進一步邁入新臺階，例如烏當、小河、花溪市場整體均價或?qū)⑼耆嫉?4000的高位，貴陽低房價時代由此終結(jié)； 十三、區(qū)域市場整體發(fā)展狀況 數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng) 區(qū)域 兩城區(qū) 金陽新區(qū) 小河區(qū) 烏當區(qū) 白云區(qū) 花溪區(qū) 總供應(yīng)面積 （萬㎡） 總銷售面積 （萬㎡） 供求比 ： 1 ： 1 ： 1 ： 1 ： 1 ： 1 總銷售額 （億元） 整體成交均價 （元 /㎡ ） 4573 3310 3430 3594 3878 3667 →09 年貴陽市金陽區(qū)的成交面積與成交均價都居榜首，累計供求比 ： 1，累計成交，金陽區(qū)發(fā)展勢頭強勁； → 09年各區(qū)需求全面釋放，兩城、金陽、小河、烏當成交面積均大于全年新增供應(yīng)面積； → 白云區(qū)受白云南湖板塊項目銷售的帶動，量價齊升； → 花溪區(qū)仍然受地勢較遠的影響，成交量居全市末位。 、中心城區(qū) 代表樓盤： 中天花園 中天世紀新城 保利云山國際 山水黔城 黔靈半山 中心圈層 產(chǎn)品 由于中心城區(qū)的區(qū)位因素主導(dǎo)，仍以高層為主。但部分城區(qū)周邊高端項目，今年增加了別墅及洋房的產(chǎn)品供應(yīng)量。 客戶 客戶輻射范圍廣，主要為市域及周邊地州縣群體。地州縣占相當比例，主要為商人、企事業(yè)富裕階層為主。 價格 目前市場整體均價在 4400— 5200元 /㎡ ，別墅價格集中在 7000— 10000元 /㎡ 。 總體 城區(qū)中心項目，區(qū)域優(yōu)勢明顯，在其配套及項目均較為成熟的情況下，本區(qū)域價格自然成為全市價格最熱區(qū)域。普遍容積率較高，檔次多走高端路線，因土地稀缺的制約，此區(qū)域可開發(fā)項目規(guī)模有限，因此銷售普遍較好。 兩城區(qū)市場供求情況分析 數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng) 2022年1月2022年5月兩城區(qū)供求情況0100020223000400050006000新增面積（萬方） 成交面積（萬方） 12 成交均價（元/ 平） 4953 4568 4150 4102 4493 4662 4642 4537 4600 4858 4955 5149 5186 5287 4470 4807 476009年12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月10年12月 3月 4月 5月 09 年兩城區(qū)商品住宅累計成交面積 萬平方米，新增供應(yīng)面積 萬平方米， 供求比 99/100，兩城區(qū)作為貴陽市的主城區(qū)，在市場需求充分釋放的情況下，銷量也大幅提升； 09 年成交均價 4573 元 /平方米， 12 月的成交均價 5149 元 /平方米，是今年的最高點。在接近歲末里，貴陽市商品住宅價格節(jié)節(jié)攀升，兩城區(qū)更是超越 5000 元 /㎡ 大關(guān)； 2022年以來雖然價格 09年 10月水平，但未出現(xiàn)明顯的下跌趨勢。 區(qū)域銷售 TOP 5 排名 項目名稱 成交面積 成交均價 主打產(chǎn)品 營銷主題 1 山水黔城 ㎡ 3765 高層、別墅 世界的眼光、國際的品質(zhì) 2 中天 .世紀新城 ㎡ 4398 高層、別墅 代言城市未來 3 保利云山國際 ㎡ 4591 高層 把黔靈山還給生活 4 中天花園 ㎡ 4645 高層、洋房、別墅 大城生活 成熟社區(qū) 5 天譽城 ㎡ 3984 高層 60萬平米城市公園大城 城區(qū)中心重點高價項目 排名 項目名稱 成交面積 成交均價 主打產(chǎn)品 營銷主題 1 中央公園 ㎡