【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 % 貴州宏利城集團(tuán) % ￥ 1,435,964, % 貴州保利 % ￥ 1,184,947, % 中鐵五建 % ￥ 777,161, % 金元集團(tuán) % ￥ 701,452, % 香港新世界 % ￥ 559,864, % 中水電 % ￥ 516,377, % 成都遠(yuǎn)大 % ￥ 423,531, % 廣州恒大 % ￥ 261,128, % 上海綠地 % ￥ 279,314, % 中鐵置業(yè) % ￥ 91,698, % 其他項(xiàng)目合計(jì) % ￥ 11,089,552, % 外地品牌和本土品牌開發(fā)商占據(jù)市場(chǎng) %，對(duì)于中小房開企業(yè)來(lái)說(shuō)，生存空間被進(jìn)一步擠壓。 十、整體價(jià)格情況 09年貴陽(yáng)市商品住宅成交均價(jià) 3730元 /平方米，成交均價(jià)較 08年略有下降，環(huán)比下降 %。（備注： 08年商品房不包括商業(yè)用房、寫字樓） 數(shù)據(jù)來(lái)源：筑房網(wǎng) 20222022年貴陽(yáng)市各區(qū)域商品住房成交均價(jià)對(duì)比 區(qū)域 2022年 2022年 同比增長(zhǎng)率 2022年 1月 2022年 12月 環(huán)比年初增長(zhǎng)率 全市 3847 3730 % 3534 4280 % 兩城 4538 4573 % 4593 5149 % 金陽(yáng) 3332 3310 % 2887 3821 % 小河 3107 3430 % 3518 3673 % 烏當(dāng) 3444 3594 % 3645 3810 % 白云 3035 3878 % 2183 3933 % 花溪 2587 3667 % 3289 4486 % 09年，整體成交量大幅上漲，價(jià)格較 08年略有降低，環(huán)比下跌 %。但年末與年初成交均價(jià)相比，平均增長(zhǎng) %。 0 8 1 0 年5 月貴陽(yáng)市商品住宅成交均價(jià)圖（元/ 平米）320034003600380040004200440008年均價(jià) 3535 3988 4259 3831 3768 3894 3934 3918 4103 3753 3929 345009年均價(jià) 3534 3451 3417 3523 3651 3575 3719 3668 3880 3837 4080 428010年均價(jià) 4483 4308 4282 4256 390010年環(huán)比 % % % % %1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月十一、整體成交構(gòu)成情況 ?商品住宅成交單價(jià)區(qū)間 貴陽(yáng)商品住宅目前成交主力單價(jià)在 35004000 元 /㎡ 價(jià)格區(qū)間， 2500元 /㎡ 成交房源正逐步退出市場(chǎng)，從目前監(jiān)測(cè)的各地區(qū)數(shù)據(jù)，除經(jīng)濟(jì)適用房外， 3000元/㎡ 房源幾乎無(wú)跡可尋。核心城區(qū)高層項(xiàng)目單價(jià)已接近 8000元 //㎡ ，部分項(xiàng)目小高層產(chǎn)品更是將價(jià)格標(biāo)至 11000元 /㎡ ，樓市單價(jià)空前高漲。 20222022年貴陽(yáng)市 “ 居民年均可支配收入 /商品房銷售價(jià)格 ” 指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 居民年均可支配收入（元） 9928 11222 12780 13817 15041 商品房銷售均價(jià)（元 /㎡ ） 2560 2775 3392 3847 3731 居民年均可支配收入 /商品房銷售均價(jià) 房?jī)r(jià)收入比 09年居民年均可支配收入 /商品房銷售價(jià)格指標(biāo)為 ， 【 指標(biāo)比值：正常區(qū)間】 ，根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)收入標(biāo)準(zhǔn)值為 ，貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)水平超過(guò)正常區(qū)間，處于高位區(qū)間； 20222022年貴陽(yáng)市 “ 年均居民可支配收入增長(zhǎng)率 /商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率 ” 指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 居民可支配收入增長(zhǎng)率（ %） 商品房銷售均價(jià)增長(zhǎng)率（ %） 居民可支配收入增長(zhǎng)率 /商品房銷售均價(jià)增長(zhǎng)率（ %） 09年商品房銷售均價(jià)增幅低于居民可支配收入增長(zhǎng)率，房?jī)r(jià)合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎沒(méi)有泡沫。 數(shù)據(jù)來(lái)源：貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局 /貴陽(yáng)市筑房網(wǎng) 十二、商品房空置情況 09年商品房空置面積 ，空置率略高出正常指標(biāo) 【 指標(biāo)比值：正常區(qū)間】 。 ?商品住宅成交面積區(qū)間 成交戶型段中部集中， 130150㎡ 等重大戶型成為市場(chǎng)銷售的主力，中小戶需求熱度不減。今年市場(chǎng)供應(yīng)的主打區(qū)間，主要以中小戶型為主。今年市場(chǎng)雖然以中大戶型為銷售主力區(qū)間，但結(jié)合實(shí)際供應(yīng)情況我們不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有中大戶型多為去年的余貨，新增較少。隨著單價(jià)上漲，暢銷戶型面積有縮小化趨勢(shì)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：筑房網(wǎng) 根據(jù) 20222022年城市住房建設(shè)計(jì)劃， 0812年商品房住房累計(jì)供應(yīng)為 1942萬(wàn)平米， 0 09兩年累計(jì)供應(yīng)量逾 900萬(wàn)平米，剩余 1000萬(wàn)平米將余下三年，年均供應(yīng)量不足 350萬(wàn)平米，至 07年開始貴陽(yáng)商品住宅年供應(yīng)量就均在 350萬(wàn)平米以上，而 0709三年累計(jì)平均成交面積 400萬(wàn)平米，整體趨勢(shì)供小于求，市場(chǎng)潛在壓力較弱。 成交： 隨著房?jī)r(jià)的上漲，剛性需求的銳減，政策對(duì)于二套房購(gòu)買的控制，成交量增長(zhǎng)缺少顯性支撐，另一方面明年下半年政策風(fēng)險(xiǎn)加大，明年市場(chǎng)整體成交會(huì)有所的回調(diào)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)面出現(xiàn)明顯回暖增速的勢(shì)頭，因此明年成交下滑則不會(huì)出現(xiàn) 08年的慘狀，但仍然要做好成交高位回落的準(zhǔn)備，預(yù)計(jì)明年整體成交會(huì)在 400500萬(wàn)平米（以月均成交 35萬(wàn)平米 /月）； 價(jià)格： 明年中心城區(qū)房?jī)r(jià)破萬(wàn)元大關(guān)，部分區(qū)域市場(chǎng)開始邁過(guò) 4000，年末中心城區(qū)一些占據(jù)優(yōu)質(zhì)核心地段的項(xiàng)目還在蓄勢(shì)待發(fā)，均價(jià)已基本瞄向 8000元 /平米中心城區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)只是時(shí)間問(wèn)題，沖破萬(wàn)元單價(jià)的號(hào)角或?qū)⒂杀＠麌?guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目率先發(fā)起；隨著中低檔單價(jià)貨源快速去化，房?jī)r(jià)的整體抬升，在中心城區(qū)高房?jī)r(jià)擴(kuò)散效應(yīng)的帶動(dòng)下，周邊各城區(qū)的房?jī)r(jià)將進(jìn)一步邁入新臺(tái)階，例如烏當(dāng)、小河、花溪市場(chǎng)整體均價(jià)或?qū)⑼耆嫉?4000的高位，貴陽(yáng)低房?jī)r(jià)時(shí)代由此終結(jié)； 十三、區(qū)域市場(chǎng)整體發(fā)展?fàn)顩r 數(shù)據(jù)來(lái)源：筑房網(wǎng) 區(qū)域 兩城區(qū) 金陽(yáng)新區(qū) 小河區(qū) 烏當(dāng)區(qū) 白云區(qū) 花溪區(qū) 總供應(yīng)面積 （萬(wàn)㎡） 總銷售面積 （萬(wàn)㎡） 供求比 ： 1 ： 1 ： 1 ： 1 ： 1 ： 1 總銷售額 （億元） 整體成交均價(jià) （元 /㎡ ） 4573 3310 3430 3594 3878 3667 →09 年貴陽(yáng)市金陽(yáng)區(qū)的成交面積與成交均價(jià)都居榜首，累計(jì)供求比 ： 1，累計(jì)成交，金陽(yáng)區(qū)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁； → 09年各區(qū)需求全面釋放，兩城、金陽(yáng)、小河、烏當(dāng)成交面積均大于全年新增供應(yīng)面積； → 白云區(qū)受白云南湖板塊項(xiàng)目銷售的帶動(dòng)，量?jī)r(jià)齊升； → 花溪區(qū)仍然受地勢(shì)較遠(yuǎn)的影響，成交量居全市末位。 、中心城區(qū) 代表樓盤： 中天花園 中天世紀(jì)新城 保利云山國(guó)際 山水黔城 黔靈半山 中心圈層 產(chǎn)品 由于中心城區(qū)的區(qū)位因素主導(dǎo)，仍以高層為主。但部分城區(qū)周邊高端項(xiàng)目，今年增加了別墅及洋房的產(chǎn)品供應(yīng)量。 客戶 客戶輻射范圍廣，主要為市域及周邊地州縣群體。地州縣占相當(dāng)比例，主要為商人、企事業(yè)富裕階層為主。 價(jià)格 目前市場(chǎng)整體均價(jià)在 4400— 5200元 /㎡ ，別墅價(jià)格集中在 7000— 10000元 /㎡ 。 總體 城區(qū)中心項(xiàng)目，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，在其配套及項(xiàng)目均較為成熟的情況下，本區(qū)域價(jià)格自然成為全市價(jià)格最熱區(qū)域。普遍容積率較高，檔次多走高端路線，因土地稀缺的制約，此區(qū)域可開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模有限，因此銷售普遍較好。 兩城區(qū)市場(chǎng)供求情況分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：筑房網(wǎng) 2022年1月2022年5月兩城區(qū)供求情況0100020223000400050006000新增面積（萬(wàn)方） 成交面積（萬(wàn)方） 12 成交均價(jià)（元/ 平） 4953 4568 4150 4102 4493 4662 4642 4537 4600 4858 4955 5149 5186 5287 4470 4807 476009年12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月10年12月 3月 4月 5月 09 年兩城區(qū)商品住宅累計(jì)成交面積 萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)面積 萬(wàn)平方米， 供求比 99/100，兩城區(qū)作為貴陽(yáng)市的主城區(qū)，在市場(chǎng)需求充分釋放的情況下，銷量也大幅提升； 09 年成交均價(jià) 4573 元 /平方米， 12 月的成交均價(jià) 5149 元 /平方米，是今年的最高點(diǎn)。在接近歲末里，貴陽(yáng)市商品住宅價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，兩城區(qū)更是超越 5000 元 /㎡ 大關(guān)； 2022年以來(lái)雖然價(jià)格 09年 10月水平，但未出現(xiàn)明顯的下跌趨勢(shì)。 區(qū)域銷售 TOP 5 排名 項(xiàng)目名稱 成交面積 成交均價(jià) 主打產(chǎn)品 營(yíng)銷主題 1 山水黔城 ㎡ 3765 高層、別墅 世界的眼光、國(guó)際的品質(zhì) 2 中天 .世紀(jì)新城 ㎡ 4398 高層、別墅 代言城市未來(lái) 3 保利云山國(guó)際 ㎡ 4591 高層 把黔靈山還給生活 4 中天花園 ㎡ 4645 高層、洋房、別墅 大城生活 成熟社區(qū) 5 天譽(yù)城 ㎡ 3984 高層 60萬(wàn)平米城市公園大城 城區(qū)中心重點(diǎn)高價(jià)項(xiàng)目 排名 項(xiàng)目名稱 成交面積 成交均價(jià) 主打產(chǎn)品 營(yíng)銷主題 1 中央公園 ㎡