【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 村。而鄉(xiāng)村風(fēng)格的出現(xiàn)更加充分的反映了消費(fèi)者對(duì)于親近自然的渴望。就我們這個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀而言，目前建筑風(fēng)格已經(jīng)鎖定在徽派建筑上，這一建筑風(fēng)格在目前北京度價(jià)村市場(chǎng)上還屬于競(jìng)爭(zhēng)的真空狀態(tài)，這將為項(xiàng)目入市帶來(lái)巨大的商機(jī)，如果能夠配合建筑風(fēng)格將本項(xiàng)目?jī)?nèi)部園林也作成江南風(fēng)格，使得項(xiàng)目整體風(fēng)格統(tǒng)一，那么項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。我們此次所選擇的樣本及研究對(duì)象是度假村項(xiàng)目，就其內(nèi)部設(shè)施而言與一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目有比較大的差別，在這里我們將所選樣本的內(nèi)部設(shè)施逐一列出，進(jìn)行比較，為本項(xiàng)目入市提供依據(jù)51 / 52項(xiàng)目名稱衛(wèi)星電視寬帶接口會(huì)議室餐廳桑拿保齡球KTV沙狐球乒乓球棋牌臺(tái)球高爾夫游泳健身羽毛球網(wǎng)球排球安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆順鑫綠色度假村☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆春暉園度假村（溫泉）☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆鄉(xiāng)村樂(lè)園☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆龍脈溫泉度假村☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆九華山莊☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆我們選取了17項(xiàng)具有代表意義得基本配套設(shè)施進(jìn)行比較，各樣本所具備得配套設(shè)施比例見(jiàn)下表：項(xiàng)目名稱配套項(xiàng)數(shù)安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊12順鑫綠色度假村17北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心12春暉園度假村（溫泉）13鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村12華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所12鄉(xiāng)村樂(lè)園10龍脈溫泉度假村16九華山莊16通過(guò)統(tǒng)計(jì)可以看出，項(xiàng)目的配套與其規(guī)模有比較大的聯(lián)系，規(guī)模越大的項(xiàng)目其配套設(shè)施越完備。小規(guī)模項(xiàng)目由于受自身?xiàng)l件的限制很難配備大型的娛樂(lè)項(xiàng)目，而投資小，便于管理娛樂(lè)項(xiàng)目十分受青睞。雖然由于項(xiàng)目規(guī)模的不同導(dǎo)致項(xiàng)目配套的不同，但是不論大規(guī)模項(xiàng)目還是小規(guī)模項(xiàng)目，對(duì)于娛樂(lè)配套的設(shè)立都是十分的重視，乒乓球、臺(tái)球、棋牌、游泳等項(xiàng)目在所選擇的樣本中，其擁有率達(dá)到了100%，這也可以看出，目前度假村吸引消費(fèi)者的主要手段，除了優(yōu)良的環(huán)境及與眾不同的建筑形式外，基本設(shè)施的配置也是其中重要的一項(xiàng)。目前消費(fèi)者對(duì)于娛樂(lè)功能的選擇還是有明顯的傾向性的。在目前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下，眾多度假村在滿足消費(fèi)者基本需求的同時(shí)還千方百計(jì)的推陳出新，推出各種特色服務(wù)項(xiàng)目名稱特色服務(wù)安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊打飛碟、開(kāi)坦克順鑫綠色度假村溫泉、高爾夫北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心——春暉園度假村（溫泉）溫泉鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村高爾夫華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所——鄉(xiāng)村樂(lè)園——龍脈溫泉度假村亞洲最大溫泉中心九華山莊溫泉、體檢中心在樣本項(xiàng)目所列出的特色服務(wù)中，以高爾夫、溫泉為主。高爾夫由于條件的限制，小規(guī)模度假村無(wú)法設(shè)置，而溫泉由于需要地?zé)豳Y源，設(shè)立也是有一定的要求的。溫泉由于他的保健、緩解壓力等功效。已經(jīng)為越來(lái)越多的消費(fèi)者認(rèn)可。本項(xiàng)目目前已經(jīng)確認(rèn)有地?zé)豳Y源存在，因此溫泉必將作為本項(xiàng)目的主要買(mǎi)點(diǎn)。從樣本項(xiàng)目及北京度假村整體市場(chǎng)來(lái)看，醫(yī)療保健方面的服務(wù)在市場(chǎng)上目前還有較大的缺口，在本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中可以參考。價(jià)格無(wú)疑是市場(chǎng)的最關(guān)鍵因素，度假村市場(chǎng)也毫不例外。眾所周知，度假村市場(chǎng)的價(jià)格與其規(guī)模、配套設(shè)施有著密切的關(guān)系，在分析價(jià)格的同時(shí)，我們要充分考慮以上這些相關(guān)因素，對(duì)樣本項(xiàng)目進(jìn)行分組分析，力求對(duì)本項(xiàng)目起到指導(dǎo)作用。而度假村市場(chǎng)與其他形態(tài)的物業(yè)市場(chǎng)不同，其配套設(shè)施的價(jià)格也是很重要的作成部分。在價(jià)格分析中，我們首先對(duì)樣本的住宿價(jià)格進(jìn)行分析，然后對(duì)其配套設(shè)施價(jià)格進(jìn)行分析，以期對(duì)我們的項(xiàng)目定價(jià)起到指導(dǎo)作用。目前度假村市場(chǎng)住宿形式比較多元化，結(jié)合樣本的實(shí)際情況，考慮到樣本的現(xiàn)狀，我們?cè)谶M(jìn)行住宿價(jià)格分析時(shí)僅對(duì)樣本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)間報(bào)價(jià)進(jìn)行分析，這樣使得分析相對(duì)集中，對(duì)本項(xiàng)目的指導(dǎo)性更強(qiáng)。項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)間門(mén)市價(jià)（元/間/天）安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊430順鑫綠色度假村560北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心580春暉園度假村（溫泉）350鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村280華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所528鄉(xiāng)村樂(lè)園320龍脈溫泉度假村380九華山莊480我們將樣本分為三組：大規(guī)模組項(xiàng)目名稱順鑫綠色度假村地春暉園九華山莊占地（萬(wàn)平方米）價(jià)格（元/間/天）560350480均價(jià)（元/間/天）463中等規(guī)模組項(xiàng)目名稱安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊龍脈溫泉度假村占地（萬(wàn)平方米）價(jià)格（元/間/天）430380均價(jià)（元/間/天）405小規(guī)模組項(xiàng)目名稱北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所鄉(xiāng)村樂(lè)園占地（萬(wàn)平方米）價(jià)格（元/間/天）580280528320均價(jià)（元/間/天）427通過(guò)比較可以看出，樣本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)間報(bào)價(jià)與其規(guī)模并不成一定的比例，大規(guī)模度假村的價(jià)格并不比中小規(guī)模度假村的價(jià)格高，有的項(xiàng)目甚至還要低于小型度假村，但門(mén)市價(jià)卻有528元/天/間?？梢?jiàn)，度假村項(xiàng)目的價(jià)格與其檔次有直接關(guān)系。大規(guī)模度假村往往可以依靠其他附加項(xiàng)目帶來(lái)贏利，從而降低房假，吸引更多的消費(fèi)者，從而達(dá)到利潤(rùn)的最大化，但小規(guī)模度假村往往通過(guò)提高自身檔次，帶來(lái)贏利。本項(xiàng)目屬于小規(guī)模項(xiàng)目，要想提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，首先要提高項(xiàng)目檔次，其次還要做出項(xiàng)目特色，通過(guò)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白找到切入點(diǎn)，進(jìn)入市場(chǎng)。項(xiàng)目名稱桑拿保齡球KTV沙狐球乒乓球棋牌臺(tái)球高爾夫游泳健身羽毛球網(wǎng)球排球安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊60元/次80160元/小時(shí)100元/小時(shí)2030元/小時(shí)50元/小時(shí)2030元/小時(shí)30元/小時(shí)2030元/小時(shí)順鑫綠色度假村58元/小時(shí)1530元/小時(shí)280320元/小時(shí)40元/小時(shí)30元/小時(shí)30元/小時(shí)☆3040元/小時(shí)100元/小時(shí)50元/次20元/次30元/小時(shí)40元/小時(shí)30元/小時(shí)北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心58元/次120元/小時(shí)400500元/小時(shí)60元/小時(shí)80元/小時(shí)6070元/小時(shí)100元/半天20元/次98元/小時(shí)268元/小時(shí)春暉園度假村（溫泉）98元/位30元/局200元/小時(shí)30元/小時(shí)35元/小時(shí)30元/小時(shí)98元/次30元/次30元/小時(shí)50元/人鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村30元/人200元/人20元/小時(shí)免費(fèi)20元/小時(shí)568元/18洞50元/次20元/次40元/小時(shí)華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所3050元/人2030元/局300400元/間20元/小時(shí)20元3050元/小時(shí)50元/小時(shí)30元/次20元/小時(shí)鄉(xiāng)村樂(lè)園20/次1520元/局6080元/小時(shí)40元/小時(shí)20元/小時(shí)20元/小時(shí)20元/小時(shí)35元/人15元/次龍脈溫泉度假村40/次180元/小時(shí)☆200/小時(shí)60元/小時(shí)30元/小時(shí)50元/小時(shí)40元/小時(shí)20元/小時(shí)30元/次50元/小時(shí)100元/小時(shí)30元/小時(shí)九華山莊60/次30元/局200元/小時(shí)100元/小時(shí)50元/小時(shí)50元/小時(shí)70元/小時(shí)100元/位35元/次☆140元/人30元/小時(shí)通過(guò)以上統(tǒng)計(jì)可以看出，目前度假村內(nèi)確定價(jià)格的主要依據(jù)是其配套設(shè)施及度假村整體檔次，一般高檔度假村其配套設(shè)施相對(duì)高檔，其娛樂(lè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格也相應(yīng)較高，而項(xiàng)目規(guī)模對(duì)于項(xiàng)目娛樂(lè)設(shè)施的定價(jià)影響并不是很大，有的大型度假村因?yàn)槠淇驮磸V泛、入主率較高，對(duì)于娛樂(lè)項(xiàng)目采取了薄利多銷的經(jīng)營(yíng)方式，因此收費(fèi)相對(duì)較低。而一些小規(guī)模度假村在運(yùn)營(yíng)上存在難度，加之其自身接待能力有限，娛樂(lè)消費(fèi)已經(jīng)成為他們的主要收入，其價(jià)格會(huì)相對(duì)較高。而且，有一些度假村推出了自己特色的娛樂(lè)服務(wù)，這部分項(xiàng)目由于自身的稀缺性必然收費(fèi)較高。就本項(xiàng)目而言，我們應(yīng)當(dāng)首先具備度假村的基本娛樂(lè)功能，滿足大多數(shù)消費(fèi)者的需求，同時(shí)推出自己的特色項(xiàng)目，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，通過(guò)特色項(xiàng)目帶動(dòng)人氣，力求帶來(lái)更多的客源，達(dá)到項(xiàng)目的盈利。順鑫度假村項(xiàng)目概況：北京順鑫綠色度假村位于華北最大的平原森林生態(tài)旅游景區(qū)，它座落于北京市順義區(qū)風(fēng)景秀麗的潮白河畔。這里氣候宜人，周?chē)鷧擦汁h(huán)抱、松楊迭翠、濃蔭蔽日、青草連連，潮白河穿流而過(guò)，林水相映、水沙交融，構(gòu)成了一幅獨(dú)特的田園畫(huà)卷，是旅游休閑度假者放松身心、暢享自然的理想去處。森林的負(fù)離子比城市高300—500倍，順鑫綠色度假村因其森林茂盛被稱為“都市森林，綠色氧吧”，它交通方便，距北京僅40公里，距機(jī)場(chǎng)13公里，并與京順路、機(jī)場(chǎng)路、京通路等多條主路相連接。順鑫綠色度假村以 “游森林浴場(chǎng)、洗天然溫泉、住木質(zhì)別墅、吃綠色食品”綠色生態(tài)旅游為特色。村內(nèi)林木蓊郁，空氣清新，環(huán)境幽靜，綠意盎然。每至暮春時(shí)節(jié)，獨(dú)有的千畝洋槐林與路邊紫洋槐，花滿枝頭，香飄四野，引來(lái)各種鳥(niǎo)兒站于枝頭，蜂蝶翩翩起舞，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，仿佛置身于童話世界中，讓人流連忘返。順鑫綠色度假村室外設(shè)施齊全，有風(fēng)格自然淳樸，內(nèi)部設(shè)施現(xiàn)代，建筑風(fēng)格與森林和諧的純木質(zhì)別墅11棟，歐陸別墅10棟及帶有濃烈異國(guó)風(fēng)味的日式房44間，別墅區(qū)接待床位300張；風(fēng)味餐廳、中式餐廳各一座， 200個(gè)座位的會(huì)議室一座。清晨，您漫步在林間小路呼吸著新鮮空氣，在清脆的鳥(niǎo)啼聲中享受著日光浴，體會(huì)“回歸之感”。新落成的2萬(wàn)多平方米四星級(jí)綠色森林溫泉假日酒店，擁有10人至300人不同形式的會(huì)議室及多功能廳共9個(gè)，有VIP、標(biāo)準(zhǔn)間和豪華房157套，裝修溫馨雅致；客房洗浴和桑拿游泳采用地下深層溫泉水，為現(xiàn)代都市人提供了一處放松身心的休閑居所。高檔優(yōu)雅的宴會(huì)廳和西餐廳，純木質(zhì)中式餐廳及雅致的森林風(fēng)味餐廳，可容納800人同時(shí)就餐。各式菜肴和可口實(shí)惠的農(nóng)家菜，以及綠色燒烤園的特色烤全羊等風(fēng)味燒烤，讓您盡享美食。同時(shí)飯店內(nèi)還有游泳、保齡球、夜總會(huì)、KTV、健身房、射箭、激光狩獵、室內(nèi)高爾夫、乒乓球、臺(tái)球等項(xiàng)目，室外設(shè)有騎馬、攀巖、垂釣、匹特博彩彈實(shí)戰(zhàn)，網(wǎng)球、卡丁車(chē)、雙人自行車(chē)及體能健身區(qū)等娛樂(lè)項(xiàng)目，令您真真正正消除身心疲勞，輕輕松松暢享生活。項(xiàng)目配套情況：住宿