【正文】 配套：村內(nèi)建有能同時(shí)接待300人住宿各檔客房，歐陸別墅10棟、木質(zhì)別墅11棟、日式房40間和別有情趣的森林木屋、民俗農(nóng)家院。其中，木質(zhì)別墅是東北特有建筑，它裝修考究而又顯得十分樸實(shí)，完全體現(xiàn)出以人為本的經(jīng)營理念，進(jìn)入其中，呼入的完全是松木的芳香，定會使您感到心曠神怡，馬上拋去往日的疲憊，輕松地置身于大自然的懷抱之中。還有日式房，既可接待學(xué)生夏令營又可接待會議團(tuán)體，價(jià)格低廉、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，同時(shí)又具異國特色。餐飲配套：度假村內(nèi)分別建有可接待100人同時(shí)用餐的風(fēng)味餐廳、200人同時(shí)用餐的中餐廳、100人同時(shí)用餐的燒烤園。在這里您既可吃到當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)家菜又可品嘗特色燒烤。娛樂配套：度假村內(nèi)現(xiàn)有高爾夫球練習(xí)場、網(wǎng)球場、藍(lán)球場、羽毛球場、快樂棒球場、射箭場、旱冰場、沙灘浴場、卡丁車場、匹特博運(yùn)動場、體能訓(xùn)練場、攀巖、游戲機(jī)房、越野車、垂釣園、騎馬越野、篝火晚會、野外燒烤、沙灘球類等獨(dú)特的娛樂項(xiàng)目。項(xiàng)目報(bào)價(jià)： 客 房 價(jià) 目 表項(xiàng)目價(jià)格備注樓內(nèi)客房標(biāo)準(zhǔn)間560元間/天標(biāo)準(zhǔn)單人間560元間/天普通套房760元間/天豪華套房800元間/天 貴賓套房2800元間/天木質(zhì)別墅暢怡軒大別墅11280元/天/棟六標(biāo)間、兩套間、會議室、臺球室、棋牌室、歌廳雙層別墅1122680元/天/棟一室一廳：a兩張單人床；b兩張單人床雙層別墅11231280元/天/棟三室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床；c兩張單人床雙層別墅11241280元/天/棟三室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床；c一張單人床雙層別墅11251280元/天/棟兩室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床單層別墅（11261131）680元/天/棟一室一廳：a兩張單人床歐陸別墅210121051080元/天/棟三室一廳：1080元/天/棟三室一廳：a兩張雙人床；b兩張單人床；c一張單人床1080元/天/棟三室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床；c一張單人床日式特色房30103085460元/天榻榻米式6人間310131133091400元/天兩張單人床3092400元/天一張雙人床3093500元/天兩室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床加床樓內(nèi)客房80元/張/天別墅及30913093別墅限加床一張、日式房不加床、60元/張/天/、床墊麻將牌出租160元/天項(xiàng)目總評：綜上所述，該項(xiàng)目總體規(guī)模較大，環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)配套設(shè)施齊備，價(jià)格合理，形式及外觀上特色鮮明，突出主題，在市場上有較高的知名度和占有率，同時(shí)由于項(xiàng)目的投資方順鑫集團(tuán)有著雄厚的資金實(shí)力，在運(yùn)做項(xiàng)目上具有一定的經(jīng)驗(yàn)，使得項(xiàng)目的運(yùn)做情況很好。該項(xiàng)目距本項(xiàng)目的車程距離僅有5分鐘，對于本項(xiàng)目來說是一個(gè)非常有力的競爭對手，我們在定位時(shí)要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，充分回避競爭對手的優(yōu)勢，發(fā)現(xiàn)其空白點(diǎn)，找到機(jī)會點(diǎn)，增強(qiáng)本項(xiàng)目的競爭力，力求達(dá)到入市風(fēng)險(xiǎn)的最小化。可借鑒方面：該項(xiàng)目在社區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、銷售策略和宣傳推廣等方面的優(yōu)勢比較明顯，值得本案借鑒和引用。怡生園項(xiàng)目概況：北京怡生園國際會議中心座落于北京市順義區(qū)，距三元橋38公里，距首都機(jī)場25公里。北京怡生園國際會議中心遠(yuǎn)離都市塵囂，空氣宜人，景色秀美：西瀕潮白河，東覽田原秀，北眺金山嶺，南臨國際水準(zhǔn)的高爾夫球場，是召開國內(nèi)外各種會議、學(xué)術(shù)研討、商務(wù)洽談、專業(yè)培訓(xùn)及休閑度假的好去處。北京怡生園國際會議中心占地26萬平方米。在2萬3千平方米的人工湖畔，氣勢宏偉的主體建筑綜合樓與風(fēng)格迥異的歐美式客房區(qū)及別墅群遙相輝映——客房區(qū)由哥特式、美式、西班牙式、日式四組建筑構(gòu)成；別墅群由嬉雨公館、藍(lán)水車院、凱旋宮、騎士山莊等8棟獨(dú)立式建筑構(gòu)成。北京怡生園國際會議中心共擁有客房308間（套），其中標(biāo)準(zhǔn)客房276間，美式豪華間16間，豪華套房16間。別墅內(nèi)還配有廚房、桑拿、按摩浴缸及鐳射影音系統(tǒng)，具有十分舒適的家居氛圍，無論久住還是小憩，都會使您欣享如醴。北京怡生園國際會議中心主樓為三層式建筑，長265米，大堂為天井式透光廳。其間分布著會議、餐飲、運(yùn)動和娛樂等區(qū)域——會議區(qū)包括880平方米的多功能廳一個(gè)，40至240平方米的各類會議室9個(gè)，并配有先進(jìn)的語音同傳和聲像設(shè)備；餐飲區(qū)有中餐廳3個(gè)，西餐廳1個(gè)，分別經(jīng)營川、魯、淮、粵、潮州、火鍋和歐陸式大菜，可同時(shí)容納800人就餐；健身、娛樂區(qū)設(shè)施齊備，擁有游泳館、網(wǎng)球館、橋牌俱樂部、12道保齡球館、壁球館、豪華電影館、乒乓球室、臺球廳、健身房、KTV包間、舞廳、垂釣、美容美發(fā)、桑拿、按摩和人體體質(zhì)測評；此外還擁有購物中心和商務(wù)中心等，為國內(nèi)外的各界人士和各方賓客提供理想愜意的休憩和工作場所。項(xiàng)目配套情況：住宿配套：由日式、美式、西班牙式和哥特式建筑群組成。歐陸時(shí)尚建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格的客房寬敞舒適，裝飾極富品位，DDN專線、閉路電視及多項(xiàng)備品周全便利。為閣下提供舒適安謐的居住空間。完備的房間設(shè)施及服務(wù)包括：門鈴；電子刷卡式門鎖；閉路電視；房間、衛(wèi)生間設(shè)電話；迷你酒吧及冰箱；中央空調(diào)；干/濕洗衣服務(wù)；開水服務(wù)；夜床服務(wù)；棋牌服務(wù)；安全可靠的消防系統(tǒng)。餐飲配套：中心餐飲部位于主樓東側(cè)，占地2400平方米，擁有四個(gè)各具風(fēng)味的餐廳即：思雨軒、潮福苑、紫云堂、咖啡廳。同時(shí)可容納千人就餐，分別經(jīng)營川、魯、淮、杭州菜、滋補(bǔ)火鍋及歐陸大菜。娛樂配套：怡生園康樂部薈萃了網(wǎng)球、保齡球、壁球、乒乓球、臺球、高爾夫球、游泳、桑拿、按摩、健身、棋牌、美容美發(fā)、歌舞廳、KTV包間、豪華影院等項(xiàng)目。項(xiàng)目報(bào)價(jià)：價(jià)目表房間類型門市價(jià)（RMB/天）特點(diǎn)介紹備注普通標(biāo)準(zhǔn)間（156間）580單人床，為西班牙、美國式建筑，房間相對集中 十二歲以下兒童與父母同住加床100元/床含城市建設(shè)費(fèi)，退房時(shí)間：中午十二時(shí)，超過十二時(shí)加收房費(fèi)50％，超過十八時(shí)加收房費(fèi)100％高級標(biāo)準(zhǔn)間（80間）680單人床，為日式、哥特式建筑風(fēng)格豪華標(biāo)準(zhǔn)間（38間）780單人水床，為哥特式建筑風(fēng)格套間（16間）9802間套，大床，分別布在四組客房美式異形間（16間）830三人間（類似2間套），單人床，為美國式建筑風(fēng)格 哥特式三人間（2間）830三人間，單人床，為哥特建筑風(fēng)格 別墅（8棟）8000/11800/13800八種不同風(fēng)格的特色建筑，讓您充分領(lǐng)略異國風(fēng)情。項(xiàng)目總評：怡生園會議中心作為北京周邊老牌的度假村項(xiàng)目，屬于小規(guī)模度假村，不論從檔次還是價(jià)格上都有一定的知名度，在北京度假村市場還未形成時(shí)就開始運(yùn)做，曾經(jīng)一度達(dá)到了良性循環(huán)，但是由于度假村市場的不斷成熟，市場競爭的日益激烈，其運(yùn)營已經(jīng)受到了很大的影響，在充分認(rèn)識市場，調(diào)整運(yùn)營模式后，憑借其過硬的硬件配套和長時(shí)間積累的客戶資源已經(jīng)迅速適應(yīng)了市場，達(dá)到良性循環(huán)。雖然該項(xiàng)目沒有太多特色項(xiàng)目，但是其內(nèi)部的配套及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)均為項(xiàng)目提供了非常強(qiáng)大的賣點(diǎn)。而優(yōu)質(zhì)的服務(wù)應(yīng)該是度假村項(xiàng)目的靈魂，在運(yùn)營過程中發(fā)揮著重要的作用。本項(xiàng)目已經(jīng)具有的徽派建筑風(fēng)格、地?zé)豳Y源、中醫(yī)醫(yī)療資源都可以提高項(xiàng)目檔次，從某種程度上可以借鑒怡生園的運(yùn)營模式，通過對比和分析找到本項(xiàng)目合理的入市點(diǎn)?？山梃b方面：其迅速適應(yīng)市場的經(jīng)營理念和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在我們的運(yùn)營過程中值得借鑒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國６０歲以上老年人已達(dá)１．３億，且以每年３．２％的速度遞增，這表明我國已經(jīng)步入老年化社會。福建省老齡委提供的數(shù)字也表明，到１９９８年底，我省６０歲以上的老人達(dá)３７９．３９萬人，占總?cè)丝诘模保保担?，比１９９６年年均增長６．９％，高于全國年均３％的增速，成為全國第１０個(gè)進(jìn)入老年型的省份。有關(guān)部門的預(yù)測認(rèn)為，到２０１０年，我省老齡人口的比重將達(dá)１５．３％，到２０２０年將達(dá)１９．６％，２０３０年將達(dá)２５％，即３０年后，每４個(gè)人當(dāng)中就有一個(gè)老人。人口老齡化已成為一大社會問題早被有關(guān)部門提出來了，但從老人居住的視角或從老人居住市場化視角提出解決問題的看法還不多見。現(xiàn)代社會里，隨著住房條件的改善及社會倫理觀念的不斷更新，成年子女與父母分開居住已相當(dāng)普遍。這一方面是因?yàn)樵絹碓蕉嗟募艺?wù)公司介入居民的日常生活，許多老年人已經(jīng)從家庭保姆的身份中解放出來；另一方面，社會的發(fā)展使老年人與其子女的世界觀、價(jià)值觀和人生觀產(chǎn)生了分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。此外，老人也有自己的秘密及隱私等。因此，他們中許多人有自己獨(dú)住或與同齡老人相處的愿望，對于那種完全的老年公寓的需求也日益增加。據(jù)北京市去年的一次調(diào)查表明：有近１４％的老年人準(zhǔn)備將來住進(jìn)老年公寓。隨著社會的發(fā)展，持這種想法的老人將越來越多，由此可見開發(fā)老年公寓的巨大潛力。目前雖有一定數(shù)量的老年公寓，但幾乎都屬社會福利性質(zhì)。對于眾多無法享受社會福利式公寓的老年人來說，他們更希望從市場上找到老年公寓。由于項(xiàng)目的特殊性，我們在分析了度假村市場后，還對北京周邊養(yǎng)老公寓市場做簡單分析，由于該類物業(yè)市場發(fā)展時(shí)間較短，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此我們在分析時(shí)不做縱向分析，只選取區(qū)域內(nèi)有代表性的兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行橫向分析，通過分析個(gè)案，總結(jié)目前養(yǎng)老公寓市場的狀況，為本項(xiàng)定位提供依據(jù)。所選樣本為：東方太陽城北京太陽城老年公寓泰申祥和國際敬老院以“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)”為目標(biāo)的東方太陽城，坐落于有東方萊茵河之美譽(yù)的順義潮白河畔7000畝浩瀚林地中。234萬平米的規(guī)劃土地上，東方太陽城的建筑面積僅為70萬平米，社區(qū)綠化覆蓋率高達(dá)80％，遵循有天、有地、自由自在的生存法則，大型景觀綠地整體坐落于社區(qū)之中，形成開放式、團(tuán)組式、花園式建筑群，簇鮮的綠色直抵門外。東方太陽城一期已于2003年4月全面入住，建筑形式包括聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，公寓的戶型單元面積從70至230平米不等。與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務(wù)中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)基礎(chǔ)配套已經(jīng)投入使用。為了豐富社區(qū)生活，東方太陽城乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部已于2003年7月份正式成立，今后還將根據(jù)廣大業(yè)主的不同需求和興趣愛好，成立各種各樣的俱樂部，為業(yè)主們創(chuàng)造相互交流的平臺，使整個(gè)社區(qū)沐浴在和諧歡愉的氛圍中。在東方太陽城二期規(guī)劃中，建筑形式不僅包括點(diǎn)式公寓、板式公寓、聯(lián)體別墅，還增加了獨(dú)棟別墅。其中別墅區(qū)增送戶式地源熱泵中央空調(diào)主機(jī)，即節(jié)能又環(huán)保，充分體現(xiàn)了科技住宅設(shè)計(jì)理念。，不僅包括商業(yè)零售中心、短期度假公寓、旅館、康體中心、醫(yī)院、社區(qū)活動中心等多種配套設(shè)施；而且還將建成溫泉療養(yǎng)浴、有氧鍛煉室、室內(nèi)游泳館、多功能體育場、室內(nèi)跑道、體操房、保齡球館以及康復(fù)中心等各類健身空間，用我運(yùn)動，我健康的快樂感染居所中的每個(gè)人；先進(jìn)完善的醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)和持續(xù)性照顧計(jì)劃，為每位業(yè)主建立的健康跟蹤檔案和科學(xué)的照護(hù)體系。位于中心會所內(nèi)的老年大學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，教學(xué)設(shè)施先進(jìn)，旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開辟一個(gè)學(xué)習(xí)、交流和增長知識的場所。課程設(shè)置形式多樣且不拘一格，含蓋陶藝、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)等課程，讓每個(gè)有興趣和特長的業(yè)主都可以參加進(jìn)來教學(xué)相長，營造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度東方太陽城，位于