【正文】 北京市順義區(qū)雙青林場境內(nèi)、潮白河西側(cè)，北到河南村橋，南至蘇莊橋，西以濱河路為界，東以潮白河大壩為界，緊鄰順平路和公路二環(huán)。東方太陽城公建群位于社區(qū)的中央，規(guī)模龐大且注重內(nèi)涵，總體建筑面積約39900平方米。公建的布置充分考慮人的活動規(guī)律和行為軌跡，布局配套合理，集中與分散相結(jié)合，使用功能適宜居民的生活服務(wù)要求?；谝陨现笇?dǎo)思想，東方太陽城將公建分為商業(yè)文化中心、康體醫(yī)療中心、酒店、零售中心和短期度假公寓等五大部分，集文化、娛樂、商業(yè)、休閑、度假居住等多種功能于一身，具有開放性、兼容性和流動性的特點(diǎn)，使得每位住在東方太陽城的居民不用離開社區(qū)，就能感受市區(qū)的便利。作為退休生活的領(lǐng)跑者的，健康居所是每個購房者的共同愿望，東方太陽城除了為居民營造一種與自然保持平衡的舒適健康的居住環(huán)境，同時也在硬件上提供了大量健身場所，東方太陽城的康體醫(yī)療中心，建筑面積為8700平方米，地上一層，局部區(qū)域為兩層，其中包括溫泉療養(yǎng)浴、洗浴中心、有氧鍛煉室、室內(nèi)游泳館、多功能體育場、室內(nèi)跑道、體操房、保齡球館、療養(yǎng)型健身器械區(qū)等空間，讓每個人在娛樂中運(yùn)動，在運(yùn)動中健康。 尤其值得一提的是康體醫(yī)療中心的“社區(qū)醫(yī)院”，其建筑面積為2120平方米，由東方太陽城與中日友好醫(yī)院合作成立，擔(dān)負(fù)整個社區(qū)的醫(yī)療衛(wèi)生保健工作，為業(yè)主提供醫(yī)療保健服務(wù)。其開設(shè)老年病?？崎T診，聘請老年病專家定期坐診，并為來此就醫(yī)的病人建立與中日友好醫(yī)院總部共通的醫(yī)療檔案；同時還開展“家庭病房”、醫(yī)務(wù)人員上門服務(wù)；社區(qū)醫(yī)院還配備救護(hù)車，實行全周日服務(wù)。東方太陽城雖然打出養(yǎng)老概念，但實際上從經(jīng)營模式上說還是以出售為主，而他其中很多經(jīng)營方式，配套設(shè)施如老年大學(xué)、綠色農(nóng)莊、家政服務(wù)等均為老年公寓所必須的，對于我們的項目有一定的指導(dǎo)作用，是值得我們在今后的經(jīng)營過程中借鑒的。太陽城位于京郊北部的昌平區(qū)小湯山療養(yǎng)區(qū)，總占地面積四十二萬平方米。這里地勢平坦，綠樹成林，地下有豐富的地?zé)釡厝Y源，十分適宜老年人居住和生活。 太陽城整體規(guī)劃為園林式，將開挖面積達(dá)二萬平方米的如意形人工湖，并建假山、噴泉等景觀。住房設(shè)計有公寓、普通住宅、別墅、四合院等類型。公寓中有單人居、雙人居、三人居、套間等不同居室。住宅以戶為主，可體現(xiàn)家庭式養(yǎng)老與社會化養(yǎng)老相結(jié)合的形式。 為滿足老年人的生活需要，樓房層數(shù)多為三至四層，且普遍設(shè)有電梯，各種道路均設(shè)計為無障礙。 考慮到各國老年人交往的需要，社區(qū)還建有單體和聯(lián)體別墅、四合院和國際老年公寓等，建筑風(fēng)格既有中國特色，又具歐陸情調(diào)。 作為大型老年社區(qū)，根據(jù)老年人的特殊需要，太陽城還將建醫(yī)療康復(fù)、健身娛樂、文化教育、老年用品、國際交流、人才開發(fā)、家政服務(wù)等中心和各種齊全的公益設(shè)施。 創(chuàng)辦者稱，太陽城將以“福利性事業(yè)，經(jīng)濟(jì)型運(yùn)作”的方式進(jìn)行經(jīng)營。對入住社區(qū)的老年人，依據(jù)不同的需要，確定租住、購房等入住方式。 北京太陽城為了發(fā)展國際間老年事業(yè)的合作和交流，已同美國、瑞士等國的有關(guān)團(tuán)體簽訂了置換式互惠服務(wù)協(xié)議，并在加拿大設(shè)立了分公司，以便擴(kuò)大老年人的生活空間。太陽城座落于馳名中外的京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機(jī)場17公里、南距亞運(yùn)村15公里。 社區(qū)周邊有綠色長廊、百里長河、千畝果園、萬畝草坪。交通十分便利,9194358等公交車及規(guī)劃輕軌鐵道在此通過，乘車到達(dá)市區(qū)僅需20分鐘。 其周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應(yīng)基地。中、小學(xué)： 北師大亞太學(xué)院、幼兒園： 亞運(yùn)村雙語幼兒園 商場： 太陽城購物中心 郵局： 自設(shè) 銀行： 建行、農(nóng)行 醫(yī)院： 太陽城老年醫(yī)療中心本項目和東方太陽城一樣，也是以銷售為主，在業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)的情況下，項目提供養(yǎng)老方面的配套支持。同時為了滿足不同客戶的不同需求，部分產(chǎn)品也選擇出租的形式進(jìn)入市場， 推出不同的房屋租賃形式，提供靈活多樣的經(jīng)營方式，使項目快速進(jìn)入良性循環(huán)。不過這種有租有售的經(jīng)營形式對于項目的管理有高的要求，在操作這類項目時應(yīng)當(dāng)尤其注意這個問題。項目位于北京中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)，占地面積10萬平方米，采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑。擁有單人間、雙人間、套間VIP共計380個床位，提供星級賓館服務(wù)，園區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，空氣清新，亭臺長廊姿態(tài)萬千，還有各種飛禽游于湖上，居住其中，神清氣爽，心情舒暢，仿佛來到世外桃源。同時中心還會定期組織各種各樣適合老年人的活動，通過活動促進(jìn)老年人之間的交流，使老年人居住其中，心情舒暢，身強(qiáng)體檢。中心還有與老年公寓相配套的先進(jìn)的西醫(yī)醫(yī)療設(shè)備，同時還有中醫(yī)坐堂，為中心的老人提供定期的體檢。這些都成為吸引客源的主要特征。太申祥和位于北京市昌平區(qū)內(nèi)，從京昌高速路北安河第九出口上附路，向西行500米路北既是。其優(yōu)越的地理位置和便捷的交通為項目的運(yùn)做提供了有利的條件。社區(qū)內(nèi)主要側(cè)重滿足老年人居住生活的配套設(shè)施。康體中心內(nèi)游泳館、保齡秋等多種娛樂項目，擁有不同規(guī)格的大中小會議室、對外可以同時接納500人的團(tuán)隊會議用餐、環(huán)境幽雅的垂釣中心也是老年人理想的休想場所。太申祥和體檢中心擁有一流的體檢設(shè)備，可以進(jìn)行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢，生化、B超、心電圖及癌前普查，同時中心聘請具有臨床經(jīng)驗的老中醫(yī)采取傳統(tǒng)方式診治，尤其對類風(fēng)濕痛風(fēng)、股骨頭壞死有顯著療效。太申祥和與前邊兩個項目不同，其采取會員制托老的形式進(jìn)行經(jīng)營，其取得會員資格包括《祥和會籍管理辦法》和《太申至尊尊老會籍管理辦法》兩種?！断楹蜁芾磙k法》會籍的取得辦法是：在簽定《入院協(xié)議書》后交納入院押金15000美金，一個月的住宿費(fèi)及相關(guān)費(fèi)后取得山莊祥和會籍《太申至尊尊老會籍管理辦法》會籍的取得辦法是：在簽定《入院協(xié)議書》后交納入院押金60000或80000美金后取得山莊至尊會籍。太申祥和為已退休專家、教授、老干部及海內(nèi)外歸國華僑、僑眷提供養(yǎng)老服務(wù)。在充分考慮老人起居及安全保障的條件下，對已取得太申祥和會員資格的會員按照其不同的需求設(shè)置庭院式的居住環(huán)境，提供賓館式的服務(wù)。項目名稱占地規(guī)模建筑規(guī)模東方太陽城234萬平方米70萬平方米北京太陽城老年公寓42萬平方米34萬平方米泰申祥和國際敬老院10萬平方米8萬平方米左右從規(guī)模上看，這三個項目有很大的差別，前邊兩個項目屬于銷售類項目，太申祥和是以托老的形式進(jìn)行經(jīng)營的，而銷售類項目的整體規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于托老類項目。在國人目前固有的養(yǎng)老觀念中，還是愿意以回歸家庭為主，因此銷售類項目的規(guī)模體量都比較大，而且在市場上得到了很大一部分客戶的認(rèn)可。216。 東方太陽城：作為入市銷售的產(chǎn)品，東方太陽城包括聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種形式，其產(chǎn)品設(shè)計方面仍舊是為銷售考慮，迎合目前消費(fèi)者購買商品房的消費(fèi)心理，不論是戶型還是朝向都在最大程度上遵從了市場的規(guī)律。而且其配套設(shè)施也充分突出了老年公寓的特點(diǎn)，醫(yī)療設(shè)施及便民服務(wù)一應(yīng)俱全。216。 北京太陽城國際老年公寓：該項目產(chǎn)品包括公寓、普通住宅、別墅、四合院四種類型，除了具有一般銷售項目的特性外，由于其老年公寓具有國際性，為了滿足不同國籍的老年人的需求，在外立面設(shè)計上采納了中式及歐式兩種建筑風(fēng)格，從配套設(shè)施上來講，除了常規(guī)的配套及滿足老年人需求的特殊配套，該項目還設(shè)置了無障礙配套，體現(xiàn)了設(shè)計上的人性化，同時突出了其老年公寓的特點(diǎn)。216。 太申祥和國際養(yǎng)老中心：該項目作為純托老形式經(jīng)營的項目，產(chǎn)品為中國傳統(tǒng)古典園林特色，同時配合先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)備，采取會員制托老形式，為托老提供了一種比較特殊方式，同時通過提升其自身品質(zhì)，使托老項目檔次進(jìn)一步提高，填補(bǔ)市場的部分空白點(diǎn)。項目名稱經(jīng)營形式東方太陽城出售北京太陽城老年公寓出租出售泰申祥和國際敬老院托老目前北京市場上對于養(yǎng)老項目形式并沒有統(tǒng)一的要求，針對不同的客群會出現(xiàn)不同形式的產(chǎn)品，而且新鮮的經(jīng)營模式也已經(jīng)為越來越多的消費(fèi)者接受。通過對比分析最終可以看出目前北京市周邊養(yǎng)老市場存在以下特點(diǎn)216。 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量不大，并且在未來不會有大量的供給216。 客戶群需求不同，同時潛在客戶數(shù)量眾多。216。 不論何種形式的產(chǎn)品其配套設(shè)施都充分體現(xiàn)了老年人的需求216。 目前市場上對于老年醫(yī)療的需求十分旺盛。未來養(yǎng)老項目市場發(fā)展方向：216。 首先價格要適當(dāng)。價格太高，潛在需求很難轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實要求；價格太低，開發(fā)商無利潤可賺。216。 老年人住房有其特殊要求，一般應(yīng)突出環(huán)境清凈，采光好，進(jìn)出方便，特別是要堅持無障礙原則。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、緊急呼救裝置等。216。 公寓樓內(nèi)還應(yīng)有各種生活服務(wù)、娛樂、醫(yī)療保健設(shè)施等，有專門的服務(wù)和醫(yī)務(wù)人員。滿足以上特殊要求，就能夠達(dá)到市場定位的標(biāo)準(zhǔn)，既能將其與其他住宅市場區(qū)分開來，又能與開發(fā)同類市場的開發(fā)商區(qū)分開來，取得競爭優(yōu)勢。4分析結(jié)論、平穩(wěn)、快速發(fā)展通過以上部分的分析與論證，可以發(fā)現(xiàn)：近幾年我國宏觀經(jīng)濟(jì)盡管在世界經(jīng)濟(jì)普遍不景氣的氛圍籠罩下，卻依然保持健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢態(tài)，年GDP增幅均保持在7%以上，遠(yuǎn)高于世界平均水平。在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好的前提下，我國住房制度改革取得了實質(zhì)性的進(jìn)展，住房分配制度初步建立了以市場機(jī)制為導(dǎo)向的分配體制，房地產(chǎn)與住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，且有望成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年住房制度改革基本到位，配套政策法規(guī)逐步出臺，住房實物分配已經(jīng)停止，貨幣化分配方案紛紛出臺并進(jìn)一步落實，城鎮(zhèn)居民支付能力大大提高，個人購房比例年年增高，初步建立了相對規(guī)范化的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體制，在宏觀經(jīng)濟(jì)和政策法規(guī)的有力支持下，房地產(chǎn)業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。：⑴供應(yīng)量：總體供應(yīng)量在目前北京度假村市場上所占分額不大，大部分項目通過其自身特點(diǎn)吸引客戶。 ⑵產(chǎn)品：目前區(qū)域內(nèi)度假村產(chǎn)品形式以歐式為住，還有部分中式風(fēng)格建筑，而江南風(fēng)格建筑為市場的空白點(diǎn)，本項目江南風(fēng)格的建筑形式對于市場來說是一個有益的補(bǔ)充。如果能夠配合江南風(fēng)格的園林及完善的水系必將成為項目的買點(diǎn)。⑶價格水平:產(chǎn)品定價不受項目規(guī)模的限制，而是與項目的檔次及所提供的特色服務(wù)密切相關(guān)的，由于本項目總體規(guī)模不大，因此必然需要通過提高檔次、挖掘特色服務(wù)來提升項目價格。⑷客群：目前北京度假村市場客群成分散分布的態(tài)勢（5）配套設(shè)施：通過分析樣本，總結(jié)各樣本經(jīng)營模式，我們發(fā)現(xiàn)目前度假村市場中，中醫(yī)理療保健方面是一個市場上比較大的缺口，可以在本項目產(chǎn)品設(shè)計中充分考慮。⑴供應(yīng)量：目前養(yǎng)老公寓市場供應(yīng)量并不很大，且相對分散，競爭不會過于集中。而且未來不會有大體量供應(yīng)進(jìn)入市場。 ⑵產(chǎn)品：產(chǎn)品形式多樣且不受限制 ⑶價格水平:由于經(jīng)營形式不同使得定價方式不同，對于養(yǎng)老市場來說，價格并不是其市場的決定因素。 ⑷客群：養(yǎng)老市場客群主要是老年人及其子女。值得注意的是，目前養(yǎng)老市場的首要關(guān)注問題是醫(yī)療保健問題，在設(shè)計我們產(chǎn)品時一定要考慮這一因素。 ：通過對樣本項目的分析，可以得出：⑴可借鑒方面：216。 項目運(yùn)作各部分應(yīng)基調(diào)統(tǒng)一，本著務(wù)實的態(tài)度，將提高服務(wù)水平作為贏得市場的主要手段；216。 合理制定項目價格，保證項目的整體回款計劃；216。 宣傳推廣方式應(yīng)盡量貼合項目的總體設(shè)計思路；⑵應(yīng)避免方面：216。 項目定位要符合市場環(huán)境的客觀要求，盡量縮小偏差，避免供需失衡；216。 項目運(yùn)作應(yīng)遵循量力而行、整體前進(jìn)的原則，避免項目各運(yùn)作部分的脫節(jié)和運(yùn)作力量的分散。附件:次此報告參與人員:馬濤、黃劍云、郝婷婷、滿鵬