【正文】 北京市順義區(qū)雙青林場(chǎng)境內(nèi)、潮白河西側(cè)，北到河南村橋，南至蘇莊橋，西以濱河路為界，東以潮白河大壩為界，緊鄰順平路和公路二環(huán)。東方太陽(yáng)城公建群位于社區(qū)的中央，規(guī)模龐大且注重內(nèi)涵，總體建筑面積約39900平方米。公建的布置充分考慮人的活動(dòng)規(guī)律和行為軌跡，布局配套合理，集中與分散相結(jié)合，使用功能適宜居民的生活服務(wù)要求?；谝陨现笇?dǎo)思想，東方太陽(yáng)城將公建分為商業(yè)文化中心、康體醫(yī)療中心、酒店、零售中心和短期度假公寓等五大部分，集文化、娛樂(lè)、商業(yè)、休閑、度假居住等多種功能于一身，具有開(kāi)放性、兼容性和流動(dòng)性的特點(diǎn)，使得每位住在東方太陽(yáng)城的居民不用離開(kāi)社區(qū)，就能感受市區(qū)的便利。作為退休生活的領(lǐng)跑者的，健康居所是每個(gè)購(gòu)房者的共同愿望，東方太陽(yáng)城除了為居民營(yíng)造一種與自然保持平衡的舒適健康的居住環(huán)境，同時(shí)也在硬件上提供了大量健身場(chǎng)所，東方太陽(yáng)城的康體醫(yī)療中心，建筑面積為8700平方米，地上一層，局部區(qū)域?yàn)閮蓪?，其中包括溫泉療養(yǎng)浴、洗浴中心、有氧鍛煉室、室內(nèi)游泳館、多功能體育場(chǎng)、室內(nèi)跑道、體操房、保齡球館、療養(yǎng)型健身器械區(qū)等空間，讓每個(gè)人在娛樂(lè)中運(yùn)動(dòng)，在運(yùn)動(dòng)中健康。 尤其值得一提的是康體醫(yī)療中心的“社區(qū)醫(yī)院”，其建筑面積為2120平方米，由東方太陽(yáng)城與中日友好醫(yī)院合作成立，擔(dān)負(fù)整個(gè)社區(qū)的醫(yī)療衛(wèi)生保健工作，為業(yè)主提供醫(yī)療保健服務(wù)。其開(kāi)設(shè)老年病?？崎T診，聘請(qǐng)老年病專家定期坐診，并為來(lái)此就醫(yī)的病人建立與中日友好醫(yī)院總部共通的醫(yī)療檔案；同時(shí)還開(kāi)展“家庭病房”、醫(yī)務(wù)人員上門服務(wù)；社區(qū)醫(yī)院還配備救護(hù)車，實(shí)行全周日服務(wù)。東方太陽(yáng)城雖然打出養(yǎng)老概念，但實(shí)際上從經(jīng)營(yíng)模式上說(shuō)還是以出售為主，而他其中很多經(jīng)營(yíng)方式，配套設(shè)施如老年大學(xué)、綠色農(nóng)莊、家政服務(wù)等均為老年公寓所必須的，對(duì)于我們的項(xiàng)目有一定的指導(dǎo)作用，是值得我們?cè)诮窈蟮慕?jīng)營(yíng)過(guò)程中借鑒的。太陽(yáng)城位于京郊北部的昌平區(qū)小湯山療養(yǎng)區(qū)，總占地面積四十二萬(wàn)平方米。這里地勢(shì)平坦，綠樹(shù)成林，地下有豐富的地?zé)釡厝Y源，十分適宜老年人居住和生活。 太陽(yáng)城整體規(guī)劃為園林式，將開(kāi)挖面積達(dá)二萬(wàn)平方米的如意形人工湖，并建假山、噴泉等景觀。住房設(shè)計(jì)有公寓、普通住宅、別墅、四合院等類型。公寓中有單人居、雙人居、三人居、套間等不同居室。住宅以戶為主，可體現(xiàn)家庭式養(yǎng)老與社會(huì)化養(yǎng)老相結(jié)合的形式。 為滿足老年人的生活需要，樓房層數(shù)多為三至四層，且普遍設(shè)有電梯，各種道路均設(shè)計(jì)為無(wú)障礙。 考慮到各國(guó)老年人交往的需要，社區(qū)還建有單體和聯(lián)體別墅、四合院和國(guó)際老年公寓等，建筑風(fēng)格既有中國(guó)特色，又具歐陸情調(diào)。 作為大型老年社區(qū)，根據(jù)老年人的特殊需要，太陽(yáng)城還將建醫(yī)療康復(fù)、健身娛樂(lè)、文化教育、老年用品、國(guó)際交流、人才開(kāi)發(fā)、家政服務(wù)等中心和各種齊全的公益設(shè)施。 創(chuàng)辦者稱，太陽(yáng)城將以“福利性事業(yè)，經(jīng)濟(jì)型運(yùn)作”的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。對(duì)入住社區(qū)的老年人，依據(jù)不同的需要，確定租住、購(gòu)房等入住方式。 北京太陽(yáng)城為了發(fā)展國(guó)際間老年事業(yè)的合作和交流，已同美國(guó)、瑞士等國(guó)的有關(guān)團(tuán)體簽訂了置換式互惠服務(wù)協(xié)議，并在加拿大設(shè)立了分公司，以便擴(kuò)大老年人的生活空間。太陽(yáng)城座落于馳名中外的京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機(jī)場(chǎng)17公里、南距亞運(yùn)村15公里。 社區(qū)周邊有綠色長(zhǎng)廊、百里長(zhǎng)河、千畝果園、萬(wàn)畝草坪。交通十分便利,9194358等公交車及規(guī)劃輕軌鐵道在此通過(guò)，乘車到達(dá)市區(qū)僅需20分鐘。 其周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應(yīng)基地。中、小學(xué)： 北師大亞太學(xué)院、幼兒園： 亞運(yùn)村雙語(yǔ)幼兒園 商場(chǎng)： 太陽(yáng)城購(gòu)物中心 郵局： 自設(shè) 銀行： 建行、農(nóng)行 醫(yī)院： 太陽(yáng)城老年醫(yī)療中心本項(xiàng)目和東方太陽(yáng)城一樣，也是以銷售為主，在業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)的情況下，項(xiàng)目提供養(yǎng)老方面的配套支持。同時(shí)為了滿足不同客戶的不同需求，部分產(chǎn)品也選擇出租的形式進(jìn)入市場(chǎng)， 推出不同的房屋租賃形式，提供靈活多樣的經(jīng)營(yíng)方式，使項(xiàng)目快速進(jìn)入良性循環(huán)。不過(guò)這種有租有售的經(jīng)營(yíng)形式對(duì)于項(xiàng)目的管理有高的要求，在操作這類項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)尤其注意這個(gè)問(wèn)題。項(xiàng)目位于北京中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)，占地面積10萬(wàn)平方米，采用中國(guó)傳統(tǒng)古典園林建筑。擁有單人間、雙人間、套間VIP共計(jì)380個(gè)床位，提供星級(jí)賓館服務(wù)，園區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，空氣清新，亭臺(tái)長(zhǎng)廊姿態(tài)萬(wàn)千，還有各種飛禽游于湖上，居住其中，神清氣爽，心情舒暢，仿佛來(lái)到世外桃源。同時(shí)中心還會(huì)定期組織各種各樣適合老年人的活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)促進(jìn)老年人之間的交流，使老年人居住其中，心情舒暢，身強(qiáng)體檢。中心還有與老年公寓相配套的先進(jìn)的西醫(yī)醫(yī)療設(shè)備，同時(shí)還有中醫(yī)坐堂，為中心的老人提供定期的體檢。這些都成為吸引客源的主要特征。太申祥和位于北京市昌平區(qū)內(nèi)，從京昌高速路北安河第九出口上附路，向西行500米路北既是。其優(yōu)越的地理位置和便捷的交通為項(xiàng)目的運(yùn)做提供了有利的條件。社區(qū)內(nèi)主要側(cè)重滿足老年人居住生活的配套設(shè)施。康體中心內(nèi)游泳館、保齡秋等多種娛樂(lè)項(xiàng)目，擁有不同規(guī)格的大中小會(huì)議室、對(duì)外可以同時(shí)接納500人的團(tuán)隊(duì)會(huì)議用餐、環(huán)境幽雅的垂釣中心也是老年人理想的休想場(chǎng)所。太申祥和體檢中心擁有一流的體檢設(shè)備，可以進(jìn)行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢，生化、B超、心電圖及癌前普查，同時(shí)中心聘請(qǐng)具有臨床經(jīng)驗(yàn)的老中醫(yī)采取傳統(tǒng)方式診治，尤其對(duì)類風(fēng)濕痛風(fēng)、股骨頭壞死有顯著療效。太申祥和與前邊兩個(gè)項(xiàng)目不同，其采取會(huì)員制托老的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其取得會(huì)員資格包括《祥和會(huì)籍管理辦法》和《太申至尊尊老會(huì)籍管理辦法》兩種?！断楹蜁?huì)籍管理辦法》會(huì)籍的取得辦法是：在簽定《入院協(xié)議書》后交納入院押金15000美金，一個(gè)月的住宿費(fèi)及相關(guān)費(fèi)后取得山莊祥和會(huì)籍《太申至尊尊老會(huì)籍管理辦法》會(huì)籍的取得辦法是：在簽定《入院協(xié)議書》后交納入院押金60000或80000美金后取得山莊至尊會(huì)籍。太申祥和為已退休專家、教授、老干部及海內(nèi)外歸國(guó)華僑、僑眷提供養(yǎng)老服務(wù)。在充分考慮老人起居及安全保障的條件下，對(duì)已取得太申祥和會(huì)員資格的會(huì)員按照其不同的需求設(shè)置庭院式的居住環(huán)境，提供賓館式的服務(wù)。項(xiàng)目名稱占地規(guī)模建筑規(guī)模東方太陽(yáng)城234萬(wàn)平方米70萬(wàn)平方米北京太陽(yáng)城老年公寓42萬(wàn)平方米34萬(wàn)平方米泰申祥和國(guó)際敬老院10萬(wàn)平方米8萬(wàn)平方米左右從規(guī)模上看，這三個(gè)項(xiàng)目有很大的差別，前邊兩個(gè)項(xiàng)目屬于銷售類項(xiàng)目，太申祥和是以托老的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，而銷售類項(xiàng)目的整體規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于托老類項(xiàng)目。在國(guó)人目前固有的養(yǎng)老觀念中，還是愿意以回歸家庭為主，因此銷售類項(xiàng)目的規(guī)模體量都比較大，而且在市場(chǎng)上得到了很大一部分客戶的認(rèn)可。216。 東方太陽(yáng)城：作為入市銷售的產(chǎn)品，東方太陽(yáng)城包括聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種形式，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面仍舊是為銷售考慮，迎合目前消費(fèi)者購(gòu)買商品房的消費(fèi)心理，不論是戶型還是朝向都在最大程度上遵從了市場(chǎng)的規(guī)律。而且其配套設(shè)施也充分突出了老年公寓的特點(diǎn)，醫(yī)療設(shè)施及便民服務(wù)一應(yīng)俱全。216。 北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓：該項(xiàng)目產(chǎn)品包括公寓、普通住宅、別墅、四合院四種類型，除了具有一般銷售項(xiàng)目的特性外，由于其老年公寓具有國(guó)際性，為了滿足不同國(guó)籍的老年人的需求，在外立面設(shè)計(jì)上采納了中式及歐式兩種建筑風(fēng)格，從配套設(shè)施上來(lái)講，除了常規(guī)的配套及滿足老年人需求的特殊配套，該項(xiàng)目還設(shè)置了無(wú)障礙配套，體現(xiàn)了設(shè)計(jì)上的人性化，同時(shí)突出了其老年公寓的特點(diǎn)。216。 太申祥和國(guó)際養(yǎng)老中心：該項(xiàng)目作為純托老形式經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，產(chǎn)品為中國(guó)傳統(tǒng)古典園林特色，同時(shí)配合先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)備，采取會(huì)員制托老形式，為托老提供了一種比較特殊方式，同時(shí)通過(guò)提升其自身品質(zhì)，使托老項(xiàng)目檔次進(jìn)一步提高，填補(bǔ)市場(chǎng)的部分空白點(diǎn)。項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)形式東方太陽(yáng)城出售北京太陽(yáng)城老年公寓出租出售泰申祥和國(guó)際敬老院托老目前北京市場(chǎng)上對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目形式并沒(méi)有統(tǒng)一的要求，針對(duì)不同的客群會(huì)出現(xiàn)不同形式的產(chǎn)品，而且新鮮的經(jīng)營(yíng)模式也已經(jīng)為越來(lái)越多的消費(fèi)者接受。通過(guò)對(duì)比分析最終可以看出目前北京市周邊養(yǎng)老市場(chǎng)存在以下特點(diǎn)216。 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量不大，并且在未來(lái)不會(huì)有大量的供給216。 客戶群需求不同，同時(shí)潛在客戶數(shù)量眾多。216。 不論何種形式的產(chǎn)品其配套設(shè)施都充分體現(xiàn)了老年人的需求216。 目前市場(chǎng)上對(duì)于老年醫(yī)療的需求十分旺盛。未來(lái)養(yǎng)老項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展方向：216。 首先價(jià)格要適當(dāng)。價(jià)格太高，潛在需求很難轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)要求；價(jià)格太低，開(kāi)發(fā)商無(wú)利潤(rùn)可賺。216。 老年人住房有其特殊要求，一般應(yīng)突出環(huán)境清凈，采光好，進(jìn)出方便，特別是要堅(jiān)持無(wú)障礙原則。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、緊急呼救裝置等。216。 公寓樓內(nèi)還應(yīng)有各種生活服務(wù)、娛樂(lè)、醫(yī)療保健設(shè)施等，有專門的服務(wù)和醫(yī)務(wù)人員。滿足以上特殊要求，就能夠達(dá)到市場(chǎng)定位的標(biāo)準(zhǔn)，既能將其與其他住宅市場(chǎng)區(qū)分開(kāi)來(lái)，又能與開(kāi)發(fā)同類市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商區(qū)分開(kāi)來(lái)，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4分析結(jié)論、平穩(wěn)、快速發(fā)展通過(guò)以上部分的分析與論證，可以發(fā)現(xiàn)：近幾年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)盡管在世界經(jīng)濟(jì)普遍不景氣的氛圍籠罩下，卻依然保持健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢(shì)態(tài)，年GDP增幅均保持在7%以上，遠(yuǎn)高于世界平均水平。在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好的前提下，我國(guó)住房制度改革取得了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，住房分配制度初步建立了以市場(chǎng)機(jī)制為導(dǎo)向的分配體制，房地產(chǎn)與住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，且有望成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年住房制度改革基本到位，配套政策法規(guī)逐步出臺(tái)，住房實(shí)物分配已經(jīng)停止，貨幣化分配方案紛紛出臺(tái)并進(jìn)一步落實(shí)，城鎮(zhèn)居民支付能力大大提高，個(gè)人購(gòu)房比例年年增高，初步建立了相對(duì)規(guī)范化的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，在宏觀經(jīng)濟(jì)和政策法規(guī)的有力支持下，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。：⑴供應(yīng)量：總體供應(yīng)量在目前北京度假村市場(chǎng)上所占分額不大，大部分項(xiàng)目通過(guò)其自身特點(diǎn)吸引客戶。 ⑵產(chǎn)品：目前區(qū)域內(nèi)度假村產(chǎn)品形式以歐式為住，還有部分中式風(fēng)格建筑，而江南風(fēng)格建筑為市場(chǎng)的空白點(diǎn)，本項(xiàng)目江南風(fēng)格的建筑形式對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)有益的補(bǔ)充。如果能夠配合江南風(fēng)格的園林及完善的水系必將成為項(xiàng)目的買點(diǎn)。⑶價(jià)格水平:產(chǎn)品定價(jià)不受項(xiàng)目規(guī)模的限制，而是與項(xiàng)目的檔次及所提供的特色服務(wù)密切相關(guān)的，由于本項(xiàng)目總體規(guī)模不大，因此必然需要通過(guò)提高檔次、挖掘特色服務(wù)來(lái)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格。⑷客群：目前北京度假村市場(chǎng)客群成分散分布的態(tài)勢(shì)（5）配套設(shè)施：通過(guò)分析樣本，總結(jié)各樣本經(jīng)營(yíng)模式，我們發(fā)現(xiàn)目前度假村市場(chǎng)中，中醫(yī)理療保健方面是一個(gè)市場(chǎng)上比較大的缺口，可以在本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中充分考慮。⑴供應(yīng)量：目前養(yǎng)老公寓市場(chǎng)供應(yīng)量并不很大，且相對(duì)分散，競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)過(guò)于集中。而且未來(lái)不會(huì)有大體量供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)。 ⑵產(chǎn)品：產(chǎn)品形式多樣且不受限制 ⑶價(jià)格水平:由于經(jīng)營(yíng)形式不同使得定價(jià)方式不同，對(duì)于養(yǎng)老市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，價(jià)格并不是其市場(chǎng)的決定因素。 ⑷客群：養(yǎng)老市場(chǎng)客群主要是老年人及其子女。值得注意的是，目前養(yǎng)老市場(chǎng)的首要關(guān)注問(wèn)題是醫(yī)療保健問(wèn)題，在設(shè)計(jì)我們產(chǎn)品時(shí)一定要考慮這一因素。 ：通過(guò)對(duì)樣本項(xiàng)目的分析，可以得出：⑴可借鑒方面：216。 項(xiàng)目運(yùn)作各部分應(yīng)基調(diào)統(tǒng)一，本著務(wù)實(shí)的態(tài)度，將提高服務(wù)水平作為贏得市場(chǎng)的主要手段；216。 合理制定項(xiàng)目?jī)r(jià)格，保證項(xiàng)目的整體回款計(jì)劃；216。 宣傳推廣方式應(yīng)盡量貼合項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)思路；⑵應(yīng)避免方面：216。 項(xiàng)目定位要符合市場(chǎng)環(huán)境的客觀要求，盡量縮小偏差，避免供需失衡；216。 項(xiàng)目運(yùn)作應(yīng)遵循量力而行、整體前進(jìn)的原則，避免項(xiàng)目各運(yùn)作部分的脫節(jié)和運(yùn)作力量的分散。附件:次此報(bào)告參與人員:馬濤、黃劍云、郝婷婷、滿鵬