地房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 02:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 IT等新興行業(yè)的迅猛發(fā)展，本區(qū)的寫字樓類和住宅在后期銷售持續(xù)良好。城北隨著基建環(huán)境的逐步改善，投資潛力也被一些個(gè)體看好。西高新是更是西安的一個(gè)亮點(diǎn)。所有對西安有一點(diǎn)了解的人都會(huì)說西安最適合人居住的地方在西高新。在西高新分布的大專院校有22所，大型研究所49個(gè)，大型實(shí)驗(yàn)室200多個(gè)，專業(yè)技術(shù)人員60，000多名，2300個(gè)技術(shù)人員/平方公里。西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)10年來累積科技成果3500多項(xiàng)，列入國家科技產(chǎn)業(yè)計(jì)劃的443項(xiàng)。其中國家計(jì)劃135項(xiàng)，居國家高新區(qū)第一位。高新技術(shù)企業(yè)銷售收入占高新區(qū)收入的82%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大連軟件園開發(fā)的規(guī)模。已經(jīng)形成了電子信息、光、機(jī)、電一體化，生物醫(yī)藥三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2000年電子信息產(chǎn)業(yè)占高新區(qū)技工貿(mào)總收入的45%，生物醫(yī)藥和光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)各占18%左右。外來企業(yè)總計(jì)411家，投資總額12億美元。其中，90%的項(xiàng)目集中在高新技術(shù)領(lǐng)域。具統(tǒng)計(jì)，西安從事科學(xué)研究和綜合技術(shù)服務(wù)的人員達(dá)到了72，942人，年平均工資10，047元。大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)完成技工貿(mào)收入104億元，遠(yuǎn)小于西安高新技術(shù)園區(qū)的收入。引進(jìn)外來企業(yè)57個(gè)，而內(nèi)資企業(yè)175個(gè)，利用外資8032萬美元。與西安相比相差甚遠(yuǎn)。大連從事科學(xué)技術(shù)研究和綜合技術(shù)服務(wù)的人員達(dá)到了12，751人，年平均工資12，421元，雖然絕對數(shù)字要比西安大，但是西安考慮西安的消費(fèi)指數(shù)后，西安的實(shí)際工資收入要高于大連的實(shí)際工資收入。在高新區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以超常規(guī)的發(fā)展速度增長。十年間，作為主要經(jīng)濟(jì)增長的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在高新區(qū)總計(jì)投資70多億元，開工各類建筑560萬平方米，竣工360萬平方米。其中，99年以來新開住宅樓盤26個(gè)，寫字間項(xiàng)目13個(gè)，商住兩用項(xiàng)目6個(gè)。其中分布在西高新的樓盤平均價(jià)格在3500以上，是西安是的高檔樓盤分布密集的區(qū)域。該區(qū)樓盤特點(diǎn)比較明顯：一、 樓盤的建筑風(fēng)格以歐式為主。二、 知名小區(qū)的建設(shè)多從小區(qū)景觀開始或從社區(qū)配套開始建設(shè)。譬如：學(xué)校、醫(yī)院、小區(qū)購物中心等等。尤其是重點(diǎn)小學(xué)的建設(shè)。西安錦園的前期建設(shè)就和西安師大聯(lián)辦一所重點(diǎn)小學(xué)，這就在很大程度上促進(jìn)了其銷售率。三、 小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)在西安是最突出的，各個(gè)小區(qū)都比較注重水景設(shè)計(jì)。個(gè)別小區(qū)以小高層為主體，譬如：楓葉新都市（不屬西高新但在西高新邊屆處）、西安錦園、紫薇城市花園等等。四、 樓盤的營銷方式比較先進(jìn)，營銷方式比較先進(jìn)。注重樹立品牌效應(yīng)。例如：紫薇花園、紫薇城市花園、紫薇大廈；楓葉新家園、楓葉新都市、楓葉廣場、楓葉大廈；高科花園、高科廣場等等，紫薇地產(chǎn)、高科地產(chǎn)、高新地產(chǎn)都相當(dāng)注重品牌營銷。而且這三家地產(chǎn)公司營銷手段也相當(dāng)成功，其產(chǎn)品的銷售率良好，2000年至今銷售率平均達(dá)到了50以上，開發(fā)面積也占據(jù)了西高新的半壁江山，可以說是西高新的地產(chǎn)三“巨頭”。現(xiàn)象與問題：一、 西高新的土地資源很有限，現(xiàn)有的土地資源大部分被西高新的高新集團(tuán)掌握，對于外地開發(fā)商而言要獲得土地資源困難比較大。二、 對于開發(fā)區(qū)的管理委員會(huì)權(quán)利比較大。開發(fā)區(qū)的土地資源由管委會(huì)管理，不受城建局的領(lǐng)導(dǎo)。三、 西高新立項(xiàng)喜憂參半：西高新的住宅和寫字間林立已經(jīng)接近飽和狀態(tài)。西高新的高科集團(tuán)利用自己的地主優(yōu)勢，大有強(qiáng)龍不壓地頭蛇之勢。當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商可能采用各種擠壓手段對付外來開發(fā)商。但是從另一個(gè)視角來考慮：西高新的生活配套設(shè)
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