【文章內(nèi)容簡介】 長沙 — 鄭州航線，東北航空公司將于 12 月 8 日開通北海至桂林、三亞、貴陽三條往返航線 。 12 月 1 日 南寧日報 北海房地產(chǎn)企業(yè)所得稅大幅增長 ? 北海市國稅局統(tǒng)計 ,截至 10 月 ,該市房地產(chǎn)企業(yè)共入庫企業(yè)所得稅 億元，同比增長%。 北海 市 2020年 12 月房地產(chǎn)市場研究報告 第二章、經(jīng)濟環(huán)境 一、 GDP 增速加快 2020 年前三季度，北海市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成增加值 億元、 億元、 億元，同比分別增長 %、 %、 %。北海市經(jīng)濟處于穩(wěn)定增長狀態(tài)，有利于房地產(chǎn)業(yè)的投資。 二、工業(yè)增加值 工業(yè)增速 大幅提速。 11 月份，北海市規(guī)模以上工業(yè)完成產(chǎn)值 億元，環(huán)比增加 68%。 1— 11月份，北海市規(guī)模以上工業(yè)完成產(chǎn)值 億元，同比增長 %；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，同比增長 %。 三、進出口總值 對外經(jīng)濟繼續(xù)向好。 11 月份，北海市外貿(mào)進出口總額 8624 萬美元，環(huán)比增長 12%。 1— 11月北海市外貿(mào)進出口總額 66014 萬美元，同比增長 %。增幅比 110 月份下降 個百分點，其中進口27504 萬美元，比 110 月增長 13%；出口 38510 萬美元，同比下降 %，降幅繼續(xù) 收窄。 四、固定資產(chǎn)投資 投資繼續(xù)增速。 11 月份，北海市全社會固定資產(chǎn)投資達到 億元，環(huán)比 10 月份增長 %。1— 11月北海市全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元 ,同比增長 %，比上月增加 ，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %，比上月增加 個百分點。 五、社會消費品零售總額 消費市場規(guī)模小幅度向下調(diào)整。 11 月份，北海實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，環(huán)比下降 1%。111 月份，北海市實現(xiàn)消費品零售總額 億元 ,同比增長 19%。 北海 市 2020年 12 月房地產(chǎn)市場研究報告 六、房地 產(chǎn)投資情況 11 月份，北海市完成固定資產(chǎn)投資 億元，環(huán)比 10 月份增加了 %。 111 月份，北海市全社會固定資產(chǎn)投資總額達到 億元。房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持快速增長。 111 月份累計新增供應(yīng)商品住宅 21439 套，其中 11 月份新增供應(yīng) 3741 套；累計銷售商品住宅 萬㎡，其中 11 月份銷售 萬㎡，環(huán)比上漲 %。 北海 市 2020年 12 月房地產(chǎn)市場研究報告 第二篇 市場分析篇 第三章、土地市場 一、土地市場綜述 2020 年 12月北海市 有 三塊土地供應(yīng)，但只有兩塊 土地成交 ，另外有一地塊因競拍價未達到出 讓底價而收回 。 在 12 月 28日上午， 北海 市 2020 年第十三期國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓拍賣會舉行，位于茶亭路以南、廣東路東側(cè) 的 2020GC13027 地塊 和位于新世紀(jì)大道交南京路東南的 2020GC13028 塊地，分別以 億元和 9000 萬元被競拍者競得。 而 位于廣東路以東、杭州路以南的編號為 2020GC13029 的地塊因競拍價未達到出讓底價而收回。 二、重要資訊 國土部重拳打擊開發(fā)商囤地 ，再次強調(diào)土地 閑臵兩年無償回收 國土部 于 12 月 25 日再次 表示，對土地閑臵滿一年不滿兩年的，按照出讓或劃撥土地價款的 20%征收土地閑臵費；對土地閑臵滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。對因政府、政府有關(guān)部門行為造成的閑臵土地，國土資源行政主管部門必須盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門，擬定處臵方案報政府批準(zhǔn)；確因規(guī)劃調(diào)整的，可采取改變用途、等價臵換等途徑及時處臵。 易居視點： 開發(fā)商囤地，導(dǎo)致市場有效供應(yīng)不足。供應(yīng)不足，間接導(dǎo)致房價的快速上漲。關(guān)于處理閑臵土地的政策出臺已有數(shù)年，期間政府也強調(diào)多次。但到了地方政府落實政策的層面，卻總是失靈。地方政府執(zhí)行該政策時的曖昧態(tài)度，決定了該政策無論強調(diào)多少遍，都只是空調(diào)。 拿地 首次繳款比例不 得低于全部土地出讓款的 50% 北海 市 2020年 12 月房地產(chǎn)市場研究報告 12 月 17 日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%”，直指開發(fā)商拿地要害。 易居視點： 此政策的真正作用，在于提高開發(fā)商拿地門檻，減少地王的誕生，進而避免地王的產(chǎn)生對高房價的推波助瀾。此《通知》是遏制囤地炒地的一劑猛藥同時也將 促進房地產(chǎn)企業(yè)并購重組，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 質(zhì)量。 三、本月公告土地分析 ? 地塊供應(yīng)走勢分 析 北海本月有 3 塊土地供應(yīng)，結(jié)束了 連續(xù) 3 個月無土地供應(yīng) 的狀況。雖然供應(yīng)幅數(shù)達到 3 塊，但均為小面積地塊，供應(yīng)總面積僅 4萬多㎡，供應(yīng)量仍然十分有限。政府出讓土地嚴(yán)重不足的現(xiàn)象，從 2020年的年初一直延續(xù)到年尾。土地供應(yīng)的不足，讓 2020 年北海房地產(chǎn)市場的走勢更加不明朗。一方面，政府出手調(diào)控市場，樓市上行的難度較大；另一方面，北海市場供應(yīng)量有限，將會導(dǎo)致供不應(yīng)求，進而使得稀缺的資源產(chǎn)品有了上漲的動力。兩種力量的博弈，可能就形成了 2020 年樓市的主調(diào)性：盤01234567891005010015020025030035012 月 2020 年 1月2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月2 0 08 年 11 月 200 9 年 11 月北海市土地供應(yīng)情況走勢圖供應(yīng)面積 ( 畝 ) 供應(yīng)幅數(shù)（幅）北海 市 2020年 12 月房地產(chǎn)市場研究報告 整中前行。 四、本月成交地塊分析 2020GC1302 2020GC13028 這 2 幅地塊是在 12 月 28日以拍賣的形式進行出讓，均為 城鎮(zhèn)住宅用地、批發(fā)零售用地 ，出讓年限都為 50 年 。 12 月 28 日上午， 來自社會各界的 20 位競拍人到場進行競拍，經(jīng)過一個多小時的激烈競拍，最終，高先生以 億元競得位于茶亭路以南、廣東路東側(cè)的 2020GC13027 地塊；北海凱源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以 9000 萬元競得位于新世紀(jì)大道交南京路東南的 2020GC13028 地塊。 成功拍出 的這兩幅地塊， 溢價率 分別達 %和 %。 地塊編號（宗地號） 地塊 位臵 面積（平方米） 用途（年限） 規(guī)劃設(shè)計指標(biāo) 成交價格（萬元） 土地單價 (萬元/畝 ) 成交日期 競得人 容積率 建筑 密度 綠地率 2020GC 13027 茶亭路以南、廣東路東側(cè) 7 城鎮(zhèn)住宅用地、批發(fā)零售用地 (50 年 ) ≤ ≤ 22% ≥ 30% 10200 萬元 萬元 20201228 高先生 2020GC 13028 新世紀(jì)大道交南京路東南 6 城鎮(zhèn)住宅用地、批發(fā)零售用地 (50 年 ) ≤ ≤ 22% ≥ 30% 9000 萬元 萬元 20201228 北海凱源房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 北海 市 2020年 12 月房地產(chǎn)市場研究報告 其中位于茶亭路的地塊，成交價格達到 億元，單價高達 萬元 /畝，一舉成為北海土地招拍掛以來的新地王。而 %的溢價率，也成為 2020 年廣西境內(nèi)最高溢價率的地塊。地面價8166 元 /㎡，樓面價 2333 元 /㎡，預(yù)計該樓盤上市時的售價將超過 6000 元 /㎡。出現(xiàn)此種情況的原因，主要是以下幾個原因：一、該項目位于茶亭路板塊，板塊內(nèi)的另一項目北部灣一號的高價熱銷現(xiàn)象持續(xù)發(fā)酵，拉升板塊價值；二、進入年底，北海樓市傳統(tǒng)的淡季 ，但北海樓市量價不僅沒有下跌，反而雙雙上漲，使得業(yè)內(nèi)人士更加看好北海樓市的發(fā)展空間；三、該地塊屬于北海的成熟市區(qū)位臵，北海城市中心區(qū)域可開發(fā)土地的日益匱乏，使得該地塊具備了一定的稀缺性。三方面因素的共同影響下，該地塊的高溢價率成交就成為預(yù)料中的必然。 北海 市 2020年 12 月房地產(chǎn)市場研究報告 第四章、商品住宅市場 一、市場綜述 12 月的北海市房地產(chǎn)市場商品住宅新增供應(yīng) 4872 套，環(huán)比增加 %，同比增長 %。 12月北海市商品住宅成交 1226 套， 與上月基本持平 ，同比增長 %，供求比為 1： ，供應(yīng)與需求 差距 逐月 增大。 二、供求關(guān)系分析 ? 供過于求現(xiàn)象本月激化 本月北海市商品住宅供求比為 1： ，為 2020 年全年最高。 12 月份新增供應(yīng) 4872 套，僅次于 9 月份的新增供應(yīng)量。 12 月商品住宅銷售量為 1226 套，與 上月 基本持平。 由于 北海開發(fā)商趕在年底前扎堆推盤，供應(yīng)放量，導(dǎo)致 12 月供求比失調(diào)。 數(shù)據(jù)來源：易居中國上海克而瑞信息技術(shù)有限公司 北海信息點 00 . 511 . 522 . 53010002020300040005000600010 月 11 月 12 月 2020 年1 月2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月08 年 10 月 09 年 12 月北海市商品住宅供求情況供應(yīng)量 ( 套） 成交量（套） 供求比北海 市 2020年 12 月房地產(chǎn)市場研究報告 三、供應(yīng)量分析 ? 供應(yīng) 繼續(xù) 放量， 達到四季度的最高水平，較全年僅次于 9 月 12 月，北海市商品住宅供應(yīng)量達到 4872 套，環(huán)比增長 %，同比增長 %。新增供 應(yīng)量較上月增加 上千套，究其原因主要有以下幾點： 首先，進入 12 月后北海市辦理預(yù)售許可證的開發(fā)商超過了 20 家，比 11 月明顯增加，開發(fā)商均借助“歲末感恩回饋活動”名義加快了推盤策略。其中東峰錦繡城 、 君臨西海岸 、 蔚藍家園蘇州泰城、北部灣 1 號海悅閣、白金瀚宮等幾個重點項目 12 月新增預(yù)售商品住宅數(shù)量占據(jù)整個北海市場新增總量的一半 ， 大幅拉升 北海 樓市 12 月新增供應(yīng)量 。 其次，開發(fā)商擔(dān)心明年樓市冷風(fēng)再起。部分優(yōu)惠政策的取消，尤其是二套房貸的收緊，在一定程度上會加劇購房者對樓市的“恐慌”。 ? 市場存量分析：北海市場仍處 于 低風(fēng)險區(qū)域 數(shù)據(jù)來源：易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 北海信息點 442 925 771 379 96 776 1147 1884 1674 2811 1958 5012 1453 3741 4872010002020300040005000600008 年 10 月 09 年 12 月北海市商品住宅新增供應(yīng)套數(shù)走勢新增供應(yīng)量（套 )北海 市 2020年 12 月房地產(chǎn)市場研究報告 截止 12 月底，北海市商品住宅存量約為 萬平方米，比 11 月 減少 了 %。近 6 個月的平均去化速度為 萬㎡ /月，去化 周期為 萬㎡ /月，去化 速度較快，市場風(fēng)險程度仍然處于低風(fēng)險區(qū)域。 但 從 12 月份北海市商品 住宅 供求比 來 看， 供過于求現(xiàn)象較為明顯，如果 2020 年遭遇政策收緊，會直接減少商品住宅成交量，造成商品住宅積壓，后期消化存貨或?qū)⒚媾R壓力。 四、成交量分析 ? 成交量 持續(xù)走高 12 月北海市商品住宅成交量為 萬平方米，同比增加 %，環(huán)比增加 %；成交套數(shù)1226 套，同比增長 %，環(huán)比 上月基本持平 。經(jīng)歷 11月成交量的大幅反彈 后 ， 12 月份成交量持續(xù)走強，銷售面積 達到 近四個月以來的最 高峰。 2020 年末，北海樓市再次呈現(xiàn)出“量價齊升”的景象，主要是一系列北部灣戰(zhàn)略政策的出臺推動大量資本涌入北部灣，順勢之下，北海樓市就成為各路資本的投資熱點，加上北海優(yōu)越的自然條件以及未來的“通脹預(yù)期”，成為樓市持續(xù)攀升的有力支持。 北海 市 2020年 12 月房地產(chǎn)市場研究報告 五 、成交均價分析 本月北海市房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲， 12 月北海房地產(chǎn)價格指數(shù)為 ，同比增長 個百分點，環(huán)比增長 個百分點，與全國一二線城市相比，增長速度 有所 放緩。與同類三四線城市相比，增 長速 度持續(xù)加快。部分以海景為賣點的中高端物業(yè)如森海豪庭、萬泉城等項目的大批量入市銷售，推動了 12 月北海房價的持續(xù)增長。 數(shù)據(jù)來源：易居中國上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 北海信息點 數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)改委網(wǎng)站 1 0 . 6 7 . 6 6 8 . 5 8 8 . 9 5 3 . 9 8 1 1 . 5 8 1 0 . 5 8 1 4 . 0 7 1 2 . 1 5 1 5 . 6 1 1 4 . 1 5 1 0 . 6 8 . 7 8 1 2 . 8 1 3 . 5 951758065095030711398901109 11451347119987998