【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 破兩萬，城東突破15000，仙林突破9000，江北突破5000，均為各個(gè)區(qū)域價(jià)格的新高；其他區(qū)域的價(jià)格較前期有所上升。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析從供應(yīng)區(qū)域分布看，%、較上月明顯下降，偏遠(yuǎn)的郊縣、新三區(qū)注：新三區(qū)為江寧、浦口、六合合稱，郊縣為高淳、溧水，其他區(qū)域合稱江南八區(qū)。占比明顯上升；從銷售區(qū)域分布看，%，較上月下降7個(gè)百分點(diǎn)，新三區(qū)、郊縣的成交比例明顯上升。 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)從板塊供應(yīng)看，江北是主要供應(yīng)區(qū)域，江寧、郊縣、城南其次，其他區(qū)域的供應(yīng)較少。從板塊銷售看，江北繼續(xù)位于首位，月度銷售量達(dá)到35萬的新高；江寧、河西、城北其次，月度銷售量均超8萬平米；從板塊供銷對(duì)比看，除了城南，全市大部分區(qū)域均處于存量消化過程。 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)從上市面積段看，90平方米以下占比供應(yīng)繼續(xù)高位，%，144平米以上占比較?。粡匿N售面積段看，%，雖然較上月有所下降，但占比依然較高；本月90144平米銷售占到達(dá)到47%，較上月下降8個(gè)百分點(diǎn)。 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)注：內(nèi)環(huán)為上市套數(shù)占比，外環(huán)是銷售套數(shù)占比。90平米是“9070”線，144是南京“高檔住宅”線。 從上市面積段看，120144平米是占比最高，8090平米次之；從銷售面積段看， 8090平米的戶型銷售比例最高， 120144平米稍次；從各面積段供銷對(duì)比看，50160平米的單月供銷比接近1，其他面積段的房源處于去化階段。 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)從價(jià)格段來看，本月30007000元/平方米是成交的集中區(qū)段，主要是江北、江寧、郊縣的成交；可以看到，本月萬元以上的價(jià)格段的成交面積比例繼續(xù)明顯的上升。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)項(xiàng)目解析——全市商品住宅銷售面積樓盤排行榜分析，%，市場(chǎng)的成交集中度較高。從成交區(qū)域看，本月江北占六席，其四家樓盤來自江北的六合，仙林、城東、城南、城北各一席。從成交均價(jià)看，本月萬元樓盤上榜一家，為城東的鐘鼎山莊；江北的明發(fā)濱江新城已突破6000。從成交戶型來看，鐘鼎山莊、明發(fā)濱江新城均為大戶型為主，其他樓盤均中小戶為主，二房占比例較高。 表51：全市商品住宅銷售面積十強(qiáng)項(xiàng)目名稱板塊成交總面積成交總套數(shù)成交均價(jià)銷售金額（億元）鳳凰港藍(lán)寶灣花園江寧 2407550 和熙翔苑河西 27312207 天華硅谷莊園江北 3625436 金色城品花園城南 3369569 雅居樂花園二期城南 27514964 仁恒江灣城一期河西 12518580 海德北岸城江北 2304811 阿爾卡迪亞江北 2073993 鉆石華府江北 1833806 金都悅園江北 1763902 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)，占到全市的31%，市場(chǎng)的成交集中度較高。從成交區(qū)域看，河西、城中、城南、江北各兩席，仙林、城東一席。從成交均價(jià)看，萬元以下的樓盤有四家。從成交戶型來看，鐘鼎山莊、明發(fā)濱江新城均以大戶型為主；其他樓盤均為中小戶型為主，二房、三房均占有一定的比例，其中南京國際廣場(chǎng)的7080的一房占較大比例。表5－2：全市商品住宅銷售金額十強(qiáng)項(xiàng)目名稱板塊成交總面積成交總套數(shù)成交均價(jià)銷售金額（億元）仁恒江灣城一期河西 12518580 雅居樂花園二期城南 27514964 和熙翔苑河西 27312207 金色城品花園城南 3369569 鳳凰港藍(lán)寶灣花園江寧 2407550 長(zhǎng)江路九號(hào)街區(qū)城中 5128665 華利國際城中 12015969 星雨華府河西 10613788 皇冊(cè)家園三期城中 7419079 聚錦園河西 8416932 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)二 、別墅市場(chǎng)供銷情況11月別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)量繼續(xù)低位回落11月，全市共有6個(gè)別墅項(xiàng)目推出新房源，新增供應(yīng)套數(shù)73套，環(huán)比下降42%，新增供應(yīng)量進(jìn)一步萎縮。從市場(chǎng)累積供應(yīng)量來看，，%。圖516： 2008年10月至2009年11月南京市別墅供求走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)進(jìn)入三季度以來，別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)量明顯減少，供小于求成為市場(chǎng)常態(tài)，誠然，別墅由于具有不可復(fù)制性，未來供應(yīng)量的減少是一種必然趨勢(shì)。但對(duì)于目前南京別墅市場(chǎng)而言，伴隨著別墅市場(chǎng)的“量?jī)r(jià)齊升”，開發(fā)商放緩開發(fā)速度，延遲產(chǎn)品上市時(shí)間，以便使價(jià)格能夠持續(xù)高走，別墅供應(yīng)量的人為減少也是市場(chǎng)供應(yīng)不足的一個(gè)重要原因。此外，在市場(chǎng)推盤量減少的同時(shí)，入市新項(xiàng)目則越來越多，開發(fā)商的推廣力度也日益增強(qiáng)。本月底千萬級(jí)別墅項(xiàng)目明發(fā)珍珠泉9號(hào)樣板間正式開放，方山首個(gè)氣質(zhì)型別墅伴山香檳園公開其市區(qū)售樓處，復(fù)地朗香半山獨(dú)棟別墅也即將首次公開。歲末別墅市場(chǎng)銷量急劇上升，增長(zhǎng)六成再創(chuàng)歷史新高。11月，別墅市場(chǎng)共有60個(gè)別墅項(xiàng)目有房源成交，成交總套數(shù)633套，環(huán)比上漲61%，創(chuàng)2008年以來市場(chǎng)銷量的最高峰。從市場(chǎng)累積成交量來看，。本月市場(chǎng)銷量的急劇攀升，一個(gè)重要的原因是上月認(rèn)購房源的集中備案。另一方面，在通脹預(yù)期持續(xù)增強(qiáng)的情況下，作為一種抗通脹產(chǎn)品，別墅已成為規(guī)避資產(chǎn)貶值的重要手段，使得別墅市場(chǎng)的投資客需求越來越集中。目前大部分開發(fā)商均積蓄力量瞄準(zhǔn)明年別墅市場(chǎng)，受新增供應(yīng)稀少的影響，以及前一段大量的市場(chǎng)成交量需要消化，下月市場(chǎng)銷量會(huì)略微有所回落。11月別墅市場(chǎng)有6個(gè)項(xiàng)目推出新房源。11月全市別墅新增上市項(xiàng)目6個(gè)，新增供應(yīng)73套。 太陽島內(nèi)的百美山莊作為南京純正的高爾夫球場(chǎng)別墅，僅有79棟獨(dú)立別墅，全部位于球場(chǎng)中間，本月打出“216萬元起”的口號(hào)，堪稱南京高爾夫球場(chǎng)別墅的“原始股”。該項(xiàng)目本月推出15棟獨(dú)棟產(chǎn)品，上下兩層合計(jì)面積在212279平米之間，同時(shí)，為滿足企業(yè)高爾夫運(yùn)動(dòng)的接待場(chǎng)所或社交場(chǎng)所以及小型高爾夫度假酒店的市場(chǎng)需求，也可分層購買。表53 ：11月新增上市別墅項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱推案時(shí)間新推產(chǎn)品類型新推套數(shù)新推面積主力面積（m2）最新報(bào)價(jià)(元/㎡)百美山莊2009114獨(dú)棟152712791200014800陽明山莊2009117獨(dú)棟1455764818800東墅山莊20091111聯(lián)排82633391700018000華洲鳳凰小鎮(zhèn)度假村20091121獨(dú)棟62552628500890020091031雙拼1013614475009000紫廬20091124疊加121442071740026000復(fù)地朗香別墅20091128獨(dú)棟842660920000數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月仙林東墅山莊項(xiàng)目推出一期最后2棟聯(lián)排別墅，面積在260340平米之間，對(duì)外參考價(jià)格高達(dá)18000元/平米，與之前低于12000元/平米的成交價(jià)格相比，這一售價(jià)幾乎難以實(shí)現(xiàn)。據(jù)悉，由于該項(xiàng)目一期純都鐸式建筑市場(chǎng)接受度不高，二期產(chǎn)品將進(jìn)行升級(jí)，增加了大露臺(tái)、大開間等方面的空間設(shè)計(jì)，同時(shí)主力戶型面積將減小為200260平米。預(yù)計(jì)明年4月份推出。此外，本月江寧板塊陽明山莊再次加推14套獨(dú)棟產(chǎn)品，對(duì)外報(bào)價(jià)與首批房源相比每平方米上漲2000元。該項(xiàng)目憑借科技節(jié)能的“九大系統(tǒng)”，獨(dú)特的“電梯獨(dú)棟”設(shè)計(jì)以及高端的生活配套受到市場(chǎng)青睞，目前已推出的24套房源被一搶而空，新房源將在明年推出。同時(shí)，本月江寧將軍山板塊的復(fù)地朗香四期全坡地純獨(dú)棟項(xiàng)目上市，推出8套獨(dú)棟產(chǎn)品，面積在420600平米之間，對(duì)外參考價(jià)格達(dá)20000元/平米，若按這一價(jià)格衡量，南京將再現(xiàn)一個(gè)千萬級(jí)的頂級(jí)別墅。同時(shí)，項(xiàng)目設(shè)在東方商城的市區(qū)接待中心也將在12月初揭幕。11月江北“經(jīng)濟(jì)型”別墅開始突圍。從成交個(gè)案來看，成交套數(shù)在10套以上的項(xiàng)目有24個(gè)，共成交512套房源，占全市成交總套數(shù)的81%。在本月成交排行榜上，一向以高端產(chǎn)品為主，市場(chǎng)比較慢熱的江北板塊一舉有兩個(gè)“經(jīng)濟(jì)型”產(chǎn)品躋身前五名。其中，大吉山水田園以66套的銷量居于冠軍位置，該項(xiàng)目在10月公開樣板房，并推出100套房源，產(chǎn)品主力為130平米的聯(lián)排，均價(jià)7400元/平米，總價(jià)僅在100萬左右的高性價(jià)比“溫泉度假”別墅成為該項(xiàng)目本月熱銷的主要原因。此外，同一開發(fā)商在湯泉鎮(zhèn)開發(fā)的另一以旅游度假為主的“湯泉東方”項(xiàng)目即將啟動(dòng)的利好，也促進(jìn)了該項(xiàng)目的銷售。同時(shí)，金盛田在象山路開發(fā)的香山湖一號(hào)公館在年底即將交付，加之過江通道通車的利好，開發(fā)商決定提價(jià)，售價(jià)即將過萬，目前800010000元/平米的聯(lián)排別墅價(jià)格，總價(jià)控制在250萬左右，在珠江鎮(zhèn)仍具有較大的吸引力，本月集中成交37套，位于排行榜第五位。表54：11月別墅銷售面積排行榜排名項(xiàng)目名稱板塊銷售面積（m2）套數(shù)（套）銷售均價(jià)（元/m2）１大吉山水田園江北667091２恒大金碧天下國際花園溧水496000３奧斯博恩江寧454704４東方龍湖灣江寧438847５香山湖一號(hào)公館江北378672數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)此外，五礦集團(tuán)打造的“五墅合一”“湖語山”別墅項(xiàng)目，憑借其景觀與交通優(yōu)勢(shì)，受到市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，國慶前期推出的62套房源被“一搶而光”。本月集中備案43套房源，聯(lián)排與雙拼價(jià)格僅在8000元/平米，總價(jià)在250萬左右的山水別墅比普通公寓更具有吸引力，獨(dú)棟均價(jià)在12000元/平米左右，總價(jià)在600萬以下的獨(dú)棟別墅目前在江寧板塊已十分稀少。從成交價(jià)格來看， 本月萬元以上的房源共成交206套，%，其中，3/4房源來自于東郊與江寧板塊，東郊板塊紫園項(xiàng)目共成交17套萬元以上房源，成交均價(jià)為15391元/平米。此外，江北板塊山河水福布山組團(tuán)本月共成交15套萬元以上房源，成為本月熱銷高端項(xiàng)目的典范。而本月遠(yuǎn)郊溧水區(qū)域的百美山莊則全線成功突破萬元大關(guān)。此外，本月鐘山美廬2套面積超過1千平米的“巨無霸”定制別墅終于成功取代鐘山國際高爾夫項(xiàng)目而成為別墅市場(chǎng)的價(jià)格之王，最高1套房源的成交價(jià)格為31463元/平方米。價(jià)格情況11月別墅市場(chǎng)價(jià)格再次破萬。11月，別墅市場(chǎng)成交均價(jià)為10582元/平方米，%，再次沖破萬元大關(guān)，與去年同期相比，%。但值得關(guān)注的是，隨著南京別墅分布向城市外圍轉(zhuǎn)移以及城區(qū)高檔公寓價(jià)格的不斷高攀，別墅與普通住宅成交均價(jià)差有明顯縮小的趨勢(shì)，這就決定了別墅市場(chǎng)價(jià)格仍然有進(jìn)一步上升的空間。圖517： 2008年10月至2009年11月南京市別墅成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)份額擴(kuò)大，高端產(chǎn)品受面積及總價(jià)影響，市場(chǎng)份額走低。截至11月，聯(lián)排與疊加產(chǎn)品的市場(chǎng)份額繼續(xù)擴(kuò)大，共有1011套新房源上市，占全市別墅供應(yīng)總量的46%，同時(shí)市場(chǎng)成交房源達(dá)1629套，銷量已占別墅市場(chǎng)總銷量的36%，月均成交房源達(dá)148套。圖518： 2009年111月南京市別墅各產(chǎn)品類型供銷走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)由于別墅用地的稀缺，獨(dú)立別墅開發(fā)進(jìn)展減緩，并逐漸向城市外圍轉(zhuǎn)移，使得近郊區(qū)域的混合型社區(qū)中聯(lián)排別墅的供應(yīng)量大幅增加，甚至也出現(xiàn)了“純聯(lián)排別墅社區(qū)”。同時(shí)，近郊聯(lián)排別墅由于享有相對(duì)完善的城市配套、成熟的居住氛圍與適中的價(jià)格，受到受眾群體的廣泛接受。在市場(chǎng)供銷兩旺的同時(shí)，開發(fā)商在聯(lián)排產(chǎn)品創(chuàng)新上也是煞費(fèi)苦心，“國內(nèi)罕見的高爾夫聯(lián)排”、“溫泉獨(dú)院聯(lián)排別墅”、“觀山電梯聯(lián)排別墅”在南京市場(chǎng)上先后出現(xiàn)，產(chǎn)品獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也為其增加了更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。111月，新增供應(yīng)套數(shù)354套，占上市總套數(shù)的18%。同時(shí)，共成交437套房源，月均銷售套數(shù)40套，與去年同期23套的月均銷量相比，增色不少。但在獨(dú)棟產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代的同時(shí)，產(chǎn)品的市場(chǎng)份額卻明顯縮減，111月獨(dú)棟產(chǎn)品的市場(chǎng)份額由去年的15%下降到10%，產(chǎn)品面積與總價(jià)均有明顯的提升，其中，111月累計(jì)成交套均面積達(dá)430平方米，與去年同期380平方米的套均面積相比，明顯放大；同時(shí)， 600萬以上的高端別墅銷量占比已從去年同期的36%上升至45%左右。 %。繼上月聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格沖破萬元后，本月疊加產(chǎn)品價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，%，達(dá)到7704元/平方米。這主要是由于本月低價(jià)位的遠(yuǎn)郊別墅銷量明顯減少，而售價(jià)過萬的東郊板塊的紫廬、紫金上林苑等項(xiàng)目的集中成交，拉動(dòng)價(jià)格的整體上升。圖519： 2008年10月2009年11月南京市別墅各產(chǎn)品類型價(jià)格走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第六章、營(yíng)銷媒體一、營(yíng)銷透析營(yíng)銷綜述 11月南京樓市營(yíng)銷成了地產(chǎn)大鱷的“舞臺(tái)”，保利、金地、萬科、五礦、萬達(dá)等知名開發(fā)企業(yè)雖然所處的階段不同，都推出了豐富多彩的營(yíng)銷活動(dòng)。 作為首次踏足南京市場(chǎng)的保利地產(chǎn)來說，“地王”只是開始，11月份攜手鋼琴家朗朗大打“文化”牌，為踏足南京開始宣傳造勢(shì)。作為南京第二個(gè)項(xiàng)目，金地地產(chǎn)為即將上市的金地自在城開始全方位的宣傳，電臺(tái)、報(bào)紙、電視、戶外廣告等多種媒體