【正文】 從現(xiàn)場(chǎng)獲得消息，12月份只打算推出20套新房源。 生活配套項(xiàng)目雖小，但配套設(shè)施齊全，頗具大學(xué)城學(xué)生公寓特色。 圖76 ：外立面實(shí)景資料來源：CRIC2009系統(tǒng)178。兩棟建筑屋頂?shù)木植课恢迷O(shè)置屋頂花園，使得景觀立體化；沿小區(qū)周邊設(shè)置跑道，局部點(diǎn)綴兒童游樂設(shè)施，營造出健康、生動(dòng)、和諧的社區(qū)活動(dòng)區(qū)。精裝修交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平方米。作為“碳補(bǔ)償”理念的倡導(dǎo)者，項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建造過程以節(jié)能減排為基本原則，營造綠色環(huán)保生活。 該產(chǎn)品最早出現(xiàn)在2007年上海的金地格林郡二期——“上郡”。特色二：深尺寸儲(chǔ)藏空間臥室與門廳儲(chǔ)藏空間深度達(dá)到（約80公分），既能帶來更多空間，更能有效降低電梯運(yùn)行帶來的噪音。2. 特色項(xiàng)目金基月亮灣——通過精裝修將戶型格局化劣為優(yōu)月亮灣的這個(gè)107平方米的三房?jī)蓮d一衛(wèi)戶型，曾經(jīng)被南京某電視臺(tái)“痛批”，說“浪費(fèi)面積多”“臥室鄰電梯”之類的。11月份，鐘山晶典推出的房源都為項(xiàng)目二期景觀位置最好的珍藏房源。作為鐘鼎山莊非別墅房源的最后機(jī)會(huì)，這批新房源在客觀上讓很多意向客戶選擇了出手。1. 熱銷產(chǎn)品鐘鼎山莊銷售狀況：本月推出一期最后9幢花園洋房與公寓房源，共192套，當(dāng)月即去化90%。下午推出的10號(hào)樓，由于是2009年初就已經(jīng)內(nèi)部認(rèn)購了，所以本次開盤當(dāng)天就售罄。投放的重心依舊選擇了現(xiàn)代快報(bào)、占了整體投放量的62%?；顒?dòng)四：11月28日新樣板房推出，收納系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)?；顒?dòng)二： 11月7日“今秋有樂今朝享——金色里程客戶答謝活動(dòng)”在項(xiàng)目的售樓處開展，活動(dòng)當(dāng)天不僅為參加活動(dòng)的業(yè)主提供美味的茶點(diǎn)；還有“小沈陽模仿秀”、“小丑魔術(shù)”等精彩節(jié)目；同時(shí)將樣板間里幾件人氣最高的家具進(jìn)行拍賣，最后還設(shè)立了有激動(dòng)人心的抽獎(jiǎng)。活動(dòng)一：11月7日小紅人求婚11月7日，新街口正洪街廣場(chǎng)。8月14日，售樓處全新開放，身穿火紅T恤的青年人聚集在南京各大寫字樓前，為出入的白領(lǐng)們送上一朵朵玫瑰，累計(jì)送出10萬多玫瑰花。改造二：更改了規(guī)劃，將二期的產(chǎn)品調(diào)整為71平米萬科的復(fù)式創(chuàng)新戶型，空間布局自由靈活，延展性強(qiáng)。216。數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)萬科分物業(yè)廣告投放分析受不同物業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)所影響，公寓類物業(yè)占據(jù)媒體投放量近一半的比重，別墅和商鋪在10月份的供應(yīng)的放量后，本月回調(diào)明顯。在售樓盤數(shù)量的減少是媒體投放量減少的主要原因。同時(shí)由于價(jià)格的沖高導(dǎo)致購買力的萎縮，一部分為了促進(jìn)銷售的打折優(yōu)惠活動(dòng)也悄然出現(xiàn)。萬達(dá)則忙著為SHOPPINGMALL積攢人氣。圖519： 2008年10月2009年11月南京市別墅各產(chǎn)品類型價(jià)格走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第六章、營銷媒體一、營銷透析營銷綜述 11月南京樓市營銷成了地產(chǎn)大鱷的“舞臺(tái)”，保利、金地、萬科、五礦、萬達(dá)等知名開發(fā)企業(yè)雖然所處的階段不同，都推出了豐富多彩的營銷活動(dòng)。但在獨(dú)棟產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代的同時(shí)，產(chǎn)品的市場(chǎng)份額卻明顯縮減，111月獨(dú)棟產(chǎn)品的市場(chǎng)份額由去年的15%下降到10%，產(chǎn)品面積與總價(jià)均有明顯的提升，其中，111月累計(jì)成交套均面積達(dá)430平方米，與去年同期380平方米的套均面積相比，明顯放大；同時(shí)， 600萬以上的高端別墅銷量占比已從去年同期的36%上升至45%左右。同時(shí)，近郊聯(lián)排別墅由于享有相對(duì)完善的城市配套、成熟的居住氛圍與適中的價(jià)格，受到受眾群體的廣泛接受。但值得關(guān)注的是，隨著南京別墅分布向城市外圍轉(zhuǎn)移以及城區(qū)高檔公寓價(jià)格的不斷高攀，別墅與普通住宅成交均價(jià)差有明顯縮小的趨勢(shì)，這就決定了別墅市場(chǎng)價(jià)格仍然有進(jìn)一步上升的空間。而本月遠(yuǎn)郊溧水區(qū)域的百美山莊則全線成功突破萬元大關(guān)。表54：11月別墅銷售面積排行榜排名項(xiàng)目名稱板塊銷售面積（m2）套數(shù)（套）銷售均價(jià)（元/m2）１大吉山水田園江北667091２恒大金碧天下國際花園溧水496000３奧斯博恩江寧454704４東方龍湖灣江寧438847５香山湖一號(hào)公館江北378672數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)此外，五礦集團(tuán)打造的“五墅合一”“湖語山”別墅項(xiàng)目，憑借其景觀與交通優(yōu)勢(shì)，受到市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，國慶前期推出的62套房源被“一搶而光”。在本月成交排行榜上，一向以高端產(chǎn)品為主，市場(chǎng)比較慢熱的江北板塊一舉有兩個(gè)“經(jīng)濟(jì)型”產(chǎn)品躋身前五名。同時(shí)，本月江寧將軍山板塊的復(fù)地朗香四期全坡地純獨(dú)棟項(xiàng)目上市，推出8套獨(dú)棟產(chǎn)品，面積在420600平米之間，對(duì)外參考價(jià)格達(dá)20000元/平米，若按這一價(jià)格衡量，南京將再現(xiàn)一個(gè)千萬級(jí)的頂級(jí)別墅。據(jù)悉，由于該項(xiàng)目一期純都鐸式建筑市場(chǎng)接受度不高，二期產(chǎn)品將進(jìn)行升級(jí)，增加了大露臺(tái)、大開間等方面的空間設(shè)計(jì)，同時(shí)主力戶型面積將減小為200260平米。11月全市別墅新增上市項(xiàng)目6個(gè)，新增供應(yīng)73套。本月市場(chǎng)銷量的急劇攀升，一個(gè)重要的原因是上月認(rèn)購房源的集中備案。本月底千萬級(jí)別墅項(xiàng)目明發(fā)珍珠泉9號(hào)樣板間正式開放，方山首個(gè)氣質(zhì)型別墅伴山香檳園公開其市區(qū)售樓處，復(fù)地朗香半山獨(dú)棟別墅也即將首次公開。圖516： 2008年10月至2009年11月南京市別墅供求走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)進(jìn)入三季度以來，別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)量明顯減少，供小于求從成交均價(jià)看，萬元以下的樓盤有四家。從成交均價(jià)看，本月萬元樓盤上榜一家，為城東的鐘鼎山莊；江北的明發(fā)濱江新城已突破6000。 從上市面積段看，120144平米是占比最高，8090平米次之；從銷售面積段看， 8090平米的戶型銷售比例最高， 120144平米稍次；從各面積段供銷對(duì)比看，50160平米的單月供銷比接近1，其他面積段的房源處于去化階段。從板塊銷售看，江北繼續(xù)位于首位，月度銷售量達(dá)到35萬的新高；江寧、河西、城北其次，月度銷售量均超8萬平米；從板塊供銷對(duì)比看，除了城南，全市大部分區(qū)域均處于存量消化過程。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)分板塊成交價(jià)格看，城中突破兩萬，城東突破15000，仙林突破9000，江北突破5000，均為各個(gè)區(qū)域價(jià)格的新高；其他區(qū)域的價(jià)格較前期有所上升。來看。6（個(gè)月）}。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)截至09年11月底全市市場(chǎng)總可售量為147萬平米；從去化周期 去化周期=截至到本月底為止的市場(chǎng)待售面積247。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)銷售情況單月成交量小幅上揚(yáng)，累計(jì)成交水平超過07年政策轉(zhuǎn)向引起恐慌性購房潮，年底單月成交規(guī)模重新回到百萬水平。數(shù)據(jù)來源：南京市國土資源局，易居整理第五章 商品住宅市場(chǎng)一、普通商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入年末，市場(chǎng)供應(yīng)量依然不見起色，成交量因政策到期而出現(xiàn)恐慌性放量，市場(chǎng)可售量繼續(xù)降低。（中低價(jià)商品房）地塊江寧二類居住用地萬科、中冶、中糧等品牌企業(yè)的先期入駐與造勢(shì)，營造了良好的區(qū)域發(fā)展氛圍與前景。地塊周邊商業(yè)配套相對(duì)比較成熟，臨近秦淮河和牛首山河，環(huán)境相對(duì)較好。同仁康橋水岸于10月底推出的公寓房源，均價(jià)也達(dá)到6000元/平米左右（毛坯），合家春天五期青春渡在10月銷售結(jié)束，當(dāng)時(shí)銷售均價(jià)約6100元/平米左右。經(jīng)過2008年市場(chǎng)調(diào)整期的沉淀，隨著地鐵一號(hào)南延線即將通車及三號(hào)線延伸至九龍湖的各項(xiàng)規(guī)劃利好，2009年九龍湖板塊再次熱點(diǎn)頻出，并獲得央企的垂青，先是中冶置業(yè)以3910元/平米的樓板價(jià)獲得清水亭東路以西地塊，隨即中糧集團(tuán)又以3151元/平米樓板價(jià)拿到雙龍大道的一幅住宅用地。公司于2002年7月建立，先后在南京開發(fā)了大廠寶潤(rùn)花園住宅項(xiàng)目()、六合寶潤(rùn)家具建材城項(xiàng)目(總建筑面積約4萬平方米)，并開發(fā)連云港新浦區(qū)南極北路改造項(xiàng)目一期工程(總建筑面積5萬多平方米)，該項(xiàng)目總建筑面積在100萬平方米以上。但市場(chǎng)的瞬息萬變著實(shí)令人難以預(yù)料，由于參與競(jìng)拍企業(yè)少，該地塊的爭(zhēng)奪并不激烈，溢價(jià)率為68%，樓面地價(jià)從當(dāng)年4204元/平米回落到2768元/平米，比萬科地王低510元/平方米，同時(shí)也比中冶地王也低了1142元/平方米。u 地塊規(guī)模 圖47：南京市11月土地成交規(guī)模結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：南京市國土資源局，易居整理11月成交的3幅地塊中，2幅地塊規(guī)模在5萬平米以下，1幅中低價(jià)商品房用地規(guī)模在510萬平米之間，本月沒有出現(xiàn)10萬平米以上的大規(guī)模地塊。其中，一幅來自于開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域九龍湖板塊，一幅位于配套成熟的東山板塊，一幅則位于竹山路以東，緊靠地鐵一號(hào)線竹山路站。11月土地市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷不僅表現(xiàn)在市場(chǎng)規(guī)模上，同時(shí)央企身影的消失，使得土地價(jià)格也開始變得保守。二類居住用地≤7530六合區(qū)橫梁鎮(zhèn)雨花石商城二期東至雨花南路；西至山東路；北至梵天路；南至騰營路二類居住用地≤3145江寧區(qū)谷里街道趙宕水庫以西東至規(guī)劃道路；西至規(guī)劃道路；北至規(guī)劃道路；南至規(guī)劃道路。在出讓條件中要求，競(jìng)買人為省級(jí)或省級(jí)以上國有大型集團(tuán)，注冊(cè)資本8億元以上，國有股比例占50%以上，該地塊用于總部辦公，項(xiàng)目建成后不得轉(zhuǎn)讓、分割銷售。由于地處土地稀缺的城東板塊，是本次所推地塊中總價(jià)最高的一幅，而起始單位地價(jià)也高達(dá)9989元/平米，本次出讓公告中也規(guī)定，該地塊的競(jìng)得方還應(yīng)配建一座用地面積不小于2700平方米的6班幼兒園。與去年同期相比，雖然全市土地供應(yīng)量明顯增加，但主城區(qū)土地仍比較稀缺，而以江寧、江北為代表的郊區(qū)土地市場(chǎng)表現(xiàn)則十分活躍，進(jìn)一步反應(yīng)出土地出讓“郊區(qū)化”的趨勢(shì)。 圖3 3：南京市商品房竣工面積同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計(jì)局第二篇 市場(chǎng)交易篇第四章 土地市場(chǎng)一、土地資訊2009年11月，南京市無重要土地資訊發(fā)布二、本月公告土地分析據(jù)本機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止到2009年11月30日，南京市國土局共掛牌2次公告，共推出7幅地塊，這將是2009年南京土地市場(chǎng)的最后一場(chǎng)盛宴。第三章、房地產(chǎn)投資一、開發(fā)投資額 110月，%。四、固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)110月份，%。從季度運(yùn)行軌跡看，一季度全市地區(qū)生產(chǎn)總值按可比價(jià)計(jì)算，％，%，%，增長(zhǎng)曲線呈上揚(yáng)趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升跡象明顯。（編者注：迪拜是阿聯(lián)酋第二大酋長(zhǎng)國，面積3885平方公里，占阿聯(lián)酋總面積的5%。地鐵三號(hào)線和一號(hào)線西延線,均為過江線路,這兩條線路的建成將給江北市民出行帶來很大便捷?！菊弑尘啊?008年10月,為應(yīng)對(duì)金融海嘯對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊,自2008年10月27日起,人行將辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%,最低首付款比例調(diào)整為20%。南京某銀行將首套房利率優(yōu)惠由7折上調(diào)為8折。對(duì)于囤地,國土資源部早有一系列政策進(jìn)行限制,最明確的規(guī)定就是閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費(fèi),超過兩年沒有開發(fā)的要無償收回。而對(duì)接苜蓿園大街南下路的三期工程,開工“時(shí)間表”現(xiàn)在還很難定,只能等待苜蓿園大街南下路啟動(dòng),苜蓿園大街南下路從光華路的“斷頭”處起,自北向南以地平形式向南依次跨寧銅鐵路、外秦淮河后,在運(yùn)糧河生態(tài)公園西側(cè)落地。地面三層則是候車廳,乘客在這里候車。南京仙林站引出聯(lián)絡(luò)線 滬寧城際將能直通南站南京南站的模擬圖。建高架挖隧道造緯一路 大橋西側(cè)建兩匝道分流作為南京市主城“井字加外環(huán)”快速路系統(tǒng)中外環(huán)北線的緯一路快速化改造方案,昨天正式“出爐”:地面主輔路+節(jié)點(diǎn)橋隧立交方案。明年5月,南京市目前在建的3條地鐵線———地鐵2號(hào)線、地鐵1號(hào)線南延線、地鐵2號(hào)線東延線將有望同步竣工通車。項(xiàng)目規(guī)劃地面建筑面積約為28萬平方米,設(shè)有機(jī)動(dòng)停車位1210個(gè)。此外,因城北污水收集系統(tǒng)工程需要,營苑南路、恒嘉路也將實(shí)施圍擋。隨后,地鐵3號(hào)線、地鐵1號(hào)線西延線這兩條過江地鐵線將隨機(jī)啟動(dòng)。從累計(jì)情況看，%； ——詳情見P26頁 歲末別墅市場(chǎng)銷量急劇上升，增長(zhǎng)六成再創(chuàng)歷史新高 11月，別墅市場(chǎng)成交總套數(shù)633套，環(huán)比上漲61%，創(chuàng)2008年以來市場(chǎng)銷量最高峰。13季度，按可比價(jià)計(jì)算，%。從季度運(yùn)行軌跡看，一季度全市地區(qū)生產(chǎn)總值按可比價(jià)計(jì)算，％，%，%，增長(zhǎng)曲線呈上揚(yáng)趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升跡象明顯。本月市場(chǎng)銷量的急劇攀升，一個(gè)重要的原因是上月認(rèn)購房源的集中備案。從會(huì)上獲悉,根據(jù)南京市政府最新的計(jì)劃,將加快城市軌道交通投資力度,將對(duì)地鐵的建設(shè)時(shí)序進(jìn)行統(tǒng)籌安排,具體為,近期將重點(diǎn)建設(shè)軌道3號(hào)線、1號(hào)線西延線、4號(hào)線、1號(hào)線北延線、機(jī)場(chǎng)快線等,形成兩縱兩橫軌道干線和三條市域快線構(gòu)成的軌道骨架網(wǎng)絡(luò)。幕府東路將建設(shè)28萬平方米經(jīng)適房從建設(shè)部門獲悉,、建筑面積約為28萬平方米新經(jīng)適房項(xiàng)目,即將在幕府東路附近啟動(dòng)建設(shè)。主要建設(shè)內(nèi)容包括:1棟6層多層住宅樓、1棟9層小高層住宅樓,1棟10層小高層住宅樓、1棟10至11層小高層住宅樓、35棟11層小高層住宅樓,同時(shí)建設(shè)少量商業(yè)用房及社區(qū)服務(wù)中心,包括公廁、托老所等。之后,南京的軌道交通也將進(jìn)入新一輪的飛速發(fā)展中。即在主要相交干道鐵北路、水吉路、和燕路、經(jīng)五路路口以跨線橋形式跨過道路交叉口,以隧道形式穿越中央北路。站房將有5層高,其中地下兩層,是地鐵1號(hào)線、3號(hào)線的站臺(tái)層、站廳層。據(jù)悉,整個(gè)車站同時(shí)可以容納8000人。而緯七路東進(jìn)工程最終將對(duì)接繞城公路和寧杭公路。南京購房?jī)?yōu)惠大限將至 20多家樓盤忙著“高開”目前的購房?jī)?yōu)惠政策截止時(shí)間是今年12月31日,那么,有沒有開發(fā)商“抓住政策尾巴”推房上市?南京房產(chǎn)局提供的消息稱,11月份已經(jīng)有15家樓盤領(lǐng)取了預(yù)售許可證,列入年底的“待開盤”隊(duì)伍之中。如果首套房貸還清，再貸款時(shí)還是認(rèn)定為首套房。即購買首套住房的貸款人可享受房貸利率七折優(yōu)惠,首付最低兩成。明年5月,隨著地鐵二號(hào)線(包括二號(hào)線東延線)和一號(hào)線南延線的通車,南京地鐵線路一下子由一條變成三條,從地鐵貫穿城市南北,變?yōu)榈罔F貫穿東西南北四個(gè)方向,大部分南京市民都