【正文】 利好消息。另一方面，細(xì)則的出臺對年底集中過戶帶來的市場壓力起到一定的緩解作用；同時，在一定程度上保證了明年二手房交易市場惜售現(xiàn)象不會過為明顯。 12月 30日，從長沙市二手房交易中心負(fù)責(zé)人得知，長沙市已經(jīng)決定延長二手房交易契稅補(bǔ)貼時間，同時 5年 以下 普通二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅按差額征收。 地鐵、過江隧道等重大市政工程的建設(shè) 將會進(jìn)一步完善 市政配套 ， 加快城市向外擴(kuò)展速度，進(jìn)一步增大房地產(chǎn)市場發(fā)展空間。 2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。 國土部即將上馬新規(guī)，阻擊地方政府囤地 2021年 12月 29日，國土部召開了第 50次部長辦公會，專題研究了城市建設(shè)用地報批方式的問題。 二、公告土地分析 表 321： 2021 年 12月長沙市土地出讓情況 基礎(chǔ)指標(biāo) 規(guī)劃建筑指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 公告號 所屬區(qū) 域 土地用途 土地面積 (㎡ ) 容積率 建筑面積 (㎡ ) 起始價 (萬元 ) 樓面價 （元 /㎡） 基礎(chǔ)地價 （萬元 /畝） [2021]網(wǎng)掛 046 號 開福區(qū) 住宅 ≤ 7962 [2021]網(wǎng)掛 047 號 雨花區(qū) 住宅 ≤ 2453 [2021]網(wǎng)掛 048 號 雨花區(qū) 住宅 ≤ 14080 [2021]網(wǎng)掛 049 號 芙蓉區(qū) 商業(yè)住宅 ≤ 355 [2021]網(wǎng)掛 050 號 雨花區(qū) 住宅 ≤ 70 [2021]網(wǎng)掛 051 號 雨花區(qū) 商業(yè)辦公 商業(yè) 辦公 947 [2021]網(wǎng)掛 052 號 天心區(qū) 商業(yè) ≤ 1121 [2021]網(wǎng)掛 053 號 雨花區(qū) 住宅公建配套 住宅 學(xué)校 劇院 5605 2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。結(jié)合住宅、商住綜合用地的較高成交率，近期土地供應(yīng)方面，仍將以住宅、商住綜合用地為主。從 09年全年來看，本月供應(yīng)量依然保持在高位。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長沙機(jī)構(gòu) 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 20 20 [2021]網(wǎng)掛 43 號 岳麓區(qū) 辦公 住宅 ≤ 791 791 0% 湖南獵鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ,長沙市國土資源局岳麓區(qū)分局 [2021]網(wǎng)掛 046 號 開福區(qū) 住宅 ≤ 7962 7962 0% 長沙紫荊置業(yè)有限公司 [2021]網(wǎng)掛 047 號 雨花區(qū) 住宅 ≤ 2453 3923 % 湖南瑞寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [2021]網(wǎng)掛 048 號 雨花區(qū) 住宅 ≤ 14080 22780 % 湖南省輕工鹽業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 [2021]網(wǎng)掛 049 號 芙蓉區(qū) 商業(yè) 住宅 ≤ 355 355 0% 長沙東來置業(yè)有限公司 [2021]網(wǎng)掛 050 號 雨花區(qū) 住宅 ≤ 70 70 0% 長沙豐升置業(yè)有限責(zé)任公司 [2021]網(wǎng)工掛 13 號 雨花區(qū) 工業(yè) ≤ 107602 107602 0% 長沙市比亞迪汽車有限公司 [2021]網(wǎng)工掛 014號 雨花區(qū) 工業(yè) ≤ 2570 2570 0% 湖南和立東 升實業(yè)集團(tuán)有限公司 [2021]網(wǎng)工掛 015號 雨花區(qū) 工業(yè) ≤ 3080 3080 0% 長沙東湖高新投資有限公司 合計 159169 180199 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 土地成交走勢分析 圖 331：長沙市 12 月土地市場成交走勢 0 0 0510152025 億元050100150200250300萬㎡占地面積 建筑面積 成交宗數(shù) 成交總價 2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。 圖 334：長沙市 12 月土地成交規(guī)模結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月土地成交仍以中小地塊土地為主， 10萬平米以下地塊占本月成交宗數(shù)的 75%。 成交地塊溢價率分析 表 333： 長沙市土地成交溢價率 分析 土地性質(zhì) 區(qū)域 成交宗數(shù) 樓面地價 （元 /平米） 溢價率 住宅 雨花區(qū) 3 888 % 住宅 岳麓區(qū) 2 938 % 住宅 開福區(qū) 2 617 % 商住綜合 開福區(qū) 1 552 % 2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長沙機(jī)構(gòu) 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 26 26 0 0 0 00 0 00 00 00000123 幅02468101214161820萬㎡占地面積 建筑面積 土地幅數(shù) 成交總額 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月未有純商業(yè)、辦公用地成交。 發(fā)展前景分析 本次出讓宗地東、南臨二環(huán)線，西鄰七里營居委會、窯塘村，北臨杜鵑路，緊鄰雷峰大道， 當(dāng)前周邊已有宜居萊茵城正在開發(fā) 。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長沙機(jī)構(gòu) 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 29 29 第 四 章、商品住宅市場 一、市場綜述 圖 411 ： 2021年 12 月至 2021 年 12 月 長沙 市商品住宅供求走勢圖 35003700390041004300450047000204060801001201402007.122008.22008.42008.62008.82008.102008.122009.22009.42009.62009.82009.102009.12供應(yīng)量 成交量 成交價格 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 12 月，市場供應(yīng)量為 萬平米，較上月略有下降，但仍處在高位，相比上半年，下半年供應(yīng)量明顯增加。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長沙機(jī)構(gòu) 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 31 31 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 各區(qū)供應(yīng)走勢 圖 432： 2021 年 12 月至 2021 年 12 月長沙市商品住宅供應(yīng)量比對圖 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從各區(qū)供應(yīng)走勢來看，下半年， 雨花區(qū)、岳麓區(qū)供應(yīng)量供應(yīng)量逐漸增長，所占市場比重逐漸增加 ； 開福區(qū)供應(yīng)量受大盤 （湘江世紀(jì)城） 新批預(yù)售證影響 ， 波動較大 ； 而芙蓉區(qū)、天心區(qū)市場供應(yīng)量始終保持在較低水平， 但 隨著開工項目的增多 ，這兩個區(qū)域市場供應(yīng)量 將會逐漸上漲 。 加推項目分析 表 433： 2021 年 12月加推項目信息表 項目 名稱 區(qū)域 板塊 新推案 時間 本月推出面積（ m2） 成交均價(元 /m2) 當(dāng)月項目優(yōu)惠情況 加推去化率（％） 中江 46% 博雅麓谷林語 岳麓區(qū) 麓谷板塊 20211226 27624 4100 VIP2 千抵 1 萬；一次性付款 98 折，按揭99折。天驕城 雨花區(qū) 萬家麗板塊 20211217 39359 5050 7天內(nèi)簽約一次性 97折， 按揭 98 折。御園 岳麓區(qū) 市府板塊 20211212 12320 46004700 VIP 當(dāng)日額外 99 折 68% 萬國城MOMA 開福區(qū) 金霞板塊 20211213 66472 4100 加 2021 辦 VIP， VIP客戶 2021 抵一萬；可再抽 2021 購房獎券。隨著市場的持續(xù)熱銷 ，新上市量也在逐漸增長 。 受市場需求依然強(qiáng)勁的影響，市場開工建設(shè)速度明顯增多、增快，預(yù)計未來市場供應(yīng)量將會逐漸上漲 。 金星大道、濱江新城未來供應(yīng)量大，且區(qū)位好于該地塊，未來競爭壓力大 。 2021 年，其已在長沙拿了兩塊地。 從樓面地價來看，除 42號地塊相對較低外，其他三宗土地樓面地價均已超過當(dāng)前房價的 25%，特別是 39 號地塊，樓面地價相當(dāng)于當(dāng)前房價的三分之一 ，表明各開發(fā)商對未來市場持有樂觀 態(tài)度。 38 號地王的成交讓政府推地信心大增，對出讓價也有了較高的期望，連續(xù)推出多宗濱江新城的商住用地， 樓面地價高達(dá) 7767元 /平米的 44 號商業(yè)地塊以及 1937元 /平米的 40 號商住地塊，與周邊在售項目的售價相比仍然偏高，市場 對如此高的價格拿地仍然心存疑慮。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長沙機(jī)構(gòu) 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 22 22 開福區(qū)23%雨花區(qū)46%岳麓區(qū)16%芙蓉區(qū)15%開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū)岳麓區(qū) 芙蓉區(qū)開福區(qū)18%天心區(qū)0%雨花區(qū)57%岳麓區(qū)21%芙蓉區(qū)4%開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū)岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從成交宗數(shù)來看，本月土地成交以雨花區(qū)為主，占到半壁江山。 工業(yè)用地供應(yīng)趨勢 圖 327：長沙市 09 年工業(yè)用地市場供應(yīng)走勢 0 0 0 00 0123456 幅050100150200250300萬㎡占地面積 建筑面積 土地幅數(shù) 資料 來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 工業(yè)用地供應(yīng)受用地企業(yè)影響較大， 11 月受比亞迪汽車拿地需求，供應(yīng)量較大，本月由于用地企業(yè)需求較小，供應(yīng)量大幅下降。 住宅及商住綜合用地供應(yīng)走勢 2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。 本月新增用地分析 （ 1）供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 圖 322：長沙市 12 月 土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu) （面積比） 資料來 源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月土地供應(yīng)以工業(yè)、住宅用地為主，分別占到 47%和 37%，其次為商住用地，占 12%，另有少量商辦及其他用地。 “通知”草案指出，將推行新申報用地與城市批準(zhǔn)建 設(shè)用地供地征地情況進(jìn)行掛鉤的做法，促進(jìn)城市土地及時消化，防止囤地。需要指出的是，記者了解到，在打擊閑置地之外，國土部或還有后續(xù)打擊 “ 囤地 ” 等政策 “ 組合拳 ” 。09 年市場連續(xù)多個月份保持高位成交，市場存量得到有效消化，開發(fā)商對未來市場的預(yù)期從謹(jǐn)慎向樂觀逐漸轉(zhuǎn)變，投資積極性逐漸提高。2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。武廣、滬昆鐵路將大大提升長沙在全國 城市中的地位。我們認(rèn)為，此次出臺政策細(xì)則體現(xiàn)出對不同購房群體的區(qū)別對待。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長沙機(jī)構(gòu) 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 8 8 場監(jiān)測；保障性住房建設(shè)方面，繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。就房地產(chǎn)市場而言，中央經(jīng)濟(jì)工作會議主要釋放出兩大信號：其一，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求；其二，放寬中 小城市戶籍限 制 ，推動中小城市城鎮(zhèn)化建設(shè)。 在當(dāng)前市場房源緊缺，價格穩(wěn)步上漲的情況下，客戶已經(jīng)開始出現(xiàn)搶購，新加推房源都能在短期內(nèi)得到快速消化，但市場對 07 年