【正文】 房價繼續(xù)上漲，繼而引起新房價格的繼續(xù)上漲。2021克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 長沙機構 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 9 9 次滬昆鐵路的開工建設，將進一步提升武廣新城板塊的價值，吸引更多的開發(fā)商和投資客前往武廣新城開發(fā)和投資，進一步推動該板塊房地產業(yè)的發(fā)展。 二、市政動態(tài) 武廣滬昆將成十字交會于長沙 ， 3小時到上海， 5小時到昆明 22日， 杭州至長沙鐵路客運專線 。 克而瑞 點評： 此次政策細則的調整力度比市場預期的略為寬松，對當前普遍預期營業(yè)稅按全額收取的市場是一利好。一方面并未實施外界所預期的房貸利率調整等重要政策，相反強調保證政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性繼續(xù)鼓勵自住和改善性購房消費；盡管我們看 到政府提出增加普通商品房供應和加強市場監(jiān)管等措施，但由于建設周期以及監(jiān)管的執(zhí)行因素的影響，短期內對商品房市場并不會造成很大的沖擊。 具體來看，主要包括四個方面：供應方面 ，增加普通商品住房的有效供給；信貸方面，繼續(xù)支持居民自住和改善性 住房消費，抑制投資投機性購房，并加大差 別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險；監(jiān)管方面，繼續(xù)整頓房地產市場秩序，加強房地產市2021 年 12月長沙房地產市場研究報告 169。此外，中央要求中小城市放寬戶籍政策，將成為中小城市導入人口，加速城市化的重要推動因素，未來中小城市的房地產市場將迎來一輪購房需求增長期，從而加快中小城市房地產市場發(fā)展。人民日報社論也以“加快轉變經濟發(fā)展方式，促進經濟平穩(wěn)較快發(fā)展”為題載文，種種跡象表明，明年政策仍將寬松，“調結構、擴內需、促出口、惠民生”將是明年宏觀經濟政策重點。 星城映 象 —— 項目位于 當前最火熱的武廣新城板塊，借助武廣客運及地鐵 2號線的東風，項目自開盤來就一直熱銷，本月成交量進入排行榜前十 。房源的短缺進一步刺激了市場需求，預計短期內房價仍有較大幅度上漲。面對當前市場房源嚴重不足的情形，市場供應量有望 進一步增長。到 2021年，隨著京廣、滬昆客運專線建成通車后，長沙至武漢、廣州、上海、昆明、北京分別為 5個小時 ,湖南人將過上 “ 高鐵生活 ” 。2021克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 長沙機構 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 3 3 五、成交均價分析 ....................................................... 37 六、項目解析 ........................................................... 39 第五章、產品分析 ........................................................... 45 一、產品綜述 ........................................................... 45 二、案例分析 ........................................................... 46 第六章、營銷媒體 ........................................................... 50 一、營銷透析 ........................................................... 50 二、媒體分析 ........................................................... 52 三、典型項目 ........................................................... 56 第三篇 區(qū)域數據篇 .................................................... 58 一、開福區(qū) ............................................................. 58 二、天心區(qū) ............................................................. 58 三、雨花區(qū) ............................................................. 59 四、岳麓區(qū) ............................................................. 60 五、芙蓉區(qū) ............................................................. 61 2021 年 12月長沙房地產市場研究報告 169。2021克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 長沙機構 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 1 1 2021 年 12 月 長沙 房地產市場研究 報告 克而瑞 （中國） 信息技術有限公司 長沙機構 長沙 易居 房地產研究 所 2021 年 01 月 （注：本月報成交數據來源為 長沙住宅 網簽數據，由克而瑞 （中國） 信息技術有限 公司 長沙機構 監(jiān)測，并在此基礎上剔除經濟適用住房、單位定向房后所得 。2021克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 長沙機構 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 4 4 本月導讀： 中央經濟工作會議閉幕 ，“調結構、擴內需、促出口、惠民生”將是明年宏觀經濟政策重點 詳情請見 P7 國務院 “ 四箭齊發(fā) ” 加強對市場調控 ，首 次提出全面啟動棚戶區(qū)改造 14 日召開的國務院常務會議，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產市場健康發(fā)展的政策措施。 詳情請見 P8 長沙二手房契稅補貼延遲一年，地方政府化解中央調控 12月 30日，從長沙市二手房交易中心負責人得知，長沙市已經決定延長二手房交易契稅補貼時間，同時 5年以 下普通二手房轉讓營業(yè)稅按差額征收。 12 月長沙市場實現成交 萬平米，環(huán)比上月略有下降，但市場熱度有增無減，成交量的下降主要來源于可售房源的減少。 在當前市場房源緊缺，價格穩(wěn)步上漲的情況下，客戶已經開始出現搶購，新加推房源都能在短期內得到快速消化，但市場對 07 年跳躍式漲價仍心存敬畏，價格漲幅 比較緩和，在當前情況下，放緩推售節(jié)奏，把握好漲價幅度是當前最重要的營銷策略。 2021 年 12月長沙房地產市場研究報告 169。就房地產市場而言，中央經濟工作會議主要釋放出兩大信號：其一，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求；其二，放寬中 小城市戶籍限 制 ，推動中小城市城鎮(zhèn)化建設。在經濟面臨發(fā)展方式轉變的過程中，合理的住房消費、中小城市城鎮(zhèn)化提速都將是促進宏觀經濟成功轉型 的積極因素。2021克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 長沙機構 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 8 8 場監(jiān)測；保障性住房建設方面，繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。 此外，首次提出了全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，將有效的拉動投資和內需，成為明年經濟又一增長點。我們認為，此次出臺政策細則體現出對不同購房群體的區(qū)別對待。到 2021年，隨著京廣、滬昆客運專線建成通車后，長沙至武漢、廣州、上海、昆明、北京分別為 5個小時 ,湖南人將過上 “ 高鐵生活 ” 。武廣、滬昆鐵路將大大提升長沙在全國 城市中的地位。 2021 年 12月長沙房地產市場研究報告 169。2021 年 12月長沙房地產市場研究報告 169。 隨著經濟的回暖， 長沙社會消費品零售市場逐漸進入緩慢上升通道，已經連續(xù) 5個月保持增長 。09 年市場連續(xù)多個月份保持高位成交，市場存量得到有效消化，開發(fā)商對未來市場的預期從謹慎向樂觀逐漸轉變，投資積極性逐漸提高。 克而瑞 點評： 從中央經濟會議上的吹暖風到營業(yè)稅優(yōu)惠停止，再到“遏制高房價”的嚴厲措辭，再到當前國土部等五部委打出的調控第一拳，都表示中央調控政策或將密集出臺。需要指出的是，記者了解到，在打擊閑置地之外，國土部或還有后續(xù)打擊 “ 囤地 ” 等政策 “ 組合拳 ” 。 目前的“通知”草案主要有兩個特點：一是明確了國土資源部重點對城市新增用地是否符合規(guī)劃計劃、規(guī)劃用途是否合理進行審查，省級國土資源部門重點對征地補償安置和補充2021 年 12月長沙房地產市場研究報告 169。 “通知”草案指出，將推行新申報用地與城市批準建 設用地供地征地情況進行掛鉤的做法，促進城市土地及時消化，防止囤地。占地面積為 萬平米，建筑面積為 79萬平米，較之上月大幅下跌，但仍略高于全年平均水平。 本月新增用地分析 （ 1）供應結構分析 圖 322：長沙市 12 月 土地供應用途結構 （面積比） 資料來 源： CRIC 中國房地產決策咨詢系統 本月土地供應以工業(yè)、住宅用地為主，分別占到 47%和 37%，其次為商住用地，占 12%，另有少量商辦及其他用地。2021克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 長沙機構 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 17 17 本月供應土地主要分布在雨花區(qū)和開福區(qū)，分別占到總供應量的 38%和 35%，岳麓區(qū)供應量也較大，占到總供應量的 25%，天心區(qū)、芙蓉區(qū)供應量較少。 住宅及商住綜合用地供應走勢 2021 年 12月長沙房地產市場研究報告 169。但受新政出臺影響，預計 住宅及商住綜合用地供應量恐出現小幅回落。 工業(yè)用地供應趨勢 圖 327：長沙市 09 年工業(yè)用地市場供應走勢 0 0 0 00 0123456 幅050100150200250300萬㎡占地面積 建筑面積 土地幅數 資料 來源： CRIC 中國房地產決策咨詢系統 工業(yè)用地供應受用地企業(yè)影響較大， 11 月受比亞迪汽車拿地需求，供應量較大，本月由于用地企業(yè)需求較小，供應量大幅下降。 11月新地王 [2021]網掛 38號的成交為長沙土地市場帶來了足夠的信心，面對長沙政府大量的供應，本月成交量出現激增。2021克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 長沙機構 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 22 22 開福區(qū)23%雨花區(qū)46%岳麓區(qū)16%芙蓉區(qū)15%開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū)岳麓區(qū) 芙蓉區(qū)開福區(qū)18%天心區(qū)0%雨花區(qū)57%岳麓區(qū)21%芙蓉區(qū)4%開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū)岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 數據來源： CRIC 中國房地產決策咨詢系統 從成交宗數來看，本月土地成交以雨花區(qū)為主，占到半壁江山。 2021 年 12月長沙房地產市場研究報告 169。 38 號地王的成交讓政府推地信心大增，對出讓價也有了較高的期望，連續(xù)推出多宗濱江新城的商住用地， 樓面地價高達 7767元 /平米的 44 號商業(yè)地塊以及 1937元 /平米的 40 號商住地塊，與周邊在售項目的售價相比仍然偏高，市場 對如此高的價格拿地仍然心存疑慮。 拿地企業(yè)分析 本月拿地單位全部為湖南本地開發(fā)商拿地，其中較為出名的有湖南瑞寧、湖南輕工鹽業(yè)集團以及湖南湘安等。 從樓面地價來看，除 42號地塊相對較低外，其他三宗土地樓面地價均已超過當前房價的 25%，特別是 39 號地塊，樓面地價相當于當前房價的三分之一 ，表明各開發(fā)商對未來市場持有樂觀 態(tài)度。本月工業(yè)用地以比亞迪汽車的 13號地塊 最為引人注目，該地塊占地 155 萬平米，建筑面積達到 186萬平米，是本月工業(yè)用地中規(guī)模最大的地塊。 2021 年，其已在長沙拿了兩塊地。 20