【正文】 第一章、政策資訊 一、政策法規(guī) 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕 ，“調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需、促出口、惠民生”將是明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策重點(diǎn) 12月 7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京閉幕，會(huì)議 全面總結(jié)了 09年經(jīng)濟(jì)工作，并布置明年經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)。會(huì)議為 2021 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展定下基調(diào)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好之際，保持宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式已刻不容緩，通過(guò)保障和改善民生促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)力。人民日?qǐng)?bào)社論也以“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展”為題載文，種種跡象表明，明年政策仍將寬松，“調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需、促出口、惠民生”將是明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策重點(diǎn)。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議主要釋放出兩大信號(hào)：其一，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求；其二，放寬中 小城市戶(hù)籍限 制 ，推動(dòng)中小城市城鎮(zhèn)化建設(shè)。 克而瑞 點(diǎn)評(píng)： 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是基于市場(chǎng)格局的，其次對(duì)于商品房市場(chǎng)而言影響是積極的。 09 年得益于寬松政策，樓市中各類(lèi)需求都得到了釋放，明年房地產(chǎn)政策將轉(zhuǎn)向“有保有壓”而不是“一刀切”式的收緊。此外，中央要求中小城市放寬戶(hù)籍政策，將成為中小城市導(dǎo)入人口，加速城市化的重要推動(dòng)因素，未來(lái)中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一輪購(gòu)房需求增長(zhǎng)期，從而加快中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)面臨發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，合理的住房消費(fèi)、中小城市城鎮(zhèn)化提速都將是促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型 的積極因素。 國(guó)務(wù)院 “ 四箭齊發(fā) ” 加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控 ，首次提出全面啟動(dòng)棚戶(hù)區(qū)改造 14 日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作。會(huì)議要求，按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。 具體來(lái)看，主要包括四個(gè)方面：供應(yīng)方面 ，增加普通商品住房的有效供給；信貸方面，繼續(xù)支持居民自住和改善性 住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，并加大差 別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)；監(jiān)管方面，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市2021 年 12月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)沙市五一大道 456號(hào)亞大時(shí)代 15A06室 郵編： 410001 電話(huà)： 84426715 8 8 場(chǎng)監(jiān)測(cè)；保障性住房建設(shè)方面，繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。 克而瑞 點(diǎn)評(píng)： 此次國(guó)務(wù)院明確推出四大組合舉措，重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。 本次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言是一個(gè)相對(duì)積極的利好消息。一方面并未實(shí)施外界所預(yù)期的房貸利率調(diào)整等重要政策，相反強(qiáng)調(diào)保證政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性繼續(xù)鼓勵(lì)自住和改善性購(gòu)房消費(fèi)；盡管我們看 到政府提出增加普通商品房供應(yīng)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等措施，但由于建設(shè)周期以及監(jiān)管的執(zhí)行因素的影響，短期內(nèi)對(duì)商品房市場(chǎng)并不會(huì)造成很大的沖擊。 此外，首次提出了全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造，將有效的拉動(dòng)投資和內(nèi)需，成為明年經(jīng)濟(jì)又一增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)則形成了新的剛性需求，有助市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)。 二手房營(yíng)業(yè)稅細(xì)則出臺(tái)，寬松程度超出市場(chǎng)預(yù)期 12月 22日，財(cái)政部、國(guó)稅總局宣布：自 2021年 1月 1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足 5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 5年（含 5年）的非普通住房或者不足 5年的普通住房對(duì) 外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 5年（含 5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 克而瑞 點(diǎn)評(píng)： 此次政策細(xì)則的調(diào)整力度比市場(chǎng)預(yù)期的略為寬松，對(duì)當(dāng)前普遍預(yù)期營(yíng)業(yè)稅按全額收取的市場(chǎng)是一利好。我們認(rèn)為，此次出臺(tái)政策細(xì)則體現(xiàn)出對(duì)不同購(gòu)房群體的區(qū)別對(duì)待。政府意在支持居民正常的自住和改善型住房需求，并有意抑制市場(chǎng)中的投資行為，打擊投機(jī)性購(gòu)房群體。另一方面，細(xì)則的出臺(tái)對(duì)年底集中過(guò)戶(hù)帶來(lái)的市場(chǎng)壓力起到一定的緩解作用；同時(shí)，在一定程度上保證了明年二手房交易市場(chǎng)惜售現(xiàn)象不會(huì)過(guò)為明顯。 二、市政動(dòng)態(tài) 武廣滬昆將成十字交會(huì)于長(zhǎng)沙 ， 3小時(shí)到上海， 5小時(shí)到昆明 22日， 杭州至長(zhǎng)沙鐵路客運(yùn)專(zhuān)線 。到 2021年，隨著京廣、滬昆客運(yùn)專(zhuān)線建成通車(chē)后，長(zhǎng)沙至武漢、廣州、上海、昆明、北京分別為 5個(gè)小時(shí) ,湖南人將過(guò)上 “ 高鐵生活 ” 。 克而瑞 點(diǎn)評(píng)： 武廣客運(yùn)專(zhuān)線的開(kāi)通，使得武廣新城板塊成為長(zhǎng)沙市場(chǎng)最熱的板塊。此2021 年 12月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)沙市五一大道 456號(hào)亞大時(shí)代 15A06室 郵編： 410001 電話(huà)： 84426715 9 9 次滬昆鐵路的開(kāi)工建設(shè)，將進(jìn)一步提升武廣新城板塊的價(jià)值，吸引更多的開(kāi)發(fā)商和投資客前往武廣新城開(kāi)發(fā)和投資，進(jìn)一步推動(dòng)該板塊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。武廣、滬昆鐵路將大大提升長(zhǎng)沙在全國(guó) 城市中的地位。 三、市場(chǎng)資訊 長(zhǎng)沙二手房契稅補(bǔ)貼延遲一年，地方政府化解中央調(diào)控。 12月 30日，從長(zhǎng)沙市二手房交易中心負(fù)責(zé)人得知，長(zhǎng)沙市已經(jīng)決定延長(zhǎng)二手房交易契稅補(bǔ)貼時(shí)間，同時(shí) 5年 以下 普通二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅按差額征收。 克而瑞 點(diǎn)評(píng)： 中央有政策，地方有對(duì)策， 6部委的發(fā)文還沒(méi)超過(guò) 1個(gè)月，為了保持房市火爆場(chǎng)面，長(zhǎng)沙仍然將維持 2021年的二手房銷(xiāo)售政策，這對(duì)二手房買(mǎi)家與賣(mài)家無(wú)疑是個(gè)好消息，而對(duì)于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)影響來(lái)看，隨著大連、 北京、 上海、 深圳等大城市房市政策收緊，將直接吸引一部分外地資金到長(zhǎng)沙購(gòu)房獲取利 益，從而推動(dòng)二手房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，繼而引起新房?jī)r(jià)格的繼續(xù)上漲。 2021 年 12月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)沙市五一大道 456號(hào)亞大時(shí)代 15A06室 郵編： 410001 電話(huà)： 84426715 10 10 第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 一、 09年 GDP穩(wěn)步上漲，經(jīng)濟(jì)逐漸回暖 圖 2 11 ： 長(zhǎng)沙 市 GDP 歷年增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖 14%1 4 . 5 0 %1 3 . 1 0 %1 5 . 1 0 %1 5 . 0 0 %1 4 . 8 0 %1 4 . 4 0 %1 6 . 0 0 %1 4 . 8 0 %1 4 . 9 0 %1 4 . 8 0 %1 4 . 0 0 %1 2 . 7 0 %1 2 . 0 1 %10%12%14%16%18%20%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年2008年一季度2008年二季度2008年三季度2008年四季度2009年一季度2009上半年2009三季度增速 資料來(lái)源： 湖南 統(tǒng)計(jì)局 2021年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，三季度 GDP 增速達(dá)到 %，基本恢復(fù)到 08 年之前水平，在國(guó)家政策的扶持下，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)正在快速回暖 。 特別是長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)實(shí)驗(yàn)區(qū)的建設(shè)，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)有望實(shí)現(xiàn)新的跨越式發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 二 、固定資產(chǎn)投資 增長(zhǎng)幅度緩慢 提升 圖 2 21：長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資累計(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)圖 2 6 . 2 0 %2 6 . 9 0 %2 4 . 1 0 %2 5 . 1 0 %2 2 . 1 0 %2 7 . 5 0 %2 1 . 6 0 %2 8 . 3 0 %2 8 . 5 0 %2 8 . 9 0 %2 9 . 3 0 %2 7 . 3 0 %2 7 . 7 0 %2 8 . 2 0 %2 8 . 6 0 %3 0 . 1 0 %3 3 . 4 0 %3 3 . 9 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月固定資產(chǎn)累計(jì)投資同比增幅 數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南統(tǒng)計(jì)局 9月， 長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資累計(jì)增速 繼續(xù)上漲，本月達(dá)到 %， 但增速仍低于 08年水平 。2021 年 12月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)沙市五一大道 456號(hào)亞大時(shí)代 15A06室 郵編： 410001 電話(huà)： 84426715 11 11 隨著 經(jīng)濟(jì)的回暖，以及長(zhǎng)沙 地鐵、過(guò)江隧道等重大市政工程的動(dòng)工， 預(yù)計(jì) 長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資將會(huì) 繼續(xù) 增長(zhǎng)。 地鐵、過(guò)江隧道等重大市政工程的建設(shè) 將會(huì)進(jìn)一步完善 市政配套 ， 加快城市向外擴(kuò)展速度，進(jìn)一步增大房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間。 三 、社會(huì)零售總額增 速 開(kāi)始持續(xù)回升 圖 2 31： 長(zhǎng)沙 市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 累計(jì) 增幅 走勢(shì)圖 23%1 9 . 3 0 %1 9 . 1 0 %19%19%1 8 . 9 0 %1 8 . 9 0 %1 8 . 8 0 %1 7 . 8 0 %1 6 . 6 0 %1 7 . 2 0 %2 1 . 8 0 %2 0 . 3 0 %10%15%20%25%11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增長(zhǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源： 湖南 統(tǒng)計(jì)局 9 月份長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增長(zhǎng) 19%， 與上月持平 。 隨著經(jīng)濟(jì)的回暖， 長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售市場(chǎng)逐漸進(jìn)入緩慢上升通道，已經(jīng)連續(xù) 5個(gè)月保持增長(zhǎng) 。 在國(guó)家家電下鄉(xiāng)，節(jié)能補(bǔ)貼等政策的帶動(dòng)下，長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速將有進(jìn)一步上漲 。 四 、開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始回暖 圖 2 41： 長(zhǎng)沙 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及 固定資產(chǎn) 投資 累計(jì)增長(zhǎng) 走勢(shì)圖 3 % 0% 1 %5% 2 %17%4%15%15%14%14%15%17%21%23%24%30%35%22%27%26%24%25%28%22%28%29%29%29%27%28%28%29%30%33%34% 1 0 %0%10%20%30%40%4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增幅 固定資產(chǎn)投資累計(jì)增幅 數(shù)據(jù)來(lái)源： 湖南 統(tǒng)計(jì)局 2021 年 12月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)沙市五一大道 456號(hào)亞大時(shí)代 15A06室 郵編： 410001 電話(huà)： 84426715 12 12 9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 累計(jì) 增速 為零，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)正逐漸復(fù)蘇，增速有望下月轉(zhuǎn)正 。09 年市場(chǎng)連續(xù)多個(gè)月份保持高位成交，市場(chǎng)存量得到有效消化，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期從謹(jǐn)慎向樂(lè)觀逐漸轉(zhuǎn)變，投資積極性逐漸提高。隨著市場(chǎng)的持續(xù)走強(qiáng)，預(yù)計(jì)下半年投資同比將會(huì)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。 2021 年 12月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)沙市五一大道 456號(hào)亞大時(shí)代 15A06室 郵編： 410001 電話(huà)： 84426715 13 13 第二篇 市場(chǎng)分析篇 第 三 章、土地市場(chǎng) 一、土地資訊 五 部委打擊囤地炒地：拿地首付不低于 50% 17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，今后土地出讓?zhuān)赘犊罾U納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的 50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò) 1年。 克而瑞 點(diǎn)評(píng)： 從中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上的吹暖風(fēng)到營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠停止，再到“遏制高房?jī)r(jià)”的嚴(yán)厲措辭，再到當(dāng)前國(guó)土部等五部委打出的調(diào)控第一拳，都表示中央調(diào)控政策或?qū)⒚芗雠_(tái)?，F(xiàn)有土地出讓中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商的土地出讓首付款僅為 20%，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)銷(xiāo)售回款來(lái)補(bǔ)繳土地價(jià)款。新規(guī)將對(duì)遏制“囤地”和“炒地”現(xiàn)象起到有效作用。 國(guó)土部將采取三項(xiàng)措施，遏制開(kāi)發(fā)商囤地投機(jī)、強(qiáng)化閑置土地管理 23日，國(guó)土部召開(kāi)新聞通氣會(huì)，明確表示要全面貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控會(huì)議精神，在土地調(diào)控政策方面，要嚴(yán)格執(zhí)行土地征收閑置費(fèi)和收回制度，并出臺(tái)三 項(xiàng)措施防止新的土地閑置，促進(jìn)已供地及時(shí)開(kāi)發(fā)。需要指出的是，記者