【文章內(nèi)容簡介】 ■ 2021— 2021 年，每年建設(shè)公共租賃住房 1000 套，單套建筑面積嚴格控制在 60 平方米以下。 2021 年建設(shè)限價商品房 30萬平方米， 2021— 2021 年每年建設(shè)限價商品房不少于 50 萬平方米。 ■ 嚴禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。對存在土地閑臵及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊 資金最低提升至 1000 萬元以上。嚴格實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總量控制，對成立滿 3 年無開發(fā)項目的開發(fā)企業(yè)注銷其資質(zhì)，促進房地產(chǎn)企業(yè)做大做強。 ■ 取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在 10 日內(nèi) — 次性公開全部銷售房源，并將批準(zhǔn)預(yù)售的項目名稱、預(yù)售時限、套數(shù)、面積、價格，通過蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局網(wǎng)站和媒體對外公示，開發(fā)企業(yè)實際銷售價格不得高于公示價格，對擅自調(diào)高銷售價格的，市政府按照法定程序向省政府申請進行價格干預(yù)。 ■ 經(jīng)濟適用住房購房人不得將房屋出售、出租、閑臵、出借，或者擅自改變住房用途。 12 2021 年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 ■ 蘭州市發(fā)改委、 國土局、建設(shè)局、規(guī)劃局、房產(chǎn)局、物價局、工商局、地稅局、各商業(yè)銀行等有關(guān)部門，要按照支持居民自住性消費、抑制投機性購房、增加有效供給的原則，加大工作力度，迅速行動，立即開展房地產(chǎn)市場專項整頓活動。 【政策解讀】 ■ 本期調(diào)控政策最具特點的內(nèi)容是?非本地居民在蘭州購買住房不得超過一套，本地居民家庭在蘭州購買住房不得超過兩套?。 此項規(guī)定對于 投資、投機 具備一定抑制效果 。 但由于蘭州市場需求以?剛需?為主，供應(yīng)量也十分有限，所以政策對于市場過熱的調(diào)控作用有限。 ■ ? — 次性公開全部銷售房源? 、 ?開發(fā)企業(yè)實際銷 售價格不得高于公示價格? 等 規(guī)定內(nèi)容力度空前。但 由于缺乏執(zhí)行監(jiān)管和有效懲戒，政策調(diào)控效應(yīng)同樣沒有浮出水面。 ■ ?對 8000 元 /㎡以上項目?重點稽查?土地增值稅?、開展?房地產(chǎn)市場專項整頓活動?等措施 自政策發(fā)布之后并沒有看到有關(guān)整治過程和效果的反饋 。 ■ ? 2021— 2021 年，每年建設(shè)公共租賃住房 1000 套?、? 2021年建設(shè)限價商品房 30 萬平方米， 2021— 2021 年每年建設(shè)限價商品房不少于 50 萬平方米?等關(guān)于保障性住房的規(guī)定印證了?保障房從幕后走向前臺?的觀點。 之后 蘭州 也 啟動 G1010號 、 G1015 號 保 障房用地供地計劃 ，但由于開發(fā)企業(yè)參與熱情很低等多方面原因，保障房計劃進展不夠理想 。 公租房 ，配建 甘肅省公共租賃 住房管理辦法 【主要內(nèi)容】 ■ 政府出資新建的公共租賃住房采取集中建設(shè)或配建相結(jié)合的方式，面積控制在 60 平方米以內(nèi)的小戶型為主。勞動密集型企業(yè)利用自有土地建設(shè)的公共租賃住房，面積控制在 40 平方米以內(nèi)，套型以一居室公寓為主。為利于引進人才，可適當(dāng)建設(shè)部分 90 平方米以內(nèi)的三居室公寓，配建比例不超過公共租賃住房總量的 30%。 ■ 在商品房開發(fā)項目中應(yīng)配建不低于總建筑面積 5%的公共租賃住房。配 建的公共租賃住房，可按配建面積免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。 ■ 建設(shè)實行?誰投資、誰所有?，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。 申請公共租賃住房以家庭為單位。 ■ 公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣畠r格主管部門會同財政、住房保障部門研究確定。原則上應(yīng)控制在租賃市場價標(biāo)準(zhǔn)的 70%左右。租金實行動態(tài)調(diào)整。公共租賃住房實行合同制管理。合同期限最長為 5 年。 【政策解讀】 有關(guān)公租房的?配建?政策對于開始謀求用保障性住房來促進市場健康發(fā)展的想法具有建設(shè)性意義。 物業(yè) 新物業(yè)管理辦法 【主 要內(nèi)容】 ■ 新修改的《甘肅省物業(yè)管理辦法》將于 11 月 1 日起施行。 ■ 業(yè)主可共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項；業(yè) 13 2021 年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 來源： CRIC 城市政策展望 蘭州房地產(chǎn)政策環(huán)境在經(jīng)歷了 2021 年?雷聲大、雨點小?的實際過程之后， 2021 年的政策走勢將更具變數(shù)。 首先，供應(yīng)量遲遲不能滿足市場基本需求，使 2021 年打擊?捂盤惜售?等調(diào)供應(yīng)措施顯得效力不足。在剛需大量積壓的壓力面前，針對?土地囤積?、?捂盤?等行為的政策力度有可能進一步加強。 主購房未入住的空臵物業(yè)費用按 70%繳納。 【政策解讀】 在物業(yè)管理過程中提高業(yè)主的參與權(quán)力對于提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有很好的促進作用。 限購 關(guān)于進一步調(diào)控 房價的意見 【主要內(nèi)容】 ■ 本地居民家庭 (指近郊四區(qū)居民家庭 )、非本地居民家庭在本市購買住房均不得超過一套 ? 。 ■ 年齡未滿 18 周歲的居民不得在本市買房。 ■ 從 11 月 10 日開始，蘭州市將對近郊四區(qū)范圍內(nèi)商品住宅每平 方米售價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查，防止開發(fā)企業(yè)偷漏稅款，結(jié)果將向社會公示。 ■ 定期向社會公布各類住房房源、空臵率等信息。 ■ 已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項目，須在 5 日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標(biāo)價，一房一價對外銷售，市房產(chǎn)局將向社會公布。 【政策解讀】 ■?未滿十八周歲不得在本市購房?一條實屬新鮮，但在不到兩周之后，這條規(guī)定即被取消。 ■ 本、外地居民在本市?限購一套房?被成為?全國最嚴?的政策也在不到兩周之后變成了?本地限購兩套，外地限 購一套?，朝令夕改的囧狀實屬少見。 ?松綁 ? 、取消 / 【主要內(nèi)容】 ■ 本地居民家庭在本市可以購買二套住房，非本地居民家庭在本市可以購買一套住房。 ■ ?年齡未滿 18 周歲的居民不得在本市買房?條款被刪除。 【政策解讀】 本條政策是 11〃 5 版政策的修改版，在政策力度方面放松了很多。但鑒于執(zhí)行效果，紙面上?松緊?似乎只能起到?預(yù)期?不同的作用，實際層面的調(diào)控效力其實相差不大。 14 2021 年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 其次， 2021 年商品住宅成交價格在政策出臺之后不降反升，給供求雙方的市場預(yù)期都造成了極大影響 —— 供應(yīng)方面的價格預(yù)期繼續(xù)高漲，而需求方面則對價格愈加?恐慌?。?矯正預(yù)期?也將是 2021 年政策調(diào)控的內(nèi)容之一。 第三， 2021 年年末，社科院?泡沫?、（數(shù)據(jù)）?失真門?等有關(guān)蘭州房地產(chǎn)市場的負面新聞較多。出于維 護市場穩(wěn)定和保護投資環(huán)境雙方面考慮，預(yù)計 2021年蘭州市政府相關(guān)部門將繼續(xù)出臺有關(guān)促進統(tǒng)計信息客觀、透明化等方面的措施。 第四，如果 2021年市場供應(yīng)繼續(xù)呈現(xiàn)?供不應(yīng)求?態(tài)勢，那么 2021 年出臺的?限購?將繼續(xù)存在。目前來看， 2021 年前兩個季度?供不應(yīng)求?緩解的可能性不大。 三、土地供求 2021 年蘭州市經(jīng)營性用地供應(yīng)量 19 幅，供應(yīng)面積 萬㎡（約合 1816 畝）；成交量 16 幅，成交面積 萬㎡（約合 1914 畝），土地面積供求比約為 1:。 與 2021 年相比，供應(yīng)成交地塊幅數(shù)有所減少 ，供應(yīng)、成交面積基本持平。 表 31 20212021 年蘭州市經(jīng)營性用地供求量 時間 供應(yīng)幅數(shù)（幅） 成交幅數(shù)（幅） 供應(yīng)面積（萬㎡） 成交面積（萬㎡） 2021 年 28 28 2021 年 19 16 數(shù)據(jù)來源： CRIC 15 2021 年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 圖 31 2021 年 1 月 12 月蘭州市經(jīng)營性用地供應(yīng)成交面積 示意圖 01000002021003000004000005000006000007000008000009000001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月供應(yīng)量（㎡） 成交量（㎡） 數(shù)據(jù)來源： CRIC 經(jīng)營性土地供應(yīng)量 2021 年蘭州市經(jīng)營性用地供應(yīng)量 19 幅，供應(yīng)面積 萬㎡（約合 1816 畝）。土地供應(yīng)主要集中在三季度，整個三季度供應(yīng)量約占全年供應(yīng)量的 3/4左右。其中，恒大的 G1011號宗地供地面積約 70 萬㎡，占全年供應(yīng)土地面積的 %。 圖 32 2021 年 1 月 12 月蘭州市經(jīng)營性用地 供應(yīng)量變化情況 示意圖 01000002021003000004000005000006000007000008000009000001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月供應(yīng)量（㎡） 數(shù)據(jù)來源： CRIC 16 2021 年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 2021 年全年土地供應(yīng)詳細信息如下（本報告所有涉及土地的部分均不含工業(yè)用地）： 表 32 2021 年 蘭州市經(jīng)營性用地供應(yīng)情況一覽表 宗地編號 宗地位臵 出讓面積 （㎡） 容積率 出讓年限 出讓底價 （萬元） 建筑密度 投資總額（萬元） 競買保證金（萬 元） 供應(yīng)時間 G0930 城關(guān)區(qū)東崗西路以南、 B368 號規(guī)劃路以東、 B323 號規(guī)劃路（甘南路）以北 ≤ 居住 70 年、商業(yè) 40 年 11800 / / / G08431 西固區(qū) T014 號規(guī)劃路以南、 T044 號規(guī)劃路以西、蘭新線以北 ≤ 居住 70 年、商業(yè) 40 年 15000 ≤20% 32021 4500 G0901 七里河區(qū) B148 號規(guī)劃路以東、蘭運集團家屬院用地以南、甘肅地質(zhì)礦產(chǎn)物資供應(yīng)站以西、 T299號規(guī)劃路（蘭工坪路）以北 ≤ 50 年 9000 ≤20% 21000 3800 G0920 城關(guān)區(qū)單家溝排洪溝以東、 B418 號規(guī)劃路以南、貢博溝以西、 T419 號規(guī)劃路（北濱河中路）以北 ≤ 居住 70 年、商業(yè) 40 年 4000 ≤25% 25000 1600 G0923 七里河區(qū)蘭州挺進鞋業(yè)有限責(zé)任公司以東、民樂路以南、蘭州搪瓷廠家屬院以西、 T256號規(guī)劃路以北 ≤ 70 年 4500 ≤ 18 13000 2300 G0925 安寧區(qū)安寧 保育院以東、萬里廠以南、東方中學(xué)以西、 B575號城市規(guī)劃道路以北 ≤ 70 年 15000 ≤ 20 23000 8000 G0928 安寧區(qū)蘭州市安寧區(qū)規(guī)劃國土資源局以東、 T571號規(guī)劃路以西、培黎廣場以北 ≤ 70 年 5500 ≤ 20 11700 2200 G0936 城關(guān)區(qū)鹽場堡 T435號規(guī)劃路以東、以北 ≤ 居住 70 年、商業(yè) 40 年 1600 ≤ 20 9500 650 G1004 城關(guān)區(qū)甘肅省計算 ≤ 11 商業(yè)用地為 18000 45% / 5400 17 2021 年城市 房地產(chǎn)市場研究報告 中 心以東、南城根內(nèi)路以南、平?jīng)雎芬晕?、慶陽路以北 40 年、辦公用地為 50年 60% G1007 城關(guān)區(qū) T412 號規(guī)劃路以東、省勞改局物資站以南、蘭州電線有限責(zé)任公司以西、B423 號規(guī)劃路以北 ≤ 商業(yè) 40 年、居住 70 年 19000 ≤20% ≥ 30% 5700 G1003 城關(guān)區(qū)嘉峪關(guān)路小學(xué)以東、 B663 號規(guī)劃路以南、蘭鋼住宅小區(qū)以西、 T659號規(guī)劃路以北 ≤ 商業(yè) 40 年、居 住 70 年 1500 ≤45% ≥ 20% 12021 G1005 城關(guān)區(qū) T604 號規(guī)劃路（雁西路）以東、蘭州居正房地產(chǎn)有限公司（原蘭州雁灘工業(yè)城實業(yè)總公司）用地以南、 S631號規(guī)劃路以北 ≤ 商業(yè) 40 年、居住 70 年 4500 ≤30% ≥ 35% 28000 G1010 城關(guān)區(qū) B680 號規(guī)劃路以東、 B689 號規(guī)劃路以南、 S682號規(guī)劃路以西、雁兒灣路以北 （ G10101） ≤ 商業(yè) 40 年、居住 70 年 49000 ≤20% ≥ 30% 95800 城關(guān)區(qū) S682 號規(guī)劃路以東、 B689 號規(guī)劃路以南、 S686號規(guī)劃路以西、雁兒灣路以北 （ G10102） G1016 城關(guān)區(qū)中廣宜景灣尚城以東、 T6071 號規(guī)劃路（南濱河路）以南、 S610號規(guī)劃路以西、 T605號規(guī)劃路（雁北路）以北 ≤ 商業(yè)為 40年、辦公為50 年、居住為 70 年 28300 ≤30% ≥ 30% 74