【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)在技術(shù)進(jìn)步的帶動下呈現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的良好局面。 111月，%。%，%。%，%；%，表明市場需求仍顯不足。 分輕重工業(yè)看，%，%；分經(jīng)濟(jì)類型看，%，%，%，%；分產(chǎn)品看，規(guī)模以上工業(yè)主要產(chǎn)品中，原煤、%、%%；%，%，%。 工業(yè)企業(yè)利潤止跌反彈。1–11月，%。 新產(chǎn)品產(chǎn)值快速增長。111月，%。111月。圖122 ：2008年112月至2009年111月重慶市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值累計增幅走勢圖 資料來源：國家統(tǒng)計局 三、出口形勢嚴(yán)峻，外引內(nèi)聯(lián)加快1–，%，%。，%，%，%。圖1 23：2008年12月至2009年11月重慶市對外貿(mào)易累計同比增長情況走勢圖資料來源：國家統(tǒng)計局四、固定資產(chǎn)投資保持快速增長，房地產(chǎn)投資增速加快1–11月，%，%。 分隸屬關(guān)系看，%，%。 分城鄉(xiāng)看，%；，%。分構(gòu)成看，%，%。 分產(chǎn)業(yè)看，；，%；，%，%，%；，%；，%，%，%。外資主要投資于房地產(chǎn)業(yè)，%，投資于工業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)的較少，%。圖1 24：2008年12月至2009年11月重慶市固定資產(chǎn)投資累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（） 五、消費市場持續(xù)旺盛，增長速度繼續(xù)加快1–11月，%，剔除價格因素，%。 分銷售單位所在地看，1–11月，%，%。 分行業(yè)看，1–11月，%，%。圖1 25：2008年10月至2009年11月重慶市社會消費品零售總額累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（、2月數(shù)據(jù)） 第三章、房地產(chǎn)投資一、開發(fā)投資額近年來，重慶已經(jīng)成為房地產(chǎn)相對比較活躍的城市，開發(fā)投資金額也在逐年攀高，%，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了飛躍式的發(fā)展。，%，直轄以來首次突破千億元大關(guān)。主要原因總結(jié)： 重點區(qū)域大項目投入支撐投資增速不斷走高近年來重慶市把江北區(qū)、南岸區(qū)和渝北區(qū)三個區(qū)縣作為開發(fā)重點區(qū)域，區(qū)內(nèi)大項目的開發(fā)投資對本年房地產(chǎn)開發(fā)起到有效的帶動作用，其中江北區(qū)以江北嘴、鴻恩寺地區(qū)相關(guān)項目為龍頭。南岸區(qū)以彈子石、茶園片區(qū)等項目為主，%。渝北區(qū)則以保利、和記黃埔等知名房企為主要力量，%。 新開工面積年內(nèi)首次實現(xiàn)正增長，%，結(jié)束自去年末以來近一年的負(fù)增長態(tài)勢。 兩大因素推高商品房銷售面積增速2009年重慶市商品房銷售面積增速的兩大原因：第一、去年年底的市場調(diào)整導(dǎo)致基數(shù)較低，第二就是重慶市部分品質(zhì)樓盤銷售的持續(xù)良好。 資金充裕，開發(fā)投資有望持續(xù)加快從2009資金渠道來看主要有兩大渠道，分別是銀行貸款、自籌資金、隨著國家一系列國家促進(jìn)投資的優(yōu)惠政策和銀行寬松的房貸政策很大程度的為開發(fā)投資提供了有利的保障。圖1 31：2008年111月至2009年111月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)及固定資產(chǎn)投資累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)我市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了去年7月份以來持續(xù)銷售疲軟以后，今年年初止跌回升。，%，扭轉(zhuǎn)了去年7個月累計增速持續(xù)下滑的勢頭。3月，商品房銷售形勢進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，單月銷量位居2008年以來的月度第二位。由下圖可看出，進(jìn)入09年9月中旬以來，重慶市施工面積直線巨幅陡增，達(dá)到12月以來頂峰，%。今年以來，由于國民經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，帶動房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)恢復(fù)性增長。，%。%；，%，%。，%；，%。表明房地產(chǎn)市場信心進(jìn)一步增強。圖1 32：2008年111月至2009年111月重慶市商品房及住宅累計施工面積走勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 受08年以來房地產(chǎn)市場前景不明朗等因素的影響，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)削減了2009年新開工計劃，因此，導(dǎo)致了2009年重慶市竣工面積大幅減弱。2009年以來重慶市竣工面積增幅出現(xiàn)較大幅度波動，但自09年2月重慶市竣工面積達(dá)到頂峰之后，就一直呈下降趨勢。，%，%。截止11月，但仍處于低位運行。圖1 33 ：2008年111月至2009年111月重慶市商品房竣工面積累計同比增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 第二篇 市場分析篇第四章、商品房市場一、市場綜述2009年12月，，市場供需兩旺且基本平衡，供略大于求。成交均價持續(xù)攀高，達(dá)到歷史新高的5214元/平方米。盡管12月政府先后出臺了三項調(diào)控措施，如個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年；國四條的出臺，要求各級政府從供應(yīng)上加大供應(yīng)量，調(diào)節(jié)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以此來調(diào)整市場；土地招拍掛方面，首付金額增至5成，以此來調(diào)整開發(fā)源頭。而上述政策的出臺并沒有抑制市場的火爆，重慶地產(chǎn)成交均價反而再創(chuàng)歷史新高。這主要是：預(yù)計房貸優(yōu)惠利率可能結(jié)束，購房者提前購房釋放的需求，從而促成價格的上升。因重慶市場銷售去化較好，多數(shù)完成了年度任務(wù)的開發(fā)商為追求利潤最大化，放棄往年的年終促銷手段，紛紛上調(diào)價格，密集供應(yīng)。而提前透支了需求的地產(chǎn)市場，將會在明年面臨極強的市場競爭。12月樓市從購房者結(jié)構(gòu)來看，本地剛性需求的客戶再次出現(xiàn)集中釋放了購房意愿，成為購房的主力軍。因為接近年底，外地打工者開始回渝，回鄉(xiāng)購房的案例開始出現(xiàn)；另外，受轉(zhuǎn)讓年限政策的心理影響，外來購房者的比例略有下滑，但區(qū)縣客戶的比例未受影響。這部分客戶對中高端、有發(fā)展前景區(qū)域的大品牌項目情有獨鐘。與剛性需求客戶不同，這些消費群體對價格的敏感性相對較低，所以也是推高近期房價的助力之一。圖24 1：2008年12月至2009年12月重慶市商品房供求走勢圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表241：重慶市12月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年11月2009年12月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比1%%供應(yīng)量（萬平方米）%%成交量（萬平方米）%%成交價格（元/平方米）46735214%%成交總額（億元）%%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析據(jù)本機構(gòu)監(jiān)測，供略大于求的表現(xiàn)是今年首度出現(xiàn)。，%，供應(yīng)量繼11月呈現(xiàn)小高潮之后，12月再次得到較大補充，從全年來看，這是今年供應(yīng)量第二高的月份。09年112月，；，全年成交量較08年全年成交量高出超過九成。圖242：2008年12月至2009年12月重慶市商品房供求關(guān)系對比圖 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 三、供應(yīng)量分析2009年12月，與上月相比，%。與去年同期相比，%。從預(yù)售證辦理來看，12月共計辦理預(yù)證94個，較11月增加了9個。其中本月新辦個數(shù)最多的區(qū)域為九龍坡區(qū)，共計辦理了17個預(yù)售證；其次為渝北區(qū)，12月共16個項目取得預(yù)售許可。圖243：2008年12月至2009年12月重慶市商品房供應(yīng)量走勢 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 四、成交量分析2009年12月，與上月成交量相比大幅上漲，%。同比來看，%。12月成交量的上漲主要受近期供應(yīng)量上漲，部分剛性需求預(yù)計房價持續(xù)走高從而提前釋放所致。成交量上漲的主要構(gòu)成因素：一是成交備案延后，二是房貸優(yōu)惠利率可能將于年底截止；三是新政雖有保證供應(yīng)量的要求，但是開發(fā)商對市場的判斷可能會導(dǎo)致明年商品房在年初時出現(xiàn)供應(yīng)的低潮，從而使得可選擇面的減少。圖244：2008年12月2009年12月重慶市商品房成交量走勢 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、成交均價分析2009年12月，重慶市主城區(qū)商品房市場成交均價為5214元/平方米，％，％。12月成交均價再創(chuàng)重慶市房地產(chǎn)市場單月成交均價的歷史新高。12月市場呈現(xiàn)明顯的量價齊升的態(tài)勢，從價格的持續(xù)上升可以看出重慶房地產(chǎn)市場普漲下的危機，價格不斷走高會導(dǎo)致與消費者心理價位的逐步脫節(jié)，使得社會輿論偏向于不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的局面。這些將導(dǎo)致政府不得不出臺相應(yīng)的政策對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。隨著09樓市熱漲，重慶地產(chǎn)成交均價再創(chuàng)歷史新高。這主要是：受房貸優(yōu)惠利率可能結(jié)束的影響，購房者提前購房釋放的需求，從而促成價格的上升。因重慶市場銷售去化較好，多數(shù)完成了年度任務(wù)的開發(fā)商為追求利潤最大化，放棄往年的年終促銷手段，紛紛上調(diào)價格，密集供應(yīng)。提前透支了需求的地產(chǎn)市場，將會在明年面臨極強的市場競爭。圖245：2008年12月2009年12月重慶市商品房成交均價走勢圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 六、市場特征09年12月，重慶商品房市場供需基本平衡，量價齊升，成交均價再創(chuàng)新高2009年12月，，市場供需基本平衡，成交均價再度攀升，達(dá)到歷史新高的5214元/平方米。時至09歲末，受全年銷售普遍較好，政策出臺可能導(dǎo)致明年市場競爭加劇等因素的影響，各大開發(fā)商繼續(xù)加速推出房源：一方面避免調(diào)控政策在2010年可能帶來的不利影響；第二方面搶在市場變化之前，盡量消化房源，回收資金，準(zhǔn)備迎接新的市場環(huán)境。由于近期市場已經(jīng)出現(xiàn)銀行房貸不及時，政府導(dǎo)向尚未完全明確等利空因素影響，2010年1月供應(yīng)量繼續(xù)高位的可能性不大；同時，市場將進(jìn)入春節(jié)前傳統(tǒng)淡季，預(yù)計，成交量將有所下滑。第五章、土地市場一、土地資訊n “土地新政”出臺次日 開發(fā)商溢價400%上?！皳尩亍迸R近年末，各方關(guān)注的房地產(chǎn)市場政策風(fēng)云突變，隨著今年以來地價、房價的大幅攀升，房地產(chǎn)市場迎來了新一輪的調(diào)控措施。12月17日，財政部、國土部等五部委出臺旨在打擊“囤積”土地行為的《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》。要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，特殊項目在兩年內(nèi)全部付清。這一規(guī)定被業(yè)內(nèi)稱為“土地新政”。出人意料的是，就在土地新政出臺的第二天（12月18日），上海嘉定數(shù)幅土地以超過底價400%的價格成交。對此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為是開發(fā)商趕在土地出讓金首付5成的政策實施細(xì)則出臺前，趕緊搶購“低首付用地”。但開發(fā)商卻透露，主要是看好當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展建設(shè)的前景，準(zhǔn)備建造中高端住宅。一家外資投行的負(fù)責(zé)人更指出了高價拍地背后的行業(yè)風(fēng)向標(biāo)——開發(fā)商正在由高利潤率向高開發(fā)量轉(zhuǎn)型，善于搞城鎮(zhèn)建設(shè)、能夠大量建樓造城的開發(fā)商，將有望在本輪的宏觀調(diào)控后受益。n 房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺 開發(fā)商年關(guān)搶地?zé)崆椴粶p新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策已陸續(xù)出臺。不過,開發(fā)商并沒有因此而退縮。相反,和往年降價促銷不同的是,年關(guān)臨近,開發(fā)商忙起了搶地。進(jìn)入12月份以來,國家頻頻出臺宏觀調(diào)控政策。12月17日,財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開發(fā)商以后拿地時,“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”,直指開發(fā)商拿地要害。頂著高地價高成本高風(fēng)險“三高”壓力,在中央“嚴(yán)打”樓市四次敲警鐘,到“國四條”,再到住建部匯集幾百名副市長商談房價之事,最后到開發(fā)商拿地首付50%的政策。地產(chǎn)人士預(yù)測,2010年,中央在房地產(chǎn)宏觀政策上,還會出臺更加嚴(yán)厲的政策進(jìn)行打壓。天河某樓盤營銷總監(jiān)表示,盡管土地政策緊縮,但開發(fā)商拿地開發(fā)的熱情絲毫沒有減退,而且地王勢頭還一直在延續(xù)。如果持續(xù)下去,樓市將有可能出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓表示,從目前拍出的地塊來看,土地成本非常高,想要在這個基礎(chǔ)上降低房價,希望非常小,他預(yù)測房價在地價的壓力下還將繼續(xù)上漲。易居觀點： 從上面兩篇報道可以看出，中國地產(chǎn)企業(yè)雖然在拿地上的熱情不減，但是目的已經(jīng)有所變化。土地對于中國地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)來說，是必需的生產(chǎn)要素，拿地行為無可厚非。但是結(jié)合拿地時間節(jié)點，拿地價格，拿地頻次和拿地后的現(xiàn)實中的閑置情況來看，就完全體現(xiàn)了地產(chǎn)企業(yè)在市場中的生產(chǎn)經(jīng)營方式上的變化，從這個方面講，地產(chǎn)市場的競爭態(tài)勢才剛剛開始變化，行業(yè)走勢還未明朗。 二、本月公告土地分析據(jù)本機構(gòu)統(tǒng)計，截止到2009年12月31日，重慶市土地交易中心和重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)公示擬供應(yīng)土地共28宗，出讓綜合價金共884163萬元。2009年12月，重慶主城區(qū)部分各個區(qū)域均有土地供應(yīng)。地塊供應(yīng)走勢分析圖251：重慶市2009年12月土地市場供應(yīng)走勢資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年12月，重慶市公示出讓的土地共28宗。與上月相比，有一定幅度上漲，擬供應(yīng)土地面積與上月相比，％，擬供應(yīng)土地宗數(shù)也有較小幅度的上升。供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2009年12月擬供應(yīng)土地共28宗，綜合用地供應(yīng)4宗，；工業(yè)倉儲用地供應(yīng)8宗，；市政配套用地供應(yīng)6宗，；商業(yè)金融業(yè)用地供應(yīng)2宗，；居住用地供應(yīng)8宗。三、本月成交地塊分析據(jù)重慶土地交易中心和重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2009年12月重慶市土地成交共16宗，成交總金額800927萬元。2009年12月土地各項指標(biāo)均有較大幅度的上升。地塊成交走勢圖圖252：重慶市2009年12月土地市場成交走勢資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年12月，成交16宗土地，與上月相比，成交土地面積和宗數(shù)均有一定幅