【正文】 2008年遇到房地產(chǎn)的寒冰后，09年上半年供應(yīng)比2008年同期略少。二、市場(chǎng)供應(yīng)量分析12月，重慶辦公市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)量，市場(chǎng)以消化原有房源為主。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展是隨著城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不斷增強(qiáng)、城市內(nèi)部商業(yè)行為的活躍以及對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的加強(qiáng)而發(fā)展的。近期的價(jià)格拔高與該區(qū)域開(kāi)發(fā)商結(jié)構(gòu)變化和產(chǎn)品屬性變化關(guān)系巨大，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：一、實(shí)力開(kāi)發(fā)商的入駐，如中冶、恒大、保利、金科項(xiàng)目的紛紛于近期投放市場(chǎng)，造成產(chǎn)品的升級(jí)帶來(lái)的價(jià)格上?。欢?、稀缺性項(xiàng)目供應(yīng)，如擁有江景資源的麗水菁苑、彩云湖景觀的同天觀云邸、天驕城等；三、九龍坡靠近渝中和沙坪壩區(qū)的版塊價(jià)值得到認(rèn)同，區(qū)域配套改善將為九龍坡區(qū)地產(chǎn)價(jià)格走高起到了支持作用。和泓南山道南岸區(qū)132高層7100719龍湖東橋郡沙坪壩區(qū)36低層10800180310開(kāi)盤當(dāng)天總價(jià)優(yōu)惠6萬(wàn)中渝愛(ài)都會(huì)渝北區(qū)250高層/小高層730076122，曦圓中央廣場(chǎng)巴南區(qū)240高層4650(建面)，偉岸摩登堡渝北區(qū)126高層6860476開(kāi)盤當(dāng)天優(yōu)惠3000元恒大華府渝北區(qū)242小高層1000069108*，*明發(fā)雍江藝庭渝中區(qū)376 高層、小高層97005090辦卡總價(jià)減10000元，同創(chuàng)高原九龍坡區(qū)32小高層570082 15協(xié)信彩云湖九龍坡區(qū)35低層疊加：11551 聯(lián)排：8524214281開(kāi)盤前辦卡存5萬(wàn)抵10萬(wàn)曼哈頓城巴南區(qū)446高層、小高層高層：6000小高層：71253683開(kāi)盤當(dāng)天8折發(fā)售中鐵尚都國(guó)際、華宇春江花月、財(cái)信城市國(guó)際、恒大綠洲、恒大名都、中渝愛(ài)都會(huì)、東海岸、弘揚(yáng)華城國(guó)際、保利心語(yǔ)花園，共計(jì)20個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目熱銷戶型主要是一房、二房和三房。第一江岸、融匯國(guó)際溫泉城、瑞安在供應(yīng)房型中，一房、%%。雍江藝庭、偉岸摩登堡、和泓南山道這三個(gè)項(xiàng)目本月2次加推，因此，本月累積推案次數(shù)為43次，推出新房源7127套，%。而本月各樓盤推案規(guī)模依然集中在12萬(wàn)方的共有16次，占整體推案量的51%。此外，本月新面市樓盤建筑形態(tài)較為豐富，從低層到高層均有。酈江住宅417000——珊瑚水岸住宅8700————陽(yáng)光100國(guó)際新城住宅1207500————富力彈子石板塊20081021%南岸區(qū)彈子石組團(tuán)G分區(qū)宗地住宅。彈子石板塊20078132%南岸區(qū)彈子石組團(tuán)C分區(qū)C1CC6CC1G1號(hào)宗地住宅。彈子石板塊2007730%南岸區(qū)彈子石組團(tuán)D分區(qū)D44/03號(hào)宗地住宅。但是區(qū)域可開(kāi)發(fā)土地較多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈，特別是同質(zhì)性較高的住宅物業(yè)。216。未來(lái)交通：除已有的公交路線之外，輕軌9號(hào)線和輕軌環(huán)線都會(huì)經(jīng)過(guò)彈子石，站點(diǎn)如下：九號(hào)線：，共設(shè)24座車站。功能定位：公共服務(wù)和居住區(qū)交通規(guī)劃：距江北機(jī)場(chǎng)約21公里。市政建設(shè)：修建雞冠石污水處理廠；一級(jí)醫(yī)院兩座，分布于雞冠石和巖口。市政建設(shè)：在該區(qū)南端修建彈子石體育中心，初步設(shè)計(jì)包括籃球場(chǎng)、游泳和跳水館等；沿彈子石火車站西側(cè)修建彈子石貨運(yùn)站。面積約140公頃。功能定位：中心商貿(mào)服務(wù)區(qū)。市政建設(shè)：黃角沱大橋橋頭修建盤龍山公園。市政建設(shè)：擬建公園三座：雞冠石公園（）、大佛寺橋頭公園（）和寸灘鐵路大橋橋頭公園；公共汽車?？空?7處。分區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖：A區(qū)具體范圍：東以鐵路東南環(huán)線及寸灘鐵路旁的騰飛大道為界，南到騰飛大道，西臨渝黔高速公路，北達(dá)南濱路?？偛考拔幕瘎?chuàng)意經(jīng)濟(jì)區(qū)”規(guī)劃用地347畝，地處朝天門大橋南橋頭，與江北城CBD隔江相望，交通便捷，區(qū)位優(yōu)越。三、2005年全面完成南濱路四期建設(shè)。2003年，南岸區(qū)政府與市地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合對(duì)由盤龍工業(yè)園、雞冠石和涂山鎮(zhèn)組成的彈子石進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、整治、開(kāi)發(fā)和建設(shè)。本月將對(duì)該地塊的投資前景進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。從藝上表格可以看出，12月成交地塊集中在溢價(jià)率為50%以下，但是溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊相對(duì)上個(gè)月有一定幅度的增加，上個(gè)月全為底價(jià)成交。15萬(wàn)平方米體量的地塊有5宗土地，占比31％；小于1萬(wàn)平方米體量的地塊有3宗，占比19％。地塊成交走勢(shì)圖圖252：重慶市2009年12月土地市場(chǎng)成交走勢(shì)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年12月，成交16宗土地，與上月相比，成交土地面積和宗數(shù)均有一定幅度的上升。與上月相比，有一定幅度上漲，擬供應(yīng)土地面積與上月相比，％，擬供應(yīng)土地宗數(shù)也有較小幅度的上升。但是結(jié)合拿地時(shí)間節(jié)點(diǎn)，拿地價(jià)格，拿地頻次和拿地后的現(xiàn)實(shí)中的閑置情況來(lái)看，就完全體現(xiàn)了地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式上的變化，從這個(gè)方面講，地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)才剛剛開(kāi)始變化，行業(yè)走勢(shì)還未明朗。如果持續(xù)下去,樓市將有可能出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。12月17日,財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí),“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年,特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”,直指開(kāi)發(fā)商拿地要害。n 房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái) 開(kāi)發(fā)商年關(guān)搶地?zé)崆椴粶p新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策已陸續(xù)出臺(tái)。出人意料的是，就在土地新政出臺(tái)的第二天（12月18日），上海嘉定數(shù)幅土地以超過(guò)底價(jià)400%的價(jià)格成交。第五章、土地市場(chǎng)一、土地資訊n “土地新政”出臺(tái)次日 開(kāi)發(fā)商溢價(jià)400%上?！皳尩亍迸R近年末，各方關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策風(fēng)云突變，隨著今年以來(lái)地價(jià)、房?jī)r(jià)的大幅攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新一輪的調(diào)控措施。提前透支了需求的地產(chǎn)市場(chǎng)，將會(huì)在明年面臨極強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。這些將導(dǎo)致政府不得不出臺(tái)相應(yīng)的政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。成交量上漲的主要構(gòu)成因素：一是成交備案延后，二是房貸優(yōu)惠利率可能將于年底截止；三是新政雖有保證供應(yīng)量的要求，但是開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷可能會(huì)導(dǎo)致明年商品房在年初時(shí)出現(xiàn)供應(yīng)的低潮，從而使得可選擇面的減少。其中本月新辦個(gè)數(shù)最多的區(qū)域?yàn)榫琵埰聟^(qū)，共計(jì)辦理了17個(gè)預(yù)售證；其次為渝北區(qū)，12月共16個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可。09年112月，；，全年成交量較08年全年成交量高出超過(guò)九成。這部分客戶對(duì)中高端、有發(fā)展前景區(qū)域的大品牌項(xiàng)目情有獨(dú)鐘。因重慶市場(chǎng)銷售去化較好，多數(shù)完成了年度任務(wù)的開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化，放棄往年的年終促銷手段，紛紛上調(diào)價(jià)格，密集供應(yīng)。成交均價(jià)持續(xù)攀高，達(dá)到歷史新高的5214元/平方米。2009年以來(lái)重慶市竣工面積增幅出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)，但自09年2月重慶市竣工面積達(dá)到頂峰之后，就一直呈下降趨勢(shì)。%；，%，%。3月，商品房銷售形勢(shì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，單月銷量位居2008年以來(lái)的月度第二位。 兩大因素推高商品房銷售面積增速2009年重慶市商品房銷售面積增速的兩大原因：第一、去年年底的市場(chǎng)調(diào)整導(dǎo)致基數(shù)較低，第二就是重慶市部分品質(zhì)樓盤銷售的持續(xù)良好。主要原因總結(jié)： 重點(diǎn)區(qū)域大項(xiàng)目投入支撐投資增速不斷走高近年來(lái)重慶市把江北區(qū)、南岸區(qū)和渝北區(qū)三個(gè)區(qū)縣作為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)內(nèi)大項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資對(duì)本年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到有效的帶動(dòng)作用，其中江北區(qū)以江北嘴、鴻恩寺地區(qū)相關(guān)項(xiàng)目為龍頭。 分銷售單位所在地看，1–11月，%，%。分構(gòu)成看，%，%。，%，%，%。 新產(chǎn)品產(chǎn)值快速增長(zhǎng)。%，%；%，表明市場(chǎng)需求仍顯不足。今年前三季度我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)“1月觸底、4月企穩(wěn)、6月加快發(fā)展”的態(tài)勢(shì)。由于我市認(rèn)真貫徹落實(shí)中央“保增長(zhǎng)”宏觀調(diào)控政策，用好用活國(guó)務(wù)院3號(hào)文件賦予重慶的“金帽子”和新政策，再加上市委、市府去年及時(shí)出臺(tái)了適應(yīng)性調(diào)控措施，三個(gè)方面的共同推動(dòng)，我市經(jīng)濟(jì)目前已步入全面復(fù)蘇軌道。盡管經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的基礎(chǔ)還不穩(wěn)定，上半年我市多數(shù)行業(yè)已出現(xiàn)止跌企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)總體上出現(xiàn)快速回升勢(shì)頭。該地塊總建筑面積438萬(wàn)平方米。九龍坡區(qū)區(qū)長(zhǎng)丁洪稱，在本次推出的土地中，大多數(shù)都將建設(shè)普通商品住房。12月14日樓訊網(wǎng)《重慶房地產(chǎn)年度投資首次突破1000億》13日，市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“11月份房地產(chǎn)運(yùn)行分析”，111月份，全市商品房銷量沿襲暢銷態(tài)勢(shì)。12月14日全視界今安家《巴南要建2555套廉租房 城市低收入者可申請(qǐng)》重慶江北的金融街12月4日第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《 首次進(jìn)杭州市場(chǎng)》12月1日土地出讓，綠城創(chuàng)下田園地塊樓面地價(jià)新高，拉開(kāi)了今年年末土地大戰(zhàn)的序幕。12月4日全視界今安家《保稅港區(qū)出臺(tái)22條優(yōu)惠政策 市民間接享受實(shí)惠》動(dòng)工半年的保稅港區(qū)有了新消息。江津、渝北、九龍坡等區(qū)在擴(kuò)城外，緊鄰繞城高速公路的北碚、沙坪壩、璧山、巴南等區(qū)縣也正實(shí)施擴(kuò)城戰(zhàn)略，準(zhǔn)備承接主城工業(yè)轉(zhuǎn)移。屆時(shí)，從北碚至江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需15分鐘。12月28日全視界今安家《西永成重慶首個(gè)綜合保稅區(qū)》今年7月我市曾就傳出消息，中國(guó)嘉陵、建設(shè)摩托、ST輕騎將組建中國(guó)摩托車制造產(chǎn)業(yè)最大的集團(tuán)公司，公司名稱為兵總摩托車集團(tuán)，公司總部設(shè)于重慶。12月21日全視界今安家《內(nèi)環(huán)外移后 五路段可能是堵點(diǎn)》從高速集團(tuán)獲悉，我市內(nèi)環(huán)外移的八大收費(fèi)站建設(shè)已全部進(jìn)入尾聲，據(jù)行內(nèi)人士分析，由于目前在內(nèi)環(huán)上通行的車輛70%都是私家車，因此，在19個(gè)內(nèi)環(huán)收費(fèi)站撤除后，將大大改善現(xiàn)有的交通。12月9日全視界今安家《全市最大人防工程巴南開(kāi)建》從巴南區(qū)獲悉，由香港人和商業(yè)控股有限公司投資7億元，在巴南區(qū)修建全市最大的“平戰(zhàn)結(jié)合”地下人防工程將于10日正式開(kāi)建，并于明年年底竣工。12月7日全視界今安家《》位于北濱路的金砂水岸濱江美食街已通過(guò)市評(píng)審組驗(yàn)收，我市又添一條市級(jí)授牌的美食名街。今后，還將擴(kuò)容兩大“肺葉”，為主城增氧，并在5年時(shí)間內(nèi)，建成國(guó)家森林城市，讓市民推窗見(jiàn)綠。12月3日重慶時(shí)報(bào)《渝高速路通車412公里 明年建成二環(huán)八射網(wǎng)》外環(huán)高速全線貫通，內(nèi)環(huán)外移得以順利實(shí)施，重慶內(nèi)環(huán)的過(guò)境交通壓力將得到有效緩解，成為建設(shè)“暢通重慶”的重大舉措，主城向外環(huán)擴(kuò)張將進(jìn)一步提速。最終，我市GDP增速有望與去年持平。財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部、審計(jì)署日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（以下稱《通知》），將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，將土地出讓收入全額繳入地方國(guó)庫(kù)，支出通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款,不得參與新的土地出讓交易。12月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，其中金融成為重要的抓手。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，銀行暗中叫停房貸7折利率優(yōu)惠主要是受明年信貸總量收縮所致。這意味著政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投機(jī)性購(gòu)房。股票市場(chǎng)中此前表現(xiàn)萎靡的地產(chǎn)板塊受此刺激昨日尾盤強(qiáng)勢(shì)拉升，％。12月8日信息時(shí)報(bào)《中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議帶來(lái)利好 樓市三五年內(nèi)難下調(diào)》中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于昨日正式閉幕。12月3日每日經(jīng)濟(jì)新聞《地下建筑征稅對(duì)房市無(wú)根本影響物業(yè)稅征收難》國(guó)家稅務(wù)總局昨日發(fā)文對(duì)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了明確，其中規(guī)定，對(duì)地下建筑用地按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。12月2日全視界今安家《城建配套費(fèi)上調(diào)，重慶房?jī)r(jià)還要漲》日前，市政府第55次常務(wù)會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于調(diào)整城市建設(shè)配套費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)的方案》，明確主城區(qū)Ⅰ檔范圍內(nèi)配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從11月24日起由建面每平方米190元調(diào)整為290元計(jì)征。 第一篇 市場(chǎng)背景篇第一章、政策資訊一、政策法規(guī)表1 11：2009年12月全國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時(shí)間來(lái)源政策名稱主要內(nèi)容12月1日東方早報(bào)《國(guó)土部三道通知催地方自查閑置土地》繼下半年連發(fā)兩道通知催促之后，國(guó)土資源部高層再度要求地方政府，應(yīng)對(duì)“批而未用”土地提出具體的處理意見(jiàn)。擁有中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的建筑施工公司、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。協(xié)信天驕城是重慶協(xié)信集團(tuán)2007年開(kāi)發(fā)的低密度高層豪宅，項(xiàng)目位于重慶高新區(qū)二郎科技新城核心地帶，西靠創(chuàng)新大道，與同天綠岸一路之隔；北臨科城路；東與“協(xié)信時(shí)至09歲末，受全年銷售普遍較好，政策出臺(tái)可能導(dǎo)致明年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等因素的影響，各大開(kāi)發(fā)商繼續(xù)加速推出房源：一方面避免調(diào)控政策在2010年可能帶來(lái)的不利影響；第二方面搶在市場(chǎng)變化之前，盡量消化房源，回收資金，準(zhǔn)備迎接新的市場(chǎng)環(huán)境。同比來(lái)看，%。詳情請(qǐng)見(jiàn)P68 易居視點(diǎn)：供需基本平衡，量?jī)r(jià)齊升，成交均價(jià)再創(chuàng)新高2009年12月，市場(chǎng)供需兩旺且基本平衡，供略大于求。因?yàn)榻咏甑祝獾卮蚬ふ唛_(kāi)始回渝，回鄉(xiāng)購(gòu)房的案例開(kāi)始出現(xiàn)；另外，受轉(zhuǎn)讓年限政策的心理影響，外來(lái)購(gòu)房者的比例略有下滑，但區(qū)縣客戶的比例未受影響。最終，我市GDP增速有望與去年持平。詳情請(qǐng)見(jiàn)P11《首套房利率7折不變 二套房政策嚴(yán)格執(zhí)行》15日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，同時(shí)要遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。重慶機(jī)構(gòu)CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)。銷售價(jià)格：指樓盤銷售套內(nèi)價(jià)格。成交量：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建筑面積。2009年12月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2009年12月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告克而瑞（中國(guó)）信