【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1300廣東騁望地產(chǎn)有限公司江寧二類(lèi)居住用地20099161550015500廣東騁望地產(chǎn)有限公司江寧二類(lèi)居住用地200991618501850南京恒建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，清水亭東路以西地塊江寧二類(lèi)居住用地220099161750034200中冶置業(yè)（安徽）有限責(zé)任公司江寧二類(lèi)居住用地200991637505000南京金箔集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司河西商業(yè)混合、公共綠化廣場(chǎng)用地5200992545200102500南京金鷹國(guó)際集團(tuán)有限公司、金鷹國(guó)際商貿(mào)集團(tuán)（中國(guó)）有限公司、二、三組地塊河西商業(yè)混合用地220099251200030200南京金基通產(chǎn)置業(yè)有限公司河西住宅混合用地2009925126000222000金絮豐有限公司數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市國(guó)土資源局，易居整理第五章 商品住宅市場(chǎng)一、普通商品住宅市場(chǎng)本月供應(yīng)量繼續(xù)放大，市場(chǎng)交易活躍程度有所降低，從百萬(wàn)級(jí)水平下滑到80萬(wàn)層級(jí)；但仍然要看到，全市市場(chǎng)存量呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，同期房?jī)r(jià)已達(dá)歷史最高點(diǎn)。雖然國(guó)慶過(guò)后，南京出臺(tái)收縮公積金的政策，房地產(chǎn)全面進(jìn)入調(diào)整期尚需時(shí)日，市場(chǎng)將進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)雙方僵持的博弈期。供應(yīng)情況全市單月新增供應(yīng)持續(xù)增加，累計(jì)供應(yīng)量依然低于往年水平進(jìn)入9月，%，其中，江南八區(qū)新增供應(yīng)量大幅度增加。從累計(jì)情況看，19月全市商品住宅累計(jì)上市呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，%；其中，江南八區(qū)的走勢(shì)類(lèi)似于全市，%。數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)銷(xiāo)售情況單月成交量有所下滑，但成交規(guī)模依然較大，較上月有明顯的下降；同期，%。雖然市場(chǎng)活躍程度有所減弱，但交易規(guī)模依然處于高位，9月全市成交規(guī)模基本與09年以來(lái)月均成交規(guī)模相當(dāng)，是去年同期成交水平的四倍。從累計(jì)情況看，%，超過(guò)了07年水平；江南八區(qū)的走勢(shì)基本相同，%。數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)供銷(xiāo)對(duì)比情況市場(chǎng)存量、去化周期趨于穩(wěn)定，供需對(duì)比陷于僵持 全市單月供銷(xiāo)比連續(xù)8個(gè)月維持在1以下，但江南八區(qū)為 。 隨著上市量的增加，銷(xiāo)售的有所下滑，市場(chǎng)單月供銷(xiāo)比將逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變。數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)截至09年9月底全市市場(chǎng)總可售量為213萬(wàn)平米；從去化周期 去化周期=截至到本月底為止的市場(chǎng)待售面積247。本月之前固定月數(shù)的月均銷(xiāo)售面積(其中月均銷(xiāo)售面積＝固定月數(shù)之內(nèi)的銷(xiāo)售面積總和247。月數(shù)，例如，截至到2008年7月31日為止的待售面積的去化周期=截至到7月31日的市場(chǎng)待售面積247。{2008年2－7月的銷(xiāo)售量總和247。6（個(gè)月）}。關(guān)于固定月數(shù)的選值，月數(shù)越短，市場(chǎng)靈敏度越高。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的季節(jié)性變動(dòng)較大，每年的23月、78月為淡季，因此根據(jù)淡季周期頻次，分別采用半年、一年進(jìn)行測(cè)算，因一年的市場(chǎng)敏感度太低，所以采用半年為周期。去化周期、銷(xiāo)售壓力系數(shù)、去化速度等概念基本類(lèi)似。來(lái)看，市場(chǎng)供需力量對(duì)比進(jìn)入僵持階段，短期房?jī)r(jià)將進(jìn)入平穩(wěn)期。 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)成交價(jià)格情況 9月房?jī)r(jià)高漲，達(dá)到7638元/平米，%，達(dá)到歷史新高； 其中，江南八區(qū)均價(jià)為11839元/平米，%。從累計(jì)情況看，全市累計(jì)均價(jià)呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，09年19月全市商品住宅累計(jì)成交均價(jià)6808元/平米，%；江南八區(qū)的走勢(shì)相似，19月成交均價(jià)10126元/平米，%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)分板塊成交價(jià)格看，除了仙林，江南八區(qū)的其他板塊的成交均價(jià)都超過(guò)萬(wàn)元；江寧有所回調(diào)，江北、江寧價(jià)格均有明顯的上升。數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析從供應(yīng)區(qū)域分布看，%、較上月明顯上升，偏遠(yuǎn)的郊縣、新三區(qū)注：新三區(qū)為江寧、浦口、六合合稱(chēng)，郊縣為高淳、溧水，其他區(qū)域合稱(chēng)江南八區(qū)。占比明顯下降；從銷(xiāo)售區(qū)域分布看，%，新三區(qū)、郊縣銷(xiāo)售占比有所上升。數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)從板塊供應(yīng)看，河西是主要供應(yīng)區(qū)域，江寧其次，而江北本月供應(yīng)較少；從板塊銷(xiāo)售看，江北繼續(xù)位于首位，月度銷(xiāo)售量均超過(guò)20萬(wàn)平米，河西是主城區(qū)表現(xiàn)最好的區(qū)域，月度銷(xiāo)售量均超過(guò)10萬(wàn)平米；從板塊供銷(xiāo)對(duì)比看，主城區(qū)部分區(qū)域開(kāi)始存量化過(guò)程，城北、城中、河西當(dāng)月供應(yīng)遠(yuǎn)大于成交量，其他區(qū)域繼續(xù)去存量化過(guò)程。 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)從上市面積段看，90平方米以下占比供應(yīng)繼續(xù)高位，占比高達(dá)58%，144平米以上占比較??；從銷(xiāo)售面積段看，%，；本月90144平米銷(xiāo)售比例有所下降，占到達(dá)到45%，較上月上升10個(gè)百分點(diǎn)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)注：內(nèi)環(huán)為上市套數(shù)占比，外環(huán)是銷(xiāo)售套數(shù)占比。90平米是“9070”線(xiàn)，144是南京“高檔住宅”線(xiàn)。 從上市面積段看，8090平米是占比最高，120144平米次之；從銷(xiāo)售面積段看， 120144平米的戶(hù)型銷(xiāo)售比例最高，其次是8090平米；從各面積段供銷(xiāo)對(duì)比看，60100平米的單月供銷(xiāo)比均大于1，這個(gè)區(qū)段的房源近期供應(yīng)充足；其他面積段的房源處于去化階段。 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)從價(jià)格段來(lái)看，本月45005000元/平方米成交比例較高，主要是橋北幾個(gè)大盤(pán)的成交；其次是50006000的價(jià)格段；可以看到，本月萬(wàn)元以上的價(jià)格段的成交面積比例明顯上升，這個(gè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)有明顯的聯(lián)系。數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)項(xiàng)目解析——全市商品住宅銷(xiāo)售面積樓盤(pán)排行榜分析，%，市場(chǎng)的成交集中度較高。從成交區(qū)域看，本月江北占6席，城南、河西、城東、江寧各一席。從成交均價(jià)看，本月萬(wàn)元樓盤(pán)上榜三家，為河西的和熙翔苑、城南的先鋒青年公寓及城東的鐘鼎山莊；而江寧的恒大綠洲以破7000大關(guān)，江北大華錦繡華城突破5000大關(guān)。從成交戶(hù)型來(lái)看，從成交戶(hù)型來(lái)看，先鋒青年公寓為一房的酒店式公寓為主；大華大華錦繡華城以二房為主；鐘鼎山莊、明發(fā)濱江為大戶(hù)型為主；其他均有二房、三房。表51：全市商品住宅銷(xiāo)售面積十強(qiáng)樓盤(pán)名稱(chēng)板塊面積（平方米）套數(shù)（套）均價(jià)(元/平米)和熙翔苑河西板塊27812080大華錦繡華城江北板塊3315119北外灘水城江北板塊2334988 盛棠苑江北板塊2464808恒大綠洲花園江寧板塊236562187002阿爾卡迪亞江北板塊2243861明發(fā)濱江新城三期江北板塊1604574旭日愛(ài)上城江北板塊2464736鐘鼎山莊城東板塊12715659先鋒青年公寓城南板塊29510571數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)，%，市場(chǎng)的成交集中度較高。從成交區(qū)域看，本月河西占4席，城南、江北各2席，城東、江寧各一席。從成交均價(jià)看，本月萬(wàn)元樓盤(pán)上榜6家，為河西的仁恒江灣城、和熙翔苑、金地名京、星雨華府、城南的先鋒青年公寓及城東的鐘鼎山莊；而江寧的恒大綠洲以破7000大關(guān)，江北大華錦繡華城突破5000大關(guān)。從成交戶(hù)型來(lái)看，先鋒青年公寓為一房的酒店式公寓為主；大華大華錦繡華城以二房為主；和熙翔苑、時(shí)光澔韻、恒大綠洲花園有二房、三房；其他樓盤(pán)均為大戶(hù)型。和熙翔苑、先鋒青年公寓、時(shí)光澔韻、星雨華府為本地開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，其他均為外來(lái)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目。表5－2：全市商品住宅銷(xiāo)售金額十強(qiáng)項(xiàng)目名稱(chēng)板塊成交總面積成交總套數(shù)成交均價(jià)銷(xiāo)售金額（億元）和熙翔苑河西板塊27812080 鐘鼎山莊城東板塊12715659 仁恒江灣城一期河西板塊9917395 先鋒青年公寓城南板塊29510571 恒大綠洲花園江寧板塊236562187002 星雨華府河西板塊10212808 金地名京河西板塊6615633 大華錦繡華城江北板塊3315119 北外灘水城江北板塊233 時(shí)光澔韻城南板塊1578310 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)和熙翔苑、先鋒青年公寓、鐘鼎山莊、大華錦繡華城、北外灘水城、恒大綠洲花園為雙上榜樓盤(pán)（銷(xiāo)售金額十強(qiáng)、銷(xiāo)售面積十強(qiáng)）。二 、別墅市場(chǎng)供銷(xiāo)情況 9月遠(yuǎn)郊別墅市場(chǎng)明顯發(fā)力，爭(zhēng)奪主城區(qū)高端客戶(hù) 9月，新增供應(yīng)套數(shù)152套，共有5個(gè)別墅項(xiàng)目推出新房源，但同比與環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降的趨勢(shì)。從市場(chǎng)累積供應(yīng)量來(lái)看，，%。從供求關(guān)系來(lái)看，進(jìn)入2009年以來(lái)，別墅市場(chǎng)單月供求比基本處于1以下，呈現(xiàn)少有的“供不應(yīng)求”狀態(tài)。但從南京別墅市場(chǎng)的整體發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，隨著城市的不斷擴(kuò)容，主打“旅游休閑”牌的遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)型別墅發(fā)展勢(shì)頭兇猛，遠(yuǎn)郊別墅對(duì)主城別墅成功取代的同時(shí)，市場(chǎng)需求卻仍有待引導(dǎo)，別墅市場(chǎng)在近幾年內(nèi)仍然基本會(huì)呈現(xiàn)供過(guò)于求的狀態(tài)。預(yù)計(jì)黃金十月，憑借寧杭高速二期、滬寧高鐵以及過(guò)江隧道等各項(xiàng)交通利好，南京“1小時(shí)都市圈”內(nèi)的溧水、東郊句容以及安徽等各遠(yuǎn)郊別墅將以主城區(qū)公寓的價(jià)格扎堆上市，爭(zhēng)奪南京主城客戶(hù)。 圖515： 2008年8月至2009年9月南京市別墅供求走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng) 9月別墅市場(chǎng)向好勢(shì)頭依然強(qiáng)勁， 9月別墅市場(chǎng)共有52個(gè)別墅項(xiàng)目有房源成交，成交643套，與上月銷(xiāo)量基本持平。自此，別墅市場(chǎng)月成交量已連續(xù)5個(gè)月保持在10萬(wàn)平米以上。從市場(chǎng)累積成交量來(lái)看，。從9月整體樓市的走勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)已出現(xiàn)降溫的跡象。別墅市場(chǎng)持續(xù)數(shù)月的熱銷(xiāo)狀態(tài)是否也將到達(dá)臨界點(diǎn)？從根源來(lái)看，價(jià)格持續(xù)居高是導(dǎo)致普通住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的主要原因，而針對(duì)別墅市場(chǎng)而言，高品質(zhì)的資源型產(chǎn)品價(jià)值迅速提升的同時(shí)銷(xiāo)量看漲，經(jīng)濟(jì)型別墅也以低價(jià)格搶奪主城區(qū)公寓客戶(hù)，別墅市場(chǎng)供應(yīng)的多元化成功擴(kuò)大了購(gòu)買(mǎi)群體，此外，在通脹預(yù)期的影響下，別墅保值增值功能將有可能促使其與普通住宅呈現(xiàn)迥然不同的市場(chǎng)表現(xiàn)。 9月別墅市場(chǎng)有5個(gè)項(xiàng)目推出新房源。9月全市別墅新增上市項(xiàng)目5個(gè)，新增供應(yīng)153套。9月25日，五礦地產(chǎn)在南京的第一個(gè)別墅項(xiàng)目湖語(yǔ)山正式開(kāi)盤(pán)，作為“世界500強(qiáng)1號(hào)別墅作品”的湖語(yǔ)山項(xiàng)目，推出62套別墅產(chǎn)品，主要以聯(lián)排為主，配合少量的雙拼和獨(dú)棟，面積區(qū)間在240480平米之間，其中聯(lián)排別墅的主力戶(hù)型面積在250平米左右。該項(xiàng)目打出“湖山間，地鐵口，精工藝墅”的口號(hào)，獨(dú)創(chuàng)“英倫別墅九重禮遇”，集山、湖、大學(xué)城、高爾夫、地鐵等諸多價(jià)值于一身，以醇正英倫風(fēng)格為形，以東方皇室級(jí)居住體驗(yàn)為本，備受市場(chǎng)各方關(guān)注。同時(shí)，對(duì)外宣傳價(jià)格也成為江寧方山區(qū)域的領(lǐng)頭羊，獨(dú)棟產(chǎn)品均價(jià)突破2萬(wàn)元/平方米，聯(lián)排價(jià)格也超過(guò)14000元/平方米。 表53 ：9月新增上市別墅項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱(chēng)推案時(shí)間新推產(chǎn)品類(lèi)型新推套數(shù)新推面積主力面積（m2）最新報(bào)價(jià)(元/㎡)山河水花園200995獨(dú)棟18600紫園2009926聯(lián)排4430640621000華洲鳳凰小鎮(zhèn)度假村2009928雙拼266500東方龍湖灣2009929獨(dú)棟94734832000022000雙拼123984281500016000聯(lián)排412423281400015000臥龍湖國(guó)際社區(qū)2009930獨(dú)棟2023729320000 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)9月26日紫園加推新房源，共推出44套聯(lián)排別墅，面積在306406平米之間，對(duì)外報(bào)價(jià)為21000元/平米，與上批房源相比有所下調(diào)。同時(shí)，此次推出的聯(lián)排別墅房源均贈(zèng)送下沉式地下室，變相的優(yōu)惠活動(dòng)已初步顯現(xiàn)，同期推出部分山景洋房，均價(jià)在14000元/平米左右，總價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)100萬(wàn)元。本月遠(yuǎn)郊溧水板塊有兩個(gè)項(xiàng)目推出新房源。其中，鳳凰小鎮(zhèn)三期在28日有26套新房源上市，總價(jià)95萬(wàn)起。同時(shí)，臥龍湖國(guó)際社區(qū)于30日推出紫荊花園組團(tuán)20套獨(dú)棟別墅，此次新房源以300平米以下的小面積為主，對(duì)外宣傳報(bào)價(jià)高達(dá)20000元/平米，但實(shí)際的主力銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)仍在萬(wàn)元以下。 “金九銀十”綜合性?xún)r(jià)高項(xiàng)目領(lǐng)跑別墅市場(chǎng)。從成交個(gè)案來(lái)看，成交套數(shù)在10套以上的項(xiàng)目有16個(gè)，共成交498套，占全市成交總套數(shù)的77%。其中，溧水板塊的恒大金碧天下以172套的銷(xiāo)售佳績(jī)?cè)俅蜗s聯(lián)別墅排行榜之首，成交均價(jià)4605元/平方米，%，“性?xún)r(jià)比為王”的低價(jià)政策使其在“金九銀十” 再次獲得豐收。別墅銷(xiāo)售排行榜的其余四席均來(lái)自于江寧板塊。奧斯博恩的“九月置墅節(jié)”活動(dòng)也頗見(jiàn)成效，金秋九月大手筆推出優(yōu)質(zhì)房源與總價(jià)10萬(wàn)元置業(yè)基金的優(yōu)惠，使得該項(xiàng)目重新受到熱捧，9月共有40套房源成交，位于排行榜第二位。 表54：9月別墅銷(xiāo)售面積排行榜排名項(xiàng)目名稱(chēng)板塊銷(xiāo)售面積（m2）套數(shù)（套）銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）１恒大綠洲花園溧水1724605２奧斯博恩江寧404605３加州城江寧298757４棲園江寧3313133５頤和南園江寧2911419數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng) 此外，專(zhuān)注于產(chǎn)品與