【文章內(nèi)容簡介】 1300廣東騁望地產(chǎn)有限公司江寧二類居住用地20099161550015500廣東騁望地產(chǎn)有限公司江寧二類居住用地200991618501850南京恒建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，清水亭東路以西地塊江寧二類居住用地220099161750034200中冶置業(yè)（安徽）有限責任公司江寧二類居住用地200991637505000南京金箔集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河西商業(yè)混合、公共綠化廣場用地5200992545200102500南京金鷹國際集團有限公司、金鷹國際商貿(mào)集團（中國）有限公司、二、三組地塊河西商業(yè)混合用地220099251200030200南京金基通產(chǎn)置業(yè)有限公司河西住宅混合用地2009925126000222000金絮豐有限公司數(shù)據(jù)來源：南京市國土資源局，易居整理第五章 商品住宅市場一、普通商品住宅市場本月供應量繼續(xù)放大，市場交易活躍程度有所降低，從百萬級水平下滑到80萬層級；但仍然要看到，全市市場存量呈現(xiàn)下滑的趨勢，同期房價已達歷史最高點。雖然國慶過后，南京出臺收縮公積金的政策，房地產(chǎn)全面進入調(diào)整期尚需時日，市場將進入買賣雙方僵持的博弈期。供應情況全市單月新增供應持續(xù)增加，累計供應量依然低于往年水平進入9月，%，其中，江南八區(qū)新增供應量大幅度增加。從累計情況看，19月全市商品住宅累計上市呈現(xiàn)下滑的趨勢，%；其中，江南八區(qū)的走勢類似于全市，%。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)銷售情況單月成交量有所下滑，但成交規(guī)模依然較大，較上月有明顯的下降；同期，%。雖然市場活躍程度有所減弱，但交易規(guī)模依然處于高位，9月全市成交規(guī)?；九c09年以來月均成交規(guī)模相當，是去年同期成交水平的四倍。從累計情況看，%，超過了07年水平；江南八區(qū)的走勢基本相同，%。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)供銷對比情況市場存量、去化周期趨于穩(wěn)定，供需對比陷于僵持 全市單月供銷比連續(xù)8個月維持在1以下，但江南八區(qū)為 。 隨著上市量的增加，銷售的有所下滑，市場單月供銷比將逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)截至09年9月底全市市場總可售量為213萬平米；從去化周期 去化周期=截至到本月底為止的市場待售面積247。本月之前固定月數(shù)的月均銷售面積(其中月均銷售面積＝固定月數(shù)之內(nèi)的銷售面積總和247。月數(shù)，例如，截至到2008年7月31日為止的待售面積的去化周期=截至到7月31日的市場待售面積247。{2008年2－7月的銷售量總和247。6（個月）}。關(guān)于固定月數(shù)的選值，月數(shù)越短，市場靈敏度越高。但是房地產(chǎn)市場的季節(jié)性變動較大，每年的23月、78月為淡季，因此根據(jù)淡季周期頻次，分別采用半年、一年進行測算，因一年的市場敏感度太低，所以采用半年為周期。去化周期、銷售壓力系數(shù)、去化速度等概念基本類似。來看，市場供需力量對比進入僵持階段，短期房價將進入平穩(wěn)期。 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)成交價格情況 9月房價高漲，達到7638元/平米，%，達到歷史新高； 其中，江南八區(qū)均價為11839元/平米，%。從累計情況看，全市累計均價呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，09年19月全市商品住宅累計成交均價6808元/平米，%；江南八區(qū)的走勢相似，19月成交均價10126元/平米，%。 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)分板塊成交價格看，除了仙林，江南八區(qū)的其他板塊的成交均價都超過萬元；江寧有所回調(diào)，江北、江寧價格均有明顯的上升。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)市場結(jié)構(gòu)分析從供應區(qū)域分布看，%、較上月明顯上升，偏遠的郊縣、新三區(qū)注：新三區(qū)為江寧、浦口、六合合稱，郊縣為高淳、溧水，其他區(qū)域合稱江南八區(qū)。占比明顯下降；從銷售區(qū)域分布看，%，新三區(qū)、郊縣銷售占比有所上升。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)從板塊供應看，河西是主要供應區(qū)域，江寧其次，而江北本月供應較少；從板塊銷售看，江北繼續(xù)位于首位，月度銷售量均超過20萬平米，河西是主城區(qū)表現(xiàn)最好的區(qū)域，月度銷售量均超過10萬平米；從板塊供銷對比看，主城區(qū)部分區(qū)域開始存量化過程，城北、城中、河西當月供應遠大于成交量，其他區(qū)域繼續(xù)去存量化過程。 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)從上市面積段看，90平方米以下占比供應繼續(xù)高位，占比高達58%，144平米以上占比較??；從銷售面積段看，%，；本月90144平米銷售比例有所下降，占到達到45%，較上月上升10個百分點。 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)注：內(nèi)環(huán)為上市套數(shù)占比，外環(huán)是銷售套數(shù)占比。90平米是“9070”線，144是南京“高檔住宅”線。 從上市面積段看，8090平米是占比最高，120144平米次之；從銷售面積段看， 120144平米的戶型銷售比例最高，其次是8090平米；從各面積段供銷對比看，60100平米的單月供銷比均大于1，這個區(qū)段的房源近期供應充足；其他面積段的房源處于去化階段。 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)從價格段來看，本月45005000元/平方米成交比例較高，主要是橋北幾個大盤的成交；其次是50006000的價格段；可以看到，本月萬元以上的價格段的成交面積比例明顯上升，這個供應結(jié)構(gòu)有明顯的聯(lián)系。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)項目解析——全市商品住宅銷售面積樓盤排行榜分析，%，市場的成交集中度較高。從成交區(qū)域看，本月江北占6席，城南、河西、城東、江寧各一席。從成交均價看，本月萬元樓盤上榜三家，為河西的和熙翔苑、城南的先鋒青年公寓及城東的鐘鼎山莊；而江寧的恒大綠洲以破7000大關(guān)，江北大華錦繡華城突破5000大關(guān)。從成交戶型來看，從成交戶型來看，先鋒青年公寓為一房的酒店式公寓為主；大華大華錦繡華城以二房為主；鐘鼎山莊、明發(fā)濱江為大戶型為主；其他均有二房、三房。表51：全市商品住宅銷售面積十強樓盤名稱板塊面積（平方米）套數(shù)（套）均價(元/平米)和熙翔苑河西板塊27812080大華錦繡華城江北板塊3315119北外灘水城江北板塊2334988 盛棠苑江北板塊2464808恒大綠洲花園江寧板塊236562187002阿爾卡迪亞江北板塊2243861明發(fā)濱江新城三期江北板塊1604574旭日愛上城江北板塊2464736鐘鼎山莊城東板塊12715659先鋒青年公寓城南板塊29510571數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)，%，市場的成交集中度較高。從成交區(qū)域看，本月河西占4席，城南、江北各2席，城東、江寧各一席。從成交均價看，本月萬元樓盤上榜6家，為河西的仁恒江灣城、和熙翔苑、金地名京、星雨華府、城南的先鋒青年公寓及城東的鐘鼎山莊；而江寧的恒大綠洲以破7000大關(guān)，江北大華錦繡華城突破5000大關(guān)。從成交戶型來看，先鋒青年公寓為一房的酒店式公寓為主；大華大華錦繡華城以二房為主；和熙翔苑、時光澔韻、恒大綠洲花園有二房、三房；其他樓盤均為大戶型。和熙翔苑、先鋒青年公寓、時光澔韻、星雨華府為本地開發(fā)商項目，其他均為外來開發(fā)商項目。表5－2：全市商品住宅銷售金額十強項目名稱板塊成交總面積成交總套數(shù)成交均價銷售金額（億元）和熙翔苑河西板塊27812080 鐘鼎山莊城東板塊12715659 仁恒江灣城一期河西板塊9917395 先鋒青年公寓城南板塊29510571 恒大綠洲花園江寧板塊236562187002 星雨華府河西板塊10212808 金地名京河西板塊6615633 大華錦繡華城江北板塊3315119 北外灘水城江北板塊233 時光澔韻城南板塊1578310 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)和熙翔苑、先鋒青年公寓、鐘鼎山莊、大華錦繡華城、北外灘水城、恒大綠洲花園為雙上榜樓盤（銷售金額十強、銷售面積十強）。二 、別墅市場供銷情況 9月遠郊別墅市場明顯發(fā)力，爭奪主城區(qū)高端客戶 9月，新增供應套數(shù)152套，共有5個別墅項目推出新房源，但同比與環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降的趨勢。從市場累積供應量來看，，%。從供求關(guān)系來看，進入2009年以來，別墅市場單月供求比基本處于1以下，呈現(xiàn)少有的“供不應求”狀態(tài)。但從南京別墅市場的整體發(fā)展趨勢來看，隨著城市的不斷擴容，主打“旅游休閑”牌的遠郊經(jīng)濟型別墅發(fā)展勢頭兇猛，遠郊別墅對主城別墅成功取代的同時，市場需求卻仍有待引導，別墅市場在近幾年內(nèi)仍然基本會呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。預計黃金十月，憑借寧杭高速二期、滬寧高鐵以及過江隧道等各項交通利好，南京“1小時都市圈”內(nèi)的溧水、東郊句容以及安徽等各遠郊別墅將以主城區(qū)公寓的價格扎堆上市，爭奪南京主城客戶。 圖515： 2008年8月至2009年9月南京市別墅供求走勢圖 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng) 9月別墅市場向好勢頭依然強勁， 9月別墅市場共有52個別墅項目有房源成交，成交643套，與上月銷量基本持平。自此，別墅市場月成交量已連續(xù)5個月保持在10萬平米以上。從市場累積成交量來看，。從9月整體樓市的走勢來看，市場已出現(xiàn)降溫的跡象。別墅市場持續(xù)數(shù)月的熱銷狀態(tài)是否也將到達臨界點？從根源來看，價格持續(xù)居高是導致普通住宅市場轉(zhuǎn)向的主要原因，而針對別墅市場而言，高品質(zhì)的資源型產(chǎn)品價值迅速提升的同時銷量看漲，經(jīng)濟型別墅也以低價格搶奪主城區(qū)公寓客戶，別墅市場供應的多元化成功擴大了購買群體，此外，在通脹預期的影響下，別墅保值增值功能將有可能促使其與普通住宅呈現(xiàn)迥然不同的市場表現(xiàn)。 9月別墅市場有5個項目推出新房源。9月全市別墅新增上市項目5個，新增供應153套。9月25日，五礦地產(chǎn)在南京的第一個別墅項目湖語山正式開盤，作為“世界500強1號別墅作品”的湖語山項目，推出62套別墅產(chǎn)品，主要以聯(lián)排為主，配合少量的雙拼和獨棟，面積區(qū)間在240480平米之間，其中聯(lián)排別墅的主力戶型面積在250平米左右。該項目打出“湖山間，地鐵口，精工藝墅”的口號，獨創(chuàng)“英倫別墅九重禮遇”，集山、湖、大學城、高爾夫、地鐵等諸多價值于一身，以醇正英倫風格為形，以東方皇室級居住體驗為本，備受市場各方關(guān)注。同時，對外宣傳價格也成為江寧方山區(qū)域的領頭羊，獨棟產(chǎn)品均價突破2萬元/平方米，聯(lián)排價格也超過14000元/平方米。 表53 ：9月新增上市別墅項目 項目名稱推案時間新推產(chǎn)品類型新推套數(shù)新推面積主力面積（m2）最新報價(元/㎡)山河水花園200995獨棟18600紫園2009926聯(lián)排4430640621000華洲鳳凰小鎮(zhèn)度假村2009928雙拼266500東方龍湖灣2009929獨棟94734832000022000雙拼123984281500016000聯(lián)排412423281400015000臥龍湖國際社區(qū)2009930獨棟2023729320000 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)9月26日紫園加推新房源，共推出44套聯(lián)排別墅，面積在306406平米之間，對外報價為21000元/平米，與上批房源相比有所下調(diào)。同時，此次推出的聯(lián)排別墅房源均贈送下沉式地下室，變相的優(yōu)惠活動已初步顯現(xiàn)，同期推出部分山景洋房，均價在14000元/平米左右，總價遠遠超過100萬元。本月遠郊溧水板塊有兩個項目推出新房源。其中，鳳凰小鎮(zhèn)三期在28日有26套新房源上市，總價95萬起。同時，臥龍湖國際社區(qū)于30日推出紫荊花園組團20套獨棟別墅，此次新房源以300平米以下的小面積為主，對外宣傳報價高達20000元/平米，但實際的主力銷售價格預計仍在萬元以下。 “金九銀十”綜合性價高項目領跑別墅市場。從成交個案來看，成交套數(shù)在10套以上的項目有16個，共成交498套，占全市成交總套數(shù)的77%。其中，溧水板塊的恒大金碧天下以172套的銷售佳績再次蟬聯(lián)別墅排行榜之首，成交均價4605元/平方米，%，“性價比為王”的低價政策使其在“金九銀十” 再次獲得豐收。別墅銷售排行榜的其余四席均來自于江寧板塊。奧斯博恩的“九月置墅節(jié)”活動也頗見成效，金秋九月大手筆推出優(yōu)質(zhì)房源與總價10萬元置業(yè)基金的優(yōu)惠，使得該項目重新受到熱捧，9月共有40套房源成交，位于排行榜第二位。 表54：9月別墅銷售面積排行榜排名項目名稱板塊銷售面積（m2）套數(shù)（套）銷售均價（元/m2）１恒大綠洲花園溧水1724605２奧斯博恩江寧404605３加州城江寧298757４棲園江寧3313133５頤和南園江寧2911419數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng) 此外，專注于產(chǎn)品與