【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 210萬(wàn)以上2合計(jì)4 資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)09年6月，全市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目共有4個(gè)，鑫苑逸品香山、正商蔚藍(lán)港灣、銀座時(shí)代廣場(chǎng)、永威西苑，其中銀座時(shí)代廣場(chǎng)、永威西苑是首次推案，其他2個(gè)項(xiàng)目均為加推。本月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小。（2）建筑形態(tài)分析 表2633：鄭州市新盤(pán)建筑形態(tài)列表 圖2637 ：2009年6月新盤(pán)建筑形態(tài)分布圖建筑形態(tài)新盤(pán)量（個(gè)）多層0小高層3高層1復(fù)合0合計(jì)4資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6月，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目建筑樓層相對(duì)較低，其中鑫苑逸品香山為8層電梯洋房，蔚藍(lán)港灣（11層）、永威西苑（1415層）為小高層，銀座時(shí)代廣場(chǎng)為35層高層。（3）區(qū)域分析表2634：鄭州市新盤(pán)區(qū)域分布列表 圖2638：2009年6月新盤(pán)區(qū)域分布圖區(qū)域分布新盤(pán)量（個(gè)）金水區(qū)0經(jīng)開(kāi)0中原區(qū)2管城區(qū)1鄭東新區(qū)0惠濟(jì)區(qū)1二七區(qū)0資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目主要集中在中原區(qū)，中原區(qū)有蔚藍(lán)港灣，本次主推19號(hào)樓，11層小高層，75套，1梯8戶設(shè)計(jì)，戶型從一房到三房，面積區(qū)間從33122平方米，主力戶型為二房6496平方米。目前正商蔚藍(lán)港灣已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，小區(qū)各種設(shè)施已經(jīng)施工完成。該項(xiàng)目為1棟14層的小高層和3棟15層的薄板小高層圍合組成。戶型涵蓋了89120平方米面積段，主力戶型集中在89平方米左右的兩房?jī)蓮d。銀座時(shí)代廣場(chǎng)本次推出1002套房源，戶型全部為1房，主要面積區(qū)間為3263平方米。，共計(jì)28套，房型主要以8790平方米兩房為主。（4）房型分析n 新盤(pán)戶型分析表2635：鄭州市2009年6月新盤(pán)戶型分布圖 戶型面積段（㎡）推案套數(shù)（套）占比一房3050351%5070664%合計(jì)1015%二房9011078%7090351%507019%合計(jì)448%三房11013051%合計(jì)51%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月新增推案項(xiàng)目主力戶型主要集中在小面積段，一房供應(yīng)量最大，主要來(lái)自于銀座時(shí)代廣場(chǎng)，二房主要來(lái)自永威西苑。n 去化房型分析 表2636：鄭州市2009年6月上市新盤(pán)去化表 房型上市量(套)去化量(套)去化比例（%）一房1015225%二房448102%三房519%合計(jì)1514336%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月去化房型中一房去化量較大，但由于備案數(shù)據(jù)的時(shí)滯，大部分成交情況將會(huì)在下月顯現(xiàn)。（5）新盤(pán)營(yíng)銷策略分析表2637：鄭州市2009年6月新盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠策略一覽表項(xiàng)目名稱營(yíng)銷策略銀座時(shí)代廣場(chǎng)5月17日交1萬(wàn)VIP排號(hào)，至開(kāi)盤(pán)止，享受每天100元增值優(yōu)惠，首付3萬(wàn)8，搶占大上海城酒店式公寓！蔚藍(lán)港灣開(kāi)盤(pán)當(dāng)天選房可享受按揭4個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，一次性5個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。永威西苑加入VIP會(huì)員3000抵3萬(wàn)，雙氣雙陽(yáng)臺(tái)，最高送15㎡，見(jiàn)證兩房得三房創(chuàng)享奇跡。鑫苑逸品香山排卡優(yōu)惠5000元抵10000元；開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)3號(hào)樓房源優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，另送1000元代金券（可沖抵房款）；6月28日之前簽約可在原優(yōu)惠基礎(chǔ)上再優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。此外，購(gòu)房客戶均可參與現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)，一等獎(jiǎng)為價(jià)值8000元的新加坡雙人游（僅限一名）；二等獎(jiǎng)為價(jià)值3000元的三亞游；三等獎(jiǎng)獎(jiǎng)品為微波爐；四等獎(jiǎng)獎(jiǎng)品為飛利浦小家電；中獎(jiǎng)率百分之百。資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目營(yíng)銷仍然以優(yōu)惠為最大主題，銀座時(shí)代廣場(chǎng)和永威西苑是首次開(kāi)盤(pán)，因此價(jià)格相對(duì)較低，且優(yōu)惠幅度較大，蔚藍(lán)港灣則是利用價(jià)格策略，提高銷售單價(jià)后再給客戶很高的優(yōu)惠，但目前這種營(yíng)銷方式效果不佳，消費(fèi)者已經(jīng)對(duì)區(qū)域價(jià)格有大致的心理價(jià)位，因此提高銷售單價(jià)再給出很高的價(jià)格優(yōu)惠不足以吸引購(gòu)房客戶，逸品香山則是優(yōu)惠組合沖擊消費(fèi)者，在暑期推出旅游大獎(jiǎng)，但項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天當(dāng)訪客戶較少，并未吸引剛性需求到場(chǎng)。圖2639：鄭州市2009年6月銀座時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)圖 資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖26310：鄭州市2009年6月蔚藍(lán)港灣開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)圖 資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖26311：鄭州市2009年6月永威西苑開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)圖 資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖26312：鄭州市2009年6月鑫苑逸品香山開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)圖 資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表2638：鄭州市2009年6月新盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)情況一覽表項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)日期銷售報(bào)價(jià)（元/m2）本月成交面積（m2)成交均價(jià)(元/m2)推案面積（㎡)建筑形態(tài)當(dāng)月推案主力戶型、面積銀座時(shí)代廣場(chǎng)5200㎡（成交套數(shù)223套）5234㎡（推案套數(shù)1002套）35層高層3263平方米一房蔚藍(lán)港灣5200㎡（成交套數(shù)102套）4624㎡（推案套數(shù)75套）1棟11層8495㎡二房永威西苑4700㎡（成交套數(shù)94套）4336㎡（推案套數(shù)449套）1棟14層，3棟15層8898㎡二房鑫苑逸品香山5500成交套數(shù)28套52782482㎡（推案套數(shù)28套）1棟小高層8190㎡二房資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、成交量分析216。 商品住宅成交平穩(wěn)，總量較大圖2641：2008年6月至2009年6月鄭州市商品住宅成交量比對(duì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6月，全市商品住宅成交量較上月有小幅上升，總量繼續(xù)保持在80萬(wàn)平方米以上，這也是09年3月以來(lái)，連續(xù)第四個(gè)月保持這么高的成交量，一方面本月有較大幅度的供應(yīng)，為維持高成交奠定基礎(chǔ)，同時(shí)我們認(rèn)為全國(guó)性的流動(dòng)性過(guò)剩也加快購(gòu)房需求的集中釋放，再因近3個(gè)月樓市成交價(jià)格一路爬升，已經(jīng)達(dá)到一個(gè)新的頂點(diǎn)，受輿論報(bào)導(dǎo)影響，也促成消費(fèi)者“追漲”心理，使得邊緣的剛性需求積極入市。216。 金水區(qū)一枝獨(dú)秀圖2642：2009年5月至2009年6月鄭州市商品住宅區(qū)域成交比對(duì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月金水區(qū)成交總量排名全市第一，區(qū)域內(nèi)金沙國(guó)際、天倫水晶城、御金城等由于在5月開(kāi)盤(pán)，處于持續(xù)熱銷期，成交量大多在本月顯現(xiàn)；二七區(qū)本月橄欖城表現(xiàn)良好，項(xiàng)目在5月開(kāi)盤(pán)，本月持續(xù)熱銷，成交量位居區(qū)域之首；管城回族自治區(qū)本月金色港灣、橡樹(shù)玫瑰城、裕鴻國(guó)際、銀座時(shí)代廣場(chǎng)表現(xiàn)較佳，惠濟(jì)區(qū)本月怡豐新都匯、鄭東新區(qū)本月正弘山、東方港灣、百合公寓、盧浮公館成交較好；中原區(qū)本月仍是中原新城一枝獨(dú)秀。216。 商品住宅主力面積仍90平方米以下小戶型，130平方米戶型成交量上升圖2643： 2009年5月鄭州市商品住宅成交面積段分布圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖2644： 2009年6月鄭州市商品住宅成交面積段分布圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6月，全市90平方米以下小戶型成交比例和5月保持一致，130平方米以上戶型本月成交量占比較5月有所增加，這也說(shuō)明目前在流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，已經(jīng)有小部分投資性需求進(jìn)入市場(chǎng)。五、成交均價(jià)分析216。 商品住宅價(jià)格小幅波動(dòng)回落圖2611：2008年6月至2009年6月鄭州市商品住宅成交均價(jià)比對(duì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6月，全市商品住宅成交均價(jià)4651元/平方米，較5月小幅下降，但仍處于較高水平，在目前市場(chǎng)成交火爆，市場(chǎng)存量不足，購(gòu)房者購(gòu)房意愿不斷增強(qiáng)、通貨膨脹預(yù)期以及“買漲”心理等綜合因素影響下，預(yù)計(jì)商品住宅成交價(jià)格整體仍保持穩(wěn)定的上漲態(tài)勢(shì)，但在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度的的情況下，下半年國(guó)家出臺(tái)的政策將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)造成較大的影響，也不排除出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)08年的調(diào)整期，因此預(yù)計(jì)未來(lái)商品住宅保持穩(wěn)定的上漲，出現(xiàn)較大幅度上漲的空間較小。n 成交價(jià)格段分布216。 商品住宅價(jià)格段5500元/㎡以上成交量繼續(xù)上升圖2612： 2009年5月鄭州市商品住宅成交價(jià)格段分布圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖2613： 2009年6月鄭州市商品住宅成交價(jià)格段分布圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（備注：不含經(jīng)濟(jì)適用房）6月，全市主力價(jià)格段和5月保持一致，而5500元/㎡以上價(jià)格段成交量較5月有所上升，主要受本月130㎡以上戶型成交量較5月有所增加影響，高品質(zhì)改善性需求和投資性需求進(jìn)入市場(chǎng)所致。六、項(xiàng)目分析樣板區(qū)——加速成交的催化劑本月銷售TOP10中，漢飛金沙國(guó)際銷售量突破2萬(wàn)平方米，金沙國(guó)際在5月底開(kāi)盤(pán)，成交量在本月顯現(xiàn)，項(xiàng)目本次開(kāi)盤(pán)熱銷，一方面項(xiàng)目一期工程進(jìn)度已經(jīng)進(jìn)入外裝階段，明快簡(jiǎn)約的立面和社區(qū)提倡的運(yùn)動(dòng)主題一致，同時(shí)社區(qū)內(nèi)已經(jīng)建成部分樣板區(qū)，坡地景觀，廊橋步道，溪水瀑布，客戶可以親身感受社區(qū)的園林景觀及部分運(yùn)動(dòng)設(shè)施，提前暢想未來(lái)生活場(chǎng)景，提高項(xiàng)目的成交率，另一方面區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目相對(duì)較少，且不具備高性價(jià)比。表2671 2009年6月鄭州市商品住宅銷售面積排行榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)域所屬板塊成交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)（元/㎡）1金水區(qū)東中板塊31152372中原新城中原區(qū)西中板塊25945873天倫水晶城金水區(qū)東北板塊19046324金色港灣管城回族自治區(qū)東南板塊12948075御金城金水區(qū)東中板塊13143606正弘山鄭東新區(qū)鄭東板塊17448137綠洲云頂金水區(qū)東中板塊12142258橡樹(shù)玫瑰城管城回族自治區(qū)東南板塊14942079橄欖城二七區(qū)西南板塊138443010裕鴻國(guó)際管城回族自治區(qū)東中板塊1775536資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第七章 辦公市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述圖271：2008年6月至2009年6月鄭州市辦公物業(yè)供求走勢(shì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表271：鄭州市2009年5月2009年6月辦公物業(yè)各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年5月2009年6月同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比—100%100%供應(yīng)量（萬(wàn)m2）0100%100%成交量（萬(wàn)m2）%%成交價(jià)格（元/ m2）49176243%%成交總額（億元）%%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)n 09年6月，辦公物業(yè)新批預(yù)售量為零；n 09年6月，%，%；n 09年6月，辦公物業(yè)成交均價(jià)為6243元/平方米，%，%；n 09年6月，同比、%、%。從辦公市場(chǎng)供求走勢(shì)來(lái)看，6月辦公市場(chǎng)又出現(xiàn)了供應(yīng)的斷供現(xiàn)象，供求關(guān)系極不平穩(wěn)。辦公物業(yè)的成交則出現(xiàn)量跌價(jià)漲的格局。辦公物業(yè)的種種現(xiàn)象表明市場(chǎng)的回暖僅是開(kāi)發(fā)商的一廂情愿。雖然有利好消息的影響，但經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰影能持續(xù)多久都是個(gè)未知數(shù)。二、供求關(guān)系分析圖272：2008年6月至2009年6月鄭州市辦公物業(yè)供求情況比對(duì)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6月份，鄭州辦公物業(yè)出現(xiàn)零供應(yīng)。隔月斷供現(xiàn)象又開(kāi)始上演。6月份，自08年6月至今成交量整體走勢(shì)波瀾蕩漾穩(wěn)中有升。由上圖不難看出，供應(yīng)市場(chǎng)的嚴(yán)重短缺使得整體辦公物業(yè)的供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。辦公市場(chǎng)的成交仍在吸食存量面積。辦公物業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)的千奇百變都只是一廂情愿，不會(huì)對(duì)辦公市場(chǎng)的成交有太大影響。三、供應(yīng)量分析辦公物業(yè)供應(yīng)跌宕起伏圖273：2008年6月至2009年6月鄭州市辦公物業(yè)供應(yīng)量比對(duì)圖 資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6月份，辦公物業(yè)供應(yīng)量再次歸零，辦公物業(yè)的隔月斷供現(xiàn)象已經(jīng)不再司空見(jiàn)怪。辦公物業(yè)的區(qū)域集中化、氛圍差異化使得辦公物業(yè)的供應(yīng)量也較為集中在幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)，成交總量也是如此。從全市辦公物業(yè)供應(yīng)走勢(shì)圖來(lái)看，辦公物業(yè)的供應(yīng)起伏較大主要是受個(gè)案項(xiàng)目影響，供應(yīng)量的起伏變化不會(huì)對(duì)客戶的購(gòu)買帶來(lái)較大的影響。四、成交量分析n 成交總量分析成交量波瀾起伏，但基本平穩(wěn) 圖2741：2008年6月至2009年6月鄭州市辦公物業(yè)成交量走勢(shì)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，%，%。金水區(qū)和鄭東新區(qū)仍然是辦公物業(yè)的主要成交區(qū)域，本月金水區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑，%；，%。%；二七、管城、中原、%。圖2742：2009年5月2009年6月辦公物業(yè)區(qū)域成交比重圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表2741：2009年5月2009年6月辦公物業(yè)成交面積表區(qū) 域5月成交面積(萬(wàn)㎡)6月成交面積(萬(wàn)㎡)同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）鄭東新區(qū)%%金水區(qū)%%惠濟(jì)區(qū)0100%中原區(qū)%250%二七區(qū)%%管城區(qū)%%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、成交均價(jià)分析成交均價(jià)略有上揚(yáng)圖275：2008年6月至2009年6月鄭州市辦公物業(yè)成交均價(jià)走勢(shì)圖資料來(lái)源：CRIC