【文章內(nèi)容簡介】 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求分析n 商品住宅供求形勢進一步轉(zhuǎn)好圖2621：2008年5月至2009年5月鄭州市商品住宅供求情況比對資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)5月，全市商品住宅供求矛盾進一步緩和，一方面本月供應量環(huán)比同比皆出現(xiàn)大幅下滑，但成交量同比繼續(xù)小幅上升，環(huán)比雖小幅下降但成交體量依然較大，繼續(xù)消化現(xiàn)有庫存量，全市商品住宅供求矛盾得到進一步緩和。隨著剛性需求的進一步釋放，現(xiàn)有的改善性需求和投資性需求在剛性需求的帶動下開始進入市場，這將進一步維持房地產(chǎn)市場良好平穩(wěn)的運行。三、供應量分析1．供應量分析n 供應量放緩圖2631：2008年5至2009年5月鄭州市商品住宅供應量比對圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)09年5月，全市商品住宅供應量環(huán)比同比皆出現(xiàn)下降，本月首次開盤項目較少，同時加推項目也較少，主要以消化存量為主，同時由于4月放量相對較大，也將緩和市場上供求矛盾。通過我們實地調(diào)研來看，6月全市新增供應仍會減少。2．供應結(jié)構(gòu)分析216。 供應結(jié)構(gòu)房型分析圖2632： 2009年5月鄭州市商品住宅供應房型結(jié)構(gòu)資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年5月，全市商品住宅供應房型結(jié)構(gòu)基本和之前保持不變，一、二房供應量占去所有房型供應量的一半多，其次是三房，隨著改善性需求逐步進入市場，市場上三房供應量開始出現(xiàn)小幅上升。本月一、二房供應量較大的為天倫水晶城和亞新橄欖城，三房以金海京江花園供應量最大。216。 供應面積段分析圖2633： 2009年5月鄭州市商品住宅供應面積段結(jié)構(gòu)資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月供應面積段結(jié)構(gòu)基本保持不變，50平方米以下小戶型供應較4月小幅減少，該面積段戶型主要來自亞新橄欖城和金海金江花園；5070平方米小戶型主要來自天倫水晶城、亞新橄欖城；7090平方米二房主要來自天倫水晶城、亞新橄欖城。216。 供應價格段分析圖2634： 2009年4月鄭州市商品住宅供應價格結(jié)構(gòu)資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)09年5月，全市商品住宅供應價格較4月有所緩和，其中35004000，50005500，55006000價格段均未有供應，本月供應價格段主要集中在40004500元/平方米，其中新里盧浮公館預售價格在4200元/平方米，金海京江花園預售價格在4300元/平方米，天倫水晶城預售價格在4500元/平方米，正商蔚藍港灣本次推出小高層產(chǎn)品，預售價格6000元/平方米，但從其歷月成交均價來看，未有突破6000元/平方米。3．區(qū)域供應對比分析n 二七區(qū)“異軍突起”圖2635：2009年4月至2009年5月鄭州市商品住宅區(qū)域供應比對圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)5月，二七區(qū)商品住宅供應“異軍突起”，共有3個項目新增供應，%，金海京江花園是首次推盤，因此放量相對較大，其次是亞新橄欖城，本月沉寂很久的正商蔚藍港灣推出5219平方米。金水區(qū)投放占比比4月小幅上升，金水本月主要是老盤新增推案，鄭東新區(qū)只有一個項目新里盧浮公館新增推案。4．新盤數(shù)據(jù)分析（1）、規(guī)模分析 表2632：鄭州市新盤規(guī)模列表 圖2636： 2009年5月新盤規(guī)模分布圖規(guī)模新盤量（個）3萬以下035萬0510萬110萬以上5合計6 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)09年5月，全市新開盤項目共有6個，比4月份減少5個，但本月開盤項目大盤統(tǒng)領市場，有5個項目均為20萬平方米以上，其中橄欖城是本月開盤的超級大盤；只有1個樓盤金海京江花園總建筑面積在7萬平方米。（2）、建筑形態(tài)分析 表2633：鄭州市新盤建筑形態(tài)列表 圖2637 ：2009年4月新盤建筑形態(tài)分布圖建筑形態(tài)新盤量（個）多層0小高層2高層4復合0合計6資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)09年5月，全市新開盤項目中，主要建筑形態(tài)仍然以高層占多數(shù)，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷低層的發(fā)展之后，已經(jīng)步入高層時代。本月新開盤項目中高層產(chǎn)品均在22層以上，其中漢飛金沙國際、天倫水晶城、未來城二期都在30層以上，高層產(chǎn)品梯戶比多設置為1：3（漢飛金沙國際、天倫水晶城）、1：2（天倫水晶城、新里盧浮公館）；小高層產(chǎn)品主要為金海京江花園、亞新橄欖城，其中金海京江花園梯戶比為1：2，亞新橄欖城梯戶比為1：3。（3）、區(qū)域分析表2634：鄭州市新盤區(qū)域分布列表 圖2638：2009年4月新盤區(qū)域分布圖區(qū)域分布新盤量（個）金水區(qū)2經(jīng)開0中原區(qū)0管城區(qū)1鄭東新區(qū)1惠濟區(qū)0二七區(qū)2資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月開盤項目集中在金水區(qū)、二七區(qū)，約合1351套，位居全市之首，這2個項目均為加推房源，漢飛金沙國際推出11號樓，天倫水晶城本次推出其3號高層項目； ，約合790套，戶型面積較金水區(qū)較小，其中金海京江花園首次開盤，推出8棟小高層產(chǎn)品。（4）、房型分析n 新盤戶型分析表2635：鄭州市2009年5月新盤戶型分布圖 戶型面積段（㎡）推案套數(shù)（套）占比一房03035%3050190%5070646%7090146%9011033%合計1050%二房90110633%70901154%507070%110130136%合計1993%三房9011054%11013090%130150400%150170162%合計706%四房15017084%17019041%合計125%五房19021092%合計92%復式1501705%1701903%合計8%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月開盤項目推出的戶型仍然集中在一房、二房，其中一房中戶型以5070平方米為多，二房以7090平方米為多。n 去化房型分析 表2636：鄭州市2009年5月上市新盤去化表 房型上市量(套)去化量(套)去化比例（%）一房1050278%二房1993607%三房706255%四房1258%五房920%復式81%合計39741149%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從商品住宅去化總量來看，5月二房成交總量最多，二房成交均價在4653元/平方米，二房成交主要來自未來城二期及天倫水晶城；從去化比例來看，三房去化比例最高，三房成交均價在4547元/平方米，成交量主要來自亞新橄欖城和未來城二期。（5）新盤營銷策略分析表2637：鄭州市2009年5月新盤項目開盤優(yōu)惠策略一覽表項目名稱營銷策略亞新橄欖城開盤當天定房可戶可享受總房款3個點優(yōu)惠，并贈送4重大禮，一重贈送價值1888元品牌婚紗攝影套餐，二重贈送1888元浪漫雙人游，三重贈送1888元品牌家電，四重參加幸運大抽獎，液晶電視。未來城二期該項目于23號前已經(jīng)完成項目選房，開盤當天針對成功選房的客戶設立多項大獎。其中特等獎一名，價值10000元的禮品；一等獎10名，價值3000元的禮品；二等獎20名，價值1500元的禮品；三等獎40名，價值1000元的獎品；四等獎，其余所有客戶，價值200元的禮品。開盤當天購買二區(qū)9號樓60平方米以下戶型，贈送空調(diào)一臺及3000元物業(yè)費獎勵；當天購買二區(qū)9號樓60平方米以上戶型，贈送空調(diào)兩臺及7000元物業(yè)費獎勵；當天購買二區(qū)11號樓任意戶型，贈送空調(diào)（60平方米以下戶型一臺，60平方米以上戶型兩臺），另購房優(yōu)惠3%折扣，同時購房客戶可參加抽獎活動，禮品金額不超過3000元，抽獎獎品有：筆記本電腦、冰箱、洗衣機、電動車、床上用品四件套金海京江花園認籌期交1千抵6千，開盤一次性付款優(yōu)惠2個點，按揭優(yōu)惠1個點盧浮公館認籌期優(yōu)惠：兩房1萬抵3萬、三房1萬抵4萬、四房1萬抵5萬天倫水晶城開盤當天實行“4重大禮驚喜送，限時特惠折上折”，①開門見禮送：開盤當天特惠88元/㎡；②限時搶購送：vip認籌客戶現(xiàn)場訂房享97折；③購房有車送：搖身一變，提前“有房有車”——價值3000元電動車；④現(xiàn)場禮品送：四喜臨門，精美禮品買就送資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)09年5月新開盤項目中，營銷手法比較傳統(tǒng)，但是也相當實在，針對剛性需求及改善性需求，我們覺得實實在在的價格優(yōu)惠會帶來更好的成交效果。除了認籌期給予很高的價格優(yōu)惠來吸引客戶外，借助開盤當日熱烈的氛圍，再來點總價的小幅優(yōu)惠更能促進意向客戶的快速轉(zhuǎn)化，提高轉(zhuǎn)化率。圖2639：鄭州市2009年5月亞新橄欖城開盤現(xiàn)場圖 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖26310：鄭州市2009年5月未來城二期開盤現(xiàn)場圖 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖26311： 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖26312：鄭州市2009年5月金海京江花園開盤現(xiàn)場圖 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖26313：鄭州市2009年5月盧浮公館開盤現(xiàn)場圖 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖26314：鄭州市2009年5月天倫水晶城開盤現(xiàn)場圖 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表2638：鄭州市2009年5月新盤項目開盤情況一覽表項目名稱開盤日期銷售報價（元/m2）本月成交面積（m2)成交均價(元/m2)推案面積（㎡)建筑形態(tài)當月推案主力戶型、面積亞新橄欖城43004800㎡（成交套數(shù)87套）444312650㎡（推案套數(shù)168套）15層、17層小高層、。未來城二期45005200㎡（成交套數(shù)283套）4871㎡（推案套數(shù)819套）2棟33層、1棟32層、1棟29層、1棟22層高層88104㎡二房48005500㎡（成交套數(shù)71套）4887㎡（推案套數(shù)707套）6號樓為34層的高層，11號樓為35層的高層79平方米左右一房、金海京江花園40004500㎡（成交套數(shù)128套）4317㎡（推案套數(shù)622套）5棟小高層3040平方米一房、7080平方米二房、100130平方米三房盧浮公館38004500㎡（成交套數(shù)781套）3989㎡（推案套數(shù)1096套）23層高層二房8590㎡、一房6065㎡（項目的一房實際為項目大戶型分隔的小戶型；）天倫水晶城45005000㎡（成交套數(shù)250套）4601㎡（推案套數(shù)644套）30層、32層高層、資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、成交量分析216。 商品住宅成交環(huán)比小幅下降，但維持高位運行圖2641：2008年5月至2009年5月鄭州市商品住宅成交量比對圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)5月，全市商品住宅成交量雖比4月小幅回落，但仍然維持高位運行，一方面受本月幾個大盤開盤的影響，剛性需求集中得到釋放；另一方面，隨著剛性需求進一步的釋放，給樓市帶來了積極的影響，使得市場上有實力的改善性需求和投資性需求也積極進入市場，進一步充實現(xiàn)有購房大量，促成商品住宅市場高位運行。216。 金水區(qū)成交份額萎縮，其他區(qū)域成交小幅上升。圖2642：2009年4月至2009年5月鄭州市商品住宅區(qū)域成交比對圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月金水區(qū)成交總量較上月小幅減少，同時占比也較4月減少，其他各區(qū)域成交占比小幅上升。216。 商品住宅主力面積仍90平方米以下小戶型圖2643： 2009年4月鄭州市商品住宅成交面積段分布圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖2644： 2009年5月鄭州市商品住宅成交面積段分布圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)5月各面積段成交占比和4月基本保持一致，小戶型成交是目前市場的主流，但我們也看到，小戶型產(chǎn)品單價較高，目前90平方米以下小戶型成交均價要比90110平方米戶型高，同時190平方米以上戶型成交均價居于首位。五、成交均價分析216。 商品住宅均價上升幅度增大圖2611：2008年5月至2009年5月鄭州市商品住宅成交均價比對圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)5月，受品質(zhì)大盤開盤成交的大幅影響，本月全市商品住宅成交均價繼續(xù)保持上升態(tài)勢，目前已經(jīng)達到歷月來的新高。一方面受前期各樓盤優(yōu)惠活動進一步取消或減少，使得樓盤價格恢復到08年之前的價格，另一方面受個別品質(zhì)樓盤巨大的成交量影響，拉升全市整體價格水平。n 成交價格段分布216。 商品住宅主力價格段40004500元/㎡、45005000元/㎡、50005500元/㎡成交量繼續(xù)上升。圖2612： 2009年4月鄭州市商品住宅成交價格段分布圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖2613： 2009年5月鄭州市商品住宅成交價格段分布圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（備注：不含經(jīng)濟適用房）