【正文】 鄭州市房地產(chǎn)市場月度研究報告易居中國克而瑞信息技術(shù)有限公司——鄭州機(jī)構(gòu)目 錄本月導(dǎo)讀 3易居視點(diǎn) 4數(shù)字樓市 5關(guān)注樓盤 6第一篇 市場背景篇 7第一章 政策資訊 7一、政策法規(guī) 7二、市政動態(tài) 9三、市場資訊 10第二章 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 13一、工業(yè)增加值 13二、進(jìn)出口 14三、固定資產(chǎn) 15四、社會零售總額 16第三章 房地產(chǎn)投資 17一、開發(fā)投資額 17二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 18第二篇 市場分析篇 20第四章 商品房市場 20一、市場綜述 20二、供求關(guān)系分析 21三、供應(yīng)量分析 22四、成交量分析 23五、成交均價分析 24第五章 土地市場 25一、本月公告土地分析 25二、本月成交地塊分析 26三、重點(diǎn)地塊 27第六章 商品住宅市場 29一、市場綜述 29二、供求分析 30三、供應(yīng)量分析 31四、成交量分析 41五、成交均價分析 43六、項目分析 45第七章 辦公市場 46一、市場綜述 46二、供求關(guān)系分析 47三、供應(yīng)量分析 48四、成交量分析 49五、成交均價分析 50第八章 商業(yè)市場 52一、市場綜述 52二、供求關(guān)系分析 53三、供應(yīng)量分析 54四、成交量分析 55五、成交均價分析 57第九章 產(chǎn)品分析 58一、產(chǎn)品綜述 58二、個案分析 62第十章 營銷媒體篇 68一、營銷透析 68二、媒體分析 71三、典型項目——金基森林陽光 76第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 81一、金水區(qū) 81二、鄭東新區(qū) 82三、管城區(qū) 83四、二七區(qū) 84五、中原區(qū) 85六、惠濟(jì)區(qū) 86本月導(dǎo)讀保障住房用地禁止用于商業(yè)開發(fā)5月20日，國土資源部下發(fā)通知，要求各地市、縣國土資源管理部門在加快落實保障性住房用地供應(yīng)同時，禁止借保障性安居工程之名，以劃撥方式取得土地后改變用途用于商品住房等商業(yè)開發(fā)。詳情請見P8商品房市場供、求雙降，銷售均價創(chuàng)08年5月至今新峰值5月，鄭州市天氣復(fù)雜多變，但商品房市場暖意不變，成交量雖小幅下滑，%，且價格上漲幅度顯著高于成交量下滑幅度。詳情請見P21熱銷項目分析未來城銷售情況、熱銷原因 天倫水晶城銷售情況、熱銷原因 詳情請見P53營銷透析市場回暖之勢顯著，價格折扣、特價房、一口價促銷力度顯著縮小，維系業(yè)主關(guān)系、慶六一親子促銷力度顯著提升，多項目均有新房源推出，大型改造項目如美景鴻城高調(diào)亮相，品質(zhì)訴求持續(xù)攀升。5月，鄭州市營銷活動側(cè)重于業(yè)主關(guān)系的維系和提升項目的知名度、美譽(yù)度，下面將重點(diǎn)介紹普羅旺世的“印象影像多彩普羅旺世”非專業(yè)攝影大賽、橄欖城“美麗新娘”評選活動。詳情請見P63易居視點(diǎn)■ 5月供求量雖比4月雙雙下降，但成交總量依然維持高位運(yùn)行，同時價格增長強(qiáng)勁從09年3月開始，鄭州市房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)爆發(fā)式增長，并且一直處于高位運(yùn)行，價格也在節(jié)節(jié)攀升。各樓盤針對集中釋放的剛性需求展開了火爆的“接力賽”，并由此誕生出一個又一個的“明星”樓盤。5月又有一些品質(zhì)樓盤接過“熱銷的接力棒”，保持了樓市的高位運(yùn)行，6月將會有哪些樓盤來把這些“接力棒”繼續(xù)傳下去呢？讓我們拭目以待。隨著剛性需求的集中釋放，給弱勢下的房地產(chǎn)市場帶來了積極的因素，而正是剛性需求的大批釋放給樓市增強(qiáng)了信心，強(qiáng)大需求中的改善性需求和投資性需求也積極入市，保持整個樓市的健康穩(wěn)定運(yùn)行。后市走勢預(yù)測：09年15月，%，%，單從09年15月來看，鄭州商品住宅市場表現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，同時價格也在不斷的上升。因此我們預(yù)計在09年下半年樓市將會迎來更加“熱鬧”的形勢，壓抑已久的強(qiáng)大供應(yīng)將集中在下半年釋放，成交量和價格將會維持相對平穩(wěn)的狀態(tài)。數(shù)字樓市5月鄭州市商品房基本情況供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）供求比成交均價（元/㎡）商品房5032商品住宅4764商業(yè)用房9722辦公物業(yè)4917數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)5月商品住宅項目成交量排行榜排名項目名稱區(qū)域所屬板塊成交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交均價（元/㎡）1東方首府管城區(qū)東中板塊29048742中原新城中原區(qū)西中板塊31345233鄭東新區(qū)鄭東板塊31270144鄭東新區(qū)鄭東板塊29942405天倫水晶城金水區(qū)東北板塊25046016宏益華香港城金水區(qū)東中板塊21250327陽光新城金水區(qū)東中板塊15453488御金城金水區(qū)東中板塊13445069橄欖城二七區(qū)西南板塊153447910橡樹玫瑰城管城區(qū)東南板塊1524250數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)關(guān)注樓盤n 綠城百合公寓2009年4月28日（四期）進(jìn)行了選房活動，共推出687套房源，截至5月底累計成交312套，%，成交均價7014元/平方米。216。 圍合組團(tuán)空間，增強(qiáng)私密性和安全性216。 目區(qū)位及稀缺性216。 很強(qiáng)的保值增值；第一篇 市場背景篇第一章 政策資訊一、政策法規(guī)n 保障住房用地禁止用于商業(yè)開發(fā)5月20日，國土資源部下發(fā)通知，要求各地市、縣國土資源管理部門在加快落實保障性住房用地供應(yīng)同時，禁止借保障性安居工程之名，以劃撥方式取得土地后改變用途用于商品住房等商業(yè)開發(fā)。易居觀點(diǎn)：國土資源部特別針對保障性住房供應(yīng)發(fā)出通知，可見國家對保障性住房的落實程度提升到新的級別，這將有效的保障了保障性住房的供應(yīng)。土地利用年度計劃指標(biāo)一定的情況下，會根據(jù)要求配比不同土地性質(zhì)的供應(yīng)量，保障性住房用地用途的改變，將會改變上市供應(yīng)量的比例，一方面不能保證保障性住房有效的供應(yīng)量，促使解決中低收入者住房難的問題不能在計劃時間內(nèi)完成；另一方面，土地性質(zhì)的改變，將增加商品房的供應(yīng)，在一段時間造成供應(yīng)量的增加，不利于政府對市場的調(diào)控。n 開征物業(yè)稅提上政府決策日程5月25日，中國政府網(wǎng)公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，其中，“開征物業(yè)稅”再次納入。易居觀點(diǎn)： 開征物業(yè)稅提上研究立法的日程，說明停留在理論探索層面的物業(yè)稅,這一次將會有實質(zhì)性的進(jìn)展，房地產(chǎn)目前交易稅費(fèi)較為復(fù)雜，物業(yè)稅的開征將改變住宅保有環(huán)節(jié)稅賦畸輕的狀況,但能否通過該稅費(fèi)抑制房屋價格，受到普遍質(zhì)疑。物業(yè)稅的開征，將面臨諸多問題，首先房地產(chǎn)登記體系完善程度較差、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)、房產(chǎn)評估體系等，都會為物業(yè)稅的開征增添麻煩，因此，房地產(chǎn)物業(yè)稅的真正開征，還需要較長的時間來完善。n 商品住宅資本金比例35%大限首次出現(xiàn)松動5月27日，固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果終于出爐。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，恢復(fù)到1996年的水平，成為此次調(diào)整受惠最大的項目之一。易居觀點(diǎn)： 從2004年宏觀調(diào)控以來開始收緊的房地產(chǎn)開發(fā)商項目資本金比例35%大限將首次出現(xiàn)松動，商品住宅資本金比例調(diào)低至20%，針對房地產(chǎn)從緊的金融政策開始出現(xiàn)松動。2008年房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷加上金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)遭受嚴(yán)重的沖擊，資本市場的萎縮，直接造成開發(fā)商資金鏈持續(xù)緊繃。此項政策的出臺，將會降低開發(fā)商融資的門檻，將有效緩解開發(fā)商的資金壓力。但是放松項目將只涉及住宅項目，商業(yè)項目成本與收益相差較大，風(fēng)險較大，可見對金融政策的松動還是有所保留，以防范金融風(fēng)險。表1111 ：2009年5月全國房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時間來源政策名稱主要內(nèi)容5月22日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部 《關(guān)于印發(fā)20092011年廉租住房保障規(guī)劃的通知》n 從2009年起到2011年，爭取用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。其中，2008年第四季度已開工建設(shè)廉租住房38萬套，三年內(nèi)再新增廉租住房518萬套、新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼191萬戶。進(jìn)一步健全實物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度，并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財稅和信貸支持政策。n 多渠道籌措資金。中央加大對財政困難地區(qū)廉租住房保障補(bǔ)助力度；省級人民政府要比照中央的做法，加大對本地區(qū)財政困難的市、縣建設(shè)（包括購置、改造）廉租住房和發(fā)放租賃補(bǔ)貼的資金投入；市、縣人民政府按照國家有關(guān)規(guī)定多渠道籌集廉租住房保障資金；對符合貸款條件的廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造項目，商業(yè)銀行要加大信貸支持力度n 落實土地供應(yīng)和各項優(yōu)惠政策。各地區(qū)要根據(jù)廉租住房保障規(guī)劃和年度計劃，統(tǒng)籌安排廉租住房用地計劃，優(yōu)先安排建設(shè)用地，落實支持廉租住房建設(shè)的各項稅費(fèi)優(yōu)惠政策，切實加大政策支持力度，確保如期開工建設(shè)。n 結(jié)合城市棚戶區(qū)改造多渠道籌措房源。資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表1112 ：2009年5月鄭州市房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時間來源政策名稱主要內(nèi)容 5月15日 鄭州市政府《鄭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》n 編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和年度計劃，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排保障性住房、危舊改造住房和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補(bǔ)償用房的開發(fā)項目n 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式或者劃撥方式取得n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家、省有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)資質(zhì)后，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。n 預(yù)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得預(yù)售許可證明后，方可預(yù)售；現(xiàn)房銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理房地產(chǎn)初始登記后，方可現(xiàn)售；房屋銷售實行聯(lián)機(jī)備案實名制；保障性住房由房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一組織銷售，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售。n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)與買受人簽訂書面合同。合同中應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交款方式、交付日期、交付方式、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定對托管項目及共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行交接驗收，同時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交該項目的有關(guān)資料；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用時，向買受人提供質(zhì)量保證書和使用說明書資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、市政動態(tài)n “新107國道”計劃6月底開建5月25日，鄭州交通重點(diǎn)工程建設(shè)管理中心發(fā)布公告，國道107鄭州段改建工程已由發(fā)改委批準(zhǔn)建設(shè)。新建的107國道將繼續(xù)東移，徹底遷出鄭州城區(qū)，起于中牟縣萬灘鎮(zhèn)毛莊東，終點(diǎn)至新鄭范莊南?，F(xiàn)有的新107國道將成為市區(qū)的一條路，也就是鄭州的東四環(huán)。新新107國道公開招標(biāo)后，將于6月底開工建設(shè)，預(yù)計2012年建成投入使用，按一級公路標(biāo)準(zhǔn)收取過路費(fèi)。易居觀點(diǎn)：新107國道的繼續(xù)東移，標(biāo)志著鄭州市城區(qū)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，也標(biāo)志著“鄭州向東”為主流發(fā)展方向，為鄭東新區(qū)的發(fā)展提供有利條件。由此鄭東新區(qū)房地產(chǎn)項目具有較高的發(fā)展?jié)摿?，區(qū)域升溫帶來樓盤升溫。n 鄭州快速公交5月28日8時28分全線通車5月22日，快速公交首期線網(wǎng)測試開始運(yùn)行。站內(nèi)各項設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)調(diào)試到位后，28日8時28分，快速公交首期9條線網(wǎng)正式全線通車，首日客流量突破8萬人。如果快速公交運(yùn)行一直保持良好狀態(tài)，到2010年，鄭州將再建兩條BRT專用道。易居觀點(diǎn)：鄭州BRT是一項重大的民生工程，它建在鄭州二環(huán)線上，對于緩解鄭州市交通擁堵有著積極作用。BRT作為城市的重要交通建設(shè)，方便市民出行的同時，亦給沿線樓盤帶來更為廣泛的客戶支撐，提供大的升值空間，BRT營銷成為一種新的營銷模式。三、市場資訊 n 鄭州南區(qū)再建兩處經(jīng)濟(jì)適用房5月5日，從市規(guī)劃局了解到，鄭州市南區(qū)將再建兩處經(jīng)濟(jì)適用房。由河南國宏置業(yè)有限公司建設(shè)的位于石柱路東、南屏路北經(jīng)濟(jì)適用房項目用地面積為47000平方米；由河南新世紀(jì)置業(yè)有限公司建設(shè)的位于黃郭路東、寒山路南、環(huán)翠路北經(jīng)濟(jì)適用房項目用地面積為80007平方米。n 河南省今年將解決廉租房26萬套 由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)展改革委、財政廳制定的2009年廉租住房保障工作計劃5月10日下發(fā)，該計劃提出，今年將以實物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決全省26萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題。n 鄭州市規(guī)劃局建設(shè)兩處經(jīng)濟(jì)適用房5月25日，從鄭州市規(guī)劃局了解到，在北三環(huán)南、勞動路東將新建一處用地面積為66600平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，目前項目選址已經(jīng)公示。在西干渠南、紫荊山南路兩側(cè)“荷塘月色”經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建設(shè)規(guī)劃也公布，居住套數(shù)為1148戶。易居觀點(diǎn)：以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主的保障性用房，致力于解決中低收入家庭的住房困難問題，在民生方面來講，有利于社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展；另一方面，或?qū)ι唐贩康匿N售產(chǎn)生一定的沖擊，但僅限于部分的中低檔樓盤。n 不繳勞保金不能辦理房屋預(yù)售證5月13日，鄭州市建委下發(fā)通知，即日起至今年12月31日，凡鄭州市行政區(qū)域內(nèi)新開工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，勞保金費(fèi)用在50萬元以下（含50萬）的，辦理商品房預(yù)售許可證前需一次性繳納緩繳的勞保金；勞保金費(fèi)用在50萬元以上的，在辦理商品房預(yù)售許可證前需繳納勞保金費(fèi)用的70％，剩余部分在工期完成前3個月內(nèi)繳清。易居觀點(diǎn)： 本次鄭州市建委下發(fā)通知，竭力整頓制止目前房地產(chǎn)開發(fā)中存在的不繳、漏繳勞保金的現(xiàn)象，也是對《鄭州市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》（鄭政文〔2008〕173號）和鄭州市人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加快房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》（鄭政〔2009〕24號）中有關(guān)勞保金繳存方式的進(jìn)一步細(xì)化。通知的實施將進(jìn)一步保障施工工人的權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。n 鄭州市將